Hoàn thiện pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Đổi mới nhận thức và thể chế quản lý loại tài sản đặc thù này sao cho phù hợp với thực tiễn của Việt Nam là một trong những yêu cầu quan trọng để đầu tư, phát huy tối đa giá trị của tài sản và là cơ sở để xây dựng một xã hội Việt Nam sáng tạo, hiện đại, làm nguồn lực cho sự phát triển nhanh và bền vững đất nước1. Việc ghi nhận TSHTTTL trong hệ thống pháp luật Việt Nam đem lại nhiều cơ hội phát triển nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức cho quá trình xây dựng pháp luật. Đặc biệt là vấn đề sử dụng TSHTTT để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Mặc dù đã có ghi nhận, tuy nhiên vấn đề này vẫn còn là đối tượng khá mới nên các nhà làm luật, nghiên cứu luật còn nhiều quan điểm khác nhau. Từ đó, gây nên những khó khăn trong việc áp dụng luật vào thực tiễn. Trong phạm vi bài viết, nhóm tác giả tiến hành phân tích, chỉ ra một số hạn chế trong quy định pháp luật và mâu thuẫn khi áp dụng vào thực tiễn, từ đó đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hình thành trong tương lai.

1. Một số vấn đề lý luận chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai

1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai

Thuật ngữ TSHTTTL đã được quy định trong pháp luật Việt Nam từ khá sớm, theo đó Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tải sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”2.

Và đến hiện tại căn cứ ở khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định TSHTTTL theo hướng tính hình thành của tài sản và thời điểm xác lập sở hữu “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành; Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”3. Điều này thể hiện tính linh hoạt và khả năng ứng dụng của TSHTTTL trong các giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia trong việc xác lập quyền sở hữu và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

1.2. Các hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai

Trong BLTTDS năm 2015 quy định có 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản^[1]. Các biện pháp bảo đảm một số sử dụng tài sản là đối tượng để các bên thực hiện biện pháp bảo đảm do vậy việc sử dụng TSHTTTL sẽ có các hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tương ứng.

Nhóm tác giả cho rằng về TSHTTTL bao gồm 4 hình thức đặc trưng. Hình thức đầu tiên là đối với biện pháp cầm cố TSHTTTL. Trong trường hợp TSHTTTL là động sản, bên bảo đảm có thể cầm cố tài sản^[2] để đảm bảo nghĩa vụ, việc cầm cố giúp bên bảo đảm có thể nhận lại TSHTTTL nếu nghĩa vụ được thực hiện. Thứ hai là biện pháp thế chấp TSHTTTL, việc thế chấp tài sản^[3] cho phép bên bảo đảm giữ quyền sở hữu mà không cần giao tài sản cho bên nhận thế chấp, tức với biện pháp bảo đảm này thì khi áp dụng TSHTTTL thì bên bảo đảm vẫn giữ được quyền sở hữu về TSHTTTL mà không cần phải giao ra cho bên nhận thế chấp. Thứ ba là đặt cọc, trong đặt cọc^[4] cần bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Và thứ tư là biện pháp bảo lãnh^[5] để thực hiện được cam kết của người bảo lãnh với người nhận bảo lãnh thì người bảo lãnh phải có tài sản hoặc công việc phù hợp để đáp lại lợi ích của bên nhận bảo lãnh trong trường hợp người được bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp này còn nhiều tranh cãi trong việc có thể xem TSHTTTL có thể là đối tượng trực tiếp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hay không. Quan điểm của nhóm tác giả được phân tích phía dưới.

1.3. Ý nghĩa của tài sản hình thành trong tương lai trong các giao dịch bảo đảm

Trong giao dịch bảo đảm, bên nhận bảo đảm được bảo vệ bằng quyền lợi đối với TSHTTTL. Khi tài sản hoàn thiện, quyền lợi của bên nhận bảo đảm tự động phát sinh trên tài sản đó, giúp giảm thiểu rủi ro mất vốn trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ​, tạo sự tin cậy và uy tín cho cả hai khi đã xác định TSHTTTL làm đối tượng trong giao dịch bảo đảm, nó mở rộng khả năng lựa chọn giao dịch trong dân sự nâng cao tính đa dạng trong các giao dịch bảo đảm, cụ thể nó phát triển tạo tiềm năng tài chính và tiếp cận vốn cho các chủ thể trong giao dịch dân sự ngay cả khi chưa có quyền sở hữu hoàn tất.

Khi sử dụng TSHTTTL giúp các bên linh hoạt trong việc lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bên bảo đảm sẽ có cơ hội mở khi có thể lựa chọn thêm phương thức dùng TSHTTTL của mình để áp dụng ngay cả khi không muốn ràng buộc ở những tài sản hiện tại. Còn bên nhận bảo đảm sẽ được bảo đảm có thể sử dụng TSHTTTL như một tài sản an toàn trong nhiều giao dịch mục đích khác nhau, tùy theo tính chất của tài sản và có thể dùng tài sản này như một biện pháp an toàn phòng ngừa rủi ro trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ tài chính.

2. Thực trạng pháp luật Việt Nam về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai

2.1. Quy định pháp luật hiện hành

Bảo đảm nghĩa vụ bằng TSHTTTL lần đầu tiên được ghi nhận trong pháp luật Việt Nam là tại Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, cụ thể là quy định cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay^[6]. Thực chất, nghị định này không nêu rõ việc cho phép sử dụng TSHTTTL bởi tính tới thời điểm bấy giờ, BLDS năm 1995 vẫn chưa chính thức ghi nhận khái niệm này. Tuy nhiên, về bản chất, tài sản hình thành từ vốn vay nêu trên có thể hiểu là TSHTTTL bởi lẽ tại thời điểm được sử dụng để vay thì tài sản này vẫn chưa thực sự hình thành trên thực tiễn (người đi vay phải vay vốn để từ vốn đó mới thực sự làm tài sản tồn tại hợp pháp). Mặc dù vậy, nghị định này không điều chỉnh chung mà chỉ điều chỉnh các quan hệ trong hoạt động Ngân hàng. Bảo đảm nghĩa vụ bằng TSHTTTL được chính thức ghi nhận lần đầu tiên tại điều 320 BLDS năm 2005: “Vật dùng để đảm bảo nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ dân sự được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Hiện nay, tại điều 295 BLDS năm 2015 về tài sản bảo đảm quy định cũng bao gồm TSHTTTL, đồng thời, trong Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính Phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã quy định tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ là “Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;…”. Có thể thấy hiện nay, TSHTTTL được ghi nhận và cho phép sử dụng rộng rãi gần như tương tự tài sản thông thường.

Pháp luật Việt Nam chưa có quy định riêng khi sử dụng TSHTTTL để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà áp dụng pháp luật như tài sản thông thường. Trước hết, theo nghiên cứu của nhóm tác giả, thực tiễn trong 9 biện pháp bảo đảm (chia ra làm biện pháp bảo đảm bằng tài sản: cầm cố, thế chấp, ký cược, ký quỹ, đặt cọc, bảo lưu quyền sở hữu, cầm giữ tài sản và biện pháp bảo đảm không bằng tài sản: bảo lãnh, tín chấp) các biện pháp có thể sử dụng tài sản hình thành trong tương lai hiện nay bao gồm: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, bảo lãnh; trong đó thế chấp là biện pháp bảo đảm mà TSHTTTL được sử dụng nhiều nhất. Đối với biện pháp bảo lãnh – một trong các biện pháp bảo đảm không bằng tài sản, trong đó một người thứ ba cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc tài sản hình thành trong tương lai chỉ được dùng gián tiếp trong trường hợp người bảo lãnh sử dụng loại tài sản này, chứ không được xác định là tài sản được sử dụng trực tiếp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như các biện pháp khác.

Như đã phân tích ở trên, tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của BLDS năm 2015 bao gồm 2 loại: tài sản đã hình thành và tài sản chưa xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Song, khi được ghi nhận như một tài sản thông thường thì TSHTTTL cũng được ứng dụng trong nhiều lĩnh vực và quy định trong nhiều văn bản luật và dưới luật khác nhau. Như Luật Nhà ở năm 2023 có quy định như sau: “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng” và “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Hay, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Có thể thấy, vì hiện nay cả luật chung và luật chuyên ngành đều chưa đưa ra được khái niệm chính xác, cụ thể về TSHTTTL mà chỉ định nghĩa theo phương pháp liệt kê các tài sản nên có nhiều quy định và các hiểu khác nhau trong các văn bản luật. Và với tư cách đều là những tài sản có tính chất đặc biệt, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TSHTTTL không áp dụng đối với quyền sử dụng đất^[7].

Một trong các vấn đề gây khó khăn nhất trong việc sử dụng TSHTTTL để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là vấn đề về định giá loại tài sản này. Căn cứ theo khoản 1 Điều 4 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư số 31/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ Tài chính ban hành chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá có quy định riêng đối với TSHTTTL cần thu thập thông tin về việc xác lập sở hữu và hình thành các tài sản này, về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (nếu có) của các cơ quan có thẩm quyền theo các quy định của pháp luật có liên quan. Tuy nhiên, trong thực tiễn việc định giá tài sản này trong nhiều trường hợp khá khó khăn, chứa nhiều rủi ro đặc biệt là đối với loại TSHTTTL mà tại thời điểm tiến hành giao dịch tài sản đó vẫn chưa hình thành. Vì xét thấy trong thực tiễn các dự án đầu tư là chung cư bị bỏ dở do các lý do khác nhau rất nhiều mặc dù có thể một phần trong số đó đã trở thành tài sản hình thành trong tương lai của một vài chủ thể. Điều này kéo theo sự khó khăn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm để thi hành án vì giá trị khi định giá và khi xử lý có sự chênh lệch, đồng thời đối với từng loại TSHTTTL thì điều kiện thi hành án sẽ khác nhau.

Về thủ tục đăng ký, theo khoản 1 Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm^[8] khi tiến hành các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL không bắt buộc thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm. Việc đăng ký chỉ thực hiện khi có yêu cầu của các bên về việc đăng ký biện pháp bảo đảm. Trong trường hợp đã đăng ký vào các chủ thể có mong muốn thay đổi nội dung của biện pháp bảo đảm đã đăng ký thì phải nộp hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký. Tuy nhiên, không phải tất cả TSHTTTL đề phải tiến hành thủ tục trên mà ngoại trừ là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai là phương tiện giao thông cơ giới đã kê khai số khung khi đăng ký biện pháp bảo đảm. Bên cạnh đó, Trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) đã hình thành, thì thủ tục đăng ký thay đổi được thực hiện đồng thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất^[9].

 2.2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật trong các giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai

Ngày nay, việc thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai thường chủ yếu xuất hiện tại các tổ chức tín dụng với loại biện pháp bảo đảm nổi bật là thế chấp. Dựa trên các quy định của luật, nghị định và thông tư liên quan đến bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TSHTTTL, các tổ chức tín dụng cũng xây dựng các quy chế hoạt động cụ thể để kiểm soát, quản lý các hoạt động cho vay vốn có biện pháp bảo đảm trong đó có việc vay thế chấp bảo đảm bằng TSHTTTL. Có thể kể đến một tổ chức tín dụng có mức độ uy tín cao tại Việt Nam hiện nay là Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Hội đồng quản trị của Vietcombank đã ban hành các quy định chung mang tính bao quát về thế chấp tài sản như liệt kê các loại tài sản được xem xét nhận làm biện pháp bảo đảm chính thức trong đó có nêu TSHTTTL xác định được sau khi hình thành sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và thuộc danh mục tài sản nhận bảo đảm của Vietcombank. Đồng thời Vietcombank còn quy định chặt chẽ các điều kiện về tài sản bảo đảm nói chung và đối với TSHTTL nói riêng. Bên cạnh đó để giảm thiểu những rủi ro phát sinh từ hoạt động cho vay, Vietcombank cũng quy định bắt buộc đối với TSHTTTL, bên bảo đảm phải cam kết bằng văn bản chịu trách nhiệm mua bảo hiểm ngay sau khi tài sản hình thành. Ngoài một số quy định nêu trên, Vietcombank cũng đưa ra nhiều quy định cụ thể khác vừa đảm bảo hoạt động cấp tín dụng có tài sản bảo đảm là TSHTTTL được tiến hành hiệu quả, vừa phù hợp và thống nhất với quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TSHTTTL^[10].

Mặc dù mỗi tổ chức tín dụng đều đã có Chính sách và các quy định cụ thể cho hoạt động cấp tín dụng/ cho vay có tài sản bảo đảm là TSHTTTL, thế nhưng sự bất cập từ chính các quy định pháp luật cũng đã gây ra nhiều khó khăn cho các tổ chức ấy. Vào khoảng thời gian năm 2015-2016, nhiều ngân hàng tại Việt Nam tạm ngưng nhận thế chấp đối với loại TSHTTTL, cụ thể như tại Vietcombank tạm ngưng nhận thế chấp những tài sản hình thành trong tương lai đối với những dự án mà Ngân hàng không liên kết với chủ đầu tư. Đối với những dự án mà Vietcombank và chủ đầu tư có ký kết thì vẫn triển khai bình thường. Ngoài ra còn có Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng tạm thời ngừng nhận thế chấp đối với một số loại tài sản trong đó có TSHTTTL, mà chỉ nhận làm tài sản bảo đảm bổ sung, đồng thời ngày 05/01/2016, BIDV đã có Văn bản số 43/BIDV-PC đề nghị Ngân hàng Nhà nước phối hợp với các bộ, ngành liên quan có hướng dẫn để tháo gỡ các vướng mắc về việc thế chấp một số tài sản đảm bảo là TSHTTTL cho BIDV nói riêng và các tổ chức tín dụng nói chung^[11].

Như vậy, trên thực tiễn các quy định pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TSHTTTL đã được triển khai thực hiện nghiêm túc nhưng vì nhiều vướng mắc khác nhau trong chính quy định cũng đã gây khó khăn cho nhiều chủ thể kể cả bên cho vay/ cấp tín dụng và bên khách hàng có nhu cầu vay vốn và bảo đảm khoản vay bằng TSHTTTL của mình.

2.3. Một số bất cập trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai

Thứ nhất, bất cập trong việc xác định loại tài sản hình thành trong tương lai. Theo quy định tại khoản 2 điều 18 BLDS năm 2015 có xác định TSHTTTL bao gồm 2 loại là tài sản đã hình thành và tài sản chưa xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Mặt khác Luật Nhà ở năm 2023 có quy định như sau: “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”^[12] và “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”^[13]. Có thể thấy nếu như căn cứ theo quy định của BLDS năm 2015 thì nếu tài sản là nhà ở đã được xây hoàn thiện và đã nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng thời điểm có giao dịch thế chấp đối với ngôi nhà này thì chủ thể chưa được xác lập quyền sở hữu thì vẫn xác định căn nhà này là TSHTTTL, thế nhưng theo quy định của Luật Nhà ở 2023 nêu trên thì căn nhà lại được xác định là nhà ở có sẵn. Từ sự không thống nhất giữa 2 quy định của luật chung và luật chuyên ngành  trên cũng đã gây ra khó khăn khi xác định đối tượng tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và điều kiện đi kèm, kéo theo đó là khó khăn cho việc xử lý tài sản bảo đảm về sau.

Thứ hai, bất cập trong việc công chứng, chứng thực trong giao dịch có bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TSHTTTL, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai. Tại điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 có quy định: “Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”. Đồng thời, khoản 3 Điều 1 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đã quy định: “Việc công chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, đăng ký thế chấp và các quy định của pháp luật có liên quan”. Như vậy, mặc dù có thể lý giải rằng nếu như không thuộc một trong những trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 thì cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải công chứng hợp đồng thế chấp này. Tuy nhiên, hiện nay các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2023 và văn bản có liên quan lại không quy định cụ thể là hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân phải công chứng, chứng thực hay không và cũng chưa có văn bản pháp luật cụ thể hướng dẫn trình tự, thủ tục công chứng thế chấp nhà ở của cá nhân một cách rõ ràng.

Thứ ba, về xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai. Hiện nay, việc xử lý tài sản bảo đảm là TSHTTTL được quy định tại Điều 55 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP là do sự thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên khi có tranh chấp xảy ra, dựa trên các phán quyết của Tòa án thì việc xử lý tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể do bên cơ quan thi hành án dân sự thực hiện. Thế nhưng trên thực tế, cơ quan này gặp không ít khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm là TSHTTTL như thiếu các quy định pháp luật hướng dẫn cụ thể về điều kiện thi hành án đối với TSHTTTL trong khi đó đối với từng loại TSHTTTL như tài sản chưa hình thành tại thời điểm thi hành án, tài sản đã hình thành một phần nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm thi hành án,… thì việc xác minh điều kiện thi hành án sẽ có những điểm khác nhau; Luật thi hành án dân sự và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành chưa có quy định thi hành về thủ tục kê biên, xử lý TSHTTTL hay cả việc đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản là TSHTTTL. Ví dụ trong trường hợp đã có quyết định, bản án sơ thẩm đề nghị cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền kê biên  căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên khi cơ quan THADS tiến hành xác minh theo quy định thì được  biết dự án căn hộ chung cư mới chỉ có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà, cơ quan thi hành án dân sự sẽ khó và không thể xác định được cụ thể vị trí, hiện trạng của tài sản để tổ chức thi hành án theo đúng nội dung quyết định của Tòa án.

3. Một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai

Từ những bất cập còn tồn đọng trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TSHTTTL, nhóm tác giả đề xuất một số giải pháp sau:

Thứ nhất, hiện nay TSHTTTL vẫn chưa được định nghĩa cụ thể mà được định nghĩa theo phương pháp liệt kê, từ đó dẫn đến việc không thống nhất như đã phân tích trên phần bất cập. Do đó, cần có quy định riêng và định nghĩa cụ thể hơn xác định TSHTTTL. Đồng thời cần có những quy định, tiêu chuẩn rõ ràng nhất định tránh tình trạng tranh chấp và phát sinh. Việc quy định riêng và cụ thể hơn cho TSHTTTL sẽ giải quyết được một số vướng mắc đang tồn đọng từ việc xác định tài sản, giao kết hợp đồng cho đến xử lý tài sản.

Thứ hai, cần làm rõ, bổ sung các quy định về thủ tục công chứng chứng thực trong giao dịch có bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TSHTTTL cụ thể ở những vấn đề trọng tâm như thời điểm thực hiện quyền đăng ký công chứng đặc biệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai đã được nêu ở phần bất cập, giấy tờ cần minh chứng, chứng thực, cách thức quy trình thực hiện.

Thứ ba, các bổ sung các quy định pháp luật hướng dẫn cụ thể về điều kiện thi hành án đối với TSHTTTL. Trong đó xác định rõ, đối với từng loại tài sản hình thành trong tương lai cần xác minh điều kiện gì, thủ tục kê biên, xử lý TSHTTTL và việc đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản là TSHTTTL ra sao…

Thứ tư, cần đưa ra các quy định về quyền ưu tiên xử lý khi tài sản hình thành. Khi TSHTTTL hoàn thiện hoặc đủ điều kiện trở thành tài sản hiện hữu, bên nhận bảo đảm có quyền ưu tiên xử lý tài sản đó để nhận được phần mà nghĩa vụ bên bảo đảm thực hiện không đúng, không đủ hoặc không thực hiện. Điều này mang lại sự bảo đảm đáng kể, giúp bên nhận bảo đảm an tâm hơn khi cho vay dựa trên tài sản chưa hoàn thành.

Thứ năm, tăng cường quản lý giám sát và có những chế tài, phạt vi phạm đối với các giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL. Cần bổ sung quy định về việc đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm đảm bảo tính công khai, tạo hiệu lực đối kháng với bên thứ ba và giảm thiểu tranh chấp. Việc đăng ký này cần thực hiện một cách liên tục, cập nhật thường xuyên để các bên liên quan có thể dễ dàng tra cứu và nắm bắt thông tin về tài sản bảo đảm. Qua đó đặt ra những trách nhiệm nhất định cho các bên để đảm bảo trong trường hợp TSHTTTL không đúng như giao kết sẽ chịu những chế tài tương ứng tránh việc lạm dụng TSHTTTL một cách không đúng và mất đi bản chất ban đầu của việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TSHTTTL.

Kết luận

Có thể thấy, cùng với xu hướng phát triển ngày càng mạnh mẽ của đời sống xã hội, nhiều vấn đề phức tạp liên quan đến bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TSHTTTL cũng dần nảy sinh, gây ra nhiều khó khăn cho quá trình giải quyết của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các chủ thể khác. Thông qua quá trình phân tích một số vấn đề lý luận và quy định pháp luật hiện hành về vấn đề này, nhóm tác giả đề xuất một số kiến nghị với mong muốn hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng trong thực tiễn.

NGUYỄN HÀ PHƯƠNG ANH - LÊ THỊ HIẾU HOÀI - NGUYỄN THỊ THANH TUYỀN (Sinh viên Học viện Tòa án)