Nợ tiền không trả, có được tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác?

THS.LÊ PHƯƠNG LINH ( Giảng viên Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong, Hà Nội) - Ông T khởi kiện anh H yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh H và anh D vì việc tặng cho là giả tạo, nhằm tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho ông T. Vụ việc đang có các quan điểm giải quyết khác nhau.

19 tháng 10 năm 2019 08:00 GMT+7    0 Bình luận

Nội dung vụ tranh chấp

Năm 2014, ông T cho vợ chồng anh H và chị Y vay số tiền 400.000.000 đồng, thỏa thuận đến ngày 30-9-2015 trả nợ. Khi vay tiền vợ chồng anh H không có thế chấp tài sản và hai bên cũng không công chứng hợp đồng vay tại Phòng công chứng hay cơ quan có thẩm quyền, chỉ làm giấy tay để làm tin, về tiền lãi vợ chồng anh H đóng được khoảng 3 – 4 tháng thì ngưng, tiền lãi hai bên thỏa thuận bằng lời nói 3%/tháng. Đến hẹn anh H, chị Y không trả tiền vay. Ngày 10-11-2016, anh H viết xác nhận hai vợ chồng chưa trả nợ cho ông T.

Năm 2017, ông T phát hiện vợ chồng anh H đã ly hôn vào năm 2016. Tháng 6-2017, ông T nộp đơn khởi kiện anh H và chị Y về việc “tranh chấp hợp đồng dân sự vay tài sản”, quá trình giải quyết ông T rút 01 phần yêu cầu khởi kiện đối với chị Y chỉ yêu cầu mình anh H có nghĩa vụ trả số tiền 200 triệu đồng. Tháng 10-2017, Tòa án xét xử sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T, buộc anh H có trách nhiệm trả cho ông T số tiền 200.000.000 đồng.

Tháng 12-2017, ông làm đơn yêu cầu thi hành án, xác minh tài sản của anh H vẫn đang còn sử dụng là phần đất 400m2 tọa lạc tại xã X, huyện Y, tỉnh T.

Tháng 4- 2019, ông T đến Chi cục thi hành án huyện Y, tỉnh T, liên hệ thì Chi cục Thi hành án thông báo tài sản của anh H đã được tặng cho anh D vào ngày 25-8-2017, phần đất này đã do anh D đứng tên quyền sử dụng đất. Ngoài thửa đất này, anh H không còn phần đất nào khác để đảm bảo thi hành án cho ông T.

Ông T làm đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh H và anh D đối với diện tích 400m2, thửa đất số 240, tờ bản số 16, tọa lạc tại xã X, huyện Y, tỉnh T.

*Anh H xác định: Vào năm 2014 vợ chồng anh có vay tiền của ông T số tiền 400.000.000 đồng, khi ly hôn vợ chồng không khai nợ chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết về hôn nhân và con chung.

Năm 2017, ông T có làm đơn khởi kiện vợ chồng anh đối với số nợ 400.000.000 đồng, lúc này chị Y vắng mặt nên ông T chỉ yêu cầu anh trả 1/2 số tiền nợ là 200.000.000 đồng nhưng anh không đồng ý vì khi ly hôn hai vợ chồng có thỏa thuận bằng lời nói anh H có trách nhiệm trả nợ cho Ngân hàng số tiền 460.000.000 đồng, chị Y có trách nhiệm trả nợ cho ông T. Tòa xét xử buộc anh H có trách nhiệm trả nợ cho ông T số tiền 200.000.000 đồng.

Anh H thừa nhận vào ngày 25-8-2017 anh có làm hợp đồng tặng cho anh D (em ruột anh H) phần đất có diện tích 400m2, thửa đất số 240, tờ bản số 16, tọa lạc tại xã X, huyện Y, tỉnh T nhưng để trừ nợ chứ không phải tặng cho vì vào năm 2015- 2016, vợ chồng anh H có vay của Ngân hàng A số tiền 460.000.000 đồng, tài sản thế chấp là 03 quyền sử dụng đất, cụ thể: vợ chồng anh H nhờ anh D thế chấp 02 quyền sử dụng đất do anh D đứng tên để bảo lãnh vay số tiền 300.000.000 đồng, 01 quyền sử dụng đất do anh H đứng tên vay 150.000.000 đồng, thời hạn vay là 01 năm có đăng ký giao dịch bảo đảm, thế chấp bảo đảm tài sản đối với anh D. Đến ngày 20-5-2016, phải đáo hạn trả ngân hàng nhưng anh H không có khả năng trả, anh D vay tiền của người khác đưa cho anh H trả cho ngân hàng cả gốc và lãi.

Sau khi trả nợ cho Ngân hàng A xong, ngân hàng không cho vay lại vì lý do vợ chồng anh H đã ly hôn. Do vậy, anh H nộp hồ sơ vay tại Ngân hàng B cũng với số tiền 460.000.000 đồng nhưng hợp đồng vay chỉ có mình anh H đứng tên, tài sản thế chấp cũng là 03 phần đất trên (01 phần đất của anh H vay được 120.000.000 đồng, 02 giấy đất của anh D vay được 340.000.000 đồng, có ký giao dịch bảo đảm thế chấp 03 quyền sử dụng đất) hợp đồng tín dụng giữa anh H và Ngân hàng B đối với số tiền 460.000.000 đồng. Thời hạn vay 01 năm từ tháng 6-2016 đến tháng 6-2017. Tới ngày đáo hạn trả ngân hàng anh H không có khả năng trả, anh D vay tiền bên ngoài đưa cho anh H trả cho ngân hàng gốc và lãi. Sau khi trả nợ xong, do không có khả năng trả nợ cho anh D, anh H mới giao phần đất có diện tích 400m2 cho anh D để cấn trừ số nợ 460.000.000 đồng, sau khi tiến hành đo đạc thực tế vào ngày 25-8-2017 hai bên đi làm hợp đồng tặng cho (mục đích là để không phải đóng thuế thu nhập cá nhân). Do đó, anh H không đồng ý hủy hợp đồng tặng cho giữa anh H và anh D.

*Anh D xác định: Không đồng ý hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh D và anh H đối phần đất có diện tích 400m2 vì anh H giao cho anh phần đất này đề cấn trừ số nợ 460.000.000 đồng. Năm 2018, anh D đã sang nhượng lại phần đất này cho 03 người khác và hiện nay phần đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị N, chị L, anh T và chị H.

*Chị N, chị L, anh T và chị H xác định: Phần đất nhận chuyển nhượng của anh D là giao dịch hợp pháp tại thời điểm sang nhượng, thủ tục pháp lý đầy đủ, địa phương xác nhận đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án. Từ thời điểm nhận chuyển nhượng cho đến nay chị N, chị L, anh T và chị H là người quản lý, sử dụng. Chị N, chị L, anh T và chị H cho rằng, việc chuyển nhượng giữa anh D cho các anh chị là hợp pháp và không có yêu cầu độc lập trong vụ án.

Quan điểm giải quyết

Quan điểm thứ nhất: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện, hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh H và anh D vì việc tặng cho là giả tạo, trốn tránh nghĩa vụ trả nợ.

Cơ sở pháp lý: Điều 124, 407, 457, 459 của Bộ luật Dân sự 2015.

Về hình thức: Phù hợp quy định tại Điều 459 của Bộ luật Dân sự năm 2015, đã được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký.

Về nội dung: Đây là hợp đồng đơn vụ, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, chỉ thể hiện ý chí của một bên, việc anh H làm hợp đồng tặng cho là thể hiện ý chí của cá nhân anh giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho anh D mà không yêu cầu đền bù, cụ thể: sang tên giấy chứng nhận phần đất nói trên cho anh D nhằm mục đích tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ trả nợ đối với khoản nợ 200.000.000 đồng đối với ông T. Theo quy định tại Điều 124 của Bộ luật Dân sự năm 2015, đây là giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn trách nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. Mặt khác, khi làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, anh H thừa nhận vợ chồng có nợ ông T và chủ nợ khác nhưng không có tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ ngoài phần đất này.

Hậu quả pháp lý: Do hợp đồng tặng cho là hợp đồng không yêu cầu đền bù nên các bên không có giao nhận tiền do đó không hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên, người thứ ba (chị N, chị L, anh T và chị H) không có yêu cầu độc lập. Nếu hủy hợp đồng tặng giữa anh H và anh D mà không xem xét xử lý đối với giao dịch giữa anh D và chị N, chị L, anh T và chị H thì giải quyết không triệt để, không thi hành được bản án.

Quan điểm thứ hai: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện.

Cơ sở pháp lý: các Điều 133, 335,339,342 của Bộ luật Dân sự 2015; Luật Đất đai 2013.

Anh D là người bảo lãnh trong hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng A, B với anh H thể hiện qua hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm. Có nghĩa rằng, anh D phải có trách nhiệm đối với khoản nợ của anh H đối với cho Ngân hàng A, B trong trường hợp anh H không trả được nợ cho Ngân hàng theo Điều 335,339,342 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp này, anh D đã thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho anh H đối với Ngân hàng A, B. Việc anh H nợ anh D số tiền anh D tương ứng với số tiền nợ Ngân hàng A, B là có thật. Anh D ký hợp đồng tặng cho anh H quyền sử dụng đất nhưng thực tế nhằm khấu trừ nghĩa vụ thanh toán của anh H với anh D tương ứng với số tiền anh D nợ Ngân hàng A, B. Hình thức hợp đồng tặng cho là để trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước nhưng về mặt nội dung đã thể hiện được việc khấu trừ nghĩa vụ thanh toán của anh H với anh D. Việc ông T cho rằng anh H tặng cho anh D nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với ông T là chưa phù hợp.

Mặt khác, người thứ ba (chị N, chị L, anh T và chị H) khi nhận chuyển nhượng đất của anh D thì đất không có tranh chấp, được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng theo quy định của Luật Đất đai 2013, sau khi nhận chuyển nhượng cho đến nay trực tiếp quản lý sử dụng hợp pháp nên được xác định là người thứ ba ngay tình. Giao dịch giữa anh D với chị N, chị L, anh T và chị H được pháp luật bảo vệ theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự 2015: Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trên đây là hai quan điểm về việc giải quyết đối với tình huống nêu trên. Xin nhận sự đóng góp ý kiến quý báu của quý quý độc giả.

Bình luận (0)