Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được sử dụng phổ biến trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và các tài sản có giá trị lớn. Tuy nhiên, thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc phát sinh nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến hiệu lực của thỏa thuận, xác định lỗi, xử lý tài sản đặt cọc, áp dụng chế tài phạt cọc và thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Nhằm hướng dẫn thống nhất việc áp dụng pháp luật, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP (Nghị quyết), gồm 9 điều, tập trung làm rõ những vấn đề pháp lý quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp về đặt cọc.

Làm rõ hình thức và hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc

Theo Điều 2 Nghị quyết, thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự. Hình thức của thỏa thuận đặt cọc được thực hiện theo Điều 119 Bộ luật Dân sự. Trường hợp luật khác quy định thỏa thuận đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản thì phải tuân theo quy định đó. Thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc điều khoản trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.

Về hiệu lực, Điều 3 Nghị quyết xác định thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự. Trường hợp thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng nhưng nội dung hợp đồng dự kiến giao kết không rõ ràng, dẫn đến hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện thì thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Ví dụ: Các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không rõ về kích thước, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến một trong các bên từ chối giao kết hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự.

Nghị quyết cũng hướng dẫn trường hợp thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng mà tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng dự kiến giao kết bị vô hiệu nếu được giao kết thì thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Ví dụ: Các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất chưa đứng tên của bên nhận đặt cọc và ấn định thời hạn cụ thể để bên nhận đặt cọc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chuyển nhượng cho bên đặt cọc. Hết thời hạn thỏa thuận, bên nhận đặt cọc không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu với lý do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nếu được giao kết. Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự.

Các hướng dẫn trên làm rõ tính độc lập tương đối về hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc so với hợp đồng được bảo đảm, tạo cơ sở để Tòa án đánh giá hiệu lực của từng giao dịch theo đúng quy định pháp luật.

Quy định về hiệu lực đối kháng với người thứ ba và tài sản đặt cọc

Điều 4 Nghị quyết hướng dẫn thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của đặt cọc được xác định theo pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Khi đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, quyền truy đòi tài sản đặt cọc của bên nhận đặt cọc không thay đổi hoặc không chấm dứt nếu tài sản được chuyển giao cho người khác, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Trường hợp tài sản đặt cọc được sử dụng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên thanh toán được thực hiện theo Điều 308 Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan.

Ví dụ: A đặt cọc chiếc ô tô có giá trị 3 tỷ đồng cho B nhằm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất có giá trị 2 tỷ đồng của B. Các bên thỏa thuận nếu A vi phạm hợp đồng đặt cọc thì A phải chịu phạt cọc 1 tỷ đồng và B phải trả lại chiếc ô tô cho A.

Sau đó, B đồng ý để A thế chấp chiếc ô tô cho ngân hàng nhằm vay 1 tỷ đồng. Ngân hàng giữ giấy tờ đăng ký xe, được thông báo về việc chiếc ô tô là tài sản đặt cọc và việc thế chấp được đăng ký theo đúng quy định pháp luật.

Trường hợp này, hiệu lực đối kháng với người thứ ba của đặt cọc phát sinh từ thời điểm B nhận được chiếc ô tô. Khi xảy ra tranh chấp, B được ưu tiên thanh toán khoản phạt cọc 1 tỷ đồng khi xử lý chiếc ô tô theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự.

Đối với tài sản đặt cọc, Điều 5 Nghị quyết xác định tài sản đặt cọc theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự bao gồm tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác như cổ phiếu, trái phiếu, tài sản số... Tài sản đặt cọc phải không bị cấm, hạn chế giao dịch theo quy định pháp luật; có thể giao cho bên nhận đặt cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng một khoản tiền nhất định tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đáng chú ý, giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Đối với tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất, việc đặt cọc phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung. Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung theo phần, bên đặt cọc chỉ được đặt cọc phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Giá trị bằng tiền của tài sản đặt cọc do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì Tòa án xác định giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Hướng dẫn xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc

Điều 6 Nghị quyết hướng dẫn cụ thể việc xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc, đặc biệt là xác định trách nhiệm phạt cọc, lỗi của các bên và mối quan hệ giữa phạt cọc với các chế tài dân sự khác. Trường hợp các bên không thỏa thuận về phạt cọc, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Trường hợp các bên thỏa thuận mức phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện, Tòa án xem xét, quyết định mức phạt cọc nhưng không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Đối với trường hợp không có thỏa thuận khác về xử lý đặt cọc, nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện hoặc bị vô hiệu do lỗi của một bên thì bên có lỗi phải chịu phạt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự. Trường hợp hai bên cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Ví dụ: A và B thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng đặt cọc quy định trong thời hạn 3 tháng kể từ ngày ký, B (bên nhận đặt cọc) phải hoàn tất thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.

Hết thời hạn 3 tháng, B chưa được cấp Giấy chứng nhận do nguyên nhân đến từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc dù B đã nộp hồ sơ đề nghị theo đúng quy định pháp luật. Trường hợp này, phải xác định việc B không thể thực hiện đúng cam kết là do trở ngại khách quan và B không phải chịu phạt cọc.

Nghị quyết cũng xác định trường hợp đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng và hợp đồng đã được giao kết, nhưng trong quá trình thực hiện mới phát sinh vi phạm dẫn đến hợp đồng không được thực hiện hoặc bị tuyên bố vô hiệu thì không áp dụng phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp được thực hiện theo pháp luật về vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Về nghĩa vụ trả lãi, Tòa án chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc theo Điều 357 Bộ luật Dân sự nhưng không chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp không có thỏa thuận, nếu một bên vừa yêu cầu phạt cọc vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự thì Tòa án xem xét, chấp nhận cả hai yêu cầu. Tuy nhiên, trường hợp các bên có thỏa thuận vừa phạt cọc vừa phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự thì Tòa án chỉ chấp nhận yêu cầu phạt cọc, không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.

Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp và thời hiệu khởi kiện

Điều 7 Nghị quyết hướng dẫn thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong một số trường hợp cụ thể. Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng có đối tượng là bất động sản, khi nơi cư trú, làm việc của bị đơn, nguyên đơn và nơi có bất động sản khác nhau thì thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, nếu các bên chỉ yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do việc công chứng vi phạm pháp luật thì Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở có thẩm quyền giải quyết theo điểm m khoản 2 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Ví dụ: Ngày 11/11/2026, ông A, bà B và ông D đến Văn phòng công chứng số 3 có trụ sở tại xã X, tỉnh Y để công chứng hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A, bà B và ông D.

Ngày 28/11/2026, chị C (con gái và là đại diện hợp pháp của ông A, bà B) và ông D cùng có đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng hợp đồng đặt cọc vô hiệu với lý do ông A bị bệnh nhồi máu não và loạn thần tuổi già nên không còn minh mẫn, sáng suốt. Trường hợp này, Tòa án có thẩm quyền giải quyết yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu là Tòa án nhân dân khu vực 1 - Y có phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ tương ứng với phạm vi địa giới của xã X.

Trường hợp các bên vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì thẩm quyền được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về thời hiệu khởi kiện, Điều 8 Nghị quyết quy định Tòa án áp dụng thời hiệu đối với yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc theo Điều 429 Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan. Đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu, thời hiệu được xác định theo Điều 132 Bộ luật Dân sự. Đặc biệt, Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự.

Theo Điều 9, Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 18/8/2026 và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/2026. Đối với bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật trước ngày Nghị quyết có hiệu lực thì không áp dụng hướng dẫn tại Nghị quyết để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, trừ trường hợp việc kháng nghị có căn cứ khác.

Có thể thấy, Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP đã hướng dẫn cụ thể nhiều vấn đề pháp lý quan trọng trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Đặc biệt, việc làm rõ hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc, xác định lỗi của các bên, phân biệt các chế tài và hướng dẫn thẩm quyền giải quyết tranh chấp là cơ sở quan trọng để tháo gỡ những vướng mắc trong thực tiễn xét xử. Việc triển khai thực hiện Nghị quyết góp phần nâng cao chất lượng giải quyết các tranh chấp dân sự, bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch, đồng thời tăng cường tính minh bạch, an toàn pháp lý trong các quan hệ dân sự.

QUANG PHÚC

Trụ sở Toà án nhân dân tối cao - Ảnh: KHẢI HOÀN/TCTA.