Một vài ý kiến góp ý đối với với dự thảo án lệ số 03, 04, 05, 06, 07, 10, 11

1. DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 03

Nội dung dự kiến làm án lệ:

“[4] Theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất của ông N đối với đất tranh chấp đã được xác định tại bản án phúc thẩm số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tòa án không được giải quyết lại quan hệ ai là chủ sử dụng đất hợp pháp, nhưng kiện đòi lại tài sản lại là quan hệ pháp luật khác. Nếu còn thời hiệu thi hành án thì ông N có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế thực hiện giao đất theo bản án số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tuy nhiên, nay đã hết thời hiệu yêu cầu thi hành án thì ông N có quyền khởi kiện đòi lại tài sản bằng vụ án dân sự mới. Trong trường hợp này, nếu không có căn cứ xác định ông N đã từ bỏ quyền tài sản thì phải chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N.”

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Tòa án đã có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật giải quyết việc phân chia tài sản nhưng bản án, quyết định này chưa được thi hành do người được thi hành án không yêu cầu thi hành án và chưa nhận tài sản trên thực tế. Khi hết thời hiệu yêu cầu thi hành án, người được Tòa án giao tài sản mới có tranh chấp đòi lại tài sản được giao theo bản án, quyết định nêu trên.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định người đã được Tòa án giao tài sản theo bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật có quyền khởi kiện đòi lại tài sản.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Khoản 2 Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 được sửa đổi, bổ sung năm 2011 (tương ứng với khoản 2 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).

Nhận xét:

Căn cứ quy định tại Điều 246 BLDS năm 2005 (tương ứng với Điều 235 BLDS năm 2015) thì quyền sử dụng hợp pháp (một phần diện tích đất trong khuôn viên thửa đất số 42, tờ bản đồ địa chính số 28 có ngôi mộ của bố ông N, có bản vẽ phân chia ranh giới do Tòa án lập kèm theo Bản án phúc thẩm số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên) đã được xác lập từ năm 1977 là của ông N.

Theo quy định của Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu yêu cầu thi hành án là thời hạn mà người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự tổ chức thi hành án; hết thời hạn đó thì mất quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự tổ chức thi hành án.

Do đó, ông N không còn quyền yêu cầu cơ quan thi hành án tổ chức cưỡng chế yêu cầu bà T trả phần diện tích đất ông N được Tòa án phân chia tại Bản án số 43 ngày 13/5/1977 nhưng quyền tài sản của ông N không bị mất (ông không từ bỏ quyền tài sản, tại thời điểm ông N có đơn kiện đòi bà T trả tài sản mới là 28 năm nên chưa xác lập quyền sử dụng cho bà T). Việc bản án có được thi hành án hay không vẫn không làm mất đi giá trị của căn cứ xác lập quyền sở hữu đối với tài sản của ông N. Vì vậy, cần xác định quan hệ tranh chấp là kiện đòi tài sản khác với quan hệ tranh chấp chia tài sản khi ly hôn giữa ông N và bà T.

Ông N khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất đã được xác lập theo bản án đã có hiệu lực của Toà án thì đó chính là khởi kiện để bảo vệ quyền sở hữu. Theo quy định tại Điều 155 Bộ luật dân sự năm 2015 yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu sẽ không bị áp dụng thời hiệu khởi kiện. Hơn nữa, tại Điều 23 Nghị quyết số 03/2012 ngày 03/12/2012 hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất “những quy định chung” của Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của bộ luật tố tụng dân sự đã hướng dẫn khoản 3 Điều 159 BLTTDS sửa đổi năm 2011 cũng xác định rõ việc “không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản”. Như vậy, việc Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế trả lại đơn khởi kiện cho ông N và đình chỉ vụ án là không đúng.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có cách hiểu khác  khi cho rằng “sự việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án” theo điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự nên không thụ lý giải quyết.

Khuyến nghị: Nên lựa chọn làm án lệ vì đã làm rõ được quyền khởi kiện đòi tài sản, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp khác, xác định không giải quyết lại quan hệ pháp luật tranh chấp trước.

2. DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 04

Nội dung dự kiến làm án lệ

“[6] Xét việc ưu tiên thanh toán mà Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên là có căn cứ. Bởi lẽ trước khi ông T1, bà H chuyển nhượng 02 thửa đất nói trên cho bà V, bà T thì 02 lô đất này ông T1, bà H đang thế chấp tại Ngân hàng Ngân hàng E, chi nhánh B đã đến hạn trả nợ, nhưng ông T1, bà H chưa trả được. Lúc này bà V, bà T thỏa thuận cùng bỏ tiền ra để trả nợ thay cho Công ty N2, nên mới được Ngân hàng giải chấp, nếu không thanh toán xong khoản nợ cho Ngân hàng, thì tài sản thế chấp vẫn phải bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng trước, mới đến thứ tự ưu tiên thanh toán cho những người có đơn yêu cầu thi hành án. Do đó Tòa cấp sơ thẩm đề nghị Cơ quan thi hành án ưu tiên thanh toán cho bà T, bà V là có cơ sở”.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Cá nhân dùng tiền của mình để trả nợ ngân hàng thay bên vay để giải chấp tài sản là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất mà bên vay đã thế chấp cho ngân hàng, đồng thời nhận chuyển nhượng nhà đất đó. Hợp đồng chuyển nhượng không được công nhận.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định người trả nợ thay được quyền ưu tiên thanh toán trong phạm vi khoản tiền đã trả nợ thay bên vay khi xử lý tài sản đó.

-Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Điều 317, Điều 368 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Nhận xét:

Khi một cá nhân, tổ chức phải thực hiện nhiều nghĩa vụ thì nghĩa vụ nào được bảo đảm sẽ được ưu tiên thanh toán trước. Do đó, nếu người vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng cũng phát mại tài sản bảo đảm nên bà V, bà T thỏa thuận cùng bỏ tiền ra để trả nợ thay cho Công ty N2 là đã thực hiện nghĩa vụ cho Công ty N2 và được quyền ưu tiên trong việc xử lý tài sản do Ngân hàng nhận bảo đảm. Điều này phù hợp với việc xử lý tài sản bảo đảm được quy định tại Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015 Hiệu lực đối kháng với người thứ ba: “1. Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. 2. Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan” và  Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015 về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm: “1. Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau: a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng; b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước; c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm. 2. Thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền”.

 Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm đề nghị Cơ quan thi hành án ưu tiên thanh toán cho bà T, bà V là phù hợp với quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp.

Tuy nhiên, liên quan đến việc xác lập quyền ưu tiên trong thực hiện quyền dân sự trao quyền ưu tiên cho người này lại làm hạn chế quyền của người khác. Người trả nợ thay để giải chấp tài sản trở thành chủ nợ mới trong khi các chủ nợ cũ có xác lập quyền tài sản liên quan đến tài sản tranh chấp là quyền sử dụng đất lại không được quyền ưu tiên. Ngoải ra, khi xử lý tài sản thi hành án phải đảm bảo nguyên tắc thanh toán theo Điều 47 Luật thi hành án.

Khuyến nghị: Cần phải cân nhắc và có các lập luận thêm về quyền ưu tiên, chưa nên lựa chọn làm án lệ.

3. DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 05

Nội dung dự kiến làm án lệ:

“[29]… trong suốt quá trình làm thủ tục và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H1, bà H và anh P, không ai có khiếu nại hay thắc mắc gì. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông H1, bà H và anh P đã tự nguyện dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thế chấp cho Ngân hàng bảo đảm cho khoản vay của anh P, chị L vay tiền. Nay anh P cho rằng hai thửa đất thế chấp nêu trên là di sản thừa kế của các cụ để lại chưa chia theo quy định của pháp luật; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H1, bà H là trái pháp luật nên việc thế chấp tài sản bị vô hiệu là không có căn cứ.

[30] Tuy nhiên sau này nếu có căn cứ xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H1, bà H không đúng quy định của pháp luật mà thủ tục thế chấp tài sản để đảm bảo cho khoản vay của anh P chị L là đúng quy định thì các đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết bằng vụ án dân sự khác để đảm bảo quyền, lợi ích của mình bằng giá trị theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.”

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp, được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, thủ tục thế chấp đúng quy định của pháp luật nhưng trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng vay tài sản/hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp, có đương sự cho rằng tài sản thế chấp là di sản thừa kế chưa chia và cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp không đúng quy định của pháp luật nhưng không đương sự nào có tranh chấp về tài sản.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật; nếu sau này có tranh chấp về tài sản đó thì các đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết bằng vụ án dân sự khác để bảo đảm quyền, lợi ích của mình bằng giá trị tài sản.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Nhận xét:

Nội dung lựa chọn làm án lệ nhìn chung bảo đảm được tiêu chí của án lệ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP. Tuy nhiên, vẫn còn một số nội dung cần được điều chỉnh như sau:

Thứ nhất, nội dung của đoạn 29 đưa ra lập luận theo hướng khẳng định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H1, bà H và anh P là đúng quy định của pháp luật. Nên việc “anh P cho rằng hai thửa đất thế chấp nêu trên là di sản thừa kế của các cụ để lại chưa chia theo quy định của pháp luật; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H1, bà H là trái pháp luật nên việc thế chấp tài sản bị vô hiệu là không có căn cứ”.

Song, ngay đầu đoạn 30 lại viết “Tuy nhiên sau này nếu có căn cứ xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H1, bà H không đúng quy định của pháp luật”.

Rõ ràng lập luận pháp lý trong hai đoạn này đang có sự mâu thuẫn với nhau. Theo tình tiết của vụ việc thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật (đoạn 29 cũng đã khẳng định). Do đó, cần phải điều chỉnh lại nội dung này theo hướng khẳng định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp với quy định của pháp luật. Tức là cần điều chỉnh lại đoạn 30 để tránh mâu thuẫn với khẳng định tại đoạn 29.

Thứ hai, việc vận dụng khoản 3 Điều 133 BLDS 2015 để đưa vào đoạn 30 là không phù hợp. Bởi vì, quy định tại Điều 133 nói chung, khoản 3 nói riêng phải được hiểu theo ví dụ sau: A và B xác lập giao dịch dân sự theo đó A chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho B. B làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sau đó thế chấp cho C. Một thời gian sau giao dịch giữa A và B bị tuyên vô hiệu. Quyền lợi của C sẽ được bảo vệ theo Điều 133.

Như vậy nếu di sản chưa chia mà quyền sử dụng đất là di sản được cấp cho một trong những người thừa kế thì quan hệ giữa người được cấp sổ với người thừa kế khác không phải là giao dịch dân sự và cũng không xảy ra sự kiện giao dịch dân sự giữa họ bị tuyên bố vô hiệu. Do đó, quyền sử dụng đất được dùng để thế chấp cho ngân hàng T trong vụ việc này không phải là tài sản trong giao dịch dân sự vô hiệu đã được đăng ký và sau đó được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình.

Khuyến nghị: Nên lựa chọn làm án lệ nhưng đề nghị xem xét sửa đổi đoạn 30 và bổ sung các quy định mang tính nguyên tắc trong Bộ luật dân sự.

4. DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 06

Nội dung dự kiến làm án lệ

“[22] Căn cứ vào các quy định cũng như các văn bản trả lời của Bộ Xây dựng và Chi nhánh Công ty Kiểm toán và Tư vấn E nêu trên xác định, phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư là nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh). Riêng đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hầm do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì nơi để xe ô tô trong tầng hầm không được phân bổ vào giá bán căn hộ nên xác định là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty S về việc công nhận quyền sở hữu phần diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 của Tòa nhà hỗn hợp H có địa chỉ tại 131 đường A, phường B, quận C, Hà Nội thuộc quyền sở hữu riêng của Chủ đầu tư là có căn cứ.”

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Khu vực để xe ô tô của chung cư được xây dựng theo quy chuẩn và không được phân bổ vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

- Giải pháp pháp lý:

 Trường hợp này, phải xác định diện tích khu để xe ô tô thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.

-Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005;

- Điểm b, khoản 1 và điểm c, khoản 2, khoản 3 Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Nhận xét:

Theo phê duyệt của cơ quan chức năng thì tòa nhà có chức năng hỗn hợp gồm căn hộ để bán, 08 tầng của chủ đầu tư để kinh doanh dịch vụ thương mại. Tòa nhà có sở hữu hỗn hợp giữa chủ đầu tư và các chủ thể mua căn hộ để ở. Do đặc điểm này nên việc đánh giá tài sản nào của ai là rất cần phải có căn cứ rõ ràng. Tòa nhà được xây dựng từ cuối năm 2008; từ tháng 11/2008 Công ty mở bán căn hộ và có hợp đồng mua bán căn hộ. Vì vậy, pháp luật áp dụng để giải quyết tranh chấp là Luật Nhà ở năm 2005, các văn bản hướng dẫn thi hành luật và các luật khác có hiệu lực tại thời điểm diễn ra giao dịch.

 Luật Nhà ở 2014 (Điều 101) quy định quyền sở hữu tầng hầm để xe: nếu là xe gắn máy hai bánh thì đương nhiên thuộc quyền sở hữu của các chủ sử dụng căn hộ, gắn với quyền để xe của mỗi căn hộ (theo văn bản hướng dẫn thi hành chủ đầu tư phải bố trí tối thiểu đủ 02 chỗ để máy cho cư dân); đối với chỗ để xe ô tô thì các bên phải thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì đương nhiên thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư (chủ đầu tư không được tính chi phí xây dựng phần để xe ô tô vào giá bán căn hộ)

Luật Nhà ở 2005 không quy định cụ thể rõ ràng như Luật Nhà ở 2014. Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư:

1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

Do đó, để xem xét phần sở hữu tầng hầm là của ai cần xem xét các yếu tố sau đây: Hồ sơ pháp lý dự án, chi phí xây dựng phần tầng hầm này có tính vào giá bán nhà hay không và hợp đồng mua bán căn hộ các bên có thỏa thuận hay không và nội dung thỏa thuận như thế nào.

Nội dung dự thảo án nêu trên về công nhận quyền sở hữu tầng hầm có giá trị làm rõ quy định của pháp luật còn có cách hiểu khác nhau, phân tích, giải thích các vấn đề, sự kiện pháp lý và chỉ ra nguyên tắc, đường lối xử lý đối với những vấn đề chưa có điều luật quy định cụ thể ở một giai đoạn cụ thể. Tuy nhiên, hiện nay đã có quy định oháp luật điều chỉnh trong khi các vấn đề liên quan đến tranh chấp về quyền sử dụng tại chung cư thì ngoài việc giải quyết trên cơ sở hợp đồng sự thỏa thuận của chủ dự án người mua căn hộ thì vẫn phải có ý kiến của Nhà nước ở những giai đoạn cụ thể.

Khuyến nghị: Cần cân nhắc thêm khi lựa chọn làm án lệ vì chỉ là một giải pháp pháp lý ở giai đoạn cụ thể trong khi có rất nhiều các luật chuyên ngành điều chỉnh nên tính khái quát cho các vụ án tương tự không cao.

5. DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 07

Nội dung dự kiến làm án lệ:

 “[3]… tại Điều 216, khoản 1 Điều 223 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung; Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác”; “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Trường hợp này, do các thành viên trong gia đình không có thỏa thuận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nên xác định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các thành viên trong hộ gia đình theo phần và áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần để giải quyết. Theo đó, phần quyền sử dụng, quyền sở hữu của bà D đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông H nếu đúng quy định của pháp luật thì có hiệu lực. Còn phần quyền sử dụng, quyền sở hữu của các anh, chị K, T, V là vô hiệu theo quy định tại Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2005”.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hộ gia đình nhưng có thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình không tham gia giao kết và không đồng ý với việc xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nếu đúng quy định của pháp luật thì có hiệu lực đối với phần của thành viên hộ gia đình đã tham gia giao kết hợp đồng, vô hiệu đối với phần của thành viên không tham gia giao kết và không đồng ý với việc xác lập, thực hiện hợp đồng.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Khoản 2 Điều 109, Điều 135, Điều 216, khoản 1 Điều 223 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với khoản 2 Điều 212, Điều 130, Điều 209, khoản 1 Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015);

- Khoản 2 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

Nhận xét:

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 212 BLDS năm 2015 thì sở hữu chung của các thành viên gia đình là sở hữu chung theo phần. Tuy nhiên, trong BLDS năm 2015, hộ gia đình không phải là chủ thể có tư cách độc lập mà từng thành viên của hộ gia đình được coi là chủ thể trong giao dịch dân sự. Song, trong BLDS năm 2005, hộ gia đình là một chủ thể có tư cách độc lập khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Đồng thời, không có quy định nào để khẳng định sở hữu chung của hộ gia đình là sở hữu chung hợp nhất hay sở hữu chung theo phần.

Hơn nữa, ngay cả khi sở hữu chung của hộ gia đình là sở hữu chung theo phần thì theo khoản 1 Điều 223 BLDS năm 2005: “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Tức là nếu thành viên của hộ gia đình muốn định đoạt phần quyền sở hữu của mình cũng phải theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong vụ việc được mô tả, không có căn cứ nào cho thấy có sự thoả thuận giữa các đồng sở hữu chung về việc định đoạt riêng phần quyền, và cũng không có quy định nào cho phép thành viên của hộ gia đình được định đoạt phần tài sản của mình trong khối tài sản chung của hộ gia đình. Do vậy, việc viện dẫn khoản 1 Điều 223 BLDS năm 2005 trong nội dung dự kiến làm án lệ là không đúng tinh thần của quy định.

Thứ hai, quy định tại Điều 223 BLDS năm 2005 là quy định chung liên quan đến định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung. Trường hợp có quy định riêng thì sẽ áp dụng quy định riêng mà không áp dụng quy định chung. Điều 109 BLDS năm 2005 chính là quy định riêng liên quan đến việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình. Do đó, khi áp dụng pháp luật, phải áp dụng quy định này thay vì viện dẫn Điều 223. Theo quy định tại Điều 109 BLDS năm 2005, Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý. Đây là quy định bắt buộc các chủ thể phải tuân thủ. Việc định đoạt riêng của từng thành viên sẽ gây ảnh hưởng đến quá trình sử dụng tài sản chung của hộ gia đình nên pháp luật mới ghi nhận nguyên tắc thoả thuận trong việc định đoạt tài sản của hộ gia đình.

Khuyến nghị: Vụ việc nảy xảy ra ở thời điểm BLDS năm 2005 đang có hiệu lực pháp luật. Các quy định liên quan đến hộ gia đình cũng như hình thức sở hữu trong BLDS năm 2005 có nhiều điểm khác biệt so với quy định tương ứng trong BLDS năm 2015. Do đó, cần cân nhắc việc dẫn chiếu các quy định tương ứng trong BLDS năm 2015. Ngoài ra, theo tinh thần của BLDS năm 2005, việc công nhận phần quyền của bà D có hiệu lực pháp luật là không phù hợp và không có cơ sở pháp lý. Vì vậy, không thể coi đây là án lệ để áp dụng cho các trường hợp về sau.

6. DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 10

Nội dung dự kiến làm án lệ:

 “[20] Thực tế cho thấy, bên nhận chuyển nhượng là ông S, ông D, ông T1 đã nhận đất và thanh toán đủ tiền cho ông Q và bà T, các bên chưa thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực.

[21] Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

[22] Tòa án cấp sơ thẩm chỉ công nhận một phần diện tích là không phù hợp với thực tế chuyển nhượng và sử dụng đất giữa các bên tranh chấp. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng đây là tranh chấp quyền sử dụng đất vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không phát sinh hiệu lực pháp luật nên buộc ông D phải trả lại toàn bộ diện tích đất, là có sai lầm nghiêm trọng trong việc đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật, ảnh hưởng quyền lợi của các bên đương sự. Đồng thời, tách việc giải quyết hậu quả pháp lý của các hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông D với ông T1, ông S để giải quyết bằng vụ án khác, là không có căn cứ, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông D, ông S và ông T1.   

[23] Trong trường hợp không phát sinh thêm tài liệu, chứng cứ nào khác thì phải xem xét để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu phản tố của ông D.”

Khái quát nội dung của án lệ:

Tình huống án lệ:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 (ngày Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực), chưa được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nhưng bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất, thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng.

Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật do một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của mình.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015);

- Điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Nhận xét:

Thứ nhất, dự thảo án lệ này đang theo hướng ghi nhận hiệu lực hồi tố của Điều 129 BLDS năm 2015 đối với vụ việc tranh chấp liên quan đến giao dịch dân sự được xác lập trước đó. Tuy nhiên, việc giải thích và áp dụng pháp luật theo hướng hồi tố này là không phù hợp, bởi việc áp dụng quy định hồi tố theo hướng có lợi cho đương sự chỉ đặt ra trong quan hệ với nhà nước. Trường hợp tranh chấp dân sự giữa các bên chủ thể bình đẳng về địa vị pháp lý như vụ việc này thì việc áp dụng hiệu lực hồi tố sẽ dẫn đến có lợi cho một bên và bất lợi cho bên còn lại. Do đó, không phù hợp với tinh thần chung của nguyên tắc bình đẳng trong pháp luật dân sự.

Thứ hai, theo quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 thì “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong vụ việc được mô tả không phù hợp với quy định về hình thức của giao dịch dân sự theo quy định của BLDS năm 2015. Do đó, việc vận dụng quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 để áp dụng quy định tại Điều 129 đối với vụ việc này là không hợp lý.

Khuyến nghị: Không nên công nhận án lệ đối với vụ việc này, bởi vì:

- Việc dẫn chiếu quy định của BLDS năm 2015 để áp dụng đối với các vụ việc được xác lập trước khi BLDS năm 2015 có hiệu lực pháp luật không phù hợp.

- Các quy định của pháp luật hiện hành đã rõ ràng và không thể dẫn đến cách hiểu khác nhau, nên việc lựa chọn nội dung án lệ trong vụ việc này không đáp ứng tiêu chí của án lệ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP. Ngoài ra, các lập luận trong nội dung được lựa chọn làm án lệ này không đáp ứng được tiêu chí về tính chuẩn mực theo khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP.

7. DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 11

Nội dung dự kiến làm án lệ:

 “[3] Xét về bản chất pháp lý, hợp đồng tặng-cho tài sản là loại hợp đồng đơn vụ, nghĩa là trong loại hợp đồng này, chỉ một bên có nghĩa vụ đối với bên kia. Vì thế, trong một số trường hợp như trường hợp cụ thể nói trên (người được tặng-cho quyền sử dụng đất chưa kịp đăng ký quyền sử dụng đất cho mình, mà người tặng-cho quyền sử dụng đất đã chết), Tòa án có thể xem xét và công nhận hiệu lực pháp luật của hợp đồng tặng-cho quyền sử dụng đất xác lập vào ngày 14/6/2010 khi xác định rằng hợp đồng này là văn bản thể hiện ý chí sau cùng của bà C1 đối với tài sản của đương sự, là văn bản thể hiện quyền định đoạt tài sản của đương sự trước khi chết, vì đã có những điều kiện cần và đủ như sau:

- Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng-cho quyền sử dụng đất;

- Cho đến khi chết, người tặng-cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng-cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng-cho tài sản đã ký kết;

- Người được tặng-cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng-cho tài sản.”

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sở hữu do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định hợp đồng tặng cho có hiệu lực pháp luật.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015);

- Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Nhận xét:

Việc lựa chọn nội dung làm dự thảo án lệ trong trường hợp này hoàn toàn phù hợp với các tiêu chí của án lệ được ghi nhận tại Điều 2 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP. Tuy nhiên, các lập luận đưa ra trong nội dung dự kiến làm án lệ cần được xem xét lại, cụ thể như sau:

 Một trong các lập luận được đưa ra để công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là “Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng-cho quyền sử dụng đất”. Lập luận không phù hợp, bởi những căn cứ này chỉ để khẳng định hợp đồng được giao kết có thoả mãn điều kiện có hiệu lực (Điều kiện về sự tự nguyện) hay không. Vấn đề cần bàn luận trong hợp đồng này là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì trong nội dung dự kiến làm án lệ lại không đề cập mặc dù trong phần khái quát nội dung của án lệ cũng đã đề cập đến Điều 692 BLDS năm 2005 (Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai)

Theo quy định tại Điều 467 BLDS năm 2005 (tương ứng với Điều 459 BLDS năm 2015) thì hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên, thời điểm bà C1 chết, việc đăng ký chưa được thực hiện thì chỉ khẳng định hợp đồng tặng cho chưa có hiệu lực mà không thể khẳng định rằng hợp đồng tặng cho không có hiệu lực.

Hơn nữa, theo quy định tại Điều khoản 3 Điều 424 BLDS năm 2005 (tương ứng với khoản 3 Điều 422 BLDS năm 2015) thì khi một bên giao kết hợp đồng là cá nhân chết, thì hợp đồng chỉ chấm dứt nếu hợp đồng phải do chính cá nhân đó thực hiện. Trong khi đó, việc chứng thực hợp đồng đã được thực hiện xong. Phần đăng ký quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể do bên được tặng cho thực hiện mà không cần sự tham gia của bên tặng cho. Do đó, hợp đồng này sẽ không chấm dứt khi bà C1 chết. Theo đó, ông V hoàn toàn có thể thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất mà ông được bà C1 tặng cho.

Khuyến nghị: Trong phần nội dung dự kiến làm án lệ cần bổ sung đoạn “Trường hợp ông V hoàn thiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì phải công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà C1 và ông V”.

Ảnh: TANDTC tổ chức Hội thảo lấy ý kiến đối với các dự thảo án lệ

TS. ĐẶNG THỊ THƠM (Phó Chánh Văn phòng TAND cấp cao tại Hà Nội); TS. NGUYỄN VĂN HỢI (Trường Đại học Luật Hà Nội)