Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc hay tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.Nội dung vụ án

“Hợp đồng đặt cọc (v/v mua bán đất)” ngày 16/10/2020 giữa bà A (Bên đặt cọc- Bên A) và ông B (Bên nhận đặt cọc – Bên B) có nội dung: Bên A cam kết mua đất của bên B, thửa đất số 18 tờ bản đồ số 46 theo sổ cũ (Giấy chứng nhận số BL113080) và thửa đất số 19 tờ bản đồ số 46 theo sổ cũ (giấy chứng nhận BL113081), tổng diện tích là 19.500m2 với giá bán là 3.310.0000.000 đồng. 

“Điều 1: Tài sản đặt cọc và thanh toán: “Đợt 1: Bên A chuyển khoản đặt cọc cho bên B với số tiền là 660.000.000 đồng. Đợt 2: Sau 15 ngày kể từ ngày Bên B nhận cọc đợt 1, Bên A chuyển khoản thanh toán cho Bên B số tiền là 1.000.000.000 đồng. Đợt 3: Ngay sau khi công chứng, trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận cọc, Bên A chuyển khoản thanh toán cho bên B số tiền là 1.600.000.000 đồng. Đợt 4: Bên A chuyển khoản thanh toán ngay sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số tiền là 500.000.000 đồng.

Điều 2: Thời hạn đặt cọc là 30 ngày kể từ ngày 16 tháng 10 năm 2020 (bao gồm ngày nghỉ và ngày lễ quốc gia).

Điều 3: 1. …Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất mà bên B giao bán cho bên A tại lô đất trên ….2. Trong thời gian đặt cọc, bên B cam kết sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A…”.

Thực hiện hợp đồng nói trên, bà A chuyển khoản tiền cọc là 1.660.000.000 đồng (lần thứ nhất là 660.000.000 đồng; lần thứ hai là 1.000.000.000 đồng).

Hai bên thỏa thuận thời hạn để ký hợp đồng là 30 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc. Khi đến hạn (ngày 16/11/2020), bà A mang theo số tiền còn lại và gọi ông B đến Phòng Công chứng để ký kết hợp đồng, nhưng ông B không thực hiện. Vào lúc này, bà A tìm hiểu và được biết rằng thửa đất số 30, tờ bản đồ số 46, diện tích 5.931,8m² và thửa đất số 34, tờ bản đồ số 46, diện tích 8.114,7m², đều thuộc thửa 18, tờ bản đồ 46 (cũ) là do ông B nhận chuyển nhượng của người khác, nhưng chưa làm xong thủ tục sang tên (cho đến năm 2021 thì mới làm thủ tục sang tên cho ông B); trong khi đó, ông B nhận tiền cọc và hẹn ngày 16/11/2020 sẽ làm xong thủ tục sang tên cho bà A.

Như vậy, lỗi làm cho hợp đồng không được thực hiện thuộc về ông B nên phải trả lại số tiền cọc và phải chịu phạt cọc. Ngày 19/01/2021, bà A có Đơn khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông B, bà C tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất số 30, 34, 43. Sau đó, bà A thay đổi yêu cầu khởi kiện: Đề nghị Tòa án tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 16/10/2020, yêu cầu ông B trả số tiền đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc ngày 16/10/2020 là 1.660.000.000 đồng và yêu cầu phạt cọc là 1.660.000.000 đồng  (tổng cộng 3.320.000.000.000 đồng).

Bị đơn là ông B chỉ đồng ý trả lại số tiền 660.000.000 đồng đặt cọc và 1.000.000.000 đồng bà A đã thanh toán mua đất; không đồng ý việc phạt cọc. Bà C xác định không biết và không ký tên trong hợp đồng đặt cọc nêu trên. Khi giao dịch, bà A biết rõ quyền sử dụng đất là do ông B nhận chuyển nhượng của người khác (là ông M) nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên. Khi làm thủ tục sang tên cho ông B thì cần phải điều chỉnh lại theo số thửa mới của năm 2019: thửa 18, tờ bản đồ 46 tách thành hai thửa, gồm có thửa số 30 diện tích 5.931,8m² và thửa số 34 diện tích 8.114,7m². Mặt khác, giữa hai thửa đất mới lập có con đường đất, nên đến ngày 20/11/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường mới cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người chủ cũ là M. Vào ngày 14/11/2020, ông B có gọi điện thoại, thông báo cho bà A biết rằng thửa số 30, 34 sẽ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 18/11/2020; do đó, vào ngày 18/11/2020, hai bên sẽ ra Phòng Công chứng ký hợp đồng, nhưng bà A không nói gì về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến ngày 18/11/2020, ông B gọi điện thoại cho bà A để ra Phòng Công chứng ký kết hợp đồng, thì bà A không đồng ý, cho rằng đã quá hạn so với hợp đồng đặt cọc. Cho đến ngày 20/11/2020, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới cấp GCNQSDĐ đối với thửa 30 và thửa 34; đây là sự cố khách quan. Thực tế hai bên chưa thực hiện giao nhận đất. Ông B cho rằng trong vụ án này bà A chỉ khởi kiện đối với hợp đồng đặt cọc, do đó Tòa án chỉ giải quyết hợp đồng đặt cọc và phần tiền đặt cọc 660.000.000 đồng.

Ông M thống nhất với trình bày nêu trên của ông B. Ngày 11/01/2021 ông và ông B ra Phòng Công chứng để làm thủ tục hủy hợp đồng chuyển nhượng cũ (đối với thửa đất 18) và làm hợp đồng chuyển nhượng mới (đối với thửa 30 và thửa số 34).

2.Quan điểm đối với vụ án

Theo nội dung Hợp đồng đặt cọc thì ngày 16/11/2020 các bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại công chứng tuy nhiên hai bên phát sinh tranh chấp nên không ký kết hợp đồng và không tiếp tục thực hiện hợp đồng. Bà A cho rằng thời điểm ngày 16/11/2020 ông B chưa được công nhận quyền sử dụng phần đất tranh chấp nên bà không tiếp tục thực hiện hợp đồng; ông B cho rằng ông chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do sự chậm trễ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đây là lý do khách quan, nhưng sau đó bà A không chấp nhận tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký.

Đối với thửa đất số 19 (thửa mới là thửa đất số 43): Thửa đất này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 12/8/2020 đứng tên vợ chồng ông B, bà C. Như vậy, đây tài sản chung của vợ chồng nhưng ngày 16/10/2020 ông A ký Hợp đồng đặt cọc mà không có ý kiến và sự đồng ý của bà B là không đúng quy định của pháp luật nên nội dung thỏa thuận trong hợp đồng liên quan đến thửa đất này vô hiệu.

Đối với thửa đất số 18 (thửa đất mới là 30, 34): Ông B và ông M đều xác định ông B nhận chuyển nhượng thửa đất số 18 của ông M ngày 30/6/2020 nhưng do phải làm thủ tục tách thửa nên chưa sang tên ông B. Ngày 11/01/2021 ông M lập Hợp đồng chuyển nhượng 2 thửa đất 30, 34 cho vợ chồng ông B, bà C; ngày 21/01/2021 ông B, bà C mới được điều chỉnh sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại thời điểm ông B và bà A ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông A chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày đặt cọc (tức là ngày 16/11/2020) 2 bên sẽ làm thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng nhưng sau đó không thực hiện và đến ngày 21/01/2021 vợ chồng ông B được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà A đã khởi kiện tranh chấp. 

Theo quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015 thì thỏa thuận về đặt cọc là giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 (điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự): “...Nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”. Đồng thời, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được thực hiện các quyền sử dụng đất chỉ khi: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Xét giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và ông B được thực hiện khi ông A không phải là chủ sử dụng thửa đất số 30 và số 34. Do đó, nội dung thỏa thuận của các bên là vi phạm điều cấm của pháp luật nên vô hiệu.

Như vậy, cần tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc đối với thửa đất số 18 và thửa đất số 19 giữa bà A và ông B.

Ngày 16/10/2020 bà A đã giao cho ông B số tiền 660.000.000 đồng để đặt cọc theo đúng nội dung thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc; sau đó bà A chuyển khoản cho ông B số tiền 1.000.000.000 đồng với nội dung chuyển tiền mua đất đợt 2. Khi giải quyết về số tiền 1.660.000.000 đồng bà A đã giao cho ông B, có hai quan điểm như sau:

Quan điểm thứ nhất: Đây là vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc, bởi lẽ: Hợp đồng giữa hai bên là hợp đồng đặt cọc, bà A khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, yêu cầu trả cọc và phạt cọc, không yêu cầu giải quyết đối với nội dung thỏa thuận chuyển nhượng, không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng vì hai bên chưa giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, Tòa án chỉ xem xét trong phạm vi yêu cầu khởi kiện của bà A liên quan đến hợp đồng đặt cọc.

Quan điểm thứ hai: Đây là vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì: Thời điểm bà A chuyển số tiền 1.000.000.000 đồng là sau khi đã chuyển tiền đặt cọc và chưa đến thời hạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Tại Hợp đồng đặt cọc chỉ thể hiện số tiền 660 triệu là tiền cọc; số tiền 1.000.000.000 đồng là tiền đợt 2 để thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vậy đây không phải tiền đặt cọc. Thực tế Hợp đồng giữa hai bên là Hợp đồng đặt cọc và hai bên chưa giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Ban đầu bà Phượng khởi kiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó thay đổi yêu cầu khởi kiện là tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Bà A xác định số tiền 1.660.000.000 đồng là tiền đặt cọc nên yêu cầu Tòa án giải quyết số tiền này (hủy Hợp đồng đặt cọc, trả cọc và phạt cọc). Như vậy, bà A có yêu cầu Tòa án giải quyết số tiền 1.000.000.000 đồng, nhưng việc bà A xác định số tiền này là tiền cọc là không đúng như phân tích nêu trên. Do đó, cần xác định đây là vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, từ đó xác định ông B đã nhận của bà A 1.660.000.000 đồng và tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết số tiền 1.660.000.000 đồng theo quy định của pháp luật.

Trên đây là các quan điểm về vụ án, tác giả rất mong nhận được sự trao đổi của bạn đọc.

Luật gia CHU THANH TÙNG

TAND tỉnh Phú Yên xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc - Ảnh: Ninh Huyền