Hoàn thiện quy định về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản

1.Một số hạn chế về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản

Thứ nhất là chưa có sự bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Nhằm thực hiện chính sách hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng. Theo quy định của LKDBĐS 2014 thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được thực hiện các hoạt động như mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư), nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) để đầu tư xây dựng đất có hạ tầng để chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua. Từ đó, có thể thấy các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) ở Việt Nam vẫn còn rất hạn chế so với các nhà đầu tư trong nước. Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài là những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mẽ, công nghệ hiện đại, việc mở rộng cửa hơn để các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS ở nước ta là cần thiết. Việc hạn chế quyền đầu tư, kinh doanh này là một trong những rào cản đối với các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, góp phần hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản (TTBĐS) ở nước ta.

Bên cạnh đó, LKDBĐS 2014 cũng hạn chế một số quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài so với quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể như: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền như chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất. Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất^[1]; “Việc chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”^[2]. Trong khi đó, LKDBĐS 2014 chỉ cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện KDBĐS như thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Như vậy, có thể thấy rằng LKDBĐS hạn chế rất nhiều các quyền của các doanh nghiệp có vốn nước ngoài so với LĐĐ ở nước ta.

Ngoài ra, LKDBĐS 2014 không quy định đối với trường hợp cá nhân nước ngoài được phép KDBĐS, QSDĐ ở Việt Nam. Theo quy định tại Điều 11 LKDBĐS 2014 chỉ quy định phạm vi KDBĐS đối với tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Thứ hai là không cân bằng giữa chủ thể được phép mua nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với chủ thể được phép mua bán nhà, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác có phạm vi điều chỉnh rộng hơn so với chủ thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KDBĐS. Điều này làm mất cân bằng trên TTBĐS, có thể dẫn đến nhiều trường hợp được sở hữu nhà mà không có quyền sử dụng đất. Trong khi đó, nhà không thể tách khỏi đất, theo tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung thì “chủ sử dụng đất là chủ sở hữu tài sản trên đất và ngược lại chủ sở hữu tài sản trên đất thì có nhiều quyền định đoạt quyền sử dụng đất”^[3]. Do đó, việc giới hạn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KDBĐS so với quyền sở hữu nhà ở góp phần cản trở sự phát triển TTBĐS, hạn chế quyền tự do, tự chủ định đoạt của nhà đầu tư trong KDBĐS. Mặt khác, Luật Nhà ở 2014 quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn”^[4]. Như vậy, Luật Nhà ở có quy định về điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của các tổ chức, cá nhân nước ngoài nếu các chủ thể này có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trong khi đó, LKDBĐS 2014 không cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các cá nhân nước ngoài được chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ trường hợp chuyển nhượng dự án). Điều này một phần do Luật Đất đai hiện hành không quy định cho người nước ngoài được quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Vì vậy, xảy ra tình trạng người nước ngoài được sở hữu nhà ở nhưng không có quyền sử dụng đất đối với nhà ở đó hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán nhà ở nhưng không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó dẫn đến tình trạng có nhà mà không có quyền sử dụng đất.

Thứ ba là vấn đề về xác định chủ thể kinh doanh nhỏ lẻ. Hoạt động KDBĐS nhỏ lẻ, không thường xuyên của các chủ thể kinh doanh diễn ra rất nhiều trong thị trường quyền sử dụng đất, BĐS với nhiều hình thức khác nhau , nhưng LKDBĐS 2006 không quan tâm điều chỉnh. LKDBĐS 2014 ra đời bổ sung điều chỉnh các chủ thể KDBĐS, QSDĐ nhỏ lẻ, không thường xuyên.Vấn đề này được Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của LKDBĐS hướng dẫn cụ thể. Theo đó thì chủ thể được phép KDBĐS có phạm vi điều chỉnh rộng, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn trong đó bao gồm cả chủ thể là cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và cả nhữngtổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc sở hữu của mình. Đây là một hướng dẫn cần thiết, kịp thời, phù hợp với thực tiễn cũng như khoản 2 Điều 10 LKDBĐS. Tuy nhiên, LKDBĐS 2014 chỉ cho phép các chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất thông qua hình thức phân lô, bán nền hay đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

Mặt khác, vấn đề chuyển nhượng QSDĐ do cơ quan Nhà nước quản lý, sử dụng có nên được điều chỉnh bởi pháp luật về KDBĐS hay không? Hay chỉ nên điều chỉnh một số loại đất thuộc công trình, dự án đầu tư kinh doanh của Nhà nước? Bởi đây là tài sản công nhằm phục vụ cho những công việc công, không có mục đích lợi nhuận. Những cơ quan, tổ chức, đơn vị thuộc Nhà nước chỉ được “bán tài sản được giao quản lý, sử dụng tài sản không còn nhu cầu sử dụng …” . Việc thanh lý tài sản công nhằm mục đích phục vụ cho nhu cầu và hiệu quả của công việc là chủ yếu. Trong đó, có tài sản là BĐS, quyền sử dụng đất. Vì vậy, vấn đề này cần được cân nhắc điều chỉnh lại cho hợp lý, không nên xem việc thanh lý tài sản công là một hình thức kinh doanh.

Bên cạnh đó, việc quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo” là chưa ổn, chưa rõ ràng. Hàng năm các Tòa án trong cả nước giải quyết rất nhiều việc việc liên quan đến giao dịch bất động sản mà cụ thể là quyền sử dụng đất, nhà,… nhưng chủ yếu là những tranh chấp trong quan hệ dân sự, đối với những vụ tranh chấp trong quan hệ kinh doanh, thương mại trong lĩnh vực này rất ít và chỉ tập trung ở một số đô thị lớn. Mặt khác, hiện nay vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau về việc xác định loại quan hệ tranh chấp là dân sự hay kinh doanh, thương mại khi thụ lý vụ án tại Tòa án.

2.Giải pháp hoàn thiện quy định về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản

Thứ nhất là đối với các nhà đầu tư KDBĐS trong nước và nước ngoài thì pháp luật nước ta cần phải được sửa đổi, bổ sung theo hướng ngày càng xích lại gần nhau hơn, đảm bảo sự bình đẳng hơn giữa các chủ thể KDBĐS, QSDĐ. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì LKDBĐS trong thời gian tới cần phải được mở rộng hơn phạm vi hoạt động KDBĐS, QSDĐ. Một mặt nhằm tạo sự bình đẳng trong kinh doanh giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài về các mặt như hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất trong KDBĐS, về nghĩa vụ tài chính, phạm vi hoạt động KDBĐS… “Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế là mọi thành phần kinh tế đều được tham gia vào TTBĐS, mọi doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế đều có các quyền bán, mua, thuê, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị BĐS (giá trị QSDĐ)… mọi chính sách và biện pháp ưu đãi đều được áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia KDBĐS như: Biện pháp ưu đãi trong giao đất, thuê đất, ưu đãi tín dụng, chính sách thuế …”^[5].

Thứ hai là, nhằm đảm bảo sự thống nhất trong quy định của pháp luật, đặc biệt là giữa LKDBĐS và LĐĐ, giữa LKDBĐS và LNƠ. Trong khi LĐĐ cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất đối với đất được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án. Tuy nhiên, trong trường hợp này doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nhưng LKDBĐS 2014 lại không quy định quyền được kinh doanh đối với QSDĐ như LĐĐ quy định. Đối với trường hợp này theo người viết thì LKDBĐS cần phải sửa đổi, bổ sung theo hướng công nhận quyền kinh doanh QSDĐ đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như quy định của LĐĐ. Bên cạnh đó, cần mở rộng phạm vi KDBĐS của người nước ngoài là cho phép người nước ngoài được chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện dưới hình thức phân lô, bán nền đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Mặt khác, đối với những tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thì nên cho phép có quyền sử dụng đất đối với nhà ở đó nếu người được sở hữu nhà ở có nhu cầu. Điều này vừa tạo nên sự bình đẳng trong kinh doanh giữa các chủ thể, vừa tạo điều kiện trong việc thu hút đầu tư nước ngoài ngày càng mạnh mẽ, vừa tạo sự thống nhất trong các quy định của pháp luật.

Thứ ba là đối với chủ thể kinh doanh nhỏ lẻ, không thường xuyên: LKDBĐS 2014 cần quy định bổ sung phạm vi KDBĐS của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như sau: Bổ sung khoản 4 Điều 11 LKDBĐS 2014 “Các hình thức kinh doanh bất động sản khác theo quy định của pháp luật”. Nếu bổ sung thêm quy định này trong phạm vi KDBĐS thì pháp luật về KDBĐS sẽ mang tính chủ động cao hơn, Nhà nước sẽ chủ động trong việc điều chỉnh các quan hệ phát sinh trên thực tế. Mặt khác, sẽ tạo sự thống nhất trong vấn đề hướng dẫn cũng như áp dụng pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể như LKDBĐS 2014 quy định các trường hợp “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”.

Đối với quy định tại khoản 6 Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP có hướng dẫn trường hợp “Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công”. Đây là những tài sản công, việc thanh lý tài sản không nhằm mục đích kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận nên không cần phải điều chỉnh bởi pháp luật về KDBĐS mà nên được điều chỉnh bởi pháp luật về dân sự, đất đai, quản lý sử dụng tài sản nhà nước. Do đó, để phù hợp trong vấn đề điều chỉnh các quan hệ xã hội thì quy định này cần phải được bãi bỏ.

Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo thì không phải lúc nào cũng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về kinh doanh bất động sản mà cần phải hướng dẫn rõ ràng hơn việc giao dịch này giữa những chủ thể nào với nhau và nhằm mục đích gì. Bởi một khi chúng ta xác định sai loại quan hệ tranh chấp thì dẫn đến việc áp dụng sai quy định pháp luật điều chỉnh. Đây là vấn đề có thế gây ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch.

Đối với việc xác định quan hệ tranh chấp: Thứ nhất là cần thống nhất xác định loại quan hệ pháp luật giữa luật hình thức và luật nội dung nhằm áp dụng pháp luật một cách đúng đắn, toàn diện, thống nhất. Theo người viết thì không nhất thiết phải sửa đổi các tiêu chí xác định loại quan hệ tranh chấp quy định tại Điều 30 của BLTTDS 2015. Bởi vì, khi xác định được cả hai bên đều đăng ký kinh doanh và đều có mục đích lợi nhuận thì chắc chắn đó là vụ việc kinh doanh, thương mại. Trong trường hợp khác như phân tích ở phần trên thì chúng ta có thể áp dụng khoản 5 Điều 30 BLTTDS 2015 là các tranh chấp khác về kinh doanh, thương mại mà pháp luật có quy định để xác định loại quan hệ tranh chấp; Thứ hai là trong trường hợp có phát sinh chấp giữa thương nhân và người tiêu dùng thì chủ thể giải quyết tranh chấp phải giải thích quyền, lợi ích trong việc lựa chọn của người tiêu dùng để bảo vệ lợi quyền lợi của người tiêu dùng. Để có thể thực hiện tốt vấn đề này pháp luật cần quy định rõ nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ thể tiếp nhận đơn, xử lý đơn và giải quyết vụ việc. Thoạt nhìn có thể đây là một vấn đề đơn giản nhưng thực tế đây là một nhiệm vụ chính trị lớn trong thời đại kinh tế thị trường, quyền lợi của người dân cần phải được bảo vệ tối đa hay nói cách khác là bảo vệ quyền lợi của bên có vị trí thấp trong quan hệ xã hội. Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có thể xem là một trong những tiền đề quan trọng trong tiến trình xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.

[1]Điểm b, c khoản 3 Điều 183 LĐĐ 2013.

[2]Điểm a, khoản 1 Điều 194 LĐĐ 2013.

[3] Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Luận án Tiến sĩ – Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng trong KDBĐS tại Việt Nam, tr93.

[4] Khoản 1, Điều 9 Luật nhà ở 2014.

[5] Nguyễn Thị Hồng Nhung, Luận án Tiến sĩ – Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng trong KDBĐS tại Việt Nam, tr 178.

Th.S VÕ VĂN HÒA ( TAND huyện Châu Phú, An Giang) LÊ MINH HIÊN (Học viên cao học HVCTQGHCM)