Áp dụng pháp luật trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức và điều kiện tách thửa

1. Quy định về giải quyết hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Việc xử lý các quy định hợp đồng không tuân thủ về hình thức được thể hiện tại BLDS năm 2005 được đánh giá là không rõ ràng, khó hiểu được dụng ý của nhà làm luật và dễ dẫn đến việc áp dụng thiếu thống nhất. Theo quy định tại Điều 122, Điều 410, Điều 134 BLDS năm 2005[1], trường hợp pháp luật quy định hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực mà các bên không thực hiện đúng thì các bên sẽ có một thời hạn nhất định để khắc phục, hợp đồng chỉ vô hiệu khi hết thời hạn mà Tòa án, cơ quan có thẩm quyền khác đã quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức nhưng các bên vẫn chưa thực hiện. Vấn đề ở đây là BLDS năm 2005 chưa có quy định nào khẳng định một cách rõ ràng một hoặc một số loại hợp đồng nhất định bị coi là vô hiệu nếu không tuân thủ điều kiện về hình thức; khoản 2 Điều 124, khoản 2 Điều 401 mới chỉ dừng lại ở quy định trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo hình thức đó. Cách quy định “lưng chừng” này làm các bên giao kết, các chủ thể có liên quan không hiểu được hệ quả pháp lý là hợp đồng sẽ có hiệu lực hay vô hiệu nếu không tuân thủ quy định về hình thức. Bởi vậy, nhiều ý kiến cho rằng BLDS cần có quy định rõ ràng một số loại hợp đồng phải tuân thủ yêu cầu về hình thức mới được coi là có hiệu lực.

Quy định tại Điều 134 và Điều 136 BLDS năm 2005 còn được đánh giá là vô tình ủng hộ sự bội ước trong quan hệ hợp đồng khi bên thiếu thiện chí trong quan hệ hợp đồng chỉ cần trì hoãn, phớt lờ việc thực hiện các công việc để hoàn thiện hình thức của hợp đồng đã giao kết, sau một thời hạn nhất định, hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu[2]. Và hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được Điều 136 BLDS năm 2005 quy định rằng “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Như vậy, sự tồn tại Điều 134 và xa hơn là khoản 2 Điều 122 cũng như khoản 2 Điều 124, khoản 2 Điều 401 BLDS năm 2005 không có nhiều ý nghĩa.

Quy định về hình thức của giao dịch dân sự và hậu quả của giao dịch dân sự do không tuân thủ quy định về hình thức đã trở thành một “công cụ pháp lý” để cho bên không thiện chí lạm dụng để bội ước, gây thiệt hại cho bên đối tác, gây mất ổn định trong quan hệ dân sự nói chung và trong hoạt động sản xuất, kinh doanh nói riêng. Mặt khác, cũng tạo ra sự cứng nhắc trong giải quyết các vụ việc có liên quan của cơ quan có thẩm quyền, dẫn tới tình trạng tuyên bố giao dịch vô hiệu do vi phạm hình thức một cách tùy tiện, nhất là đối với trường hợp sự sai sót về hình thức chỉ là vấn đề kỹ thuật hợp đồng hoặc các bên đã thực hiện xong và không làm ảnh hưởng đến lợi ích của người thứ ba.

Việc quy định về hình thức của giao dịch và giải quyết hậu quả của giao dịch không tuân thủ hình thức còn chủ yếu dựa trên những khía cạnh sau:

- Một là, việc quy định hình thức trong nhiều trường hợp còn xuất phát từ mục đích lấy hình thức của giao dịch để hạn chế việc trốn tránh các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước hoặc phục vụ cho công tác quản lý nhà nước đối với những giao dịch có chủ thể hoặc đối tượng đặc thù. Do đó, nếu gắn mục đích này để công nhận hay bác bỏ sự thể hiện ý chí các bên chỉ vì không tuân thủ hình thức mà nhà nước mong muốn là không công bằng với các chủ thể trong quan hệ dân sự.

- Hai là, không làm rõ được hai vấn đề: Bản chất của giao dịch là sự thể hiện ý chí của các bên, còn hình thức chỉ là phương tiện cho các bên biểu đạt ý chí của mình. Một giao dịch không tuân thủ hình thức không có nghĩa là sự thể hiện ý chí giữa các bên là không có hiệu lực. Tuy nhiên, xét dưới góc độ khách quan, việc thể hiện ý chí theo một hình thức nhất định chính là nhằm công khai hóa ý chí của các bên trong giao dịch đối với người thứ ba và đối với nhà nước. Việc không tuân thủ hình thức đồng nghĩa với việc các chủ thể của giao dịch mất đi quyền được bảo vệ trước người thứ ba hoặc trước nhà nước.

Với những thực trạng nêu trên, việc sửa đổi quy định về hình thức của giao dịch và giải quyết hậu quả của giao dịch vi phạm hình thức hướng tới mục tiêu khắc phục sự cứng nhắc trong quy định của BLDS năm 2005, phù hợp hơn, linh hoạt hơn với thực tiễn, hạn chế tối đa việc tuyên bố vô hiệu đối với những giao dịch có khiếm khuyết về hình thức mà những khiếm khuyết này hoàn toàn có thể khắc phục được. Do đó, quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015 ra đời để khắc phục những hạn chế, bất cập trong quy định của BLDS năm 2005. [3]

Theo đó, BLDS năm 2015 (có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017) đã quy định giao dịch vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức tại Điều 129 như sau:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Đến ngày 07/9/2022, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã thông qua Án lệ số 55/2022/AL và được Chánh án TANDTC công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022. Theo đó, Án lệ số 55/2022/AL đã đưa ra tình huống án lệ như sau: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình. Và giải pháp pháp lý được đặt ra như sau: Trường hợp này, Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.

2. Quy định về điều kiện tách thửa đất

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc “Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai” (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014)[4], quy định về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:

“Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”

Theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024) đã quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất như sau:

1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

-Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

-Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

-Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

-Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

-Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

-Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

-Trường hợp phân chia QSDĐ theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

3. Trường hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

-Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;

-Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

4. UBND cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.

Có thể nhận thấy, quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã được bổ sung hoàn thiện và được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024. Hay nói khác hơn, quy định về tách thửa đất trước đây được quy định ở văn bản dưới luật và nay đã được hoàn thiện nâng lên thành luật. Điểm chung của cả hai văn bản quy phạm pháp luật này là đều tạo cơ chế linh hoạt khi giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất đối với từng loại đất để phù hợp với phong tục, tập quán của từng địa phương.

3. Thực tiễn xét xử về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ quy định về hình thức và điều kiện tách thửa

Vụ án được tóm tắt như sau: [5] Vào năm 2004, ông Đặng Văn M, bà Trần Thị S có làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay, có xác nhận của Trưởng ấp K để nhận chuyển nhượng diện tích là 10.304 m² của bà Bùi Thị Đ tại một phần các thửa đất số 605, 602, 554, 596, 549 cùng tờ bản đồ số 05, đất tọa lạc tại ấp K, xã T, huyện T, tỉnh L, với giá là 8.000.000 đồng/1.000m². Khi sang nhượng thì ông M, bà S có đưa cho bà Đ 54 chỉ vàng 24k và 40.000.000 đồng (tương ứng với số tiền là 85.460.000 đồng). Khi giao tiền, vàng có làm biên nhận, có ông Nguyễn Văn H (con bà Đ) và bà Đ ký tên trong biên nhận và giao giấy chứng nhận QSDĐ số H0067438 cho ông M, bà S giữ. Ngoài ra, ông M, bà S có đưa cho bà Đ 3.000.000 đồng tiền mua đường nước, có làm biên nhận và đã canh tác phần đất này từ năm 2004 cho đến nay. Do phần đất của bà Đ có tranh chấp ranh giữa bà Đ và ông Hà Văn S2 nên không làm thủ tục chuyển nhượng được. Từ năm 2008 đến 2014, ông M, bà S mỗi năm có giao cho bà Đ 15 dạ lúa, do bà Đ yêu cầu trả tiền thuê đường bơm nước để canh tác sản xuất nông nghiệp.

Quan điểm thứ nhất cho rằng[6]: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông M, bà S với bà Đ, ông H ngày 13/3/2004 và ngày 09/9/2004 được lập bằng giấy tay nên đã vi phạm hình thức theo quy định tại khoản 2 Điều 122, Điều 689 BLDS năm 2005. Tuy nhiên, ông M, bà S đã giao đủ tiền chuyển nhượng cho bà Đ, ông H và bà Đ, ông H đã giao đất cho ông M, bà S sử dụng từ năm 2004, nên căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 (không áp dụng Án lệ số 55/2022/AL) để công nhận toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông M, bà S với bà Đ, ông H, kể cả trường hợp diện tích không đủ diện tích tách thửa theo quyết định của UBND tỉnh L.

Quan điểm thứ hai cho rằng[7]: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông M, bà S với bà Đ, ông H ngày 13/3/2004 và ngày 09/9/2004 được lập bằng giấy tay nên đã vi phạm hình thức theo quy định tại khoản 2 Điều 122, Điều 689 BLDS năm 2005. Thế nhưng, ông M, bà S đã giao đủ tiền chuyển nhượng cho bà Đ, ông H và bà Đ, ông H đã giao đất cho ông M, bà S sử dụng từ năm 2004, lẽ ra phải căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 và Án lệ số 55/2022/AL để công nhận toàn bộ hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, căn cứ Công văn số 2741/UBND-NC ngày 17/8/2023 của UBND huyện T, tỉnh L thì diện tích đất chuyển nhượng đối với các khu G, F, B, C không đủ điều kiện tách thửa theo Quyết định số 42/2021/QĐ-UBND ngày 18/10/2021 của UBND tỉnh L nên không thể công nhận cho ông M, bà S phần đất này và cần tuyên bố vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 13/3/2004 và ngày 09/9/2004 đối với phần đất tại các khu G, F, B, C của Mảnh trích đo địa chính 77-2023 nêu trên, công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 13/3/2004 và ngày 09/9/2004 đối với phần đất tại khu A của Mảnh trích đo địa chính số 77-2023 có hiệu lực do đủ điều kiện tách thửa nên ông M, bà S được quyền sử dụng phần đất có diện tích 8.718m² thuộc một phần thửa đất số 549, tờ bản đồ số 05, toạ lạc tại xã T, huyện T, tỉnh L.

4. Nhận xét và đề xuất, kiến nghị

Thực tiễn xét xử đối với các trường hợp tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất không đảm bảo theo quyết định của UBND cấp tỉnh, thì đều được coi là giao dịch dân sự “vi phạm điều cấm của luật”[8]. Thậm chí, đối với tranh chấp về thừa kế, các đồng thừa kế thỏa thuận phân chia di sản là QSDĐ thành các phần khác nhau, nhưng mỗi diện tích đất được phân chia không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì trường hợp thỏa thuận này cũng được coi là “vi phạm điều cấm của luật” và không chấp nhận thỏa thuận của các đồng thừa kế.[9]

Tại khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”. Cụ thể hoá quy định của Hiến pháp năm 2013, các quy định về mục đích và nội dung của giao dịch dân sự (điểm c khoản 1 Điều 117), hình thức của giao dịch dân sự (khoản 2 Điều 117 và khoản 2 Điều 119), giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của “luật”, trái đạo đức xã hội (Điều 123) và giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (khoản 1 Điều 129) được quy định ở BLDS năm 2015 đã thay cụm từ “pháp luật” được quy định ở BLDS năm 2005 thành từ “luật”. Và tại đoạn 2 Điều 123 đã định nghĩa “Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”. Như vậy, với BLDS năm 2015, chỉ khi “luật” quy định thì các bên mới phải tuân thủ chứ không phải là theo quy định của “pháp luật” như BLDS năm 2005[10].

Quy định về điều kiện tách thửa đất trước đây được quy định ở văn bản dưới luật (Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) và các quyết định của UBND cấp tỉnh, nhưng kể từ ngày 01/8/2024 đã được quy định tại văn bản luật (Điều 220 Luật Đất đai năm 2024). Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 đã tiếp tục giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất đối với từng loại đất. Từ đó, khi giải quyết Toà án sẽ căn cứ vào quy định tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 và quyết định của UBND cấp tỉnh, để cho rằng việc chuyển nhượng QSDĐ có diện tích tối thiểu không đảm bảo theo quyết định của UBND cấp tỉnh là “vi phạm điều cấm của luật”, thì có vẻ như chưa thật sự phù hợp về mặt lý luận, do quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất được quy định cụ thể ở văn bản dưới luật.

Quan điểm thứ nhất nêu trên đã không áp dụng Án lệ số 55/2022/AL, khi cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 13/3 và 09/9/2004 giữa ông M, bà S với bà Đ, ông H được xác lập trước ngày 01/01/2017 và hợp đồng vẫn đang được thực hiện[11], do ông M, bà S đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán (hơn 2/3 nghĩa vụ), còn bà Đ, ông H chỉ mới thực hiện nghĩa vụ giao đất mà chưa làm thủ tục sang tên tách thửa đất cho ông M, bà S. Tuy nhiên, hợp đồng này có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của BLDS năm 2015 nên áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015[12] để công nhận hiệu lực của hợp đồng. Có lẽ như quan điểm này đã vận dụng tương tự như nội dung lập luận tại đoạn 6 phần “Nhận định của Toà án” của Án lệ số 55/2022/AL[13]. Bên cạnh đó, dường như quy định tại Điều 129 với tên gọi “giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức” và nội dung của điều luật cũng không giới hạn cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, cũng không đề cập đến việc công nhận một phần hay toàn bộ hợp đồng khi diện tích chuyển nhượng dưới hạn mức.

Hơn nữa, xét về thứ tự áp dụng pháp luật thì quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và các quyết định của UBND cấp tỉnh có giá trị pháp lý thấp hơn quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015. Thậm chí, còn có quan điểm cho rằng, án lệ chỉ được áp dụng trong trường hợp khi pháp luật không quy định, không có tập quán áp dụng, không thể áp dụng tương tự pháp luật, các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, thì mới xem xét đến việc áp dụng án lệ[14] và không thể áp dụng án lệ để hồi tố lại những vụ việc đã phát sinh tranh chấp trước khi án lệ được thông qua, nhưng sau khi án lệ được thông qua thì áp dụng để giải quyết là gây bất lợi cho một bên đương sự trong vụ án.

Quan điểm thứ hai nêu trên cho rằng, lẽ ra phải căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 và Án lệ số 55/2022/AL để công nhận toàn bộ hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, theo Quyết định số 42/2021/QĐ-UBND ngày 18/10/2021 của UBND tỉnh L thì diện tích đất chuyển nhượng đối với các khu G, F, B, C không đủ điều kiện tách thửa, nên chỉ công nhận hiệu lực một phần của hợp đồng đối với phần diện tích đủ hạn mức tách thửa. Qua cách lập luận trên cho thấy, quan điểm này chưa xác định được thứ tự trong việc áp dụng pháp luật, tức là quyết định của UBND cấp tỉnh là văn bản quy phạm pháp luật nên được ưu tiên áp dụng.

Việc áp dụng án lệ trong xét xử phải được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC về quy trình lựa chọn, công bố và áp dụng án lệ. Theo đó, “Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ, bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau. Trường hợp vụ việc có tình huống pháp lý tương tự nhưng Tòa án không áp dụng án lệ thì phải nêu rõ lý do trong bản án, quyết định của Tòa án”. Quy định này đã nêu rõ những vụ việc có “tình huống pháp lý” tương tự thì phải được giải quyết như nhau, tức là việc xem xét vụ việc đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm điều kiện về hình thức có tương tự hay không thì phải căn cứ vào tình huống của Án lệ 55/2022/AL chứ không thể căn cứ vào “tình tiết tương tự của bản án, quyết định” được viện dẫn làm án lệ hoặc “nội dung án lệ tại đoạn 6 phần “Nhận định của Toà án”. Từ đó, có quan điểm cho rằng, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập trước ngày 01/01/2017, chưa được công chứng, chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình và bên chuyển nhượng đã giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quản lý, sử dụng, thì mới đủ điều kiện để áp dụng Án lệ số 55/2022/AL công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Tác giả không đồng tình với quan điểm nêu trên, để hiểu đúng và áp dụng đúng tinh thần của Án lệ số 55/2022/AL cần phải tham khảo đến quan điểm của tác giả đã đề xuất án lệ. Theo đó,  tác giả Đỗ Văn Đại - người đề xuất và bảo vệ quan điểm để Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua đã trao đổi về ý nghĩa và việc áp dụng án lệ này như sau[15]: Với Án lệ số 55/2022/AL, Tòa án sẽ công nhận hiệu lực của các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có tranh chấp khi bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình dù chưa được công chứng, chứng thực và xác lập trước ngày 01/01/2017. Đây là tình huống pháp lý tương tự. Trong vụ việc tạo ra án lệ, cả hai bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, thực tế có xảy ra trường hợp mới chỉ có một bên thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình như bên nhận chuyển nhượng thanh toán được ít nhất 2/3 so với giao dịch hay bên chuyển nhượng đã giao ít nhất 2/3 diện tích đất cho bên nhận chuyển nhượng. Đối với các trường hợp này, Án lệ số 55/2022/AL cũng được áp dụng để công nhận giao dịch dù chưa được công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, khi xem xét áp dụng Án lệ số 55/2022/AL để công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong trường hợp diện tích tách thửa dưới hạn mức, thì phải ưu tiên xem xét áp dụng quyết định của UBND cấp tỉnh quy định về điều kiện tách thửa trước, do quyết định của UBND cấp tỉnh là văn bản quy phạm pháp luật[16], còn án lệ chỉ được áp dụng trong trường hợp không thể áp dụng tương tự pháp luật, không thể áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự[17].

Bên cạnh đó, tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP có nêu: “2. … Trường hợp vụ việc có tình huống pháp lý tương tự nhưng Tòa án không áp dụng án lệ thì phải nêu rõ lý do trong bản án, quyết định của Tòa án”; 3. … tùy từng trường hợp cụ thể có thể trích dẫn toàn bộ hoặc một phần nội dung của án lệ để làm rõ quan điểm của Tòa án trong việc xét xử, giải quyết vụ việc tương tự”.[18]

Tác giả cho rằng, quy định này sẽ tạo ra hệ luỵ là các Thẩm phán để tránh sự ràng buộc của một bản án lệ thường sẽ tìm cách định dạng vụ án như thế nào đó để không phải là vụ việc tương tự, từ đó, loại bỏ án lệ để xử lý vụ việc theo cách khác[19]. Trong thực tế, có những trường hợp luật bị hiểu sai và áp dụng sai, nhưng lại vẫn được chấp nhận. Nguyên nhân hiểu sai là do đọc điều luật một cách cô lập, siêu hình mà không đặt điều luật đó trong hệ sinh thái của luật chung để thấu hiểu một cách cặn kẽ. Nếu hiểu sai về luật và áp dụng luật sai trở thành xu hướng thì sự hiểu đúng sẽ có nguy cơ bị cô lập và dẫn đến hậu quả là luật quy định một đằng, thực tiễn áp dụng lại diễn ra một nẻo. Đây là một nguy cơ rất lớn đặt ra đối với đời sống xã hội nói chung và đời sống pháp luật nói riêng.[20] Do đó, tác giả cho rằng TANDTC cần có văn bản hướng dẫn áp dụng án lệ một cách cụ thể để không làm mất đi giá trị hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật trong xét xử[21].

ThS. PHAN THÀNH NHÂN (TAND huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp) - MẠC THỊ THỦY (TAND thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương)