Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thực tiễn và kiến nghị

Trên cơ sở sự ra đời Luật Đất đai năm 2024, từ nghiên cứu và thực tiễn áp dụng pháp luật phổ biến hiện nay về việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bài viết phân tích, bình luận và kiến giải nhằm đưa đến sự thống nhất chung trong việc hiểu và áp dụng pháp luật về vấn đề này.

1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay, quan điểm phổ biến cho rằng thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng chính là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ). Cụ thể, theo quy định của pháp luật thì HĐCNQSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính; nghĩa là mặc dù giao dịch dân sự về QSDĐ đã đảm bảo về nội dung và hình thức theo luật định (bao gồm việc công chứng, chứng thực), nhưng giao dịch đó vẫn chưa có hiệu lực pháp luật khi chưa được đăng ký vào Sổ địa chính. Trên thực tiễn, có nhiều giao dịch dân sự về QSDĐ khi xảy ra tranh chấp đã bị Tòa án tuyên vô hiệu do chưa được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; hay có nhiều vụ việc, cơ quan Thi hành án dân sự kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án, trong khi tài sản đó là đối tượng của một giao dịch dân sự đảm bảo về hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật, chỉ là chưa được đăng ký vào sổ địa chính[1].

Dưới đây là một số dẫn chứng về việc Tòa án vận dụng quan điểm nêu trên vào trong hoạt động xét xử.

Tại Bản án số 279/2021/DS-ST ngày 29/12/2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng dân sự” của TAND huyện C tỉnh T, có đoạn Tòa án nhận định như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 19/01/2021 là thể hiện đúng ý chí của chị Đ và ông T và bà D tham gia vào giao dịch... Tuy nhiên, hợp đồng mà chị Đ với ông T và bà D ký ngày 19/01/2021 chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai. Điều 503 Bộ luật dân sự quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/01/2021 giữa chị Đ với ông T và bà D chưa phát sinh hiệu lực”.

Tại Bản án số 94/2023/DS-PT ngày 04/8/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của TAND tỉnh Tiền Giang nhận định rằng: “Nhận thấy, thời điểm ông B và bà T chuyển nhượng nhà và đất nêu trên cho ông N là không phù hợp với quy định của pháp luật, với lý do... Hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất giữa ông B, bà T với ông N chưa có hiệu lực pháp luật vì chưa được đăng ký vào sổ địa chính theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai”.

Tại Bản án số 06/2021/DS-ST ngày 19/01/2021 về “hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của TAND quận H thành phố H có nhận định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập tại trụ sở Văn phòng công chứng P về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập theo đúng trình tự quy định của pháp luật, có sự chứng kiến của Công chứng viên, điều đó khẳng định về hình thức đúng theo quy định của pháp luật, phù hợp với quy định tại Điều 122, Điều 401 của Bộ luật Dân sự 2015. Điều 503 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”… Do vậy xác định việc chuyển nhượng chưa hoàn thành... Như vậy có đủ cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Q, bà Nguyễn Thị T và ông Ninh T, bà Nguyễn Thị K chưa phát sinh hiệu lực”.

Từ một số dẫn chứng trên, có thể thấy hiện nay nhiều Tòa án cho rằng thời điểm phát sinh hiệu lực của HĐCNQSDĐ là thời điểm được đăng ký vào Sổ địa chính theo pháp luật đất đai.

Hướng áp dụng pháp luật này cũng nhận được sự đồng thuận từ TANDTC. Cụ thể tại Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30/6/2020 của TANDTC về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử, tại Mục 8 Phần IV có đoạn giải thích: “Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời đăng ký vào sổ địa chính”.

TS. Phạm Văn Lợi (TANDTC), cũng đưa ra quan điểm tương tự trong một bài viết: “Như vậy, theo quy định nêu trên thì thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật là thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất... Vấn đề này đã rõ hơn trong Luật Đất đai 2013, vì khoản 3 Điều 188 đã quy định rõ, hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Và với quy định này thì không thể hiểu thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ mà phải là thời điểm “đăng ký vào sổ địa chính”[2].

2. Án lệ số 52/2021/AL và nhận định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Án lệ số 52/2021/AL được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua ngày 25/11/2021 và được công bố theo Quyết định số 594/QĐ-CA ngày 31/12/2021 của Chánh án TANDTC. Dưới đây, tác giả xin trích dẫn khái quát một số nội dung liên quan đến án lệ:

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 231/2020/DS-GĐT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp về thừa kế tài sản; tranh chấp về yêu cầu tuyên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu” giữa nguyên đơn là bà Tống Thị V; với bị đơn là ông Tống Thanh V; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 46 người.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 23, 24, 25 và 26 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung án lệ:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[23] Khi xét xử lại vụ án, nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập vào ngày 14/6/2010 giữa cụ C1 (bên tặng cho) và ông V (bên được tặng cho) có đủ các điều kiện cần và đủ liệt kê dưới đây, thì phải công nhận hiệu lực của hợp đồng; các điều kiện đó là:

[24] Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất;

[25] Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết;

[26] Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản”.

Thoạt nhìn, án lệ nêu trên có xu hướng phân biệt thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng QSDĐ khác biệt với thời điểm việc tặng cho QSDĐ có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu phân tích kỹ sẽ nhận ra rằng, hợp đồng tặng cho QSDĐ trong tình huống của án lệ được công nhận hiệu lực như một trường hợp “ngoại lệ”. Nói cách khác, quan điểm của án lệ cho rằng trong hầu hết các trường hợp thì hợp đồng tặng cho QSDĐ chỉ có hiệu lực khi đã thực hiện đăng ký, tuy nhiên trong tình huống của án lệ vì một số “nguyên nhân đặc biệt”, nên Tòa án mới đặt ra ngoại lệ riêng để công nhận hiệu lực của hợp đồng khi chưa đăng ký. Theo đó, để hợp đồng tặng cho QSDĐ được công nhận hiệu lực khi chưa đăng ký vào Sổ địa chính thì cần đáp ứng nhiều điều kiện khác nhau, bao gồm: (i) Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho QSDĐ; (ii) Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết; (iii) Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (QSDĐ) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.

Như vậy, theo quan điểm của tác giả, TANDTC khi lựa chọn Quyết định Giám đốc thẩm nêu trên làm án lệ có xu hướng nhận định rằng, hợp đồng tặng cho QSDĐ sau khi đã công chứng, chứng thực nhưng chưa đăng ký theo quy định pháp luật thì vẫn chưa đủ điều kiện để hợp đồng phát sinh hiệu lực. Cụ thể nếu áp dụng Án lệ số 52/2021/AL vào trong thực tiễn, trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ đã công chứng, chứng thực, tuy nhiên trong bất kỳ trường hợp nào nếu người tặng cho có văn bản thể hiện sự thay đổi ý chí của mình, hoặc có ý chí chủ quan không muốn thực hiện việc đăng ký tài sản thì đều dẫn đến hệ quả là hợp đồng tặng cho không phát sinh hiệu lực.

Vấn đề này được thể hiện rõ hơn khi nghiên cứu nội dung chi tiết từ Nguồn của Án lệ số 52/2021/AL, từ đó làm rõ cách vận dụng pháp luật của Tòa án. Cụ thể, tại đoạn 12, 13, 14 của Quyết định giám đốc thẩm số 231/2020/DS-GĐT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp về thừa kế tài sản; tranh chấp về yêu cầu tuyên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu”, nhận định rằng:

“[12] Tại thời điểm xác lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 14/6/2010 (từ cụ C1 chuyển cho ông V), Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực pháp luật.

[13] Điều 692 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hiệu lực của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như sau: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

[14] Như vậy, về mặt pháp lý, cho đến khi người nhận chuyển quyền sử dụng đất (theo giao dịch tặng cho) chưa kịp đăng ký quyền sử dụng đất cho mình, mà người chuyển quyền sử dụng đất đã chết, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ không có hiệu lực pháp luật”.

Nhận định này phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.

Tóm lại, nghiên cứu Án lệ số 52/2021/AL, xác định rằng hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực kể từ khi thực hiện đăng ký QSDĐ theo Luật Đất đai, từ đó, mở rộng ra cho các giao dịch dân sự tương tự như HĐCNQSDĐ cũng sẽ có xu hướng giải quyết tương đồng.

3. Quan điểm và kiến nghị của tác giả

Qua quá trình nghiên cứu, từ những cơ sở thực tiễn đã trình bày ở những mục trên, thấy rằng quan điểm phổ biến hiện này là xác định HĐCNQSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai. Tuy vậy, quan điểm cá nhân tác giả cho rằng, việc hiểu và áp dụng theo hướng này sẽ dẫn đến một số bất cập, cụ thể như sau:

Thứ nhất, tạo ra sự bất đồng trong việc hiểu và sử dụng thuật ngữ của quy phạm pháp luật. Theo đó, liên quan đến vấn đề này, BLDS năm 2015 cũng như Luật Đất đai năm 2013 đã sử dụng 2 thuật ngữ khác nhau đó là thời điểm có hiệu lực của “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và thời điểm có hiệu lực của “việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, có thể thấy các nhà lập pháp sử dụng 2 thuật ngữ này với mục đích đưa ra nội hàm khác biệt. Việc một số Tòa án áp dụng để giải quyết tranh chấp như dẫn chứng ở trên sẽ khiến cho các quy phạm pháp luật liên quan đến vấn đề này trở nên mất logic và chồng chéo lẫn nhau. Đặc biệt là mâu thuẫn với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khi mà văn bản này quy định rất rõ ràng rằng “Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực”. Nội dung quy định này tiếp tục được kế thừa lại hoàn toàn tại khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025).

Thứ hai, việc xác định thời điểm có hiệu lực của HĐCNQSDĐ là thời điểm vào Sổ địa chính, điều này sẽ bỏ qua một giai đoạn quan trọng mà mọi hợp đồng cơ bản đều phải có, đó là giai đoạn thực hiện hợp đồng. Một hợp đồng thông thường cần phải trải qua 3 giai đoạn: giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, chấm dứt hợp đồng. Theo cách áp dụng pháp luật như trên sẽ dẫn đến hiện tượng nhiều trường hợp thời điểm phát sinh hiệu lực của HĐCNQSDĐ cũng chính là thời điểm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng (hợp đồng đã hoàn thành, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác), bởi vì việc đăng ký vào Sổ địa chính cũng là lúc hoàn thành việc chuyển nhượng QSDĐ. Như vậy, không xuất hiện giai đoạn thực hiện hợp đồng, hệ quả là các quy định pháp luật điều chỉnh về vấn đề sửa đổi, thực hiện hợp đồng cũng không thể áp dụng được.

Thứ ba, làm mất đi tính ràng buộc của các cam kết trong hợp đồng. Trong trường sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực mà bên nhận chuyển nhượng (thường là bên có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký sang tên) không đồng ý nên không đăng ký sang tên, hoặc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng như thế nào, có phải bồi thường thiệt hại hoặc được bồi thường thiệt hại hay không. Có thể thấy, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm vào Sổ địa chính sẽ làm mất đi giá trị cơ bản của hợp đồng, mất đi tính ràng buộc các bên đối với cam kết về quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận. Bởi vì lúc này hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực, nên các thỏa thuận trong hợp đồng trở nên vô nghĩa, nếu phát sinh tranh chấp trong giai đoạn này cũng khó tìm cơ sở để thể giải quyết.

Bên cạnh đó, khi xác định thời điểm có hiệu lực của HĐCNQSDĐ là thời điểm đăng ký, điều này khiến cho hoạt động công chứng không còn ý nghĩa vốn có. Là một trong những loại hợp đồng bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật đất đai (trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013), tuy nhiên pháp luật chưa làm rõ vai trò của việc công chứng HĐCNQSDĐ. Nếu trong HĐCNQSDĐ, thời điểm công chứng không phải là thời điểm ghi nhận ý chí tự nguyện, cam kết thỏa thuận của các bên, cũng không phải là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, vậy thì thời điểm này phát sinh nhằm mục đích gì, giải quyết vấn đề gì?

Ví dụ, A thế chấp QSDĐ để vay vốn ngân hàng (hợp đồng thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm). Sau đó, A chuyển nhượng mảnh đất này cho B, HĐCNQSDĐ đã được công chứng nhưng chưa đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ. Ngân hàng khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên HĐCNQSDĐ giữa A và B vô hiệu. Vậy việc công chứng hợp đồng có bảo đảm quyền lợi cho B khi hợp đồng vô hiệu? Trách nhiệm của cơ quan công chứng như thế nào? Theo Luật Công chứng năm 2014, hợp đồng công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu (Điều 5). Trường hợp trên, hợp đồng thế chấp đã có hiệu lực, nên việc chuyển nhượng QSDĐ chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của Ngân hàng. Như vậy, HĐCNQSDĐ dù được công chứng cũng không có giá trị pháp lý nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Về trách nhiệm của cơ quan công chứng, pháp luật công chứng không quy định bắt buộc công chứng viên phải xác minh hồ sơ, tình tiết của hợp đồng, trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ có vấn đề chưa rõ ràng hoặc thấy cần thiết thì công chứng viên sẽ đề nghị làm rõ hoặc tiến hành xác minh, nếu không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng (khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014). Từ quy định pháp luật công chứng và ví dụ trên cho thấy, việc công chứng hợp đồng không bảo đảm tránh tổn thất và rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng, nói cách khác, chưa thể hiện rõ vai trò giám sát của cơ quan công chứng đối với sự minh bạch và đảm bảo giá trị tin cậy của các thông tin trong hợp đồng cũng như bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba

Thứ tư, xung đột về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về QSDĐ ở và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở. Với các hợp đồng mua bán nhà ở gắn với chuyển QSDĐ, thời điểm có hiệu lực đối với hợp đồng mua bán nhà ở sẽ tuân theo pháp luật nhà ở (là thời điểm công chứng, chứng thực), thời điểm có hiệu lực đối với hợp đồng chuyển QSDĐ theo quan điểm nêu trên sẽ là thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là “bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác” (khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 hay khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở 2023). Như vậy, cùng một hợp đồng với hai đối tượng có mối quan hệ gắn kết với nhau là nhà ở và QSDĐ, có thể phát sinh hai thời điểm có hiệu lực khác nhau, tương ứng với từng đối tượng tài sản, dẫn tới khó khăn trong thực tiễn thực hiện hợp đồng.

Để khắc phục những bất cập trên, theo quan điểm của tác giả, cần thiết phải xác định hiệu lực của HĐCNQSDĐ có tính độc lập nhất định so với hiệu lực của việc chuyển nhượng QSDĐ. Theo đó, thời điểm công chứng, chứng thực là thời điểm mà HĐCNQSDĐ phát sinh hiệu lực, từ đó ràng buộc việc thực hiện cam kết giữa các bên trong hợp đồng. Đồng thời đó cũng là cơ sở để đưa những quy định pháp luật liên quan đến các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng, sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, các chế tài xử lý vi phạm hợp đồng... trong pháp luật dân sự nói chung và pháp luật kinh doanh bất động sản nói riêng vào thực hiện và áp dụng trong thực tế. Điều này cũng sẽ tạo nên tính thống nhất và logic chung cho pháp luật điều chỉnh quan hệ HĐCNQSDĐ.

Hiểu một cách khái quát, sau khi HĐCNQSDĐ được giao kết và phát sinh hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực, các bên sẽ bước vào giai đoạn thực hiện hợp đồng, phải chịu sự ràng buộc về thực hiện các quyền và nghĩa vụ với nhau, ví dụ như quyền và nghĩa vụ liên quan đến thanh toán, bàn giao tài sản hoặc thực hiện các thủ tục pháp lý... Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng giai đoạn này chỉ phát sinh sự ràng buộc giữa các bên tham gia vào hợp đồng, còn đối với tư cách chủ thể của người sử dụng đất thì vẫn chưa được chuyển giao. Như vậy, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với bên thứ ba hoặc đối với Nhà nước vẫn đang thuộc về bên chuyển nhượng (người đứng tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ). Bên nhận chuyển nhượng chỉ phát sinh các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi mà “việc chuyển nhượng” đã hoàn thành, cụ thể là từ thời điểm thực hiện đăng ký QSDĐ theo pháp luật.

Cách hiểu và áp dụng theo hướng này cũng mang đến một thuận lợi đó là tạo sự đồng bộ với trường hợp đặc biệt khác về công nhận hiệu lực của HĐCNQSDĐ. Cụ thể là trường hợp quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015, Án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của HĐCNQSDĐ khi vi phạm điều kiện về hình thức, theo đó trong trường hợp HĐCNQSDĐ vi phạm điều kiện về công chứng, chứng thực thì vẫn có thể được Tòa án công nhận hiệu lực, thời điểm phát sinh hiệu lực này hoàn toàn độc lập và phân biệt với thời điểm việc chuyển nhượng QSDĐ hoàn thành khi đăng ký đất đai. Nói cách khác, HĐCNQSDĐ vẫn phát sinh hiệu lực dù chưa thực hiện đăng ký vào Sổ địa chính.

Hướng vận dụng này cũng phù hợp với hướng dẫn của VKSNDTC tại Công văn số 13/HD-VKSTC ngày 30/5/2023 hướng dẫn một số nội dung cơ bản trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, tại Mục 2.2.3 trong văn bản hướng dẫn, VKSNDTC nêu kết luận: “Như vậy, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực, còn việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký chuyển quyền và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Ngoài ra, có một điểm đặc biệt đáng lưu ý, đó là quy định về việc chuyển nhượng QSDĐ “có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013, đã không còn thấy xuất hiện trong trong Luật Đất đai năm 2024. Theo tác giả, việc xóa bỏ quy định về mối liên hệ giữa hiệu lực của chuyển nhượng QSDĐ và “Sổ địa chính” trong Luật Đất đai 2024 là hợp lý, trả lại đúng ý nghĩa của Sổ địa chính chỉ đơn thuần một hoạt động quản lý hành chính nhà nước trong lĩnh vực đất đai mà thôi, không có sự liên quan đến việc điều chỉnh giao dịch dân sự. Từ đây, việc xác định thời điểm có hiệu lực của HĐCNQSDĐ căn cứ theo các quy định pháp luật tại Luật Đất đai, Luật Công chứng, Luật Kinh doanh bất động sản... cũng sẽ trở nên đồng bộ, thống nhất.

ThS. TRẦN CHÍ THÀNH (Giảng viên Khoa luật Dân sự - Trường Đại học Luật, Đại học Huế)

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Án lệ số 55/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất
2. TS.  Phạm Văn Lợi, Một số vấn đề về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của BLDS hiện hành, https://tapchitoaan.vn/mot-so-van-de-ve-thoi-diem-co-hieu-luc-cua-hop-dong-theo-quy-dinh-cua-blds-hien-hanh, truy cập ngày 05/4/2024.  
3. ThS. Nguyễn Khánh Vân, Kiến nghị sửa đổi quy định về thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự, việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất, https://kiemsat.vn/kien-nghi-sua-doi-quy-dinh-ve-thoi-diem-co-hieu-luc-cua-giao-dich-dan-su-viec-chuyen-hoac-tam-chuyen-quyen-su-dung-dat-65263.html, truy cập ngày 05/4/2024.
4. Hướng dẫn số 13/HD-VKSTC ngày 30/5/2023 của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn một số nội dung cơ bản trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
5. Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30/6/2020 của Tòa án nhân dân tối cao về việc Thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử.
6. Bản án số 06/2021/DS-ST ngày 19/01/2021 về “Hủy hợp động chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của TAND thành phố H.
7. Bản án số 94/2023/DS-PT ngày 04/8/2023 của TAND tỉnh  về việc “Tranh chấp hợp động chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
8. Bản án số 279/2021/DS-ST ngày 29/12/2021 của TAND huyện C, tỉnh T về việc “Tranh chấp hợp đồng dân sự”.

Một góc Đà Nẵng - Ảnh: Thái Vũ