Có căn cứ xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu

Từ các quan điểm trong bài viết, chúng tôi đồng tình với quan điểm thứ nhất, tức là, Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là vô hiệu. Bởi vì, theo mục 1 phần III Công văn số 02/2021/TANDTC-PC của Tòa án nhân dân tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử có hướng dẫn: khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết người khác đang quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh chủ sở hữu, người quản lý tài sản biết việc thế chấp, thì không được xem là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015; trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu. Như vậy, tuy ngân hàng có thực hiện việc thẩm định nhưng việc thẩm định lại không đúng phần đất, điều này tất yếu dẫn đến việc ngân hàng không thể biết được có người thứ ba ở trên đất, nói cách khác, ngân hàng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh ông Ngô K, bà Nguyễn Thị T2 - là người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất - biết và đồng ý việc thế chấp tài sản. Do đó, có đủ căn cứ xác định ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Vì vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ngân hàng với bà V và ông H (thế chấp thửa đất số 1323) bị vô hiệu.

Đối với quan điểm thứ hai cho rằng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực. Theo quan điểm này khẳng định rằng: “Trường hợp này, ngân hàng đã tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ, có hồ sơ xem xét trước khi thế chấp, đồng thời quy định pháp luật cũng không quy định rõ việc ngân hàng có bắt buộc xem xét trực tiếp và phải có cơ quan chuyên môn quản lý đất đai để đi cùng xác định vị trí hay không và cũng chưa có quy định nào quy định rõ Ngân hàng phải xem xét thẩm định tài sản thế chấp như thế nào để đảm bảo đúng quy trình”. Từ đó, quan điểm này kết luận “trước khi ký hợp đồng thế chấp, ngân hàng đã thực hiện việc xem xét thẩm định đúng theo quy định của ngân hàng” để từ đó xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực là chưa phù hợp. Bởi lẽ, mục đích của việc thẩm định là để xác định vị trí, tài sản thế chấp, giá trị cũng như người đang quản lý, sử dụng, để từ đó có thể đưa ra được kết luận quan trọng nhất là tài sản có thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thế chấp hay không và có đang tranh chấp với ai hay không. Đây là vấn đề quan trọng để xác định Ngân hàng có phải là người thứ ba ngay tình hay không. Việc phải có cơ quan chuyên môn quản lý đất đai để đi cùng hay không không phải là yếu tố bắt buộc, tuy nhiên, trường hợp Ngân hàng không xác định được vị trí đất thì tất yếu phải nhờ đến cơ quan chuyên môn, đến chính quyền địa phương để xác định vị trí đất và người đang trực tiếp quản lý, sử dụng tại thời điểm thẩm định. Nếu Ngân hàng không kết hợp cơ quan chuyên môn để cùng thẩm định hoặc xác minh vấn đề thì phải chịu rủi ro nếu có tranh chấp. Hoặc, nếu có người khác đang quản lý tài sản thì bắt buộc phải có ý kiến đồng ý của người này thì việc thế chấp mới đảm bảo đúng quy định. Nói cách khác, trong trường hợp tồn tại các dấu hiệu khách quan về việc tài sản do người khác quản lý, sử dụng, có tranh chấp, hoặc có căn cứ phát sinh nghi ngờ về quyền định đoạt thì Ngân hàng có nghĩa vụ phải xác minh tại chính quyền địa phương. Trường hợp không tiến hành xác minh hoặc xác minh không đầy đủ thì không được xác định là người thứ ba ngay tình.

Chính vì vậy, việc thẩm định để xác định tài sản thế chấp có tranh chấp hay không, tức là tài sản thế chấp có thuộc quyền định đoạt của người thế chấp hay không. Do đó, việc Ngân hàng thẩm định không đúng không phải mọi trường hợp đều dẫn đến việc thế chấp vô hiệu. Giá trị của hợp đồng thế chấp nằm ở chỗ việc thẩm định có xác định được tài sản có tranh chấp tại thời điểm thế chấp hay không.

Đối chiếu với thực tiễn xét xử, trường hợp ngân hàng không xác định chính xác vị trí đất1 hoặc thẩm định qua loa tồn tại rất nhiều. Ví dụ: “Tại thời điểm khảo sát, thẩm định, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của ông Lữ Thanh T, tài sản trên đất có 02 căn nhà, cây trồng lâu năm,… nhưng ngân hàng đã không kiểm tra, ghi nhận ý kiến chủ sở hữu tài sản dẫn đến việc những người này không hay biết việc ngân hàng đã nhận thế chấp tài sản mà họ đang quản lý sử dụng”[2]. Đây là căn cứ quan trọng để Toà án xác định ngân hàng có ngay tình hay đã thiếu trách nhiệm khi nhận tài sản bảo đảm. Trên thực tế, ngân hàng nói riêng và các tổ chức tín dụng nói chung, khi nhận thế chấp thì không thể chỉ nhìn Giấy chứng nhận rồi bỏ qua hiện trạng tài sản. Theo quy định hiện hành, khi nhận thế chấp, Ngân hàng có quyền và nghĩa vụ phải kiểm tra. Nếu không kiểm tra hoặc thấy dấu hiệu bất thường mà không xác minh thì không thể cho rằng hợp đồng thế chấp đã được công chứng và đã đăng ký bảo đảm mà khẳng định hợp đồng thế chấp có hiệu lực được. Ví dụ, nếu người thế chấp cho rằng mình là chủ tài sản nhưng khi Ngân hàng xuống thẩm định lại không mở cửa nhà được; hoặc chủ sở hữu đã cho người khác thuê nhà nhưng lại không có hợp đồng thuê, không có ý kiến của người thuê… Những trường hợp này ngân hàng phải thấy được dấu hiệu bất thường và cần xác minh thêm tại chính quyền địa phương về tài sản này.

Từ những phân tích trên, chúng tôi nhận thấy rằngn cần thiết phải có hướng dẫn rõ vấn đề này để đảm bảo việc áp dụng pháp luật được thống nhất cũng như đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

Từ thực tiễn áp dụng pháp luật, chúng tôi đề xuất nên có văn bản hướng dẫn rõ vấn đề này, nhất là việc thẩm định của ngân hàng, cụ thể như sau:

“Khi giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản, ngân hàng nói riêng và tổ chức tín dụng nói chung được xác định là người thứ ba ngay tình nếu chứng minh được rằng trước khi xác lập giao dịch đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thẩm tra, xác minh cần thiết theo tính chất của tài sản và không biết, đồng thời, không thể biết, bên thế chấp không có quyền định đoạt tài sản.

Việc xem xét yếu tố ngay tình phải căn cứ vào toàn bộ quá trình thẩm định của tổ chức tín dụng, bao gồm việc kiểm tra hồ sơ pháp lý, xác minh thực trạng quản lý, sử dụng tài sản, ghi nhận ý kiến của người đang trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản (nếu có) của chính quyền địa phương hoặc người có trách nhiệm tại địa bàn trong trường hợp cần thiết.

Trong trường hợp tồn tại các dấu hiệu khách quan về việc tài sản do người khác quản lý, sử dụng, có tranh chấp, hoặc có căn cứ phát sinh nghi ngờ về quyền định đoạt nhưng tổ chức tín dụng không tiến hành xác minh hoặc xác minh không đầy đủ thì không được xác định là người thứ ba ngay tình”.

Nói tóm lại, việc thẩm định sai không tự động làm cho hợp đồng thế chấp vô hiệu, nhưng nếu việc thẩm định không đầy đủ dẫn đến việc Ngân hàng nhận thế chấp từ người không có quyền định đoạt tài sản thì ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình, hợp đồng thế chấp sẽ bị vô hiệu.

Trên đây là quan điểm của chúng tôi về việc việc xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Rất mong nhận được các ý kiến đóng góp từ các bạn đọc và đồng nghiệp để góp phần vào việc áp dụng thống nhất pháp luật.

ThS. HUỲNH XUÂN TÌNH (Thẩm phán TAND Khu vực 11 - Cần Thơ) - ThS. HÀ THÁI THƠ (Phó Chánh án Toà án nhân dân Khu vực 13 - Cần Thơ)