Trao đổi ý kiến

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có vô hiệu không?

23/07/2026 14:30

Việc xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu trong vụ án dân sự về “tranh chấp Hợp đồng tín dụng” là một vấn đề khó, do nội dung về thế chấp thuộc lĩnh vực này chứa đựng nhiều quy định của luật chung, luật chuyên ngành và có nhiều cách hiểu khác nhau. Thực tiễn cho thấy, việc xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu trong trường hợp này còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau.

Nội dung tình huống:

Theo đơn khởi kiện, các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và lời khai tại phiên tòa thì đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn Ngân hàng TMCP L (L1) là ông Trần Anh T1 làm đại diện trình bày:

Vào ngày 30/7/2024, bà Lê Thị Thu V và ông Nguyễn Văn H có ký kết Hợp đồng tín dụng số HDTD6402024689 với Ngân hàng TMCP L (L1) (gọi tắt là Ngân hàng) và Giấy đề nghị giải ngân kiêm khế ước nhận nợ ngày 30/7/2024 để vay số tiền là 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng), thời hạn vay là 11 tháng, ngày đến hạn hợp đồng là 30/6/2025, lãi suất cho vay là 8,6%/năm. Mục đích vay là bổ sung vốn chăn nuôi bò. Để đảm bảo cho khoản vay này, bà Lê Thị Thu V và ông Nguyễn Văn H đã thế chấp cho Ngân hàng các tài sản như sau:

Quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 1323, tờ bản đồ số 53, tại thôn A, xã Đ, thành phố K, tỉnh T theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 535251, do Ủy ban nhân dân thành phố K, tỉnh T cấp ngày 28/10/2016 mang tên bà Lê Thị Thu V.

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng tín dụng, bà Lê Thị Thu V và ông Nguyễn Văn H đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ lãi và gốc theo thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ mà hai bên đã ký kết. Mặc dù Ngân hàng đã nhiều lần đôn đốc, yêu cầu bà Lê Thị Thu V và ông Nguyễn Văn H trả nợ nhưng hai ông bà vẫn không thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng, sau đó đã đi khỏi địa phương.

Do đó, Ngân hàng khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn bà Lê Thị Thu V và ông Nguyễn Văn H phải trả cho Ngân hàng số tiền gốc và tiền lãi tính đến ngày 24/10/2025 là 798.967.414 đồng. Trong đó: Tiền gốc là 700.000.000 đồng; tiền lãi trong hạn và lãi quá hạn là: 98.967.414 đồng và tiếp tục chịu lãi từ ngày 25/10/2025 cho đến khi trả nợ xong.

Trường hợp bà Lê Thị Thu V và ông Nguyễn Văn H không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng yêu cầu phát mãi các tài sản mà bà V và ông H đã thế chấp nêu trên để thu hồi nợ.

Bị đơn bà Lê Thị Thu V và ông Nguyễn Văn H: Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tống đạt hợp lệ thông báo thụ lý vụ án, thông báo tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải, các giấy triệu tập và các thông báo của Tòa án cho bà Lê Thị Thu V và ông Nguyễn Văn H nhưng bà V và ông H không tham gia tố tụng, không có ý kiến về việc khởi kiện của nguyên đơn, không có yêu cầu phản tố. Đồng thời, Tòa án cũng đã tống đạt hợp lệ quyết định đưa vụ án ra xét xử, quyết định hoãn phiên tòa nhưng bà V và ông H cũng vẫn vắng mặt tại phiên tòa, không có lý do.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 14/10/2025, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị T2 và ông Ngô K trình bày:

Năm 2020, vợ chồng bà T2 có mua thửa đất tại thôn A, xã Đ, thành phố K, tỉnh T (hiện tại là Thôn A, phường Đ, tỉnh Q). Vợ, chồng bà không có quen biết với người bán thửa đất trên mà biết được nhờ tin rao bán nên hỏi mua; đồng thời, cũng không có quen biết gì với bà V, ông H. Khi mua đất, ông bà chỉ giao dịch với ông Đỗ Trọng T3 (là người đại diện theo ủy quyền của bà Lê Thị Thu V để bán nhà đất) và ông D (là người sống tại căn nhà lúc vợ chồng ông bà mua). Trước khi mua, ông bà có đi xem thực tế đất và được ông T3 chỉ đất và trên đất có xây một ngôi nhà cấp 4. Ông bà đồng ý mua, hai bên đã làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngay sau khi mua xong, vào năm 2020, ngôi nhà được ông bà sửa lại mái tôn phía trước, sân trước, làm cổng ra vào và ông D có biết lúc ngôi nhà được sửa. Từ khi mua nhà đến nay, không có ai đến tranh chấp nhà đất với ông bà, ở từ đó đến nay không tranh chấp với ai. Khi Tòa án đi xem xét và gửi văn bản tố tụng đến cho ông, bà thì ông, bà mới biết thửa đất và nhà ông, bà đang ở đã được bà V, ông H thế chấp cho Ngân hàng L. Từ khi mua đất đến nay, Ngân hàng TMCP L chưa đến để xem xét thẩm định tại chỗ thửa đất này. Ông bà đã mua đất và nhà hợp pháp, đã được Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số CE 535252 theo Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa ông, bà với anh T3 là người được bà V ủy quyền nên ông, bà không đồng ý giao nhà và đất cho ai, không đồng ý theo yêu cầu của Ngân hàng; ông, bà không có yêu cầu độc lập.

Trong tình huống trên, quá trình giải quyết phát sinh vướng mắc xung quanh việc xác định hợp đồng thế chấp vô hiệu hay không, hiện còn tồn tại 02 luồng quan điểm khác nhau:

Quan điểm thứ nhất cho rằng: cần xác định hợp đồng thế chấp là vô hiệu. Bởi lẽ, đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 1323, tờ bản đồ số 53, tại Thôn A, xã Đ, thành phố K, tỉnh T thấy rằng, trước khi ký hợp đồng tín dụng, các bên đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản thế chấp đối với thửa đất này nhưng quá trình giải quyết vụ án thì bị đơn vắng mặt, nguyên đơn xác định ranh giới, vị trí thửa đất mà các bên đã thẩm định trước khi ký hợp đồng thế chấp là một thửa đất khác không có tài sản trên đất (không có nhà) nhưng khi Tòa án tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ thì kết quả xem xét, thẩm định tại vị trí thửa đất thể hiện thửa đất do nguyên đơn xác định không đúng với vị trí thửa đất theo Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSD) đất mà bà V, ông H đã thế chấp cho Ngân hàng cũng như khi xem xét thẩm định khi thế chấp. Hiện trạng thửa đất được cấp Giấy CNQSD đất mà bà V và ông H thế chấp cho Ngân hàng có 01 căn nhà cấp 4 hiện tại do ông Ngô K, bà Nguyễn Thị T2 đang quản lý, sử dụng.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, bà T2 và ông K mua đất và nhà của bà V là hợp pháp vào năm 2020. Tuy nhiên, khi làm thủ tục sang tên thì thửa đất được chuyển nhượng là thửa đất bên cạnh (thửa đất 1322) giáp ranh với thửa đất mà bà T2, ông K1 mua (thửa đất số 1323). Sau đó, bà V và ông H thế chấp thửa đất số 1323 để vay Ngân hàng. Khi các bên tiến hành xem xét thẩm định tài sản trước khi thế chấp đã không thực hiện đúng trình tự quy định của pháp luật về xác định đúng vị trí thửa đất theo GCNQSD đất, dẫn đến không phát hiện sự sai sót về vị trí thửa đất, không phát hiện có tranh chấp khi thế chấp. Vì vậy, việc ký kết hợp đồng thế chấp đối với thửa đất này được xác định là vô hiệu.

- Quan điểm thứ hai cho rằng: hợp đồng thế chấp không vô hiệu theo quy định tại Điều 133 BLDS về bảo vệ người thứ ba ngay tình. Cụ thể: trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này. Do đó, chấp nhận yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 1323, tờ bản đồ số 53, tại thôn A, xã Đ, thành phố K thu hồi nợ. Trường hợp này, ngân hàng đã tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ, có hồ sơ xem xét trước khi thế chấp, đồng thời quy định pháp luật cũng không quy định rõ việc ngân hàng có bắt buộc xem xét trực tiếp và phải có cơ quan chuyên môn quản lý đất đai để đi cùng xác định vị trí hay không và cũng chưa có quy định nào quy định rõ Ngân hàng phải xem xét thẩm định tài sản thế chấp như thế nào để đảm bảo đúng quy trình. Do vậy, trước khi ký hợp đồng thế chấp, ngân hàng đã thực hiện việc xem xét thẩm định đúng theo quy định của ngân hàng, do đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực, nếu giữa bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện vụ án khác.

Quan điểm của tác giả: Đồng tình với quan điểm thứ nhất, vì theo quy định pháp luật về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự, ngay ban đầu khi thiết lập hợp đồng thế chấp, ngân hàng phải thực hiện đúng việc thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, bao gồm phải xem xét thẩm định tài sản để kiểm tra tài sản trước khi thế chấp, đăng ký thế chấp…Tuy nhiên trong tình huống này, ngân hàng trước khi nhận thế chấp đã xem xét nhưng không phát hiện việc tài sản thế chấp do đương sự cung cấp một cách cụ thể và cũng chưa đối chiếu giấy tờ pháp lý có phù hợp hay không. Do đó, việc thế chấp của ngân hàng cần xác định là vi phạm pháp luật dẫn; từ đó hợp đồng thế chấp không thể thực hiện được. Từ phân tích trên, căn cứ Điều 117, Điều 123 Bộ luật Dân sự xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu.

Trên đây là tình huống pháp lý còn có các quan điểm khác nhau về việc xác định hợp đồng thế chấp có vô hiệu không, rất mong được sự trao đổi của bạn đọc và đồng nghiệp.

RY THỊ MỸ HOÀNG (Phó Chánh án TAND khu vực 7 - Quảng Ngãi), ĐỒNG THỊ BÌNH (Chánh văn phòng Toà án nhân dân khu vực 7-Quảng Ngãi)

Ảnh minh họa: nguồn Internet