Việc chưa vào sổ đăng ký địa chính không ảnh hưởng tới hiệu lực của giao dịch về quyền sử dụng đất

Đầu tiên, đồng tình với luận điểm của tác giả về thời điểm phát sinh hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất trong quan điểm thứ 2 mà tác giả nêu ra.

Theo tác giả, “thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng đó được công chứng hoặc chứng thực (trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực), hoặc là thời điểm hợp đồng được giao kết (trường hợp không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực). Khi đó, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đã phát sinh và phải được thực hiện, nếu có vi phạm xảy ra thì bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm phải chịu trách nhiệm dân sự. Thời điểm có hiệu lực của giao dịch thừa kế do pháp luật về thừa kế quy định; cụ thể được quy định tại các điều 611, 614, 643 BLDS năm 2015”[1]

Như vậy, thời điểm giao kết hợp đồng là một cột mốc để từ đó xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Việc xác định thời điểm có hiệu lực đóng vai trò quan trọng bởi từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng phát sinh và được pháp luật bảo vệ.

Ở giai đoạn thực hiện hợp đồng, dù đã phát sinh hiệu lực, hợp đồng vẫn có thể không được thực hiện. Trong trường hợp này, bên bị vi phạm có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình dựa trên yếu tố có hiệu lực của hợp đồng và quy định của pháp luật có liên quan.

Thứ hai, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (tác giả tạm gọi là việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất) được pháp luật đề cập trong quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013[2] và Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015[3] được hiểu là “hành vi” thực hiện hợp đồng/giao dịch và thời điểm hoàn tất hành vi này, chứ không phải là điều kiện về “hình thức” hay “hiệu lực” của giao dịch về quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Khi hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên trong hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Về cơ bản, nghĩa vụ này được biểu biện bởi hành vi chuyển giao đối tượng của hợp đồng và thanh toán. Tương tự đối với trường hợp để lại thừa kế, dù văn bản để lại thừa kế đã phát sinh hiệu lực, thì ý chí này chỉ được hiện thực hóa khi tài sản được chuyển giao.

Quyền sử dụng đất là loại tài sản cần phải đăng ký[4], bởi lẽ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý. Do đó, hành vi chuyển giao loại tài sản này chỉ hoàn tất sau khi đã cập nhật biến động tại văn phòng đăng ký đất đai. Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính được xác nhận là thời điểm tài sản được chuyển giao về mặt pháp lý, cũng chính là thời điểm bên có nghĩa vụ chuyển giao tài sản thực hiện xong nghĩa vụ của mình.

Như vậy, quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 không đề cập tới giao dịch về quyền sử dụng đất (hình thức hay thời điểm có hiệu lực), mà chỉ xác định nghĩa vụ chuyển giao và thời điểm hoàn tất nghĩa vụ chuyển giao tài sản của bên có nghĩa vụ trong những giao dịch này (nếu tiếp cận ở góc độ giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà làm luật nên dùng “giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê …” thay vì “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê …”). Nói cách khác, những quy định này điều chỉnh hành vi của các bên trong giai đoạn thực hiện hợp đồng, không điều chỉnh nội dung liên quan đến giao kết hợp đồng hay hiệu lực hợp đồng.

Thứ ba, pháp luật hiện hành không quy định vào sổ địa chính là điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng đất đai có hiệu lực, đồng thời việc tuân thủ hình thức hợp đồng không phải luôn là điều kiện để hợp đồng được công nhận hiệu lực.

Về hình thức của những giao dịch về quyền sử dụng đất, pháp luật hiện hành quy định như sau:

Khoản 1 Điều 502 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, pháp luật hiện hành chỉ quy định hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên trong hợp đồng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Trường hợp văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự (Điều 611, 614, 643 Bộ luật Dân sự 2015).

Và, khoản 1 Điều 5 Luật công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Hiện tại, chưa tìm thấy quy định nào thể hiện “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”[5].

Mối tương quan giữa hình thức và hiệu lực của những giao dịch về quyền sử dụng đất:

Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Bên cạnh đó, thực tiễn xét xử cũng cho thấy việc vi phạm điều kiện về công chứng, chứng thực không luôn luôn dẫn tới hợp đồng bị vô hiệu. Ví dụ tham khảo Bản án số 21/2019/DS-PT ngày 24/5/2019 của Toà án nhân dân tỉnh Thái Bình về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Theo đó, Tòa án nhận định ông T và ông N có giao kết hợp đồng với nhau bằng văn bản (giấy viết tay) có chữ ký của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng, nhưng không được công chứng, chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền là vi phạm về hình thức hợp đồng. Tuy nhiên, Tòa án căn cứ quy định tại điểm b.1 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 để tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N và ông T không bị vô hiệu về hình thức. Lý do được Tòa án giải thích là những quy định này nhằm bảo vệ tốt hơn quyền công dân, bảo đảm sự ổn định của giao dịch dân sự và hạn chế sự không thiện chí của một bên trong việc lợi dụng việc không tuân thủ quy định về hình thức để không thực hiện cam kết của mình.

Từ những phân tích ở trên, tôi cho rằng quy định hiện hành của pháp luật tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 là phù hợp. Việc chưa vào sổ đăng ký địa chính không ảnh hưởng tới hiệu lực của giao dịch về quyền sử dụng đất, mà là đối tượng của giao dịch chưa được chuyển giao về mặt pháp lý, giao dịch chưa được thực hiện xong.

ThS NGUYỄN THỊ QUỲNH ANH (Giảng viên Trường Đại học Quốc tế Sài Gòn)