Xác định phí dịch vụ chung cư theo quy định của UBND tỉnh khi đã có Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1.Nội dung vụ án

Tòa nhà B tại thành phố Đ do Công ty A làm chủ đầu tư. Sau khi Tòa nhà B được bàn giao đưa vào sử dụng và đã đủ 50% số căn hộ được bàn giao, ngày 20/12/2020, Hội nghị nhà chung cư lần đầu đã bầu ra Ban Quản trị nhà chung cư để thay mặt cho các chủ sở hữu, người sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ban Quản trị Tòa nhà B đã được UBND phường công nhận theo Quyết định ngày 04/02/2021.

Theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thì Công ty A được thực hiện chức năng kinh doanh trong lĩnh vực quản lý bất động sản, cụ thể là quản lý vận hành nhà chung cư, đồng thời cũng được Sở Xây dựng xác định có đủ năng lực thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Ngày 01/4/2021, Ban Quản trị Tòa nhà B đã ký kết với Công ty A Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01/2021/HĐQL-HGT, theo đó:

-Công ty A có quyền thu các loại phí bao gồm phí quản lý vận hành, phí tiêu thụ điện, nước, rác sinh hoạt... (Điều 4.1p);

-Công ty A cung cấp và thực hiện dịch vụ quản lý vận hành Tòa nhà B với mức phí quản lý vận hành là 16.500 đồng/m²/tháng đối với căn hộ chung cư và 25.300 đồng/m²/tháng đối với phần diện tích thương mại (đã bao gồm thuế VAT). Phí quản lý vận hành đối với từng căn hộ/ cửa hàng được tính theo nguyên tắc giá dịch vụ quản lý vận hành nhân với diện tích sử dụng căn hộ/ cửa hàng được quy định tại khoản 2 Điều 31 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019). Bảng thu phí quản lý vận hành đối với từng căn hộ và phần diện tích khác thuộc Tòa nhà B được quy định tại Phụ lục 2 đính kèm Hợp đồng;

-Chủ sở hữu/ Người sử dụng phải thanh toán phí quản lý vận hành từ ngày 01 đến ngày 10 mỗi tháng bằng cách nộp vào tài khoản chuyên dùng để thu phí quản lý vận hành của Ban Quản trị (Điều 5.3).

Ông C là chủ sở hữu 07 căn hộ và 02 cửa hàng tại Tòa nhà B, đã được Chủ đầu tư bàn giao hoàn thành vào tháng 6/2020. Ngay sau khi ký nhận bàn giao các căn hộ và cửa hàng nêu trên, ông C đã thực hiện việc đóng phí quản lý từ tháng 6/2020 đến tháng 5/2021 đối với 7 căn hộ và từ tháng 9/2020 đến tháng 5/2021 đối với 02 cửa hàng. Sau đó ông C không thanh toán phí quản lý vận hành và chi phí các dịch vụ tiện ích khác phát sinh đối với toàn bộ các căn hộ và cửa hàng thuộc sở hữu của mình. Ngày 30/5/2022, Công ty A đã thông báo cho ông C về việc chậm thanh toán phí quản lý vận hành và phí các dịch vụ tiện ích và yêu cầu thanh toán dứt điểm các khoản nợ tồn đọng chậm nhất ngày 10/6/2022, tuy nhiên phía ông C vẫn không thanh toán nên Công ty A khởi kiện yêu cầu ông C thanh toán phí dịch vụ từ tháng 6/2021 đến thời điểm xét xử và lãi chậm trả theo quy định.

Quá trình giải quyết vụ án, ông C không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ông cho rằng ông buộc phải quyết định tạm thời dừng việc đóng phí do chậm muộn trong việc nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời không nhận được sự công bằng trong việc tính phí quản lý, cũng như có sự không tin tưởng đối với một số vấn đề về hợp đồng và quản lý, vận hành chung cư của Công ty A. Thực tế, trong bối cảnh đại dịch Covid-19 xảy ra và tất cả các căn hộ cũng như cửa hàng không thể đưa vào vận hành do không có khách.

Ngoài ra, ngày 30/3/2021, Ban quản trị Tòa nhà tổ chức cuộc họp cư dân trong đó có nội dung: “Điều chỉnh và xác định mức phí quản lý”. Trong cuộc họp đã thống nhất giảm phí quản lý vận hành các căn hộ trong tòa nhà từ 17.600đ/m² xuống 16.500đ/m², nhưng không giảm cho 02 cửa hàng, giữ nguyên giá là 25.300đ/m². Tuy nhiên, ông là người chịu ảnh hưởng trực tiếp đối với 02 cửa hàng nhưng không nhận được thông tin nào để có thể tham gia cuộc họp.

Mặt khác, thỏa thuận về giá dịch vụ trong Hợp đồng cao hơn quy định của giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo Quyết định ngày 07/01/2021 của UBND thành phố Đ về ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố (nhà chung cư có thang máy thì mức giá tối thiểu là 700 đồng/m²/tháng, mức giá tối đa là 13.500 đồng/m²/tháng. Như vậy, ông C đã trả thừa phí dịch vụ nên Công ty A khởi kiện là không có cơ sở.

2.Quan điểm đối với vụ án

Quan điểm thứ nhất cho rằng không có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bởi lẽ, khoản 4 Điều 13 tại Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng quy định:

4. Hội nghị nhà chung cư lần đầu quyết định các nội dung sau đây:

a) Quy chế họp hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần đầu, họp thường niên và họp bất thường);

b) Quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, tên gọi của Ban quản trị, số lượng, danh sách thành viên Ban quản trị, Trưởng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư có thành lập Ban quản trị);

c) Sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có);

d) Các nội dung quy định tại Điểm đ Khoản 3 Điều này; riêng đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở quy định của Quy chế này và thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành;

đ) Các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đónggóp trong quá trình sử dụng nhà chung cư”.

Như vậy, mức phí dịch vụ phải được thông qua tại Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất, tuy nhiên tại Biên bản hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất ngày 19/12/2020 không có nội dung này là không đúng quy định của pháp luật nên không có hiệu lực nên Công ty A không có quyền khởi kiện.

Mặt khác, theo Quyết định của UBND tỉnh X năm 2021 về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thang máy thì mức giá tối đa là 13.500 đồng/m²/tháng nên phí dịch vụ theo Hợp đồng nêu trên là không đúng quy định.

Thực tế thì các căn hộ và cửa hàng thuộc sở hữu của ông C không được đưa vào vận hành do đại dịch Covid nên cần phải xem xét đây là sự kiện bất khả kháng khiến ông C không thể thực hiện việc đóng phí dịch vụ.

Quan điểm thứ hai cho rằng cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì:

Công ty A là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam, theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và văn bản của Sở Xây dựng thì Công ty A đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ngày 01/4/2021 giữa Ban quản trị Tòa nhà B và Công ty A là đúng quy định của pháp luật nên Công ty được quyền khởi kiện.

Tại Điều 30 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng quy định: “Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành; Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ thì xác định theo khung giả dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó quy định”.

Thực tế, tại Điều 5.1 của hợp đồng các bên có thỏa thuận giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nên phải cần áp giá dịch vụ theo thỏa thuận trong Hợp đồng. Từ đó cần xác định ông C đã vi phạm thỏa thuận trong Hợp đồng nên phải thanh toán phí quản lý vận hành; chi phí các dịch vụ tiện ích khác và phần lãi chậm trả theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Trên đây là các quan điểm về vụ án, tác giả rất mong nhận được sự trao đổi của bạn đọc.

 

CAO THANH LOAN (Trường CĐ Du lịch Hà Nội)

Nhiều trường hợp cư dân chung cư và chủ đầu tư xảy ra tranh chấp - Ảnh: MH