Vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án

Có thể nói, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc đang dần trở nên phổ biến trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án, nhất là việc xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu, cũng như xác định lỗi để xem xét có phạt cọc hay không. Để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự thì cần phải hiểu và áp dụng đúng quy định của pháp luật khi giải quyết vụ án.

 I. Quy định của pháp luật hiện hành về đặt cọc

Điều 328 Bộ luật dân sự (BLDS) quy định về Đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình có hướng dẫn giải quyết tranh chấp dân sự có đặt cọc, cụ thể như sau: “Theo quy định tại Điều 130 BLDS thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS[1] và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính)”.

Như vậy, đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đồng thời, nó cũng là một giao dịch dân sự. Vì là một giao dịch dân sự nên nó phải đảm bảo đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và cũng để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên khi không may xảy ra tranh chấp.

Thực tiễn xét xử đối với loại việc này, các Tòa án thường căn cứ vào hướng dẫn tại mục I.1 của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình có hướng dẫn giải quyết tranh chấp dân sự có đặt cọc, cụ thể như sau:

“a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS. 

Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung. 

Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.

Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.

Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu. 

Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. 

Theo hướng dẫn như trên thì không phải mọi trường hợp có thỏa thuận đặt cọc xảy ra tranh chấp thì đều có chế tài phạt cọc. Bởi lẽ, chỉ những trường hợp thuộc một trong hai điểm a và c như trên và không thuộc trường  hợp hai bên cùng có lỗi hoặc không thuộc trường hợp bất khả kháng/trở ngại khách quan thì mới thực hiện được chế tài phạt cọc theo quy định.

Do đó, việc chấp nhận lý do dẫn đến không giao kết hoặc không thực hiện được hợp đồng là do lỗi chủ quan hay lỗi khách quan; Lỗi chủ quan thì cần xác định là lỗi của ai, lỗi của một bên (bên nhận đặt cọc hay bên đặt cọc) hay lỗi của cả hai bên; lỗi khách quan do đã xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan để chấp nhận hay không chấp nhận việc phạt cọc ở các Tòa án vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau.

Trong thời gian gần đây, TANDTC đã lựa chọn và công bố Án lệ số 25/2018/AL nhằm hướng dẫn các Tòa án áp dụng thống nhất quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn còn một số vấn đề khác có liên quan đến phạt cọc vẫn chưa được áp dụng thống nhất và cần có sự hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao.

II. Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật

Thực tế cho thấy, việc áp dụng pháp luật giữa các Tòa án còn chưa thống nhất trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Trong bài viết này, tác giả đưa ra một ví dụ, cụ thể như sau:

Vợ chồng ông T, bà H thống nhất mua nhà đất của ông N, bà U (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông N, bà U) và có giao tiền cọc là 300.000.000 đồng, hai bên thống nhất thỏa thuận nếu ai vi phạm thì phải bồi thường gấp đôi. Việc giao kết không có sự đồng ý của các con ông N, bà U (là thành viên trong hộ ông N, bà U). Vì vậy, sau đó, các con của ông N và bà U lại không đồng ý đến Phòng công chứng ký tên để tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời, phần đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án nên không thể giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng được. Do đó, ông T và bà H yêu cầu ông N và bà U có trách nhiệm hoàn trả số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) và bồi thường tiền vi phạm hợp đồng là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng).

Quá trình giải quyết vụ án, có căn cứ xác định các bên thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất là có thật, tuy nhiên, phần đất tranh chấp được cấp cho hộ gia đình gồm ông N và bà U và ba người con, đồng thời, tại thời điểm giao dịch, đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Do đó, vấn đề đặt ra là tại thời điểm đặt cọc cả bên bán và bên mua đều biết rõ đất cấp cho hộ và việc chuyển nhượng không có đầy đủ sự đồng ý của các thành viên trong hộ, đồng thời, cả bên bán và bên mua đều biết rõ phần đất này đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Vậy hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu? Trường hợp nếu hợp đồng có hiệu lực thì xác định lỗi của các bên như thế nào? Có phạt cọc hay không?

Hiện nay, vấn đề này vẫn còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên thực tiễn áp dụng không thống nhất, dẫn đến có Tòa án buộc phạt cọc[2] nhưng có Tòa án chỉ buộc bên bán trả lại số tiền đặt cọc đã nhận[3], cụ thể như sau:

Quan điểm thứ nhất: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và bên bán phải chịu phạt cọc. Bởi vì, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc chủ thể giao kết phải có đầy đủ quyền đối với tài sản tranh chấp. Cụ thể, các bên giao kết chỉ cần có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự đầy đủ; các bên đều hoàn toàn tự nguyện giao kết hợp đồng và hợp đồng đã bảo đảm hình thức bằng văn bản theo quy định tại Điều 117 và Điều 119 của BLDS năm 2015. Trường hợp này, ông N và bà U phải có trách nhiệm thuyết phục tất cả các thành viên còn lại trong hộ gia đình ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nếu ông N và bà U không thuyết phục được thì phải chịu phạt cọc. Đồng thời, bên bán phải trả tiền thi hành án để tài sản không còn bị kê biên, đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng. Do hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nên cần xác định lỗi của các bên. Trong trường hợp này, bên bán có lỗi hoàn toàn làm cho hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết và thực hiện được. Bởi lẽ, bên bán biết rõ mình không có đầy đủ quyền định đoạt tài sản, đồng thời, biết rõ tài sản đang kê biên thì không được chuyển nhượng mà vẫn đem tài sản chuyển nhượng cho người khác thì có lỗi hoàn toàn, còn bên mua không buộc phải biết và dù biết thì cũng không có lỗi. Do đây hoàn toàn là trách nhiệm của bên bán nên phải xác định hoàn toàn là lỗi chủ quan của bên bán. Vì vậy, bên bán phải chịu phạt cọc theo quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015.

Quan điểm thứ hai: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, bên bán và bên mua đều có lỗi nên bên mua chỉ phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận, không phải chịu phạt cọc. Quan điểm này thống nhất với quan điểm thứ nhất ở chỗ cho rằng hợp đồng đặt cọc có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 và Điều 119 của BLDS năm 2015. Tuy nhiên, quan điểm thứ hai cho rằng cả hai bên bên bán và bên mua đều có lỗi, chứ không phải lỗi hoàn toàn của bên bán nên không phải chịu phạt cọc. Bởi lẽ, bên bán biết rõ đất của hộ mà vẫn chuyển nhượng, bên mua biết rõ đất cấp cho hộ nhưng vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng dù không có sự đồng ý của các thành viên trong hộ nên các bên tham gia giao dịch đều có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết và thực hiện được. Hơn nữa, cả hai bên đều biết tại thời điểm giao dịch đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Do đó, cả hai bên đều có lỗi làm cho làm cho hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết và thực hiện được.

Theo điểm d khoản 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình: “Trong trường hợp hướng dẫn tại các điểm a và c mục I.1 này nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. Trường hợp này cả hai bên đều có lỗi nên không có căn cứ để phạt cọc. Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn rõ cả hai bên cùng có lỗi mà không phân biệt ai có lỗi nhiều hơn hay ít hơn, miễn hai bên đều có lỗi thì không phạt cọc. Do đó, trường hợp này không phạt cọc mà chỉ buộc bên bán hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận.

Quan điểm thứ ba: Tuy việc các bên thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất là có thật nhưng phần đất tranh chấp cấp cho hộ ông N và bà U. Tại thời điểm cấp giấy, hộ ông N và bà U còn có các con của ông N và bà U gồm: bà H, ông T1, ông T2. Điều 101 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Thực tế, bà H, ông T1, ông T2 đều không biết và cũng không đồng ý việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông N và bà U. Như vậy, việc ông T, bà H thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở với ông N và bà U nhưng không có ý kiến của các thành viên trong hộ gia đình ông N và bà U dẫn đến việc các thành viên trong hộ không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các bên không thực hiện được việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất ở là vi phạm điều cấm.

Hơn nữa, tại thời điểm đặt cọc phần đất tranh chấp đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án nên không đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2014[4]. Do đó, hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo quy định tại Điều 122 và Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015.

Vì vậy, hợp đồng đặt cọc vô hiệu nên bên mua chỉ phải hoàn trả tiền đặt cọc đã nhận cho bên bán. Đồng thời, do cả hai bên cùng có lỗi nên theo điểm d khoản 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình: “Trong trường hợp hướng dẫn tại các điểm a và c mục I.1 này nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.  Như vậy, không có căn cứ để buộc bên bán phải chịu phạt cọc.

Theo quan điểm của tác giả: Tác giả thống nhất với quan điểm thứ ba. Trong trường hợp này, không thể buộc bên bán phải chịu phạt cọc. Bởi lẽ, theo quy định tại Điều 116 BLDS năm 2015, thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự mà cụ thể là hợp đồng dân sự. Do đó, thỏa thuận phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015.

Trên thực tế, việc áp dụng pháp luật khi Tòa án giải quyết các loại tranh chấp, nhất là tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn còn có sự không thống nhất. Vì vậy, tác giả đưa ra vấn đề này để trao đổi và rất mong nhận được các ý kiến đóng góp và đề xuất hướng xử lý của các đồng nghiệp và bạn đọc để giải quyết vướng mắc đang tồn tại.

Một góc đường phố Long Xuyên, An Giang – Ảnh: Thái Vũ

[1]  Điều 131 Bộ luật dân sự 1995 quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật”.

[2] Bản án số 83/2020/DS-PT ngày 24/7/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh H.

[3] Bản án số 169/2019/DS-ST ngày 22/10/2019 của Tòa án nhân dân thành phố V, tỉnh H; Bản án 75/2018/DS-PT ngày 27/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh L.

[4] Điều 188 Luật đất đai năm 2014 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: 

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: 

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; 

b) Đất không có tranh chấp; 

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Ths. HÀ THÁI THƠ ( TAND huyện Vị Thủy- Hậu Giang) Ths. HUỲNH XUÂN TÌNH (TAND huyện Vị Thanh- Hậu Giang)