Quy định diện tích tối thiểu để tách thửa của UBND cấp tỉnh đối với quyết định của Tòa án

1. 1.Một số quan điểm
2. 1.1.Quan điểm thứ nhất

Tòa án không được quyết định việc phân chia quyền sử dụng đất cho đương sự mà mỗi phần họ nhận được có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu để tách thửa được qui định tại quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có thửa đất. Quan điểm này dựa vào những điểm sau:

Thứ nhất, Tòa án quyết định việc phân chia quyền sử dụng đất cho đương sự mà mỗi phần họ nhận được có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu tách thửa được qui định tại quyết định của UBND cấp tỉnh là áp dụng không đúng pháp luật. Bởi vì quyết định quy định diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh là văn bản qui phạm pháp luật, có hiệu lực áp dụng cho địa giới hành chính trong tỉnh, do đó khi giải quyết Tòa án phải tuân thủ diện tích thiểu khi phân chia. Nếu không tuân thủ thì đây cũng là một trong những căn cứ để Tòa án cấp phúc thẩm hoặc cấp trên hủy bỏ quyết định của Tòa án cấp dưới.

Thứ hai, khi quyết định (Bản án, Quyết định) của Tòa án có hiệu lực, đương sự làm thủ tục tách thửa để đăng ký biến động đất đai theo qui định của pháp luật về đất đai sẽ bị cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai từ chối vì diện tích phân chia trong quyết định của Tòa án không đáp ứng diện tích tối thiểu để tách thửa và cấp GCN QSDĐ. Khi đó quyết định của Tòa án có hiệu lực sẽ bị kiến nghị hủy bỏ với lý do không thể thi hành án được.

• 1.2.Quan điểm thứ hai

Tòa án có quyền phân chia đất mà không lệ thuộc vào diện tích tối thiểu được tách thửa được qui định tại quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có thửa đất. Bởi vì trong các hình thức sở hữu thì có sở hữu chung, trong sở hữu chung có sở hữu chung theo phần nên việc phân chia của Tòa án hay thỏa thuận với diện tích bao nhiêu là quyền của đương sự không trái với pháp luật dân sự về hình thức sở hữu. Việc tách thửa hay cấp GCN QSDĐ là một thủ tục hành chính không làm ảnh hưởng đến quyết định của Tòa án. Có trường hợp sau khi chia, đương sự có thể sở hữu chung, hoặc có thể để quản lý sử dụng mà không cần phải tách thửa hay đề nghị cấp GCN QSDĐ.

• 1.3.Quan điểm của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (HĐTP TAND TC)

TANDTC chưa có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, nhưng trong trong vụ án ly hôn và chia tài sản chung vợ chồng giữa bà Phạm Thị Thu Ba và ông Ngô Quốc Đạt, TANDTC đã thể hiện quan điểm của mình.

Vụ án ly hôn và chia tài sản chung vợ chồng giữa bà Phạm Thị Thu Ba và ông Ngô Quốc Đạt được TAND thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm. Bản án phúc thẩm số 145/2011/HNGĐ-PT ngày 04/08/2011 của Tòa Phúc thẩm TAND TC tại Hà Nội bị Viện trưởng VKSNDTC kháng nghị để xét xử giám đốc thẩm về phần phân chia tài sản chung. Trong đó có nội dung kháng nghị không được HĐTP TANDTC chấp nhận tại phiên họp ngày 14/6/2013.

Nội dung phần kháng nghị số 54/QĐ-KNGĐT–V5 ngày 18/2/2012 nêu:  Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm xác định chia hiện vật cho ông Đạt được sử dụng 2/3 tầng nhà 60 Ngô Quyền kích thước (2,06m x 5,7m) x2 =22,8m² và chia cho bà Ba được sử dụng 1/3 tầng nhà 60 Ngô Quyền kích thước 2,06m x 5,7m=11,7m² là không đảm bảo kích thước, diện tích tổi thiểu được phép tách thửa và cấp GCN QSDĐ của UBND thành phố Hà Nội được qui định tại Quyết định số 26/2008/QĐ-UBND. HĐTP TANDTC không chấp nhận phần kháng nghị này và có nêu: Quy định của UBND thành phố Hà Nội  tại Quyết định số 26/2008/QĐ-UBND là quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa và cấp GCNQSDĐ chứ không phải diện tích tối thiểu để chia. Vì vậy, nếu chia để nhập vào cùng sử dụng với thửa khác thì không thuộc trường hợp qui định tại Quyết định số 26/2008/QĐ-UBND về diện tích kích thước, diện tích tổi thiểu được phép tách thửa và cấp GCN QSDĐ. Mặc khác quy định về đất chứ không phải quy định về diện tích nhà. Do đó, việc chia những diện tích nhà đã có khi phân chia tài sản chung, chia thừa kế… cũng không bị hạn chế theo qui định này (quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa và cấp GCN QSDĐ).

2. 2.Qui định diện tích tối thiểu để tách thửa và cấp GCN QSDĐ tại quyết định của UNBD cấp tỉnh đối với quyết định của Tòa án

 Mỗi đơn vị hành chính cấp tỉnh đều có qui định về diện tích tối thiểu để tách thửa và cấp GCN QSDĐ. Qua khảo sát 63 tỉnh thành trên cả nước, tác giả nhận thấy có những qui định khác nhau, thậm chí trái ngược nhau hoặc không đề cập đến qui định riêng về diện tích tối thiểu để tách thửa và cấp GCN QSDĐ theo quyết định của Tòa án. Có thể chia các tỉnh thành cùng có qui định về vấn đề này thành từng nhóm:

• 2.1.Nhóm thứ nhất

Nhóm tỉnh thành quyết định của UBND cấp tỉnh có qui định diện tích tối thiểu để tách thửa nhưng không áp dụng diện tích tối thiểu cho trường hợp tách thửa, cấp GCN QSDĐ theo Bản án, quyết định của Tòa án. Điều đó có nghĩa diện tích tối thiểu để tách thửa được qui định tại quyết định của UBND cấp tỉnh không ảnh hưởng đến quyết định của Tòa án. Gồm các tỉnh thành:, tỉnh Long An[1], tỉnh Khánh Hòa[2], tỉnh Bắc Giang[3], tỉnh Bến Tre[4], tỉnh Bình Dương[5], tỉnh Bình Phước[6], Cà Mau[7], Ninh Thuận[8], Cần Thơ[9], Phú Yên[10], Đăk Nông[11], Quảng Bình[12], Đồng Tháp[13], Sóc Trăng[14], Sơn La[15], Hà Nam[16], Tiền Giang[17], Hậu Giang[18], Trà Vinh[19], Tuyên Quang[20], Hưng Yên[21], Thái Bình[22], Thái Nguyên[23], Đồng Nai[24].

• 2.2.Nhóm thứ hai

Bắt buộc phải tuân thủ diện tích tối thiểu được qui định tại Quyết định của UBND cấp tỉnh, gồm có: An Giang, Bà Rịa- Vũng Tàu và Thừa Thiên Huế. Khoản 3 Điều 8 Quyết định số 103/2016/QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2016 của UBND tỉnh An Giang qui định: Việc tách thửa đất để phân chia thừa kế, giải quyết tranh chấp đất đai, thi hành án dân sự phải tuân thủ theo quy định này. Khoản 4 Điều 5 Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND ngày 15 tháng 9 năm 2017 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu:  Việc phân chia tài sản thừa kế, ly hôn, tranh chấp mà không bảo đảm điều kiện được tách thửa theo quy định tại Quyết định này thì thuộc trường hợp không được tách thửa. Khoản 4 Điều 4 Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 6 năm 2014 của UBND tỉnh  Thừa Thiên Huế, qui định: Việc tách thửa để phân chia tài sản thừa kế, ly hôn, giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai, nếu không bảo đảm điều kiện được tách thửa theo quy định tại Điều 3 Quyết định này thì phải thỏa thuận phân chia giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều khoản này cho ta thấy nếu không đảm bảo điều kiện về diện tích tách thửa thì phải thỏa thuận phân chia giá trị quyền sử dụng đất để đảm bảo diện tích tách thửa nếu không sẽ không cho tách thửa.

• 2.3.Nhóm thứ ba

Thành phố Đà Nẵng[25], tỉnh Quảng Nam[26] xem Quyết định (Bản án và quyết định) của Tòa án là trường hợp đặc biệt nên có qui định diện tích tối thiểu riêng và bắt buộc phải tuân thủ qui định tách thửa cho trường hợp này.

• 2.4.Nhóm thứ tư

Chỉ có riêng đối với thành phố Hồ Chí Minh qui định trường hợp tách thửa đối với với quyết định của Tòa án là trường hợp khác. Cụ thể: Tách thửa theo quyết định của Tòa án nếu trường hợp thửa đất không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định tại Quyết định này, thì người sử dụng đất thực hiện việc phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc sử dụng chung thửa đất theo quy định[27]. Qui định này thể hiện sự tôn trọng quyết định phân chia của Tòa án nhưng đồng thời cũng phải đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa. Nếu các bên không tự thực hiện việc phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất thì thửa đất sẽ được cấp theo hình thức sử dụng chung.

• 2.5.Nhóm thứ năm

Nhóm tỉnh thành còn lại, không đề cập đến vấn đề diện tích tối thiểu đã được phân chia theo quyết định của Tòa án.

3. 3.Nhận xét, đề xuất
4. 3.1.Nhận xét chung

Qua khảo sát 63 quyết định của 63 UBND cấp tỉnh về qui định diện tích tối thiểu để tách thửa và cấp GCN QSDĐ trong cả nước, nhóm tỉnh thành thứ nhất (Như đã nêu trên) gồm 24 tỉnh thành qui định điều khoản không áp dụng diện tích tối thiểu đối với việc phân chia theo quyết định của Tòa án. Nhóm thứ hai gồm ba tỉnh thành là bắt buộc, nhóm thứ ba là hai tỉnh thành qui định diện tích tối thiểu riêng trong trường hợp tách theo quyết định của Tòa án và cũng bắt buộc quyết định Tòa án cũng phải tuân thủ diện tích này. Riêng thành phố Hồ Chí Minh có qui định cách thực hiện riêng. Nhóm thứ 5 không đề cập đến diện tích tối thiểu đối với quyết định của Tòa án, nhóm này gồm 33 tỉnh thành nên diện tích được phân chia theo quyết định của Tòa án (Nếu có diện tích phân chia nhỏ hơn diện tích tối thiểu được qui định thì có được tách thửa, cấp GCN QSDĐ) thì tùy thuộc vào từng tỉnh thành cụ thể có được tách thửa, cấp GCN QSDĐ hay không. Số liệu này cho thấy thực trạng bất nhất trong qui định của từng địa phương đối với vấn đề đang đề cập. Nếu tiếp cận ở góc độ qui định cụ thể của UBND cấp tỉnh, cả ba quan điểm được trình bày ở Mục 2 nêu trên, quan điểm nào cũng có cơ sở.

• Nhận xét về sự bất nhất trong qui định về diện tích tối tách thửa và cấp GCN QSDĐ của từng địa phương đối với quyết định của Tòa án

Luật Đất đai năm 2013 đã phân cấp giao UBND cấp tỉnh ban hành hành quyết định qui định về diện tích tối thiểu để tách thửa và cấp GCN QSDĐ, một trong những căn cứ đó là quỹ đất và quy hoạch sử dụng đất của từng địa phương[28], luật đất đai năm 2013 không qui định về diện tích tối thiểu để tách thửa và cấp GCN QSDĐ nên cũng không đề cập diện tích tối thiểu mà Tòa án quyết định phân chia để tách thửa, cấp GCN QSDĐ. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ (NĐ 43) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, có qui định trường hợp cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu[29], nhưng không đề cập đến trường hợp cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quyết định của Tòa án. Đây cũng chính là lý do tại sao có những nhóm tỉnh thành có qui định khác nhau đối với vấn đề này.

• Nhận xét về qui định trường hợp tách thửa, cấp GCN QSDĐ đối với với quyết định của Tòa án là trường hợp khác của UBND thành phố Hồ Chí Minh

Qui định này thể hiện sự tôn trọng quyết định của Tòa án nhưng đồng thời nhìn từ góc độ quản lý nhà nước về đất đai đảm bảo quy hoạch sử dụng đất địa phương. Trong trường hợp tách thửa theo quyết định của Tòa án nếu thửa đất không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định thì người sử dụng đất thực hiện việc phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc sử dụng chung thửa đất theo quy định[30]. Giải pháp của UBND thành phố Hồ Chí Minh phù hợp với quyền tự định đoạt của đương sự, phù hợp với hình thức sở chung và đảm bảo quyết định của Tòa án được thi hành và không trái với qui định của Bộ Tài nguyên và Môi trường qui định về thể hiện thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của GCN (khoản 3 Điều 5) và thể hiện nội dung GCN trong trường hợp thửa đất có phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất của chung nhiều người và có phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất của riêng từng người mà không tách thành thửa đất riêng (khoản 2 Điều 8) của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường qui định về GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư 23).

• 3.2.Một vài đề xuất

Từ những phân tích trên, để không còn mỗi tỉnh qui định khác nhau về diện tích tối thiểu liên quan đến quyết định của Tòa án để thực hiện thủ tục tách thửa, cấp GCN QSDĐ thì cần qui định bổ sung vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ (NĐ 43) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về qui định trường hợp cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu tại Điều 29.

Nội dung bổ sung: “Trong trường hợp tách thửa, cấp GCN theo quyết định của Tòa án nếu thửa đất không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định thì người sử dụng đất thực hiện việc phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc sử dụng chung thửa đất theo quy định”.

TANDTC cần có hướng dẫn, giải đáp cho TAND các cấp trong trường hợp quyết định của Tòa án có diện tích phân chia nhỏ hơn diện tối thiểu không phải là trường hợp áp dụng pháp luật không đúng vì qui định diện tích tối thiểu của UBND cấp tỉnh để tách thửa, cấp GCN QSDĐ là qui định không phải Tòa án làm căn cứ để chia tài tài sản cho đương sự.

[1] Xem Khoản 2 Điều 1 Quyết định số 65/2016/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2016 của UBND tỉnh Long An.

[2] Xem Điểm a Khoản 4 Điều 1  Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa

[3] Xem Điểm d Khoản 2 Điều 1 Quyết định số 745/2014/QĐ-UBND ngày 07 tháng 11 năm 2014 của UBND tỉnh Bắc Giang.

[4] Xem Điểm e và điểm e khoản 4 Điều 1 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Bến Tre.

[5] Xem Điểm đ, Khoản 2 Điều 1 Quyết định 25/2017/QĐ-UBND ngày 27 tháng 9 năm 2017 của UBND tỉnh Bình Dương.

[6] Xem Điểm a Khoản 2 Điều 1 Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Bình Phước.

[7] Xem Khoản 2, 3 Điều 5 Quyết định số 32/2015/QĐ-UBND ngày 19/10/2015 của UBDN tỉnh Cà Mau.

[8] Xem Điểm g Khoản 2 Điều 1 Quyết định số 85/2014/QĐ-UBND ngày 18 tháng 11 năm 2014 của UBND Ninh Thuận.

[9]Xem Điểm a, b Khoản 2 Điều 1 Quyết định số 19/2014/QĐ-UBND ngày 24 tháng 11 năm 2014 của UBND tỉnh Cần Thơ.

[10]Xem Điểm đ Khoản 3 Điều 3  Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 06/11/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Yên.

[11]Xem Khoản 2 Điều 3 Quyết định số: 32/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Đắk Nông.

[12]Xem Điểm d Khoản 2 Điều 1 Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND ngày 13 tháng 7 năm 2017 của UBND tỉnh Quảng Bình.

[13]Xem Điểm c Khoản 1 Điều 1 Quyết định số 30/2014/QĐ-UBND ngày 09 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

[14] Xem Điểm c Khoản 3 Điều 6 Quyết định số 34/2015/QĐ-UBND ngày 19 tháng 10 năm 2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Sóc Trăng.

[15] Xem Khoản 5 Điều 2 Quyết định số 14/2014/QĐ-UBND ngày 11 tháng 8 năm 2014 của UBND tỉnh Sơn La.

[16] Xem Khoản 5 Điều 6 Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 31 tháng 8 năm 2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Nam.

[17] Xem Điểm a, b, c, Khoản 2 Điều 3 Quyết định số 20/2015/QĐ-UBND ngày 03 tháng 06 năm 2015 của UBND tỉnh Tiền Giang.

[18] Xem Khoản 2, 3 Điều 3 Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND ngày 12 tháng 11 năm 2014 của UBND tỉnh Hậu Giang.

[19] Xem Điểm b Khoản 1 Điều 1 Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Trà Vinh.

[20] Xem Điểm b Khoản 2 Điều 1 Quyết định số: 16/2014/QĐ-UBND ngày 13/10/2014.

[21] Xem Khoản 4 Điều 8 Quyết định số 18/2014/QĐ-UBND ngày 21 tháng 11 năm 2014 của UBND tỉnh Hưng Yên.

[22] Chỉ cho phép việc thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lực pháp luật trước ngày 06 tháng 5 năm 2011, sau ngày ngày 06 tháng 5 năm 2011 thì phải tuân theo diện tích tối thiểu. Xem Điểm c Khoản 5 Điều 6 Quyết định số 07/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 6 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Bình.

[23] Chỉ đề cập đến thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luậ, nhưng qui định này bao hàm cả quyết định của Tòa án. Xem Điểm b Khoản 2 Điều 6 Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08 tháng 9 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên.

[24] Tách thửa đất để phân chia thửa đất theo bản án, quyết định giải quyết của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật trước ngày (01/03/2018). Nếu sau ngày này, vụ việc đang giải quyết nếu có chia phải tuân thủ theo diện tích tối thiểu qui định chung của UNBND tỉnh. Nếu sau ngày 01/3/2018, thì Trong quá trình thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan thẩm quyền mà cần phân chia thửa đất có diện tích, kích thước tối thiểu nhỏ hơn quy định này thì cơ quan thụ lý giải quyết có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện có ý kiến trước khi quyết định. Xem tại Điểm c Khoản 1 Điều 1 và khoản 2 Điều 9 Quyết định số 03/2018/QĐ-UBND ngày 30 tháng 01 năm 2018 của UBND tỉnh Đồng Nai

[25] Khoản 4 Điều 5 Quyết định số: 42 /2014/QĐ-UBND ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng, qui định: Các trường hợp đặc biệt như ly hôn phân chia tài sản, thừa kế, cha mẹ hoặc người nuôi dưỡng tặng cho con, anh chị em ruột tặng cho nhau cho phép tách thửa đất ở nhỏ hơn quy định tại khoản 1, 2 và 3 của Điều này nhưng diện tích đất ở tối thiểu 40,0m² và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m đối với khu vực quận Hải Châu, quận Thanh Khê; diện tích đất ở tối thiểu 50,0m² và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5m đối với khu vực các quận, huyện còn lại.

[26] Khoản 2 Điều 12 Quyết định số 12 /2015/QĐ-UBND ngày 01 tháng 6 năm 2015 của UBND tỉnh Quảng Nam qui định: Các trường hợp đặc biệt như ly hôn phân chia tài sản, thừa kế, cha mẹ hoặc người nuôi dưỡng tặng cho con, anh chị em ruột tặng cho nhau cho phép tách thửa đất ở nhỏ hơn quy định tại khoản 1 Điều này nhưng diện tích đất ở tối thiểu 40,0m² và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m đối với tất cả các khu vực.

[27] Xem Khoản 2 Điều 6 của Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND thành phố Hồ Chí Minh.

[28] Xem khoản 2 Điều 143, khoản 4 Điều 144 Luật đất đai năm 2013.

[29] Xem Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

[30] Xem Khoản 2 Điều 6 của Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND thành phố Hồ Chí Minh.

Th.S. TRƯƠNG THANH HÒA (TAND huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi)