Bà A phải bồi thường hợp đồng đặt cọc

Theo quy định tại tại  Điều 19 Quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (Ban hành kèm theo Quyết định số 58/2013/QĐ-UBND ngày 18/12/2013 của UBND Thành phố) thì cơ quan có thẩm quyền xem xét tạm dừng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đề nghị bằng văn bản của Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc Chánh Thanh tra Sở Xây dựng tại các địa chỉ có công trình vi phạm trật tự xây dựng cho các cá nhân, tổ chức trong các trường hợp chưa chấm dứt hành vi vi phạm, chưa chấp hành các quyết định xử lý vi phạm hành chính và chưa thực hiện xong các biện pháp khắc phục hậu quả do hành vi vi phạm trật tự xây dựng gây ra. Tại Quyết định xử phạt vi phạm hành chính về hoạt động xây dựng số 1434/QĐ-XPVPHC ngày 29/9/2017 của Thanh tra Sở Xây dựng thì bà A bị xử phạt do tự ý sửa chữa, cơi nới căn nhà sai giấy phép. Thời điểm bà A ký hợp đồng đặt cọc với ông B thì bà A chưa chấp hành Quyết định xử phạt và Quyết định cưỡng chế, nên nếu chuyển nhượng thì không thể làm thủ tục chuyển nhượng, đăng bộ, sang tên ông B được; bà A cố tình che dấu và hoàn toàn không thông báo với ông B về việc căn nhà đang bị xử phạt vi phạm hành chính như nêu trên.

Do đó thực chất tại thời điểm đặt cọc, bà A đã không thể thực hiện quyền chuyển nhượng của mình theo đúng quy định của pháp luật nhưng bà A vẫn ký kết hợp đồng đặt cọc và có cam kết với ông B “Chịu trách nhiệm về kết cấu căn nhà với cơ quan Nhà nước để đảm bảo việc cấp sổ hồng sang tên cho ông B và giao tài sản đúng tình trạng hiện hữu, đúng thời gian và điều kiện quy định”. Đây là dấu hiệu lừa dối khi không cho ông B được biết về Quyết định xử phạt hành chính này, vi phạm nguyên tắc tự nguyện giao kết hợp đồng giữa các bên và gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của ông B. Mặc dù tại hợp đồng đồng thể hiện việc trước khi ký hợp đồng ông B đã xem xét và biết rõ về hiện trạng và tình trạng pháp lý của căn nhà nói trên, tuy nhiên có thể thấy việc biết rõ về hiện trạng và tình trạng pháp lý ở đây là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do bà A là chủ sở hữu và căn nhà trên hiện đang không có tranh chấp, về Quyết định xử phạt hành chính do bà A có sai phạm trong việc sửa chữa, cơi nới trái pháp luật ông B không thể biết được nếu bà A không cung cấp thông tin. 

Mặt khác, căn cứ vào 23/4/2019, ông B đã thông báo cho bà A biết về việc này, bà A hứa sẽ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng xác nhận căn nhà đủ điều kiện chuyển nhượng trong vòng ba ngày kể từ ngày 23/4/2019, nếu không được, bà A sẽ hoàn cọc cho ông B nhưng bà A không thực hiện đúng lời hứa. Ngày 15/5/2019, ông B gửi thông báo yêu cầu bà B đến Phòng Công chứng X vào ngày 16/5/2019 để hoàn tất thủ tục công chứng nhưng bà A không đến nên ông B đã yêu cầu lập vi bằng xác nhận về việc này. Như vậy theo như hợp đồng đặt cọc, bà A đã không thực hiện đúng theo nội dung cam kết.

 Do đó căn cứ cho thấy Bà A đã vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, theo đó nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp này, bà A đã có lỗi trong việc làm cho hợp đồng không thực hiện được do đó bà A phải chịu phạt cọc đối với hành vi lỗi của mình theo quy định của pháp luật cụ thể là buộc bà A trả lại 1,5 tỷ đồng tiền cọc và bồi thường 1,5 tỷ đồng cho ông B.

Trên đây là quan điểm giải quyết vụ án của tôi, mong được trao đổi cùng quý bạn đọc./.

ĐOÀN PHƯỚC HÒA (Tòa án quân sự khu vực Quân khu 7)