Giá trị chứng minh của giám định tư pháp và định giá tài sản trong giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng tại Tòa án

Đặt vấn đề

Hợp đồng xây dựng có đặc điểm riêng so với nhiều loại hợp đồng khác, bởi đối tượng của hợp đồng không chỉ là một tài sản đã hoàn chỉnh mà còn là cả quá trình tạo lập tài sản, từ khảo sát, thiết kế đến thi công, nghiệm thu, thanh quyết toán và bảo hành công trình.

Vì vậy, khi tranh chấp phát sinh, điều các bên bất đồng không chỉ là giá trị thanh toán mà còn là khối lượng công việc, chất lượng công trình, nguyên nhân sự cố, phần việc phát sinh, đơn giá áp dụng và chi phí khắc phục.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án thường phải lựa chọn hoặc kết hợp các biện pháp thu thập chứng cứ, chủ yếu là trưng cầu giám định tư pháp, định giá tài sản và thẩm định giá tài sản. Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) năm 2015 quy định về trưng cầu giám định tại Điều 102, định giá và thẩm định giá tài sản tại Điều 104. Đồng thời, hoạt động giám định tư pháp được điều chỉnh bởi Luật Giám định tư pháp số 105/2025/QH15 (có hiệu lực từ ngày 01/5/2026), thay thế Luật số 13/2012/QH13; trong lĩnh vực xây dựng, Thông tư số 15/2026/TT-BXD cũng thay thế Thông tư số 17/2021/TT-BXD.

Thực tiễn xét xử cho thấy nếu không phân định minh tường phạm vi áp dụng của giám định tư pháp, định giá và thẩm định giá, các cơ quan tố tụng sẽ rất dễ lúng túng trong việc xác lập nguồn chứng cứ hợp pháp để giải quyết vụ án.

1. Bản chất pháp lý của giám định tư pháp trong tranh chấp hợp đồng xây dựng

1.1. Giám định tư pháp là phương thức làm rõ vấn đề chuyên môn, kỹ thuật

Xét về bản chất, phương thức giám định tư pháp là việc sử dụng kiến thức, phương tiện và phương pháp khoa học, kỹ thuật, nghiệp vụ để đưa ra kết luận chuyên môn đối với những vấn đề có liên quan đến hoạt động tố tụng.

Trong tranh chấp hợp đồng xây dựng, giám định tư pháp có thể được sử dụng để làm rõ một hoặc nhiều nhóm vấn đề như: (i) sự phù hợp của công trình hoặc hạng mục công trình với thiết kế được phê duyệt; (ii) sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật; (iii) chủng loại, chất lượng và nguồn gốc vật liệu; (iv) khối lượng công việc thực tế đã thi công; (v) nguyên nhân của hư hỏng, sự cố hoặc suy giảm công năng; (vi) mức độ ảnh hưởng của sai sót đến khả năng chịu lực, công năng hoặc an toàn công trình; (vii) giải pháp kỹ thuật và khối lượng công việc cần thiết để sửa chữa, khắc phục; và (viii) sự tuân thủ pháp luật về hoạt động đầu tư xây dựng của các chủ thể liên quan.

Thông tư số 15/2026/TT-BXD hiện điều chỉnh hoạt động giám định tư pháp trong các lĩnh vực chuyên môn thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng và áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến giám định tư pháp xây dựng.

Như vậy, đối tượng cốt lõi của giám định tư pháp không phải là “giá bao nhiêu”, mà là “thực tế chuyên môn đã xảy ra như thế nào”. Ví dụ: khi một sàn bê tông xuất hiện vết nứt, việc xác định nguyên nhân lỗi do sai sót thiết kế, vật liệu không đạt chuẩn, thi công sai quy trình, quá tải trọng hay biến động địa chất… thì cần phải giám định tư pháp.

1.2. Kết luận giám định tư pháp không phải là phán quyết về trách nhiệm pháp lý

Dù có vai trò quan trọng, kết luận giám định không thể thay thế hoạt động xét xử. Tổ chức giám định chỉ xác định các vấn đề chuyên môn như chất lượng công trình, nguyên nhân hư hỏng hoặc khối lượng thi công, còn việc xác định chủ thể chịu trách nhiệm, mức độ trách nhiệm hay căn cứ miễn trừ vẫn thuộc thẩm quyền của Tòa án.

Khi giải quyết vụ án, Tòa án không chỉ căn cứ vào kết luận giám định mà còn phải đối chiếu với nhiều loại tài liệu, chứng cứ khác như: hợp đồng, hồ sơ thiết kế, hồ sơ quản lý chất lượng và nghiệm thu. Vì vậy, kết luận giám định là nguồn chứng cứ quan trọng nhưng không đương nhiên có giá trị quyết định đối với toàn bộ vụ án.

1.3. Tính toàn diện của giám định tư pháp phụ thuộc vào yêu cầu trưng cầu

Trong thực tiễn giải quyết vụ án, hạn chế thường xuất phát từ nội dung quyết định trưng cầu của Tòa án. Nếu yêu cầu trưng cầu thiếu rõ ràng hoặc hàm chứa nội dung nhận định mang tính định hướng thì kết luận giám định khó bảo đảm tính khách quan. Vì vậy, yêu cầu giám định chỉ nên làm rõ khối lượng thực tế, mức độ phù hợp với hợp đồng, thiết kế và quy chuẩn, nguyên nhân sai sót. Trên cơ sở đó, Tòa án mới có thể xác định giá trị thanh toán, khoản giảm trừ hoặc mức bồi thường thiệt hại.

2. Bản chất và giới hạn của định giá tài sản trong tố tụng dân sự

2.1. Định giá tài sản thường hướng đến việc xác định giá trị bằng tiền

Điều 104 BLTTDS 2015 điều chỉnh hoạt động định giá và thẩm định giá tài sản. Tòa án ra quyết định định giá và thành lập Hội đồng định giá trong những trường hợp luật định; trong khi đó, thẩm định giá được thực hiện bởi tổ chức có chức năng do các đương sự thỏa thuận lựa chọn. Dù khác biệt về phương thức thực hiện nhưng đối tượng của cả hai hoạt động này đều là tài sản và mục đích trực tiếp là xác định giá trị tài sản bằng tiền.

Định giá tài sản vì vậy phù hợp với giá trị còn lại của công trình hoặc hạng mục công trình; giá trị thị trường của tài sản; giá trị quyền tài sản liên quan đến công trình; giá trị tài sản dùng để phân chia, đối trừ hoặc bảo đảm nghĩa vụ; phục hồi tài sản tại một thời điểm nhất định.

Kết quả định giá khách quan là căn cứ quan trọng để Tòa án xác định chính xác giá trị tài sản tranh chấp hoặc định lượng thiệt hại bằng tiền.

2.2. Hội đồng định giá không đương nhiên có chức năng kết luận vấn đề kỹ thuật

Một công trình xây dựng là tài sản, nhưng tranh chấp hợp đồng xây dựng không phải lúc nào cũng là tranh chấp về giá trị tài sản.

Hội đồng định giá có thể xác định giá trị của hạng mục công trình nhưng không có thẩm quyền kết luận về chất lượng kỹ thuật, nguyên nhân hư hỏng, mức độ an toàn hay sự phù hợp của biện pháp thi công.

Ngược lại, nếu mặc nhiên coi toàn bộ khối lượng hiện hữu là khối lượng hợp lệ thì kết quả định giá có thể đúng về số học nhưng sai ngay từ dữ liệu đầu vào. Giá trị thanh toán không chỉ phụ thuộc vào khối lượng mà còn vào việc công việc đó có được thực hiện đúng hợp đồng và đủ điều kiện thanh toán.

2.3. Sự hạn chế của công tác định giá tài sản trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng

Tính phù hợp của kết quả định giá phụ thuộc vào trạng thái pháp lý và kỹ thuật của đối tượng được định giá. Cùng một hạng mục có thể có giá trị thanh toán khác nhau tùy thuộc việc đã được nghiệm thu, có đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, có thuộc phạm vi hợp đồng hay đủ điều kiện thanh toán hay không.

Vì vậy, nếu chưa làm rõ các yếu tố này thì việc định giá dễ đồng nhất giữa “giá trị vật chất tồn tại” và “giá trị nghĩa vụ đã hoàn thành”, trong khi hai khái niệm này không đồng nhất. Giá trị vật chất phản ánh hiện trạng công trình, còn giá trị nghĩa vụ hợp đồng phụ thuộc vào việc công việc được thực hiện đúng hợp đồng và đủ điều kiện thanh toán.

3[N1] . Đánh giá tính toàn diện và phù hợp của từng phương thức

3.1. Giám định tư pháp có tính toàn diện hơn đối với sự thật về chuyên môn kỹ thuật

Nếu tranh chấp hợp đồng xây dựng tập trung vào chất lượng, khối lượng, nguyên nhân hư hỏng, sự phù hợp của vật liệu, thiết kế hoặc biện pháp thi công thì giám định tư pháp là phương thức phù hợp hơn. Giám định tư pháp làm rõ các vấn đề kỹ thuật như nguyên nhân, mức độ, hậu quả và giải pháp khắc phục, là những nội dung mà định giá tài sản không thể giải quyết.

Tuy nhiên, giám định tư pháp không bao quát toàn bộ hậu quả kinh tế. Kết luận về một hạng mục phải sửa chữa chưa đồng nghĩa với việc xác định được chi phí sửa chữa hợp lý; kết luận về khối lượng thi công cũng chưa đương nhiên giải quyết được đơn giá thanh toán nếu các bên còn tranh chấp về cơ chế xác định giá.

Vì vậy, ưu thế của giám định tư pháp là làm rõ sự thật chuyên môn, chứ không phải giải quyết toàn bộ các vấn đề kinh tế và pháp lý của vụ án.

3.2. Định giá tài sản có tính phù hợp cao khi vấn đề cần chứng minh là giá trị

Định giá tài sản thường phù hợp khi tình trạng vật lý và pháp lý của tài sản đã được xác định, nhưng các bên không thống nhất về giá trị. Ví dụ, các bên đã thống nhất hoặc đã có chứng cứ chắc chắn về khối lượng công việc đạt yêu cầu, song còn bất đồng về giá trị thị trường của công trình, giá trị tài sản còn lại hoặc mức chi phí thay thế. Khi đó, định giá hoặc thẩm định giá có thể cung cấp căn cứ cần thiết để Tòa án lượng hóa nghĩa vụ.

Điểm mạnh của định giá là đưa tranh chấp từ trạng thái định tính sang định lượng. Nhưng giới hạn của nó là định giá không thể tự tạo ra sự thật kỹ thuật làm nền cho con số.

3.3. Không nên đặt ra sự lựa chọn loại trừ giữa các phương thức

Trong nhiều vụ án tranh chấp hợp đồng xây dựng, câu hỏi không phải là chọn giám định hay định giá, thẩm định giá mà là sử dụng chúng theo trình tự nào và trong phạm vi nào. Một vụ tranh chấp hợp đồng xây dựng về chất lượng công trình thì Tòa án có thể cần giám định nguyên nhân, mức độ hư hỏng và giải pháp khắc phục; xác định khối lượng sửa chữa hoặc thay thế cần thiết; định giá hoặc thẩm định giá chi phí thực hiện giải pháp đó; đối chiếu với hợp đồng để xác định chủ thể chịu trách nhiệm; và xem xét lỗi, nghĩa vụ hạn chế tổn thất và các khoản đã thanh toán.

Dưới góc độ khoa học tố tụng và thực tiễn xét xử, giám định tư pháp và định giá tài sản không đối lập, mà bổ sung, hỗ trợ cho nhau. Giám định tư pháp xác định “cái gì cần được tính”; còn định giá tài sản xác định “cái đó đáng giá bao nhiêu”.

Mối quan hệ bổ sung, hỗ trợ này không thuần túy là sự kết hợp cơ học về mặt phương pháp, mà là một tất yếu khách quan để bảo đảm tính thống nhất và giá trị chứng minh của chứng cứ. Mối quan hệ này có thể được luận giải qua hai phương diện cốt lõi sau:

(i) Giám định tư pháp làm rõ bản chất kỹ thuật, tạo tiền đề cho định giá tài sản.

Bản chất của tranh chấp hợp đồng xây dựng chính là sự đan xen giữa yếu tố pháp lý, kỹ thuật và kinh tế. Do đó, cơ quan tài phán không thể lượng hóa giá trị của một nghĩa vụ hoặc thiệt hại phát sinh trên thực tế khi phạm vi và trạng thái kỹ thuật của đối tượng chưa được xác lập một cách khách quan. Kết luận giám định tư pháp về tính phù hợp thiết kế, nguyên nhân sự cố hay giải pháp khắc phục (gia cố, tháo dỡ) chính là việc xác lập nguồn dữ liệu đầu vào mang tính định hướng và là điều kiện cần cho hoạt động định giá tài sản. Nếu tách rời hai phương thức hoặc đảo lộn trật tự logic này, hoạt động định giá tài sản sẽ mất đi căn cứ khoa học, dễ dẫn đến xu hướng “kinh tế hóa” các lỗi kỹ thuật, đồng nhất một cách khiên cưỡng giữa “hiện trạng vật chất tồn tại” tại công trường với “giá trị nghĩa vụ hợp đồng” đủ điều kiện nghiệm thu, thanh toán.

(ii) Giúp nhận diện và xử lý xung đột dữ liệu chứng cứ.

Trong thực tiễn xét xử, sự mâu thuẫn giữa kết luận giám định và kết quả định giá thường không phát sinh từ bản chất của mỗi phương thức, mà từ hệ quả của sự bất đồng về các giả định kỹ thuật đầu vào. Chẳng hạn, Hội đồng định giá tính toán chi phí dựa trên giả định hạng mục đạt chất lượng, trong khi kết luận giám định xác định hạng mục đó không đạt chuẩn và buộc phải hủy bỏ. Việc đặt hai nguồn chứng cứ này trong một cấu trúc bổ sung cho phép Thẩm phán thực hiện tiến trình bóc tách, đối chiếu các tầng giả định, tách bạch các nhận định vượt quá ranh giới trách nhiệm của từng chủ thể. Đây là cơ sở pháp lý và thực tiễn để hợp nhất các dữ liệu chuyên biệt, chuyển hóa tranh chấp từ trạng thái định tính (kỹ thuật) sang định lượng (kinh tế), bảo đảm phán quyết của Tòa án tiệm cận tối đa với sự thật khách quan của vụ án.

4. Việc sử dụng tài liệu, chứng cứ để giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng xây dựng

4.1. Không có chứng cứ nào được mặc nhiên ưu tiên tuyệt đối

Theo nguyên tắc tố tụng dân sự, Tòa án phải đánh giá chứng cứ khách quan, toàn diện và không mặc nhiên coi kết luận giám định hay kết quả định giá có giá trị cao hơn các chứng cứ khác. Giá trị chứng cứ phụ thuộc vào thẩm quyền của chủ thể thực hiện, sự phù hợp với phạm vi chuyên môn, phương pháp áp dụng, sự thống nhất với các chứng cứ khác và quyền phản biện của các bên. Kết quả định giá không phản ánh đúng hiện trạng hoặc không phù hợp với giá thị trường thì không thể được sử dụng; đồng thời, khoản 5 Điều 104 BLTTDS năm 2015 cho phép định giá lại khi có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường.

4.2. Phải xác định đúng vấn đề cần chứng minh trước khi lựa chọn căn cứ

Tác giả cho rằng, để giải quyết hiệu quả vụ án tranh chấp hợp đồng xây dựng, cần chia thành từng nhóm vấn đề như sau:

Nhóm thứ nhất về sự tồn tại và phạm vi nghĩa vụ hợp đồng. Nhóm này chủ yếu được làm rõ bằng hợp đồng, phụ lục, hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu, bản vẽ, chỉ dẫn kỹ thuật, văn bản giao việc và tài liệu trao đổi giữa các bên.

Nhóm thứ hai về việc thực hiện nghĩa vụ trên thực tế. Nhóm này được chứng minh bằng nhật ký thi công, biên bản nghiệm thu, hồ sơ hoàn công, chứng từ vật liệu, lời khai và kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ. Khi phát sinh nội dung chuyên môn vượt quá hiểu biết thông thường, phải xem xét giám định.

Nhóm thứ ba về chất lượng, nguyên nhân và khả năng khắc phục. Đây là phạm vi mà kết luận giám định tư pháp thường giữ vai trò trung tâm.

Nhóm thứ tư là các vấn đề về giá trị thanh toán, giá trị tài sản và thiệt hại. Việc giải quyết thường cần kết hợp hợp đồng, đơn giá, quy định về quản lý chi phí, kết luận giám định về khối lượng và kết quả định giá hoặc thẩm định giá.

Việc hệ thống hóa tranh chấp hợp đồng xây dựng thành bốn nhóm vấn đề không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật mà còn tạo lập một hệ tư duy logic và có cấu trúc. Sự phân định giữa phạm vi nghĩa vụ (pháp lý), thực tế thực hiện (sự thật khách quan), chất lượng kỹ thuật (thực chứng chuyên môn) và giá trị kinh tế (thước đo tiền tệ) giúp tránh nhầm lẫn giữa các loại chứng cứ có bản chất khác nhau.

Đồng thời, mô hình này còn là “bản đồ định vị chứng cứ” cho Tòa án, giúp xác định đúng phạm vi tranh chấp và thời điểm cần giám định tư pháp hoặc định giá tài sản. Qua đó, hạn chế việc sử dụng sai chứng cứ chuyên môn, góp phần nâng cao hiệu quả giải quyết vụ án và giảm nguy cơ sai lệch phán quyết.

4.3. Trường hợp nào kết luận giám định nên là căn cứ nền tảng?

Kết luận giám định nên được xem là căn cứ nền tảng khi việc giải quyết vụ án phụ thuộc vào những vấn đề như công trình có đạt yêu cầu chất lượng hay không; khối lượng thực tế khác hồ sơ thanh toán như thế nào; nguyên nhân gây hư hỏng hoặc sự cố; phần việc nào có thể được nghiệm thu, phần nào phải khắc phục; sai sót thuộc thiết kế, thi công, vật liệu, giám sát hay khai thác sử dụng; giải pháp kỹ thuật cần thiết để phục hồi công trình.

Trong những trường hợp này, nếu chỉ căn cứ vào kết quả định giá để giải quyết thì phán quyết có nguy cơ lượng hóa hậu quả khi nguyên nhân và phạm vi trách nhiệm chưa được làm rõ.

4.4. Trường hợp nào kết quả định giá nên là căn cứ trực tiếp?

Kết quả định giá hoặc chứng thư thẩm định giá có thể là căn cứ trực tiếp khi các bên đã thống nhất về tình trạng, khối lượng và chất lượng tài sản nhưng không thống nhất về giá; cần xác định giá trị thị trường của công trình hoặc tài sản; cần lượng hóa chi phí sửa chữa dựa trên phương án kỹ thuật đã được xác định; cần xác định giá trị tài sản còn lại để đối trừ, phân chia hoặc hoàn trả; tranh chấp chủ yếu nằm ở giá trị kinh tế chứ không còn tranh chấp chuyên môn.

Tuy nhiên, ngay cả khi đó, Tòa án vẫn phải kiểm tra thời điểm định giá, phương pháp, dữ liệu so sánh, điều kiện của tài sản và tính phù hợp với mục đích định giá.

4.5. Trường hợp có mâu thuẫn giữa kết luận giám định tư pháp và kết quả định giá tài sản

Về nguyên tắc, nếu hai kết quả được thực hiện đúng chức năng thì chúng ít khi mâu thuẫn trực tiếp, bởi mỗi kết quả trả lời một câu hỏi khác nhau. Sự mâu thuẫn thường xuất hiện khi: (i) Hội đồng định giá sử dụng giả định kỹ thuật khác với kết luận giám định tư pháp; (ii) kết luận giám định tư pháp xác định một phần công trình không đạt nhưng hoạt động định giá vẫn tính toàn bộ như tài sản đạt chất lượng; (iii) thời điểm khảo sát của hai hoạt động khác nhau; (iv) phạm vi tài sản hoặc khối lượng được xem xét không đồng nhất; (v) hồ sơ đầu vào khác nhau; và (vi) một trong hai chủ thể đã đi quá giới hạn chuyên môn.

Khi đó, Tòa án không nên ưu tiên một kết quả chỉ vì được ban hành sau hoặc đưa ra con số cụ thể hơn, mà cần yêu cầu giải thích, đối chiếu giả định đầu vào, làm rõ phạm vi và nếu cần thì giám định bổ sung, giám định lại hoặc định giá lại.

5. Một số vướng mắc từ thực tiễn

5.1. Đồng nhất khối lượng hiện hữu với khối lượng được thanh toán

Trong một số tranh chấp, việc đo đếm hiện trạng cho thấy nhà thầu đã thực hiện một khối lượng nhất định và từ đó có quan điểm cho rằng chủ đầu tư phải thanh toán toàn bộ. Tuy nhiên, nghĩa vụ thanh toán không chỉ phụ thuộc vào khối lượng mà còn vào việc khối lượng đó có nằm trong phạm vi hợp đồng, có được chấp thuận, đáp ứng chất lượng và đủ điều kiện nghiệm thu hay không.

Ngược lại, cũng không thể thiếu một số tài liệu nghiệm thu mà phủ nhận hoàn toàn giá trị phần công việc đã được thực hiện, bàn giao và đưa vào sử dụng. Khi đó, Tòa án phải đánh giá cả hành vi thực tế của các bên, mức độ hưởng lợi, nguyên nhân thiếu hồ sơ.

Thực trạng trên là do pháp luật tố tụng và pháp luật về xây dựng chưa quy định rõ giá trị pháp lý của biên bản đo đếm hiện trạng khi công trình thiếu hồ sơ nghiệm thu. Quy định hiện hành chưa tách biệt được hai khái niệm: “khối lượng thực tế” (đối tượng định giá) và “khối lượng hợp pháp đủ điều kiện thanh toán” (đối tượng phân xử của Tòa án). Sự thiếu hụt hướng dẫn này khiến nhiều Thẩm phán khi có kết quả định giá hiện trạng liền mặc nhiên bắt chủ đầu tư phải thanh toán. Điều này vi phạm trực tiếp quy định về điều kiện nghiệm thu được quy định tại Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng và nguyên tắc tự thỏa thuận của hợp đồng.

5.2. Giao cho tổ chức giám định kết luận vấn đề pháp lý

Có trường hợp nội dung trưng cầu yêu cầu tổ chức giám định xác định “bên nào vi phạm hợp đồng”, “nhà thầu có được thanh toán hay không” hoặc “chủ đầu tư phải bồi thường bao nhiêu”. Đây là những câu hỏi chứa đựng phán đoán pháp lý thuộc thẩm quyền của Tòa án.

Tổ chức giám định chỉ nên xác định các dữ kiện chuyên môn làm cơ sở để Tòa án áp dụng pháp luật. Nếu kết luận giám định đi thẳng tới trách nhiệm pháp lý, Tòa án cần tách phần nhận định vượt quá phạm vi chuyên môn khỏi phần kết luận kỹ thuật có giá trị.

Bất cập này xuất phát từ việc pháp luật tố tụng chưa đưa ra tiêu chí rõ ràng để phân định ranh giới giữa yếu tố kỹ thuật và pháp lý. Dù Luật Giám định tư pháp đã có quy định nghiêm cấm việc giám định vượt thẩm quyền, nhưng các văn bản dưới luật vẫn thiếu chế tài xử lý khi kết luận giám định đi quá giới hạn (như tự phán quyết bên nào vi phạm hợp đồng). Khoảng trống pháp lý này khiến không ít thẩm phán dễ lạm dụng quyết định trưng cầu giám định, vô tình chuyển giao nghĩa vụ chứng minh pháp lý vốn là thẩm quyền tuyệt đối của tòa án sang cho tổ chức giám định.

5.3. Dùng đơn giá dự toán thay cho giá trị thiệt hại thực tế

Chi phí dự toán, đơn giá hợp đồng, đơn giá xây dựng và giá thị trường không phải lúc nào cũng trùng nhau. Đơn giá hợp đồng dùng để thanh toán nghĩa vụ theo thỏa thuận. Chi phí dự toán phục vụ quản lý đầu tư xây dựng. Giá thị trường phản ánh mức giá giao dịch tại một thời điểm. Chi phí khắc phục thiệt hại lại phải gắn với giải pháp cần thiết, hợp lý và khả thi.

Vì vậy, khi xác định thiệt hại, không thể máy móc lấy đơn giá trong hợp đồng nhân với khối lượng khắc phục, sửa chữa nếu bản chất công việc khắc phục, sửa chữa khác với công việc thi công ban đầu. Đồng thời, cũng không nên sử dụng báo giá thị trường đơn lẻ mà không đánh giá tính hợp lý và điều kiện thực hiện.

Điểm nghẽn trên nằm ở sự thiếu đồng bộ giữa quy định của BLTTDS 2015 (về định giá) và Bộ luật Dân sự 2015 (về nguyên tắc bồi thường thiệt hại thực tế). Pháp luật chưa có quy tắc ưu tiên áp dụng hệ thống đơn giá khi có sự khác biệt giữa đơn giá dự toán của Nhà nước, đơn giá hợp đồng và giá thị trường tại thời điểm sửa chữa. Trong khi đó, Luật Giá năm 2023 chỉ hướng dẫn cách tính giá tài sản thông thường, chưa có phương pháp riêng để xác định chi phí khôi phục công trình xây dựng bị hư hỏng. Sự thiếu hụt này khiến việc áp dụng pháp luật tại Tòa án thường bị máy móc, không phản ánh đúng thiệt hại thực tế của đương sự.

5.4. Công trình đã thay đổi hiện trạng trước khi giám định

Thực tế cho thấy các vụ án tranh chấp về hợp đồng xây dựng thường kéo dài. Trong thời gian đó, công trình có thể đã được sửa chữa, cải tạo, tháo dỡ hoặc tiếp tục sử dụng. Khi hiện trạng ban đầu không còn, hoạt động giám định gặp nhiều khó khăn và phải phụ thuộc đáng kể vào hồ sơ, hình ảnh, mẫu vật, biên bản và dữ liệu do các bên cung cấp.

Đây có lẽ là lỗ hổng lớn trong cơ chế bảo toàn chứng cứ của pháp luật tố tụng dân sự. Hiện nay, BLTTDS 2015 chưa xây dựng được một quy trình “phản ứng nhanh” mang tính bắt buộc để giữ nguyên hiện trạng công trình ngay khi xảy ra tranh chấp. Biện pháp xem xét thẩm định tại chỗ theo Điều 101 BLTTDS 2015 mang tính thủ tục hành chính, tốn thời gian, không theo kịp tốc độ thay đổi liên tục của công trường. Khi pháp luật thiếu một cơ chế cưỡng chế ghi nhận hiện trạng kịp thời, Tòa án buộc phải dựa vào hồ sơ cũ do các bên tự cung cấp, khiến kết luận giám định sau đó bị giảm đi tính chính xác.

Đây là lý do mà các bên đương sự và Tòa án cần kịp thời bảo toàn chứng cứ, xem xét thẩm định tại chỗ, ghi nhận hiện trạng và thu thập hồ sơ ngay từ giai đoạn đầu.  

6. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và thực tiễn xét xử

6.1. Hướng dẫn rõ ranh giới giữa giám định và định giá trong tranh chấp xây dựng

Cần có văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn chuyên sâu của cơ quan có thẩm quyền về việc áp dụng các biện pháp thu thập chứng cứ trong vụ án tranh chấp hợp đồng xây dựng, trong đó cần phân biệt các vấn đề như giám định khối lượng và đo đếm hiện trạng; giám định chất lượng, nguyên nhân và giải pháp khắc phục; xác định giá trị thanh toán theo hợp đồng; định giá tài sản; thẩm định giá chi phí sửa chữa hoặc giá trị tài sản còn lại.

Hướng dẫn này sẽ phân định rõ kết quả đo đếm hiện trạng của Hội đồng định giá chỉ là nguồn chứng cứ phản ánh “hiện trạng vật chất”, chứ không mặc nhiên được coi là “khối lượng hợp pháp” để tính giá trị thanh toán nếu đối tượng đó vi phạm các quy định về điều kiện nghiệm thu theo quy định tại Nghị định số 06/2021/NĐ-CP. Văn bản hướng dẫn này sẽ hạn chế triệt để tình trạng cùng một câu hỏi nhưng được giao cho các chủ thể có chức năng khác nhau và cho ra kết quả khó kiểm chứng, giúp Thẩm phán tránh được xu hướng “kinh tế hóa” các lỗi kỹ thuật.

6.2. Xây dựng nguyên tắc giám định kỹ thuật trước, lượng hóa kinh tế sau

Đối với vụ án vừa có tranh chấp kỹ thuật vừa có tranh chấp giá trị thanh toán, nên hình thành nguyên tắc thực hành tố tụng để xác định phạm vi công việc; giám định khối lượng, chất lượng và nguyên nhân; xác định giải pháp, khối lượng khắc phục; sau đó mới định giá hoặc thẩm định giá.

Để giải quyết triệt để điểm nghẽn về việc công trình thay đổi hiện trạng, pháp luật tố tụng cần luật hóa quy trình phản ứng nhanh mang tính bước đệm. Theo đó, ngay khi thụ lý đơn khởi kiện, Tòa án cần phối hợp với cơ quan chuyên môn thực hiện ngay việc "ghi nhận và đóng băng hiện trạng công trình" bằng các biện pháp kỹ thuật số hóa (như quét 3D Laser, vi bằng) trước khi tiến hành các bước tiếp theo. Không thể định giá chính xác một nghĩa vụ khi chưa biết rõ nghĩa vụ ấy thực sự tồn tại đến đâu. Quy trình này sẽ loại bỏ tình trạng Hội đồng định giá đưa ra con số sai lệch do phải tự đưa ra các giả định kỹ thuật vượt quá thẩm quyền chuyên môn của mình.

6.3. Nâng cao chất lượng quyết định trưng cầu giám định

Trước khi ban hành quyết định trưng cầu, Tòa án nên xác định rõ các vấn đề pháp lý đang tranh chấp và lấy ý kiến của các bên về nội dung cần giám định. Các yêu cầu trưng cầu cần cụ thể; trung lập; không hàm chứa kết luận; nằm trong phạm vi chuyên môn; gắn với từng yêu cầu khởi kiện, phản tố; yêu cầu độc lập; xác định rõ hồ sơ và thời điểm cần xem xét.

Để giải quyết triệt để vấn đề này, tác giả cho rằng Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành mẫu Quyết định trưng cầu giám định riêng cho lĩnh vực xây dựng, nghiêm cấm việc đưa vào các câu hỏi mang tính định hướng như “bên nào vi phạm” hay “nhà thầu có được thanh toán không”. Đồng thời, cần bổ sung cơ chế kiểm soát dữ liệu: Khi tổ chức giám định đưa các nhận định pháp lý vào bản kết luận, Thẩm phán có quyền và có nghĩa vụ bóc tách, loại bỏ phần nhận định vượt quá phạm vi chuyên môn đó ra khỏi hồ sơ vụ án, chỉ sử dụng phần kết luận thuần túy về kỹ thuật để làm chứng cứ. Trong vụ án phức tạp, có thể tổ chức phiên họp chuyên đề về chứng cứ để xác định nội dung giám định, hạn chế việc phải giám định bổ sung nhiều lần.

6.4. Bảo đảm quyền phản biện kết luận chuyên môn

Đương sự cần được tiếp cận đầy đủ kết luận, tài liệu nền, phương pháp và giả định được sử dụng trong giám định, định giá hoặc thẩm định giá. Khi có tranh luận hợp lý, Tòa án nên triệu tập người giám định hoặc đại diện tổ chức chuyên môn tham gia phiên tòa để giải thích kết luận. Luật Giám định tư pháp năm 2025 đã ghi nhận quyền yêu cầu giải thích kết luận, đề nghị triệu tập người giám định tham gia phiên tòa và đề nghị giám định bổ sung, giám định lại.

Thực tiễn xét xử cần áp dụng triệt để quy định này như một công cụ tư duy để giải quyết xung đột chứng cứ. Khi có sự mâu thuẫn giữa kết luận giám định và kết quả định giá, Tòa án không được tùy nghi lựa chọn một kết quả theo cảm tính, mà phải tổ chức đối chất, phản biện công khai tại phiên tòa để bóc tách các tầng giả định kỹ thuật đầu vào bị sai lệch. Cơ chế phản biện không những không làm giảm uy tín của kết luận giám định, mà trái lại, một kết luận có thể đứng vững trước chất vấn công khai sẽ có giá trị thuyết phục cao hơn.

6.5. Tăng cường đào tạo kiến thức chuyên ngành cho người tiến hành tố tụng

Trong bối cảnh tranh chấp hợp đồng xây dựng ngày càng phức tạp, năng lực của người tiến hành tố tụng không nằm ở chuyên môn kỹ thuật mà ở khả năng đánh giá, kiểm soát chứng cứ chuyên môn.

Người tiến hành tố tụng cần kiến thức liên ngành nhằm nhận diện ranh giới giữa vấn đề kỹ thuật và pháp lý, đồng thời quyết định khi nào cần giám định bổ sung, giám định lại hoặc định giá lại. Đây cũng là cơ sở để nâng cao chất lượng xét xử và bảo đảm tính nghiêm minh của nền tư pháp.

Để đồng bộ hóa quy trình, tác giả cho rằng chương trình đào tạo bồi dưỡng Thẩm phán cần bổ sung nội dung về mối quan hệ giữa Luật Giá, Luật Xây dựng và BLTTDS nhằm xây dựng quy tắc xác định đơn giá khi tính toán bồi thường thiệt hại. Người tiến hành tố tụng cần củng cố kiến thức liên ngành nhằm nhận diện ranh giới giữa yếu tố kỹ thuật và pháp lý, hiểu được chi phí khắc phục thiệt hại thực tế phải bao gồm cả chi phí tháo dỡ, thu dọn theo giá thị trường thay vì máy móc áp dụng theo đơn giá dự toán. Từ đó, có đủ năng lực quyết định khi nào cần giám định bổ sung, giám định lại hoặc định giá lại, góp phần nâng cao hiệu quả giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng xây dựng.

Kết luận

Tranh chấp hợp đồng xây dựng là loại tranh chấp đặc thù, nơi giao thoa giữa pháp lý, kỹ thuật và kinh tế. Vì vậy, Tòa án phải đánh giá toàn diện các nguồn chứng cứ chuyên môn.

Trong tố tụng, giám định tư pháp làm rõ các vấn đề kỹ thuật như chất lượng công trình, nguyên nhân sai sót và giải pháp khắc phục; còn định giá và thẩm định giá lượng hóa giá trị tài chính.

Đối với các vụ án có tranh chấp về kỹ thuật và giá trị thanh toán, giám định tư pháp làm rõ sự thật khách quan, còn định giá lượng hóa thiệt hại bằng tiền. Vì vậy, Toà án cần đánh giá từng nguồn chứng cứ đúng phạm vi chuyên môn và trong mối liên hệ với toàn bộ vụ án.

Công lý trong giải quyết tranh chấp xây dựng phụ thuộc vào việc các kết quả chuyên môn phản ánh đúng sự thật khách quan của vụ án.

LS. PHAN KHẮC NGHIÊM - NGUYỄN NGỌC HẠNH (Công ty Luật TNHH NPK Quốc tế)

Tài liệu tham khảo

1. Quốc hội, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2025.

2. Quốc hội, Luật Giám định tư pháp số 105/2025/QH15 ngày 05/12/2025, có hiệu lực từ ngày 01/5/2026.

3. Quốc hội, Luật Giá năm 2023.

4. Quốc hội, Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020.

5. Chính phủ, Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.

6. Bộ Xây dựng, Thông tư số 15/2026/TT-BXD ngày 29/4/2026 quy định về giám định tư pháp trong lĩnh vực chuyên môn thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng.

7. Xa Kiều Oanh - Nguyễn Phạm Thanh Hoa, Về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự, https://kiemsat.vn/ve-dinh-gia-tai-san-tham-dinh-gia-tai-san-trong-to-tung-dan-su-76824.html.

Ảnh minh họa - Nguồn: Internet.