Tranh chấp giữa bà A và ông B thuộc tranh chấp hợp đồng đặt cọc

26/09/2024 13:30  
Sau khi nghiên cứu bài viết “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc hay tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của tác giả Luật gia Chu Thanh Tùng, tôi đồng ý với quan điểm thứ nhất

Thứ nhất, theo nội dung Hợp đồng đặt cọc thì ngày 16/11/2020 các bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng tuy nhiên hai bên phát sinh tranh chấp nên không ký kết hợp đồng và không tiếp tục thực hiện hợp đồng. Bà A cho rằng thời điểm ngày 16/11/2020 ông B chưa được công nhận quyền sử dụng phần đất tranh chấp nên bà không tiếp tục thực hiện hợp đồng; ông B cho rằng ông chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do sự chậm trễ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đây là lý do khách quan, nhưng sau đó bà A không chấp nhận tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký. Do đó, hai bên phát sinh tranh chấp về đối tượng là quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng đặt cọc đã được ký kết.

Thứ hai, đối với thửa đất số 18 (thửa đất mới là 30, 34): Ông B và ông M đều xác định ông B nhận chuyển nhượng thửa đất số 18 của ông M ngày 30/6/2020 nhưng do phải làm thủ tục tách thửa nên chưa sang tên ông B. Ngày 11/01/2021 ông M lập Hợp đồng chuyển nhượng 2 thửa đất 30, 34 cho vợ chồng ông B, bà C; ngày 21/01/2021 ông B, bà C mới được điều chỉnh sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại thời điểm ông B và bà A ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông B chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày đặt cọc (tức là ngày 16/11/2020) 2 bên sẽ làm thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng nhưng sau đó không thực hiện và đến ngày 21/01/2021 vợ chồng ông B được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà A đã khởi kiện tranh chấp. Như vậy, việc ông B chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà tự ý thực hiện ký kết đặt cọc giữa bà A là không tuân thủ điều kiện thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận…”.

Mặt khác, đối với thửa đất số 19 (thửa mới là thửa đất số 43): Thửa đất này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 12/8/2020 đứng tên vợ chồng ông B, bà C, tuy nhiên ngày 16/10/2020 ông B ký hợp đồng đặt cọc mà không có ý kiến và sự đồng ý của bà C là không tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015, chính vì vậy hợp đồng đặt cọc giữa bà A và ông B vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Thứ ba, xét về nội dung khởi kiện thì bà A đề nghị tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 16/10/2020, yêu cầu ông B trả số tiền đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc ngày 16/10/2020 là 1.660.000.000 đồng và yêu cầu phạt cọc là 1.660.000.000 đồng  (tổng cộng 3.320.000.000.000 đồng). Do đó, yêu cầu khởi kiện của bà A chỉ liên quan đến tuyên hủy hợp đồng đặt cọc và yêu cầu trả cọc và phạt cọc do ông B vi phạm nghĩa vụ phát sinh trong hợp đồng đặt cọc chứ không yêu cầu liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì trên thực tế hai bên chưa thực hiện giao kết.

Như vậy, khi thụ lý và xem xét giải quyết vụ án thì Tòa án chỉ giải quyết nội dung liên quan đến hợp đồng đặt cọc.

Trên đây là quan điểm trao đổi ý kiến về bài viết, kính mong các độc giả đóng góp ý kiến!

TRẦN VĂN MINH (Tòa án quân sự khu vực Quân khu 7)

TAND Cấp cao tại Đà Nẵng xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc- Ảnh: Khánh Hồng