Có cơ sở để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty A

Bởi lẽ, tại khoản 1 Điều 30 Thông tư số 02/2016/TT- BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thì việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư được xác định như sau: “1. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành”.

Dẫn chiếu vào vụ án mà tác giả đưa ra thì vào ngày 01/4/2021 các bên đã ký Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành chung cư giữa Công ty A và Tòa nhà B trong đó xác định:

- Công ty A cung cấp và thực hiện dịch vụ quản lý vận hành Tòa nhà B với mức phí quản lý vận hành là 16.500 đồng/m²/tháng đối với căn hộ chung cư và 25.300 đồng/m²/tháng đối với phần diện tích thương mại (đã bao gồm thuế VAT). Phí quản lý vận hành đối với từng căn hộ/cửa hàng được tính theo nguyên tắc giá dịch vụ quản lý vận hành nhân với diện tích sử dụng căn hộ/cửa hàng… Như vậy, việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư giữa Công ty A và Tòa nhà B được căn cứ vào từng căn hộ chung cư, cửa hàng và trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên thông qua hợp đồng đã được ký kết. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng ông C đã không thanh toán phí quản lý vận hành và chi phí các dịch vụ tiện ích khác phát sinh đối với toàn bộ các căn hộ và cửa hàng thuộc sở hữu của mình cho nên ông C đã vi phạm thỏa thuận trong nội dung hợp đồng đã ký kết. Bên cạnh đó, đối với 07 căn hộ và 02 cửa hàng tại Tòa nhà B thì ông C là chủ sở hữu, đã được Chủ đầu tư là Công ty A bàn giao hoàn thành vào tháng 6/2020. Ngay sau khi ký nhận bàn giao các căn hộ và cửa hàng nêu trên, ông C đã thực hiện việc đóng phí quản lý từ tháng 6/2020 đến tháng 5/2021 đối với 7 căn hộ và từ tháng 9/2020 đến tháng 5/2021 đối với 02 cửa hàng. Tuy nhiên, thời gian ký kết hợp đồng được xác lập từ tháng 4/2021 nhưng ông C đã bắt đầu sử dụng các căn hộ, cửa hàng và đóng phí quản lý từ tháng 6/2020 đến tháng 5/2021, rõ ràng trong quá trình sử dụng ông C đã chấp nhận các loại phí quản lý vận hành chung cư mà công ty A đã đưa ra và thanh toán phí theo đúng thời gian đã được thỏa thuận trong hợp đồng mà không có sự phản ánh, khiếu nại về giá dịch vụ quản lý vận hành. Do đó, ông C đã chấp nhận toàn bộ giá dịch vụ của Công ty A.

Ngoài ra, trong quá trình giải quyết vụ án ông C đưa ra các lý do tạm thời dừng việc đóng phí do chậm muộn trong việc nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời không nhận được sự công bằng trong việc tính phí quản lý, cũng như có sự không tin tưởng đối với một số vấn đề về hợp đồng và quản lý, vận hành chung cư của Công ty A. Thực tế, trong bối cảnh đại dịch Covid-19 xảy ra và tất cả các căn hộ cũng như cửa hàng không thể đưa vào vận hành do không có khách. Tuy nhiên tất các lý do này không có cơ sở chứng minh đối với việc Công ty A đã vi phạm nghĩa vụ trong việc cung cấp thực hiện quản lý cũng như vi phạm trong việc tính sai các loại phí cho ông C. Mặt khác, trong cuộc họp đã thống nhất giảm phí quản lý vận hành các căn hộ trong tòa nhà từ 17.600đ/m² xuống 16.500đ/m², nhưng không giảm cho 02 cửa hàng, giữ nguyên giá là 25.300đ/m² đối với 02 của hàng của ông C, vì đây là mức giá đã được thỏa thuận trong hợp đồng tùy thuộc vào từng căn hộ và diện tích sử dụng thực tế mà ông C sử dụng cho nên Công ty A vẫn giữ nguyên mức giá và không giảm cho ông C là có cơ sở phù hợp với thực tế sử dụng.

Từ những phân tích như trên, tôi cho rằng cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty A.

TRẦN VĂN MINH (TAQS khu vực Quân khu 7)

Ảnh minh họa - Nguồn: VP