“Lỗ hổng” về thông tin pháp lý dự án bất động sản

Nhiều dự án mập mờ pháp lý

 Dự án HausBelo (Đường Liên Phường, P.Phú Hữu, Q.9, TP.HCM) công bố ra thị trường đầu năm 2019 và phần lớn căn hộ đã được đặt cọc. Tuy vậy, dự án này có nguồn gốc là nhà ở xã hội, do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn làm chủ đầu tư. Công ty Minh Sơn đang đề nghị điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2000 làm cơ sở để công ty điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, tăng quy mô dân số đối với lô đất xây dựng chung cư. Việc điều chỉnh quy hoạch 1/2000 đang trong quá trình làm thủ tục. Việc này khiến nhiều khách hàng mặc kẹt tại dự án.

Ngoài ra, còn có dự án Ascent Plaza (375 Nơ Trang Long Q.Bình Thạnh, TP.HCM), căn hộ thuộc dự án được bán vào năm 2019 với mức giá khoảng 37 triệu đồng/m2 khi chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư. Sau thời điểm mở bán mức giá của dự án này trên thị trường thứ cấp chênh lệch 200-300 triệu đồng, tức là tăng lên gần 40 triệu đồng/m2. Lượng khách hàng đầu tư thứ cấp mắc kẹt tại dự án này rất nhiều vì gần như thanh khoản rất ít lý do dự án chưa có giấy phép xây dựng. Trong khi chủ đầu tư cũng chưa thể cung cấp thời điểm chính xác dự án sẽ tiếp tục triển khai, khách hàng sẽ phải “ôm bom” trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó do thủ tục hành chính và ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Dự án Picity High Park (P.Thanh Xuân, Q.12, TP.HCM) được quảng cáo là do Tập đoàn Pi Group phát triển nhưng thực chất là dự án khu nhà ở Gò Sao do Công ty TNHH MTV Đầu tư và phát triển Gia Cư (Công ty Gia Cư) làm chủ đầu tư. Vào tháng 10/2019 dự án được phát hiện xây dựng nhà mẫu không phép và tiến hành huy động vốn bằng hình thức thoả thuận giữ chỗ thu 10% tổng giá trị căn hộ khi đang trình UBND TP.HCM xin chấp thuận chủ trương đầu tư.

Ngày 19/6 vừa qua, dự án khu nhà ở Gò Sao mới được Sở Xây dựng TP.HCM cấp giấy phép xây dựng số 77/GPXD giai đoạn 1 cho phép xây dựng phần ngầm các khối chung cư C1-C2-C3-C4-C5. Nhưng từ tháng 10/2019 chủ đầu tư đã huy động vốn 10% – 30% tổng giá tiền của khách hàng mua căn hộ tại dự án. Trong khi đó, theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014, về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. Rõ ràng việc huy động vốn nói trên của chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng các quy định của luật kinh doanh bất động sản. Tuy vậy, không có bất kỳ cơ quan chức năng nào lên tiếng cảnh báo, trong khi đó khách hàng thì thiếu thông tin và bất chấp rủi ro về sau.

Một dự án khác tại Q.6, TP.HCM được giới thiệu do Công ty TNHH Một Thành Viên Dịch Vụ Bất Động Sản Minh Anh – thuộc Tập đoàn DHA làm chủ đầu tư có tên gọi là D-Homme. Dự án hiện đang được Sở Xây dựng TP.HCM trình UBND TP.HCM xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận đầu tư và công nhận chủ đầu tư dự án theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Tuy vậy, gần như chủ đầu tư không công bố những thông tin về pháp lý dự án, nhưng khi phóng viên liên hệ với môi giới dự án thì được biết “dự án đã có 1 buổi chốt cọc vào ngày 5/7 vừa rồi và số lượng người giữ chỗ hiện đã khoảng 60% – 70%”.

 

Nhiều năm kiện cáo nhưng khách hàng tại dự án Cao ốc Xanh (Q.9) vẫn chưa có nhà để ở

Tại TP.HCM, việc các sàn giao dịch bất động sản hay chủ đầu tư huy động vốn trái phép tại dự án nhà ở hình thành trong tương lai gần như là “chuyện thường ngày ở huyện”. Tuy vậy, nếu như trước đây dự án chỉ là chưa xong phần móng, chưa có văn bản mở bán từ Sở Xây dựng thì việc huy động vốn ngay cả khi dự án chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư gần như chưa có tiền lệ. Cần biết, chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư là các bước đầu của một dự án bất động sản, quá trình này hoàn tất thì chủ đầu tư mới tiến tới các bước chấp thuận đầu tư, xin giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy …

Chủ đầu tư không minh bạch

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo các hình thức tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản. Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì pháp luật nghiêm cấm các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có hành vi không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

Tuy vậy, hình thức đăng thông tin của các chủ đầu tư hiện nay đều chỉ tập trung vào quảng cáo về dự án, rất ít khi các chủ đầu tư đăng những thông tin về tình trạng pháp lý mà dự án mình có như giấy phép xây dựng, tiền sử dụng đất hay quy hoạch 1/500 để khách hàng có thể tìm hiểu.

Khi các chủ đầu tư không minh bạch, thì các cơ quan chức năng cũng gần như bất lực hoặc chậm trễ công khai thông tin, điều này khiến khách hàng “sập bẫy” nhiều dự án dẫn tới kiện tụng tranh chấp.

Theo Luật sư Phùng Thanh Sơn, Giám đốc Công ty Thế Giới Luật Pháp, Đoàn Luật sư TP.HCM, hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện thì việc xử phạt thuộc thẩm quyền của thanh tra Sở Xây dựng và chủ tịch UBND cấp quận huyện. Mặc dù theo Nghị định 34/2011/NĐ-CP, cán bộ công chức giữ chức vụ lãnh đạo, quản lý sẽ bị cách chức nếu không hoàn thành nhiệm vụ quản lý, điều hành theo sự phân công mà không có lý do chính đáng, để xảy ra hậu quả rất nghiêm trọng. Tuy nhiên, hiện nay dường như luật này rất ít khi áp dụng, kể cả những dự án gây ra hậu quả nghiệm trọng như dự án chung cư Gia Phú (Q.Thủ Đức) một căn hộ bán cho nhiều người, dự án Cao ốc Xanh (Q.9) khách hàng đóng 90% giá trị căn hộ nhưng dự án không thể triển khai do chủ đầu tư mất khả năng tài chính… cũng chưa thấy cán bộ nào bị truy cứu trách nhiệm.

Còn Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, hiện số lượng các sàn giao dịch tăng chóng mặt. Khi chủ đầu tư và sàn giao dịch phối hợp làm ăn gian dối dẫn đến việc cơ quan chức năng không quản lý nổi. Hiện nay, Chính phủ đã có Nghị định 26/2013/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thanh tra ngành xây dựng. Riêng TP.HCM thì có hẳn Quyết định 58/2013/QĐ-UBND ban hành quy chế phối hợp trật tự xây dựng trên địa bàn TP.HCM. Những văn bản này quy định rất rõ trách nhiệm của từng tổ chức, cá nhân liên quan nên việc xác định trách nhiệm của các cá nhân, tổ chức liên quan có làm tròn nhiệm vụ được giao hay không để xử lý kỷ luật thì không khó. Nhưng rõ ràng cơ quan chức năng dường như không muốn xử lý, điều này dẫn tới việc hàng loạt doanh nghiệp địa ốc qua mặt.

Ảnh 1: Dự án Picity High Park (P.Thanh Xuân, Q.12, TP.HCM) huy động vốn từ tháng 10/2019 nhưng tháng 6/2020 mới có giấy phép xây dựng phần ngầm

 

 

 

NGUYÊN VŨ