Rút kinh nghiệm những sai sót thường gặp trong các vụ giải quyết án dân sự liên quan đến quyền sở hữu

Sau khi giới thiệu những điểm mới về tài sản, quyền sở hữu và các biện pháp bảo đảm theo BLDS năm 2015 và công tác bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật của TANDTC trong việc giải quyết các tranh chấp về sở hữu, Phó Chánh án Nguyễn Thúy Hiền đã nêu những sai sót thường gặp trong quá trình giải quyết các vụ án dân sự liên quan đến quyền sở hữu.

Phó Chánh án Nguyễn Thúy Hiền nhận định: Việc giải quyết các vụ án liên quan đến quyền sở hữu vẫn còn nhiều sai sót, phần lớn xuất phát từ nguyên nhân chủ quan của Thẩm phán do áp dụng không đúng các quy định của pháp luật có liên quan, thu thập chứng cứ không đầy đủ, chưa xem xét, đánh giá chứng cứ một cách toàn diện… dẫn đến phải xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm. Qua công tác giám đốc thẩm, tái thẩm các bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật cho thấy, có một số sai sót cần rút kinh nghiệm liên quan đến việc giải quyết các vụ án dân sự liên quan đến quyền sở hữu sau đây:

1.Xác định sai hiệu lực của giao dịch khi các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất không tham gia đầy đủ vào giao dịch

-Tình huống: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình, hộ gia đình có 4 thành viên (cha mẹ và hai người con trên 15 tuổi) nhưng năm 2011, chỉ có cha mẹ ký tên vào Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay của người thứ ba.

-Sai sót: Một số Toà án cho rằng hai người con không có đóng góp vào khối tài sản chung, nên cha mẹ có toàn quyền đối với quyền sử dụng đất. Từ đó, công nhận toàn bộ Hợp đồng thế chấp tài sản nêu trên.

-Đường lối giải quyết: Trong loại vụ việc này, Toà án phải làm rõ nguồn gốc quyền sử dụng đất cấp cho “hộ gia đình” như nêu trong Giấy chứng nhận.

Theo đó, phải xác minh tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Đơn xin cấpđất, quyết định cấp đất…) để đánh giá quyền sử dụng đất được cấp cho vợ chồng hay cấp cho cả hộ gia đình, mặc dù theo Giấy chứng nhận là cấp cho “hộ gia đình”. Trường hợp có căn cứ xác định quyền sử dụng đất chỉ cấp cho vợ chồng, thì Hợp đồng thế chấp trên không vô hiệu; nếu có căn cứ xác định quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì đây là tài sản chung của hộ gia đình. Hợp đồng thế chấp nêu trên bị vô hiệu một phần (phần của cha mẹ có hiệu lực, phần của hai người contrên 15 tuổi không ký tên vào Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu) theo các căn cứ sau đây:

+ Khoản 2 Điều 146 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”;

+ Khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.

+ Điều 216 Bộ luật dân sự năm 2005 “1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. 2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

+ Khoản 1 Điều 223 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.

-Ví dụ vụ việc cụ thể: Vợ chồng ông Trần Vĩnh H, bà Nguyễn Thị N thừa nhận năm 2011 đã ký Hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho khoản vay 300 triệu của ông D tại Ngân hàng E. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U.234248 ngày 25/11/2001 do Ủy ban nhân dân huyện XC cấp cho hộ ông Trần Vĩnh H. Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 06/4/2001 của ông H thể hiện nguồn gốc thửa đất trên do Ủy ban nhân dân huyện Cẩm Xuyên cấp. Theo Quyết định số 387 QĐ/UB ngày 10/12/1993 thì Ủy ban nhân dân huyện CX cấp cho hộ ông Trần Vĩnh  H diện tích 105m2 đất trên. Trong hồ sơ không có tài liệu thể hiện vào năm 2001 hộ gia đình ông H có bao nhiêu thành viên, gồm những ai. Theo Sổ hộ khẩu của gia đình ông H được cấp ngày 10/3/2008 có trong hồ sơ thì hộ gia đình ông gồm 04 thành  viên  là  ông  H,  bà  N và hai người con. Theo Biên bản xác minh ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân huyện thì tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2001, hộ ông H gồm 04 thành viên như trên. Do đó, có căn cứ xác định diện tích 105m2 đất thửa số nêu trên là tài sản chung của hộ gia đình ông H. Do hợp đồng chỉ có chữ ký của vợ chồng ông H, hai người con trên 15 tuổi không ký tên vào Hợp đồng, nên Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu đối với phần đất củahai người con theo các quy định đã phân tích nêu trên.

2.Áp dụng sai hoặc không áp dụng Án lệ số 02/2016 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC về tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản. 

Theo Án lệ số 02: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu. Khi giải quyết các vụ án có tình huống tương tự nêu trên, có một số sai sót phổ biến như sau:

-Không áp dụng án lệ, từ đó không tính công sức cho người đứng tên hộ và giữ gìn tài sản;

Tính công sức sai: Theo Án lệ trường hợp không xác định được chính xác công  sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu. Tuy nhiên, một số Tòa án  không định giá tài sản, không tính giá trị chênh lệch để tính công sức, mà chỉ tính công sức bằng số tiền cụ thể, ví dụ 100 triệu, 200 triệu đồng…

-Cho rằng người đứng tên hộ, người bảo quản, giữ gìn tài sản đã được hưởng hoa lợi, lợi tức từ sản đứng tên hộ, nên không tính công sức.

* Lưu ý: Có trường hợp áp dụng tương tự Án lệ 02 vì không đủ hai yếu tố của Án lệ là (i) đứng tên hộ và (ii) bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản. Trong một số vụ việc, đương sự chỉ đứng tên hộ mà không bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản và ngược lại thì cần áp dụng tinh thần Án lệ 02 để tính công sứccủa họcho phù hợp.

Ví dụ vụ việc cụ thể số 1: Vụ việc giữa nguyên đơn là bà Trần Ngọc T, bị đơn là bà Trần Thị Ngọc N., tại thành phố H.Trong vụ việc này, bà T được quyền sở hữu căn nhà tại số 372/21 phố ĐBP. Năm 1997, bà T xuất cảnh sang Mỹ định cư, nên nhờ bà N trông coi nhà nêu trên. Năm 2012, bà T về nước và khởi kiện đòi lại nhà. Tòa án giải quyết buộc bà N trả lại toàn bộ nhà đất trên cho bà T là có căn cứ. Tuy nhiên, Toà án không tính công sức quản lý, giữ gìn nhà của bà N, mà chỉ ghi nhận nguyên đơn hỗ trợ số tiền 100 triệu là không đúng.

Ví dụ vụ việc cụ thể số 2: Năm 1992, ông Đ là nguyên đơn nhận chuyển nhượng 18.000 m2 đất để trồng cây cà phê. Cuối năm 1992, ông Đ cho bà C (là chị em) vào ở và chăm sóc cà phê cùng ông Đ. Năm 1994, ông Đ đi lao động nước ngoài nên đã giao toàn bộ thửa đất trên cùng 2.000 cây cà phê trên đất cho bà C trông coi, quản lý và chăm sóc hộ. Tuy nhiên sau đó bà C tự ý kê khai, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi lao động trở về, ông Đ đòi lại quyền sử dụng đất. Toà án hai cấp chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là đúng. Bà C có nhiều công sức trong việc quản lý, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất. Toà án hai cấp cho rằng bà C đã được hưởng hoa lợi, lợi tức (thu hoạch cà phê) trên đất từ năm 1993 đến thời điểm tranh chấp, nên không tính công sức cho bà C là không đúng, không bảo đảm quyền lợi của bà C.

3.Tuyên trả lại giá trị tài sản không đúng trong các tranh chấp về đòi lại tài sản

Theo quy định tại Điều 166 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền đòi lại tài sản, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền khác đối với tài sản đó. Theo quy định nêu trên thì về nguyên tắc, khi Toà án giải quyết các loại vụ việc này phải buộc bị đơn trả lại tài sản (hiện vật) cho nguyên đơn, chỉ tuyên trả lại giá trị khi tài sản không còn hoặc không thể trả lại tài sản.

Ví dụ: Tranh chấp quyền sử dụng đất liền kề với diện tích rất nhỏ, người lấn chiếm không cố tình, đã xây dựng công trình kiên cố, nếu buộc phải thi hành án để trả lại đất cho bên bị lấn chiếm thì công trình của bên lấn chiếm có thể bị phá huỷ, do đó có thể tuyên trả lại giá trị quyền sử dụng đất cho bên bị lấn chiếm mà không tuyên trả bằng hiện vật (quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, trong một số vụ việc Toà án chưa xác minh, làm rõ tài sản còn hay không, mức độ xây dựng công trình trên đất lấn chiếm như thế nào,tài sản đó có thể trả lại cho nguyên đơn hay không, mà đã tuyên bị đơn trả giá trị cho nguyên đơn là không đúng.

Ví dụ vụ việc cụ thể: Cho rằng ông Nguyễn Văn Kh lấn chiếm đất của mình, ông Hoàng Văn L khởi kiện yêu cầu ông Kh trả lại bằng hiện vật diện tích 15m2 đất. Theo kết quả kiểm tra hiện trạng thì diện tích đất hộ ông L đang sử dụng là 781m2, giảm 15m2; diện tích đất hộ ông Kh đang sử dụng là 150m2, tăng 15m2 so với diện tích được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, Toà án xác định hộ ông Kh xây lấn chiếm đất của hộ ông L. Mặt  khác,  Biên  bản  đo  đạc,  kiểm  tra  thực  tế  đất tranh  chấp  ngày 08/5/2014 thể hiện trên đất tranh chấp có tường gạch xỉ, rộng 20cm, cao 4m (bút lục số 88, 89), nhưng Tòa án cấp phúc thẩm lại nhận định tại một phần diện tích đất lấn chiếm, hộ ông Kh đã xây quán bán hàng có móng bằng đá, tường xây gạch đỏ là không phù hợp với các tài liệu có trong hồ sơ vụ án.

Các đại biểu đầu cầu trung tâm, trụ sở TANDTC – Ảnh: Cảnh Dinh

Trong trường hợp này, ông L có quyền đòi lại diện tích đất đã bị hộ anh Kh lấn chiếm căn cứ vào quy định tại Điều 256, Điều 264 Bộ luật Dân sự năm 2005 và khoản 5 Điều 166, khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013; kết quả thẩm định cho thấy trên đất ông Kh lấn chiếm có tường gạch xỉ là có thể phá dỡ được. Do đó, việc Tòa án cấp phúc thẩm chỉ buộc ông  Kh thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, mà không buộc ông Kh phá dỡ tường gạch xỉ, trả lại đất tranh chấp là không đúng.

4.Xác định sai hiệu lực của hợp đồng, từ đó chấp nhận yêu cầu huỷ hợp đồng không đúng

-Tình huống: Năm 2015, hai bên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có công chứng theo quy định của pháp luật. Theo Hợp đồng, các bên thoả thuận thanh toán tiền theo từng đợt. Mặc dù bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán đủ tiền, nhưng bên chuyển nhượng đã giao giấy tờ để bên nhận chuyển nhượng làm các thủ tục sang tên, trước bạ. Bên nhận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và dùng tài sản để thế chấp ngân hàng bảo đảm cho một khoản vay. Nay bên chuyển nhượng cho rằng bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên đề nghị Toà án huỷ Hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng không đồng ý.

-Sai sót của Toà án: Toà án cho rằng bên nhận chuyển nhượng đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, từ đó chấp nhận yêu cầu khởi kiện, huỷ Hợp đồng chuyển nhượng; huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả lại đất, bên chuyển nhượng trả lại tiền là sai.

– Đường lối giải quyết: Theo quy định tại khoản 1 Điều 168, Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005; khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Như vậy, trong tình huống nêu trên, việc chuyển nhượngquyền sử dụng đất đã hoàn thành, cần phải được công nhận theo các quy định nêu trên. Bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì phải tiếp tục thanh toán và chịu lãi suất theo quy định tại Điều 700 của Bộ luật dân sự năm 2005: “Điều 700. Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật này.

Điều 305. Trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự…2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

-Ví dụ vụ việc cụ thể: Vụ án giữa nguyên đơn ông Trịnh Văn H – bị đơn là ông Nguyễn Vũ Tr: Ngày 11/7/2014, ông Trịnh Văn H ký Hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất 16.000 m2 thửa số 196 cho ông Nguyễn Vũ Tr. Hợp đồng có công chứng theo quy định. Theo Hợp đồng, các bên thoả thuận phương thức thanh toán bằng tiền mặt, chia làm 3 đợt. Sau khi ký Hợp đồng, mặc dù ông Tr chưa thanh toán hết, nhưng ông H đã giao giấy tờ để ông Tr là thủ tục sang tên, trước bạ. Ngày 08/9/2014, ông Tr được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và dùng tài sản này để thế chấp, bảo đảm cho khoản vay của Công ty NP. Cho rằng ông Tr vi phạm nghĩa vụ thanh toán, ông H khởi kiện yêu cầu huỷ Hợp đồng, ông Tr không đồng ý với yêu cầu khởi kiện. Theo quy định tại khoản 1 Điều 168, Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005; khoản 7 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu của ông H là không đúng với các quy định nêu trên.

5.Không bảo vệ người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005

Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 (nay  là khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015) về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu:

Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Theo từ điển, ngay tình được hiểu là lòng ngay thẳng, thật thà, tình thế rõ ràng.

Về người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự: Hiện nay, pháp luật dân sự không định nghĩa cụ thể thế nào người thứ ba ngay tình, nhưng có thể hiểu người thứ ba ngay tình là người tại thời điểm tham gia giao dịch dân sự người này không có cơ sở để biết việc giao dịch của mình với người không có quyền định đoạt tài sản hoặc đối tượng tài sản của giao dịch liên quan đến giao dịch trước đó đã bị vô hiệu do tại thời điểm khi tham gia vào giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình hoàn toàn tin rằng người giao dịch với mình là người có quyền giao dịch và đối tượng tài sản giao dịch đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực, từ đó cho thấy người ngay tình hoàn toàn không có lỗi khi tham gia vào giao dịch. Vì vậy, pháp luật dân sự đưa ra biện pháp bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự, trong trường hợp giao dịch dân sự dẫn đến vô hiệu không do lỗi của người thứ ba.

Ví dụ: Theo khoản 3 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm: “3. Bên nhận bảo đảm ngay tình là bên nhận bảo đảm trong trường hợp không biết và không thể biết về việc bên bảo đảm không có quyền dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.”

Thực tiễn xét xử nhiều vụ án, mặc dù người thứ ba ngay  tình tham gia giao dịch đối với chủ sở hữu tài sản được xác lập trên cơ sở bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng sau đó, bản án, quyết định đó bị hủy, sửa thì Tòa án lại không bảo vệ người thứ ba ngay tình, vẫn tuyên họ phải trả lại bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu là không đúng quy định tại khoản 2 Điều 138 nêu trên.

Ví dụ vụ việc cụ thể: Vụ án giữa nguyên đơn: Bà Bà Trần Thị S, sinh năm 1941 và bị đơn là ông Nguyễn Hữu Th, sinh năm 1954; cư trú tại: Khu phố 5, phường P, tỉnh B. Bà S và ông Th tranh chấp diện tích đất hơn 6.000 m2 tại Khu phố 5, phường P, tỉnh B. Bản án số 31/2005/DSPT ngày 28/3/2005 củaTòa  án  nhân dân tỉnh B đã tuyên diện tích đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của ông Th, sau đó ông Th được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở đó, ông Th đã chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Trần Ng. Việc chuyển nhượng đã hoàn thành, ông Ng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, Bản án số 31/2005/DSPT bị hủy và TAND tỉnh B giải quyết lại vụ án. Tòa án xác định quyền sử dụng đất thuộc về bà S, buộc ông Ng phải trả lại quyền sử dụng đất cho bà S là không đúng khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005.Trong vụ việc này, nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà S thì phải buộc ông Th hoàn lại giá trị đất cho bà S và công nhận quyền sử dụng đất của ông Trần Ng thì mới đúng quy định của pháp luật nêu trên.

(Còn nữa)

THÁI VŨ