Kiến nghị hoàn thiện quy định “đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu”

 

Quy định này mở rộng cách sử dụng truyền thống về quyền sử dụng đất nông nghiệp, cho phép đưa ra các chiến lược sử dụng linh hoạt và đa dạng hơn nhưng đòi hỏi sự quản lý cẩn trọng để bảo đảm hiệu quả trong sử dụng đất cũng như bảo vệ môi trường và nông nghiệp.

1. Quy chế pháp lý về nhóm đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ

Trong phạm vi nghiên cứu, nhóm tác giả tập trung phân tích quy chế pháp lý về nhóm đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu. Quy định này giúp tối ưu hóa giá trị sử dụng đất, nâng cao hiệu quả kinh tế và đáp ứng nhu cầu thực tiễn của xã hội. Có thể khái quát một cách giản đơn “đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu là đất được sử dụng chính cho hoạt động sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản,... được đồng thời kết hợp với các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ nhằm gia tăng giá trị sử dụng đất. Các hoạt động này có thể bao gồm du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, tổ chức sự kiện, giáo dục trải nghiệm, và các dịch vụ khác phù hợp với mục đích sử dụng đất nông nghiệp”.

1.1.Nguyên tắc sử dụng đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu.

Một là, không làm thay đổi loại đất theo phân loại tại khoản 2 điều 9 Luật Đất đai năm 2024. Căn cứ theo quy định, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất chăn nuôi tập trung; đất làm muối và đất nông nghiệp khác. Việc xác định loại đất dựa trên quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2024[1].

Hai là, việc sử dụng nhóm đất nông nghiệp vào mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; Chẳng hạn, đất nuôi trồng thủy sản phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng nước. Khi sử dụng đất này cho mục đích thương mại, dịch vụ, cần bảo đảm rằng các hoạt động không gây ô nhiễm nguồn nước, cho phép kết hợp đa mục đích sử dụng mà không làm hại đến khả năng tái sử dụng cho nuôi trồng thủy sản khi cần thiết. Các công trình phục vụ thương mại, dịch vụ cần được thiết kế có thể tháo dỡ hoặc chuyển đổi công năng dễ dàng.

Ba là, một trong những nguyên tắc sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích thương mại, dịch vụ, cần bảo đảm rằng vị trí đất không nằm trong khu vực có ý nghĩa chiến lược về quốc phòng, an ninh. Tránh xây dựng các công trình kiên cố hoặc có thể gây cản trở cho các hoạt động quốc phòng, an ninh, đặc biệt là trong trường hợp cần sử dụng đất cho mục đích quân sự hoặc khẩn cấp, cần thiết phải thực hiện lấy ý kiến các bên liên quan để bảo đảm không có nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh quốc gia.

Bốn là, hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; bảo đảm tài nguyên đa dạng sinh học để quản lý, khai thác, sử dụng triệt để, bền vững bằng các dịch vụ sinh thái mang lại hiệu quả kinh tế cao. Việc sử dụng đất đa mục đích trong một số trường hợp làm ảnh hưởng đến hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường thì không được phê duyệt.

Năm là, không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề; việc sử dụng đất nông nghiệp kết hợp cho mục đích thương mại, dịch vụ không được gây ra những hạn chế hoặc cản trở quyền sử dụng đất của các thửa đất liền kề. Điều này bao gồm không gây ra ô nhiễm, không chiếm dụng đất, và không làm giảm giá trị đất của các chủ thể có quyền sử dụng đất liền kề.

Sáu là, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định: Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính giúp chủ thể có quyền sử dụng đất được hưởng các chính sách hỗ trợ từ nhà nước và bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc khi nhà nước thực hiện các dự án quy hoạch có thu hồi đất.

Bảy là, tuân thủ pháp luật có liên quan: ngoài chịu sự tác động chính của Luật đất đai, chủ thể có quyền sử dụng còn phải tuân thủ pháp luật có liên quan như các quy định về bảo vệ môi trường, đánh giá tác động môi trường, và quản lý chất thải; Việc tuân thủ các quy định pháp luật giúp bảo đảm rằng đất đai được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả và không gây ra các tác động tiêu cực đối với cộng đồng và môi trường xung quanh.

1.2. Phương thức sử dụng đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu

Trong trường hợp sử dụng đất nông nghiệp phối hợp với kinh doanh, dịch vụ cần phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nội dung phương án sử dụng đất kết hợp bao gồm:

Thứ nhất, thông tin về thửa đất, khu đất đang sử dụng: vị trí, diện tích, hình thức sử dụng đất; Những thông tin này cần được ghi rõ trong các giấy tờ pháp lý và được cập nhật thường xuyên khi có sự thay đổi để phản ánh đúng tình trạng thực tế của thửa đất.

Thứ hai, diện tích, mục đích sử dụng đất kết hợp, thời hạn sử dụng đất kết hợp. Việc xác định các thông tin trên dựa trên một trong các căn cứ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận; đối với trường hợp không có giấy tờ quy định và trường hợp loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Thứ ba, nội dung đáp ứng yêu cầu theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan. Sử dụng đất phải bảo đảm không gây hại cho môi trường, điều này bao gồm việc tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường như quản lý chất thải, xử lý nước thải, kiểm soát khí thải, và bảo vệ đa dạng sinh học. Việc đánh giá tác động môi trường là bắt buộc cho các dự án lớn hoặc các dự án có khả năng ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường. Bên cạnh đó, đất sử dụng đa mục đích cần được quản lý để giảm thiểu rủi ro thiên tai, đặc biệt là trong các khu vực dễ bị ảnh hưởng bởi lũ lụt, xói mòn, hoặc biến đổi khí hậu. Phải bảo đảm an toàn và sức khỏe cho người sử dụng và cộng đồng xung quanh. Điều này bao gồm việc bảo đảm cơ sở hạ tầng phù hợp, an toàn vệ sinh thực phẩm trong trường hợp đất nông nghiệp, và tránh ô nhiễm môi trường sống.

2. Những vấn đề pháp lý đối với đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ

Thứ nhất, tại khoản 2 điều 9 Luật Đất đai năm 2024 xác định, nhóm đất nông nghiệp bao gồm: đất trồng cây hằng năm, đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung, đất làm muối và đất nông nghiệp khác. Trong khi đó điểm a khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 xác định việc sử dụng đất đa mục đích đối với loại “đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu”. Như vậy, việc xác định về “nhóm đất nông nghiệp được sử dụng đa mục đích" hay "đất nông nghiệp được sử dụng đa mục đích” cần phải được xác định. Cụm từ “nhóm đất nông nghiệp” và “đất nông nghiệp” thường được sử dụng để chỉ các loại đất có mục đích sử dụng liên quan đến sản xuất nông nghiệp, nhưng có thể thấy có sự khác biệt về ngữ nghĩa cũng như từ ngữ sử dụng theo ngữ cảnh. Theo tác giả “đất nông nghiệp” là một thuật ngữ rộng, bao gồm tất cả các loại đất được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, trong khi “nhóm đất nông nghiệp” có thể được hiểu là một phân loại bên trong hệ thống phân loại đất, nhằm chỉ định các loại đất cụ thể dưới một nhóm chung có liên quan đến nông nghiệp. Thiết nghĩ, cần có quy định pháp luật định nghĩa về “đất nông nghiệp” để việc xác định được thực tiễn rõ ràng hơn.

Thứ hai, đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ là một trong những trường hợp sử dụng đất đa mục đích được quy định tại Điều 218 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, những quy định liên quan đến chế định sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích trong quản lý, sử dụng đất như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất kết hợp đa mục đích... không được luật hóa trong Luật Đất đai năm 2024. Mặt khác, điều luật quy định, trong trường hợp sử dụng đất nông nghiệp phối hợp với kinh doanh, dịch vụ cần phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, vậy việc phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền có căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch không? Thiết nghĩ, cần xây dựng hành lang pháp lý để việc sử dụng đất đa mục đích nói chung và nhóm đất nông nghiệp sử dụng kết hợp kinh doanh, dịch vụ vừa mang lại hiệu quả kinh tế cho chủ thể có quyền sử dụng vừa mang hiệu quả quản lý trong công tác quy hoạch, kế hoạch. Chính quyền địa phương có nhiệm vụ tích hợp việc sử dụng đất đa mục đích vào chiến lược quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này liên quan đến việc xác định các khu vực phù hợp cho các hoạt động nông nghiệp, thương mại và dịch vụ kết hợp dựa trên các yếu tố như chất lượng đất, cơ sở hạ tầng sẵn có và nhu cầu thị trường2.

Thứ ba, một trong những yêu cầu của sử dụng đất nông nghiệp kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ là không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính. Tuy nhiên, quy định này cũng chưa nêu rõ các điều kiện cụ thể. Hơn thế nữa, trong rất nhiều trường hợp rất khó xác định trên thực tế. Chẳng hạn như, mô hình sử dụng đất nông nghiệp kết hợp kinh doanh dịch vụ điển hình như “Mô hình vườn - ao - chuồng - phân bón hữu cơ trùn quế và du lịch sinh thái trải nghiệm nông nghiệp” được xây dựng thành 5 phần gồm: Phần 1: Hạng mục trồng trọt; Phần 2: Hạng mục chăn nuôi thủy sản; Phần 3: Hạng mục chăn nuôi trên cạn; Phần 4: Hạng mục phân bón - vi sinh - trùn quế và phần 5: Du lịch tri thức trải nghiệm nông nghiệp bền vững. Có thể thấy việc sử dụng nhóm đất nông nghiệp kết hợp với kinh doanh, dịch vụ là khá thuận lợi nhưng việc xác định tiêu chí về điều kiện để trở lại mục đích chính cần được làm rõ để tránh tình trạng “quy định treo” trên thực tế.

Thứ tư, vấn đề về xác định nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể có quyền sử dụng đất đa mục đích cũng gặp nhiều vướng mắc khi áp dụng bởi về nguyên tắc, việc sử dụng đất không làm thay đổi phân loại đất nên việc áp dụng nghĩa vụ tài chính căn cứ vào mục đích chính hay mục đích kết hợp cần được luật hóa. Hơn nữa, trong một số trường hợp, chủ thể sử dụng không phân định được ranh giới của từng mục đích sử dụng đất trên thực địa thì việc xác định nghĩa vụ tài chính cần được quy ước bằng một công thức cụ thể. Cơ chế giám sát và thực thi hiệu quả là cần thiết để bảo đảm tuân thủ các quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Điều này bao gồm xác định nghĩa vụ tài chính, kiểm tra thường xuyên, xử phạt vi phạm và cơ chế giải quyết tranh chấp giữa các bên liên quan.

Thứ năm, cần có quy định cụ thể hướng dẫn đối với yêu cầu “không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề” bởi lẽ việc chứng minh không ảnh hưởng hay ảnh hưởng nếu chỉ dựa trên ý kiến chủ quan của chủ thể có quyền sử dụng đất đa mục đích không bảo đảm tính khách quan. Trong khi đó, điều luật quy định, trong trường hợp sử dụng đất nông nghiệp phối hợp với kinh doanh, dịch vụ cần phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cụ thể các thông tin trong phương án cũng không nêu rõ vấn đề xác định có hay không có ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề chỉ đề cập đến yêu cầu bảo vệ môi trường. Quy định sử dụng đất nông nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ kích thích phát triển nông thôn, tạo cơ hội việc làm và nâng cao nền kinh tế địa phương bằng cách đa dạng hóa nguồn thu nhập và thu hút đầu tư. Tuy nhiên, nó cũng làm gia tăng mối lo ngại về tình trạng đầu cơ đất đai, khai thác tài nguyên, tiềm ẩn xung đột giữa các hoạt động nông nghiệp và phi nông nghiệp3.

3. Kết luận

Việc sử dụng đất nông nghiệp kết hợp với các hoạt động thương mại và dịch vụ mang lại nhiều lợi ích. Thứ nhất, nó mang lại nguồn thu nhập đa dạng cho chủ đất, giảm sự phụ thuộc vào doanh thu của một chức năng. Thứ hai, nó thúc đẩy phát triển kinh tế nông thôn bằng cách tạo cơ hội việc làm và thu hút đầu tư4. Ngoài ra, nó khuyến khích sự đổi mới trong thực hành canh tác, chẳng hạn như du lịch nông nghiệp hoặc các phương pháp nông nghiệp thân thiện với môi trường, phù hợp với các mục tiêu bền vững hiện đại. Tuy nhiên, cần có khung pháp lý được áp dụng hiệu quả và giám sát liên tục là điều cần thiết để cân bằng các mục tiêu kinh tế với các mối quan tâm về tính bền vững của môi trường và nông nghiệp.

ThS. PHẠM THỊ THỦY - ThS. TRẦN QUÝ HOÀNG (Khoa Sư phạm và XHNV Trường ĐH Kiên Giang)

Tài liệu tham khảo

1. Luật Đất đai năm 2024.

2. Nghị quyết số 37/NQ-CP ngày 17/3/2023 ban hành Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

3. Võ Hữu Khánh, Nhận diện các yếu tố môi trường kinh doanh tác động tới hoạt động của doanh nghiệp nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, Tạp chí Kinh tế và Dự báo, https://kinhtevadubao.vn/nhan-dien-cac-yeu-to-moi-truong-kinh-doanh-tac-dong-toi-hoat-dong-cua-doanh-nghiep-nong-nghiep-tren-dia-ban-tinh-vinh-phuc-22143.html.

4. Hồ Huy Thành, một số giải pháp chủ yếu giải quyết mâu thuẫn, xung đột xã hội trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường tại tỉnh hà tĩnh, tạp chí cộng sản, https://www.tapchicongsan.org.vn/web/guest/gop-y-du-thao-cac-van-kien-trinh-dai-hoi-xiii-cua-dang/-/2018/816934/view_content.

5. Nguyễn Chí Tranh, Hoàn thiện môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp du lịch Việt Nam trong tiến trình toàn cầu hóa, Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Ngoại thương, 2019.

 

[1] Điều 10. Xác định loại đất