Vướng mắc trong giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng khi tài sản thế chấp là đất bị người thứ ba lấn chiếm

Đặt vấn đề

Tranh chấp hợp đồng tín dụng là một trong những loại vụ việc có số lượng lớn trong thực tiễn xét xử. Trong phần lớn các vụ án, bên vay dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Khi nghĩa vụ không được thực hiện, tổ chức tín dụng khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bên vay trả nợ và xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng bảo đảm.

Đối với những trường hợp bị đơn bỏ đi khỏi địa phương, không xác định được nơi cư trú hoặc cố tình trốn tránh nghĩa vụ, Tòa án vẫn có thể giải quyết vụ án theo thủ tục xét xử vắng mặt nếu đã thực hiện đầy đủ việc tống đạt, niêm yết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tuy nhiên, trong quá trình xem xét, thẩm định tại chỗ đối với tài sản thế chấp, nhiều Tòa án phát hiện tài sản không còn nguyên trạng mà đã bị người thứ ba lấn chiếm một phần diện tích, xây dựng nhà ở hoặc sử dụng ổn định trong thời gian dài.

Tình huống này đặt ra một vấn đề pháp lý rất phức tạp. Một mặt, việc lấn chiếm làm ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng. Mặt khác, tranh chấp giữa chủ sử dụng đất với người lấn chiếm lại là một quan hệ pháp luật hoàn toàn khác với quan hệ tranh chấp hợp đồng tín dụng mà Tòa án đang giải quyết. Pháp luật hiện hành chưa có quy định điều chỉnh đối với trường hợp đặc thù này, dẫn đến cách hiểu và cách xử lý chưa thống nhất trong thực tiễn xét xử.

1. Một số vướng mắc trong việc xác định phạm vi giải quyết của Tòa án

1.1. Về xác định quyền khởi kiện của Ngân hàng yêu cầu người lấn chiếm trả lại đất

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền yêu cầu trả lại tài sản thuộc về chủ sở hữu hoặc người có quyền đối với tài sản. Đối với quyền sử dụng đất đã được thế chấp, mặc dù ngân hàng là bên nhận bảo đảm nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc người thế chấp. Hợp đồng thế chấp chỉ làm phát sinh quyền ưu tiên xử lý tài sản khi nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện, chứ không làm chuyển quyền sử dụng đất từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp.

Do đó, việc người thứ ba lấn chiếm đất về bản chất là hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất của bên thế chấp. Chủ thể có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở, buộc trả lại đất hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại trước hết phải là người sử dụng đất hợp pháp.

Ngân hàng tuy bị ảnh hưởng gián tiếp do giá trị tài sản bảo đảm bị suy giảm nhưng không phải là chủ sử dụng đất nên không có quyền khởi kiện độc lập yêu cầu người lấn chiếm trả lại phần diện tích đất bị chiếm giữ. Đây là khoảng trống pháp lý khi quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng bị ảnh hưởng nhưng lại không có cơ chế tố tụng để tự bảo vệ.

1.2. Vướng mắc khi chủ sử dụng đất không thực hiện quyền khởi kiện

Trong thực tiễn, nhiều trường hợp người thế chấp đã bỏ đi khỏi nơi cư trú, không tham gia tố tụng, không có ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của ngân hàng và cũng không có yêu cầu đòi lại phần đất bị lấn chiếm.

Theo nguyên tắc, quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án chỉ giải quyết trong phạm vi yêu cầu của các đương sự. Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất, nếu người sử dụng đất không yêu cầu buộc người lấn chiếm trả lại đất thì Tòa án không có căn cứ để tự mình xem xét và giải quyết nội dung này.

Điều đó dẫn đến vướng mắc phát sinh là mặc dù Tòa án biết rõ tài sản thế chấp đang bị xâm phạm, việc lấn chiếm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thi hành án, nhưng vẫn không thể đưa ra phán quyết về phần diện tích bị lấn chiếm vì không có yêu cầu khởi kiện và cũng không có chủ thể có quyền khởi kiện.

1.3. Tòa án không thể tuyên giao đất cho ngân hàng

Có luồng quan điểm cho rằng, để bảo đảm quyền lợi của tổ chức tín dụng, Tòa án có thể buộc người lấn chiếm trả lại phần đất đã chiếm giữ để ngân hàng xử lý tài sản thế chấp.

Theo tác giả, cách giải quyết này không phù hợp với bản chất của quan hệ thế chấp.

Trong vụ án tín dụng, ngân hàng chỉ có quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm khi nghĩa vụ trả nợ không được thực hiện. Quyền này không đồng nghĩa với việc ngân hàng trở thành chủ sử dụng đất hoặc được trực tiếp nhận đất từ người lấn chiếm. Nếu bản án tuyên người lấn chiếm giao đất cho ngân hàng thì thực chất đã xác lập cho ngân hàng một quyền đối với đất mà pháp luật hiện hành không quy định.

Hơn nữa, việc xử lý tài sản thế chấp chỉ được thực hiện sau khi bản án có hiệu lực pháp luật và được tổ chức thi hành theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Vì vậy, Tòa án không có cơ sở pháp lý để tuyên giao quyền sử dụng đất cho ngân hàng ngay trong bản án giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng.

1.4. Tranh chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện khởi kiện riêng

Một khó khăn khác là nếu Tòa án xác định cần giải quyết luôn phần diện tích đất bị lấn chiếm thì thực chất đã phát sinh thêm một quan hệ tranh chấp quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, đối với những tranh chấp thuộc trường hợp pháp luật quy định phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì đây là điều kiện bắt buộc trước khi Tòa án thụ lý vụ án.

Trong khi đó, vụ án mà Tòa án đang giải quyết là tranh chấp hợp đồng tín dụng. Việc bổ sung thêm quan hệ tranh chấp quyền sử dụng đất không những vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện mà còn chưa bảo đảm điều kiện khởi kiện theo pháp luật đất đai.

Như vậy, Tòa án đứng trước tình thế khó xử: nếu không giải quyết thì ảnh hưởng đến quyền xử lý tài sản bảo đảm; nếu giải quyết thì có nguy cơ vi phạm nghiêm trọng quy định về tố tụng.

2. Hệ quả đối với việc xử lý tài sản bảo đảm

Việc không giải quyết được tình trạng lấn chiếm ngay trong giai đoạn xét xử sẽ dẫn đến nhiều hệ quả trong giai đoạn thi hành án.

Thứ nhất, tài sản thế chấp được đưa ra bán đấu giá nhưng thực tế không đúng với hiện trạng ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm giảm đáng kể giá trị tài sản.

Thứ hai, người mua đấu giá có tâm lý e ngại khi tài sản đang có người chiếm giữ hoặc đang phát sinh tranh chấp, dẫn đến việc đấu giá không thành hoặc phải giảm giá nhiều lần.

Thứ ba, cơ quan thi hành án dân sự cũng gặp khó khăn khi tổ chức giao tài sản cho người mua trúng đấu giá vì người đang chiếm giữ không phải là người phải thi hành án.

Kết quả là ngân hàng không thu hồi được đầy đủ khoản nợ mặc dù về mặt pháp lý vẫn có tài sản bảo đảm. Mục đích của biện pháp bảo đảm vì vậy không đạt được như mong muốn.

3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Để khắc phục khoảng trống pháp lý nêu trên, tác giả xin nêu ra một số kiến nghị như sau:

Thứ nhất, khi sửa đổi, bổ sung Bộ luật Tố tụng dân sự, nhà làm luật cần nghiên cứu bổ sung quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự cho phép Tòa án được giải quyết đồng thời tranh chấp phát sinh trực tiếp liên quan đến tài sản bảo đảm nếu việc giải quyết là điều kiện cần thiết để bảo đảm khả năng thi hành bản án về xử lý tài sản thế chấp. Kiến nghị này nhằm bảo đảm việc giải quyết dứt điểm, toàn diện vấn đề tranh chấp, hạn chế tình trạng tranh chấp kéo dài.

Thứ hai, khi sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự và Luật Các tổ chức tín dụng, nhà làm luật cần nghiên cứu bổ sung quy định trong các luật này về việc trao cho bên nhận bảo đảm quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ tài sản bảo đảm trong trường hợp chủ sử dụng đất từ bỏ quyền khởi kiện, bỏ trốn hoặc cố tình không thực hiện quyền của mình. Đây không phải là việc chuyển quyền sử dụng đất cho ngân hàng mà chỉ là trao quyền tố tụng nhằm bảo vệ giá trị của tài sản bảo đảm.

Thứ ba, cần bổ sung cơ chế phối hợp giữa Tòa án và cơ quan thi hành án dân sự trong việc xử lý tài sản bảo đảm đang bị người thứ ba chiếm giữ, bảo đảm việc xử lý tài sản được thực hiện thống nhất và hạn chế phát sinh tranh chấp mới sau khi bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Kết luận

Tình huống tài sản thế chấp bị người thứ ba lấn chiếm trong khi chủ sử dụng đất đã bỏ đi khỏi nơi cư trú là một khoảng trống pháp lý ngày càng gặp nhiều trong thực tiễn xét xử. Trường hợp này, ngân hàng là chủ thể chịu ảnh hưởng trực tiếp đến quyền xử lý tài sản nhưng lại không có quyền khởi kiện bảo vệ tài sản; người có quyền khởi kiện lại không thực hiện quyền của mình; còn Tòa án bị giới hạn bởi nguyên tắc chỉ giải quyết trong phạm vi yêu cầu của đương sự và các điều kiện khởi kiện đối với tranh chấp quyền sử dụng đất.

Những bất cập nêu trên không chỉ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức tín dụng mà còn làm giảm hiệu quả của cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và gây khó khăn cho công tác thi hành án dân sự. Vì vậy, việc nghiên cứu hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Đất đai và pháp luật về giao dịch bảo đảm theo hướng mở rộng quyền bảo vệ tài sản bảo đảm và cho phép Tòa án giải quyết đồng thời các tranh chấp liên quan trực tiếp đến tài sản thế chấp là yêu cầu cần thiết nhằm bảo đảm tính khả thi của bản án và nâng cao hiệu quả bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ tín dụng.

LÊ MINH ANH (Thư ký Tòa phúc thẩm TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh)

Ảnh minh họa: Anh Phương.