Quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc và trách nhiệm của công chứng từ một tình huống cụ thể

Quy định của pháp luật về đặt cọc

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc phải qua công chứng nhưng trên thực tế giá trị đất cao nên số tiền đặt cọc lên đến nhiều tỷ do đó các bên thường ra công chứng.

Những trường hợp bị mất cọc, trả lại cọc

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

 Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

Theo quy định tại Đ38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định như sau:

 Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:

 Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;

Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.

Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:

Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;

 Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược;

 Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;

 Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược;

 Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Nội dung vụ việc:

Ngày 14/10/2021, ông T ký hợp đồng đặt cọc với bà N tại văn phòng công chứng H về việc đặt cọc là 2 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 1.112m² tại thửa đất thuộc tờ bản đồ số 12, địa chỉ tại xã T, huyện C với giá 6 tỷ đồng. Thời hạn thực hiện hợp đồng là 3 tháng.

Tuy nhiên do dịch Covid nên việc tách thửa và gặp gỡ các bên khó khăn. Sau nhiều lần thúc giục qua điện thoại bên nhận cọc vẫn không hoàn thiện thủ tục để ký kết hợp đồng mua bán.

Ngày 1/7/2023, ông T kiện ra Tòa yêu cầu tiến hành hợp đồng thì được biết  thửa đất thuộc tờ bản đồ số 12 (nay là các thửa từ 506 đến 518 thuộc tờ bản đồ số 46) đã được bà M chuyển nhượng cho ông V tại Văn phòng công chứng M vào ngày 1/4/2023.

Ông T không được trả lại tiền cọc, không được ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quan điểm 1 (cũng là quan điểm của tác giả): Trên cơ sở những quy định về đặt cọc nêu trên, nhận thấy:

 - Nếu ông T từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên đã nhận đặt cọc (bà N)

- Nếu bà N (bên nhận đặt cọc) từ chối việc giao kết hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Nghĩa là bà N phải chuyển lại cho ông T 4 tỷ (2 tỷ của ông T và 2 tỷ phạt cọc).

- Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho ông T hoặc ông T chỉ phải trả thêm 4 tỷ để thực hiện hoàn thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ở tình huống cụ thể này cho thấy ông T sau khi đặt cọc không hề từ chối việc giao kết mà ngược lại ông T rất thiện chí tiến hành hợp đồng đã chủ động thúc giục bà N nhiều lần, việc bà N không hợp tác mà tự ý chuyển nhượng thửa đất đã được ông T đặt cọc là trái với quy định pháp luật (không thuộc trường hợp Án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan).

Cần phải xem xét về trách nhiệm của Văn phòng công chứng M và Công chứng viên về việc công chứng hợp đồng mua bán thửa đất thuộc tờ bản đồ số 12 mà không kiểm tra, rà soát, thu thập, tra cứu và xác minh toàn bộ thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch chuyển nhượng đối với thửa đất đó.

Quan điểm 2: Hợp đồng đặt cọc nêu rõ thời hạn 03 tháng là thời hạn mà hai bên phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất. Sau 3 tháng ông T đã không chuyển hết tiền để tiến hành ký hợp đồng mua bán nên bà N không  tách thửa như thỏa thuận được. Bà N để thời gian dài (1/4/2023) mới tiến hành chuyển nhượng cho người khác. Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng có thời hạn, người vi phạm nghĩa vụ là ông T. Do đó hợp đồng chuyển nhượng của bà N và ông V là đúng pháp luật. Bà N không phải trả tiền đặt cọc cho ông T và không bị phạt cọc.

Văn phòng công chứng M và Công chứng viên không phải chịu trách nhiệm về việc công chứng hợp đồng mua bán thửa đất thuộc tờ bản đồ số 12  nói trên.

Mong nhận được ý kiến trao đổi của quý độc giả.

(Ảnh minh họa nguồn internet)

NGÔ HÀ CHI, Vụ Giám đốc kiểm tra 3, TANDTC; LÊ THỊ HỒNG, TAND huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương.