Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự của Tòa án có đúng pháp luật không?

          Tóm tắt nội dung vụ việc

         Ngày 21/9/2010, Công ty TNHH Hồng Đức (Cty Hồng Đức) có mua 01 căn nhà ở và đất ở  có diện tích khoảng 200m² thành phố C, tỉnh Đ (nhà và đất được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định) của ông Nguyễn Xuân Viên và vợ là bà Hồ Thị Thu Thảo với giá là một tỷ đồng. Hợp đồng hai bên đã được được Phòng Công chứng Số 1 của tỉnh công chứng cùng ngày. Nhưng tên của hợp đồng thì ghi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

         Trước khi bán cho Cty Hồng Đức, vợ chồng ông Viên đã thế chấp căn nhà và thửa đất nêu trên cho Ngân hàng VPBank Đ, vay 800 triệu đồng, do không còn khả năng trả nợ nên hai bên thỏa thuận là Cty Hồng Đức trả nợ ngân hàng thay cho vợ chồng ông Viên để ngân hàng giải chấp tài sản cho hai bên làm thủ tục mua bán. Ngay khi ký hợp đồng, Cty Hồng Đức đã thanh toán tiền đầy đủ cho vợ chồng ông Viên và hai bên cũng thực hiện việc bàn giao nhà và đất cho Cty Hồng Đức quản lý sử dụng.

         Sau khi hợp đồng đã được công chứng, Cty Hồng Đức đã nộp hồ sơ đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố C đã được tiếp nhận hồ sơ đúng trình tự thủ tục.

         Ngày 15/10/2010 TAND  thành phố C đã ra Quyết định số: 488/2010/QĐ-BPKCTT, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là phong tỏa toàn bộ căn nhà và thửa đất nêu trên theo đơn yêu cầu của ông Nguyễn Nam Dân – là nguyên đơn trong vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản với vợ chồng ông Viên.

         Ngày 20/10/2010 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trả lại toàn bộ hồ sơ đăng ký sang tên cho Cty Hồng Đức, do tài sản đã bị phong tỏa.

         Ngày 01/12/2010 TAND thành phố C ra Quyết định số 199/2010/QĐST-DS công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, trong vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa nguyên đơn là: ông Dân và bị đơn vợ chồng ông Viên. Theo đó, ngoài việc vợ chồng ông Viên phải có trách nhiệm trả nợ cho ông Dân với số tiền 700 triệu đồng; thì hai bên còn thỏa thuận: “Tiếp tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án số 488/2010/QĐ-BPKCTT ngày 15/10/2010 để đảm bảo việc thi hành án cho ông Dân”.

         Quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự của Tòa án có đúng pháp luật không?

         Trên thực tế thụ lý và giải quyết các vụ án dân sự, tình huống như nêu trên còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau. Trong đó có quan điểm đồng ý với cách giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố C và có một số quan điểm khác cho rằng cách giải quyết chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

         Trên cơ sở nghiên cứu các quan điểm trên, cá nhân tôi đồng tình với quan điểm thứ hai và cho rằng quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự của TAND thành phố C là chưa phù hợp với các quy định pháp luật. Bởi vì:

         Mặc dù tiêu đề của hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng ông Viên và Cty Hồng Đức đối với căn nhà và đất kể trên ghi là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” nhưng bản chất là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất”. Vì thực chất trên giấy tờ pháp lý của UBND Tỉnh Đ cấp đã Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo điểm b, Khoản 1, Điều 11 Luật Nhà ở năm 2005). Khi soạn thảo hợp đồng, cơ quan công chứng ghi nhầm là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đều phù hợp với các quy định về chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở được quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở 2005.

         Do đây thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở nên việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu được tính theo khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005. Cụ thể:

         “Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”.

         Nghĩa là, trong trường hợp nêu trên thì tài sản là căn nhà và quyền sử dụng đất đã được chuyển giao cho bên Cty Hồng Đức tại thời điểm ký kết hợp đồng và bàn giao tài sản (ngày 21/9/2010). Thế nhưng, Tòa án đã căn cứ vào tiêu đề của hợp đồng nên không hiểu đúng về bản chất hợp đồng nêu trên và xem hợp đồng này là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để áp dụng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản), Điều 439 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu), Điều 692 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) – Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 46 (Đăng ký quyền sử dụng đất) – Luật Đất đai ngày 26/11/2003; Khoản 4, Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) – Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai để: Xác định thời điểm chuyển quyền là thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cho rằng toàn bộ tài sản mà ông Viên, bà Thảo đã chuyển nhượng cho Cty Hồng Đức vẫn còn thuộc về quyền sở hữu tài sản của ông Viên, bà Thảo là chưa phù hợp.

         Tác giả cho rằng, xuất phát từ việc hiểu sai về bản chất của hợp đồng, dẫn đến việc ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, phong tỏa tài sản là căn nhà và quyền sử dụng đất là không đúng với quy định của pháp luật.

         Trước thời điểm Tòa án mở phiên hòa giải đối với vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa nguyên đơn là ông Dân với bị đơn vợ chồng ông Viên thì Tòa án đã biết được thông tin vợ chồng ông Viên đã bán căn nhà và đất trên cho Cty Hồng Đức, do Văn phòng  đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp thông tin. Nhưng tại phiên hòa giải vụ án này Tòa án vẫn chấp nhận cho các đương sự thỏa thuận: “tiếp tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án số 488/2010/QĐ-BPKCTT ngày 15/10/2010 để đảm bảo việc thi hành án cho ông Nam, bà Liễu và ông Hồng”, là trái với quy định về nguyên tắc tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 180 của BLTTDS 2004, vì:

         – Để nhận chuyển nhượng tài sản nêu trên Cty Hồng Đức đã trả nợ thay cho ông Viên, bà Thảo và đã thanh toán đầy đủ tiền cho ông Viên, bà Thảo. Nếu Tòa án cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất giữa hai bên chưa có hiệu lực, vô hiệu; tức là căn nhà và thửa đất vẫn là tài sản của ông Viên, bà Thảo thì cũng cần đưa Cty Hồng Đức vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ để xem xét giải quyết hậu quả của việc hợp đồng chưa có hiệu lực, vô hiệu.

         – Mặt khác, thỏa thuận tiếp tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của các đương sự trong vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản là thỏa thuận giữa hai bên nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của bên thứ ba thì nội dung thỏa thuận này không thể chấp nhận. Nên việc TAND thành phố C công nhận sự thảo thuận này của các đương sự là vi phạm nghiêm trọng tố tụng.

         – Căn cứ vào những phân tích nêu trên, tác giả cho rằng: căn nhà và thửa đất nêu trên đã là tài sản của Cty Hồng Đức nên việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án đã trái với các quy định của pháp luật, dẫn đến những thỏa thuận tiếp tục duy trì việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của các đương sự là trái với quy định của pháp luật. Do đó, việc TAND thành phố C công nhận sự thỏa thuận này của các đương sự là sai.

          Tác giả rất mong nhận được sự trao đổi, góp ý của các đồng nghiệp và độc giả./.

Huỳnh Minh Khánh - Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang