Yêu cầu khởi kiện của bà A về buộc bà E trả lại thửa đất là không có căn cứ

Thứ nhất, về nguồn gốc phần đất đang tranh chấp: Bà A chưa cung cấp chứng cứ để chứng minh phần đất đang tranh chấp theo yêu cầu của bà A có diện tích 5000m² hiện do gia đình bà E quản lý, sử dụng và được cấp giấy chứng nhận cho thửa đất số 172 có nguồn gốc do ông B nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông H (cán bộ kiểm lâm). Bởi giấy tay bán nhà có xác nhận của UBND xã “nhất trí ông H bán một căn nhà cho ông B” được lập vào năm 1982 không thể hiện vị trí tứ cận phần đất, không thể hiện diện tích phần đất chuyển nhượng, không thể hiện các ranh giới của phần đất… (Thời điểm này, pháp luật về đất đai không cho phép việc giao dịch đối với quyền sử dụng đất nên các bên chỉ lập giao dịch với đối tượng là “căn nhà”).

Mặc dù bà A và bà E đều trình bày về việc phần đất có liên quan đến ông C (Bà A trình bày cho ông C ở nhờ trên phần đất đã nhận chuyển nhượng từ ông H, bà E trình bày ông D nhận chuyển nhượng lại từ ông C). Tuy nhiên, vẫn chưa đủ căn cứ, cơ sở để kết luận phần đất bà A, ông B nhận chuyển nhượng từ ông H (theo yêu cầu khởi kiện được xác định là 5000m² ) đương nhiên thuộc hoặc nằm trong phần đất thửa 172, diện tích khoảng 7.192m² được cấp giấy chứng nhận cho ông D năm 2002.

Trong khi đó, năm 1993, ông D chỉ được cấp giấy chứng nhận cho phần đất có diện tích khoảng 2.630m², còn phần đất bà A yêu cầu bà E trả lại theo giấy mua bán lập năm 1982 theo yêu cầu của bà A lại có diện tích khoảng 5000m², gấp đôi diện tích ông D được cấp giấy chứng nhận năm 1993 là điểm không hợp lý dù có độ sai số khi tiến hành đo đạc lại so với diện tích ước lượng khi nhận chuyển nhượng năm 1982. Nếu phần đất có diện tích 5000m² thì việc ông D chỉ kê khai khoảng 2.630m² để được nhà nước công nhận là người sử dụng đất của phần diện tích chỉ khoảng 2.630m² là điều không hợp lý.

Thứ hai, về lịch sử quá trình khai thác, sử dụng, canh tác, thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với phần đất tranh chấp: Bà A và bà E đều trình bày thống nhất là gia đình bà A không trực tiếp khai thác, canh tác, quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất mà phần đất các bên đang tranh chấp được ông D, bà E khai thác, canh tác, trực tiếp quản lý từ khoảng thời gian từ năm 1987.

Như vậy, từ thời điểm Luật Đất đai 1987 có hiệu lực, chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng, quản lý, canh tác, thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước (kê khai, đăng ký, nộp thuế, các nghĩa vụ tài chính khác) là gia đình ông D, bà E. Trong khi đó, thời điểm này, Điều 5 của Luật Đất đai 1987 quy định nghiêm cấm việc nhận đất được giao mà không sử dụng và khoản 5 Điều 14 Luật Đất đai 1987 cũng quy định Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép.

Trong khi đó, theo lời bà A trình bày, đến năm 1998 khi thấy ông D bán đất cho người khác nên gia đình bà A mới có đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân xã, lúc đó bà mới biết được đất của gia đình bà đã được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông D vào năm 1993. Như vậy, trong khoảng thời gian từ năm 1987-1998, gia đình bà A không canh tác, khai thác, thực hiện nghĩa vụ kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất là trái với quy định của Luật Đất đai 1987.

Gia đình ông D, bà E là chủ thể đã trực tiếp sử dụng đất từ năm 1987 đến hiện tại, là chủ thể đã thực hiện các nghĩa vụ kê khai đăng ký, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước.

Bà A trình bày bà A, ông B vì nghĩ ông D không có nhà ở nên đồng ý để ông D ở trên ngôi nhà này và có nhờ ông D ở đó chăm sóc cây điều trên đất cho vợ chồng bà A nhưng trong suốt quá trình sau này, bà A, ông B không thực hiện nghĩa vụ của của người sử dụng đất như không trực tiếp quản lý, sử dụng đất, không kê khai, đứng tên trong sổ địa chính, không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước...(trái với tinh thần, quy định của Luật Đất đai 1987).

Thứ ba, về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông D, bà E: Theo lời bà A, bà E trình bày cho thấy năm 1993 ông D được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 2.630m² thuộc thửa đất số 73. Sau đó, ông D khai hoang thêm hơn 05 sào nữa và đến năm 2002 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích là 7.192m² thuộc thửa đất số 172.

Gia đình bà A sinh sống cách gia đình ông D, bà E 100m nhưng trong giai đoạn Nhà nước phổ biến các thông tin, chính sách về việc người sử dụng đất kê khai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bà A, ông B không thực hiện việc kê khai để được cấp giấy chứng nhận và cũng không có ý kiến phản đối đối với việc gia đình ông D, bà E được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất mà bà A cho rằng là gia đình bà A cho ông D ở nhờ để chăm sóc cây điều trên đất.

Cụ thể: Căn cứ Điều 4 của Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 về việc thi hành Luật đất đai 1987 quy định người đang sử dụng đất hợp pháp là người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; người có tên trong sổ địa chính.

Mục VI của quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng Cục quản lý ruộng đất ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thấy chủ trương trong giai đoạn này là phổ biến chủ trương cấp giấy chứng nhận đến mọi người dân, tổ chức để người dân học tập những văn bản pháp luật đất đai có liên quan.Tiến hành các công việc cụ thể để hiệu cải các tài liệu cần thiết và tổ chức xét cấp giấy chứng nhận đến từng người sử dụng đất, lập hồ sơ đầy đủ trình Uỷ ban Nhân dân huyện xem xét và phê duyệt.

Đồng thời, mục IV của Quyết định số 302TT/ĐKTK của Tổng Cục quản lý ruộng đất ngày 28/10/1989 quy định việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện bởi Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã là tổ chức tư vấn giúp chủ tịch UBND xã; Tổ chức cho toàn dân học tập về chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tài liệu cần thiết để tổ chức học tập gồm: Luật Đất đai, Nghị định 30-HĐBT; Quy định về cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (nhấn mạnh về đối tượng và điều kiện được cấp giấy của người sử dụng đất); Các văn bản về chủ trương, kế hoạch, biện pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của địa phương.

Theo quy định của pháp luật đất đai giai đoạn này, việc xét duyệt cấp giấy chứng nhận phải được công khai kết quả xét cấp giấy chứng nhận của Hội đồng để toàn dân tham gia ý kiến điều tra, xác minh và xử lý những trường hợp mới phát sinh (Vì vậy, gia đình bà A, ông B phải biết được thông tin về việc ông D, bà E được cấp giấy chứng nhận đối với phần đất tranh chấp).

Như vậy, việc lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận, xét duyệt, công khai thông tin những cá nhân được cấp giấy chứng nhận để dẫn đến việc gia đình ông D, bà E được cấp giấy chứng nhận thì gia đình ông B, bà E khi sinh sống cùng địa phương phải biết sự việc này nhưng tại thời điểm uỷ ban xã lập hồ sơ, xét duyệt cấp giấy chứng nhận gia đình ông B, bà A đều không có ý kiến phản đối.

Vì vậy, có thể có căn cứ để cho rằng Uỷ ban cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông D vào năm 1993 đối với phần đất có diện tích khoảng 2.630m² là có căn cứ, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, bà A cho rằng gia đình bà A từng khiếu nại tranh chấp đất đai với gia đình ông D, bà E vào năm 1998 nhưng bà A không cung cấp được chứng cứ để chứng minh cho lời trình bày này.

Thứ tư, về hiện trạng phần đất tranh chấp: Bà A khởi kiện nhưng không cung cấp được chứng cứ xác định được phần đất tranh chấp ở vị trí nào trong tổng thể diện tích đất 7.192m² đã được cấp giấy chứng nhận cho ông D, không cung cấp được chứng cứ xác định được diện tích cụ thể của phần đất tranh chấp là bao nhiêu bởi giấy mua bán nhà lập năm 1982 không ghi diện tích phần đất. Bà A khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà E phải trả lại cho vợ chồng bà A diện tích 5.000m² đất theo giấy mua bán nhà giữa ông B và ông H là không có căn cứ khi giấy tay mua bán nhà không thể hiện diện tích phần đất các bên thoả thuận chuyển nhượng, không thể hiện vị trí ranh giới đất (ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo, vị trí tiếp giáp với các thửa đất khác)...

Từ những căn cứ trên, người viết đồng thuận với quan điểm thứ nhất khi cho rằng việc bà A khởi kiện về việc buộc bà E trả lại diện tích đất 5.000m² theo Giấy mua bán nhà năm 1982 là không có cơ sở, không có căn cứ để Toà án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Trên đây là quan điểm của người viết về vụ án tranh chấp giữa bà A, ông B với bà E. Rất mong nhận được ý kiến góp ý từ các độc giả của Tạp chí Toà án. 

DƯƠNG THỊ CHIẾN (Công ty Luật TNHH Pros Legal, TP. Thủ Đức, TP. HCM)

[1] https://tapchitoaan.vn/giay-mua-ban-nha-dat-nam-1982-co-hop-phap-hay-khong10926.html, truy cập ngày 17/5/2024

Tòa án nhân dân huyện Hàm Thuận, Bình Thuận xét xử sơ thẩm vụ án  “Tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”  - Ảnh: Diệu Trâm