Bình luận Án lệ số 52/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất - Dưới góc nhìn của Luật Đất đai năm 2024

1. Án lệ số 52/2021/AL

1.1. Các thông tin chung về Án lệ số 52/2021/AL

- Án lệ số 52/2021/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 25/11/2021 và được công bố theo Quyết định số 594/QĐ-CA ngày 31/12/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

- Nguồn án lệ là Quyết định giám đốc thẩm số 231/2020/DS-GĐT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp về thừa kế tài sản; tranh chấp về yêu cầu tuyên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu” giữa nguyên đơn là bà Tống Thị U với bị đơn là ông Tống Thanh V; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 46 người.

1.2. Khái quát nội dung của án lệ

- Tình huống án lệ: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết.

- Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, phải xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

- Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015);

- Điều 692, Điều 722 đến Điều 726 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 502, Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015);

- Khoản 1 Điều 106; điểm b khoản 1 Điều 129 Luật Đất đai năm 2003 (tương ứng với khoản 1 Điều 95, khoản 3 Điều 167; khoản 1, 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013);

- Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003.

1.3. Tóm tắt nội dung vụ án[1]

[1] Cụ Tống Văn T (chết vào năm 2007) và cụ Nguyễn Thị C1 (chết vào ngày 08/9/2011), là vợ chồng, có 11 người con, kể ra như sau: Bà Tống Thị U (là nguyên đơn), ông Tống Thanh V (là bị đơn), ông Tống Văn P1, ông Tống Văn H6 (chết vào ngày 18/02/2012, có vợ là bà Nguyễn Thị G và có những người con như sau: Tống Minh H7, Tống Thị Kim T16, Tống Thị Kim P4, Tống Thị Kim L5), bà Tống Thị N1, ông Tống Hữu H1, bà Tống Thị N2, bà Tống Thị Kim A, bà Tống Thanh N3, ông Tống Phước T2, bà Tống Thị Thu T1.

[2] Sau khi cụ T chết (năm 2007), vào ngày 16/11/2009, cụ C1 và những người con (của cụ T, cụ C1) lập văn bản, thỏa thuận phân chia tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất; văn bản có sự chứng thực của Ủy ban nhân dân thị trấn Y, huyện Z, tỉnh Bình Dương vào cùng ngày 16/11/2009.

[3] Theo văn bản phân chia tài sản thừa kế nói trên, cụ C1 được chia 03 phần đất tại thị trấn Y, gồm có: (a) 854m2 đất thuộc các thửa số 31, 32, 51 tờ bản đồ số 15; (b) 17.762m2 đất thuộc các thửa số 06, 108, 109, 110, 115, 18, 52, 128, 129, 135, 136, 35, 38, 40, 54, 55 tờ bản đồ số 15, 16; (c) 4.119m2 đất thuộc thửa 257, tờ bản đồ số 16.

[4] Sau khi được chia tài sản nói trên, cụ C1 đã kê khai, đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 02/3/2010. Như vậy, kể từ 8 ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, các phần đất này trở thành tài sản riêng của cụ C1 và đương sự có quyền định đoạt đối với số tài sản này theo quy định của pháp luật dân sự.

[5] Ngày 14/6/2010, cụ C1 lập 02 hợp đồng để tặng cho ông V 02 phần đất trong số tài sản nói trên, như sau: Phần đất thứ nhất có diện tích 12.883m2 thuộc các thửa 6, 18, 31, 32, 51, 52 tờ bản đồ số 15 thị trấn Y; Phần đất thứ hai có diện tích 4.119m2 thuộc thửa 257 tờ bản đồ số 16 thị trấn Y. Hai HĐTCQSDĐ đều được Ủy ban nhân dân thị trấn Y chứng thực hợp pháp vào cùng ngày 14/6/2010.

[6] Sau khi được tặng cho quyền sử dụng đất, ông V đã thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật để chuyển tên chủ sử dụng đất từ cụ C1 sang cho đương sự. Vào ngày 16/8/2010, ông V đã được Ủy ban nhân dân huyện Z cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất có diện tích 12.883m2 thuộc các thửa 6, 18, 31, 32, 51, 52 tờ bản đồ số 15 thị trấn Y (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00539 ngày 16/8/2010). Trong phần đất này, phía bà U chỉ đòi chia thừa kế đối với diện tích đất 9.839,9m2 (bởi vì bà U đồng ý trừ ra diện tích đất còn lại mà ông V đã phân chia cho ông L1 và ông P1).

[7] Đối với phần đất có diện tích 4.119m2 thuộc thửa 257, tờ bản đồ số 16, thị trấn Y (theo kết quả đo đạc thực tế vào ngày 08/3/2013 của Tòa án cấp sơ thẩm, diện tích đất là 3.786,1m2), hiện nay ông V vẫn chưa được đứng tên là chủ sử dụng đất. Lý do ông V nêu ra là, sau khi nộp hồ sơ kê khai, đăng ký để chuyển tên từ cụ C1 sang cho đương sự, thì Ủy ban nhân dân địa phương cần chỉnh sửa bản đồ tổng thể đất đai và tiếp sau đó, có sự tranh chấp từ phía bà U, nên việc chuyển tên chưa thực hiện được cho đến nay.

1.4. Nội dung của án lệ

“[23] Khi xét xử lại vụ án, nếu HĐTCQSDĐ xác lập vào ngày 14/6/2010 giữa cụ C1 (bên tặng cho) và ông V (bên được tặng cho) có đủ các điều kiện cần và đủ liệt kê dưới đây, thì phải công nhận hiệu lực của hợp đồng; các điều kiện đó là:

[24] Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất;

[25] Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết;

[26] Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.”

2. Bình luận một số vấn đề của án lệ

2.1. Thực tiễn xét xử về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất

Thực tiễn xét xử trong thời gian qua cho thấy, không ít các trường hợp Tòa án tuyên các giao dịch về quyền sử dụng đất là vô hiệu do chưa được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai[2]. Mặc dù, kể cả các giao dịch này đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, nhưng nếu chưa được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì chưa có hiệu lực pháp luật. Nghĩa là mặc dù các giao dịch về quyền sử dụng đất đã bảo đảm về nội dung và hình thức theo luật định (bao gồm việc công chứng hoặc chứng thực), nhưng giao dịch đó vẫn chưa có hiệu lực pháp luật khi chưa được đăng ký vào Sổ địa chính.

Qua tình huống pháp lý mà Án lệ số 52 đưa ra có thể thấy tại thời điểm mà cụ C1 và ông V xác lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (HĐTCQSDĐ) ngày 14/6/2010, thời điểm này BLDS năm 2005 đang có hiệu lực pháp luật. Điều 692 BLDS năm 2005 quy định về hiệu lực của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như sau: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013[3] đã tiếp tục kế thừa quy định tại Điều 692 BLDS năm 2005. Điều đó, có thể hiểu việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai theo quy định tại Điều 692 BLDS năm 2005 và đăng ký vào Sổ địa chính theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (gọi chung là đăng ký vào Sổ địa chính) là đăng ký biến động đất đai để xác nhận quyền của người nhận chuyển quyền sử dụng đất. Đây là điều kiện bắt buộc để việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Nghĩa là sau khi nhận chuyển quyền sử dụng đất từ giao dịch về quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký vào sổ địa chính trước khi thực hiện các giao dịch tiếp theo về quyền sử dụng đất. Do đó, nếu vận dụng theo quy định này thì khi ông V chưa đăng ký quyền sử dụng đất, mà cụ C1 chết, HĐTCQSDĐ sẽ không có hiệu lực pháp luật. Đây cũng là quan điểm xét xử của cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm đối với vụ án này trong Án lệ số 52.

Án lệ nêu: Tại Quyết định giám đốc thẩm số 231/2020/DS-GĐT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã hủy bản án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm. Cụ thể, Quyết định giám đốc thẩm số 231 nêu rõ đường lối xét xử lại như sau: Khi xét xử lại vụ án, nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập vào ngày 14/6/2010 giữa cụ C1 và ông V có đủ các điều kiện, thì phải công nhận hiệu lực của hợp đồng, cụ thể là: Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất; Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết; Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.

Như vậy, Điều 692 BLDS năm 2005 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về hiệu lực của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Đây cũng là thực trạng xét xử các vụ án dân sự trong thời gian qua[4]. Bởi lẽ, theo hướng dẫn áp dụng pháp luật được TANDTC hướng dẫn tại Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30/6/2020 của TANDTC về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử, tại Mục 8 Phần IV có đoạn giải thích: “Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời đăng ký vào Sổ địa chính”. Tuy nhiên, Án lệ số 52 đã đưa ra một trường hợp ngoại lệ, cụ thể như sau: Khi HĐTCQSDĐ được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết. Trường hợp này, phải xác định HĐTCQSDĐ có hiệu lực pháp luật.

2.2. Hiệu lực các giao dịch về quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2024

Tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 đã không còn quy định hiệu lực các giao dịch về quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Nghĩa là các giao dịch về quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật giữa các bên từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực, mà không còn lệ thuộc vào việc đăng ký vào Sổ địa chính. Do đó, khi các giao dịch về quyền sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 và đáp ứng điều kiện về hình thức theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, thì giao dịch đó có hiệu lực pháp luật dù việc chuyển quyền sử dụng đất chưa được đăng ký.

Một trong những nguyên nhân mà Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định trên là nhằm bảo đảm thời điểm có hiệu lực các giao dịch về quyền sử dụng đất được diễn ra sớm hơn, tức là từ thời điểm giao dịch được công chứng hoặc chứng thực. Bởi lẽ, theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở có hiệu lực tại thời điểm công chứng hoặc chứng thực; các loại hợp đồng khác về nhà ở có hiệu lực tại thời điểm các bên thỏa thuận, nếu các bên không có thỏa thuận thì có hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng. Vì vậy, việc duy trì quy định “có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 sẽ dẫn đến các giao dịch có yếu tố chuyển quyền sở hữu nhà ở và có yếu tố chuyển quyền sử dụng đất, đồng thời tồn tại hai thời điểm có hiệu lực trên cùng một hợp đồng[5].

Mặt khác, thời điểm công chứng hoặc chứng thực là thời điểm mà giao dịch về quyền sử dụng đất đã phát sinh hiệu lực, từ đó ràng buộc các bên trong việc thực hiện các cam kết. Điều này sẽ tạo nên sự thống nhất cho pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất, trả lại đúng ý nghĩa của Sổ địa chính chỉ đơn thuần một hoạt động quản lý hành chính nhà nước trong lĩnh vực đất đai, không có sự liên quan đến việc điều chỉnh giao dịch dân sự. Từ đây, việc xác định thời điểm có hiệu lực các giao dịch về quyền sử dụng đất sẽ áp dụng theo pháp luật về Luật Đất đai, Luật Công chứng, Luật Kinh doanh bất động sản... cũng sẽ trở nên thống nhất.

Đối chiếu Án lệ số 52 và quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 nhận thấy: Việc ban hành Án lệ số 52 ngày 25/11/2021 trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực ngày 01/8/2024 là một trong những hướng dẫn nhằm giúp cho việc giải quyết các vụ việc được thống nhất, những tình huống phát sinh từ thực tiễn xét xử. Qua nghiên cứu Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, có thể thấy dường như đã bao hàm cả tình huống và giải pháp của Án lệ số 52. Bởi lẽ, việc đăng ký vào Sổ địa chính không còn lại điều kiện bắt buộc có hiệu lực các giao dịch về quyền sử dụng đất khi Tòa án xét xử các vụ án dân sự theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024. Điều đó có nghĩa là các giao dịch về quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực phát sinh sau ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, khi các bên có tranh chấp thì không cần điều kiện phải đăng ký vào Sổ địa chính mới có hiệu lực. Tuy nhiên, vấn đề cần lưu ý khi xét xử các vụ án dân sự liên quan đến hiệu lực của các giao dịch khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, đối với các vụ án dân sự mà các bên tranh chấp trước ngày 01/8/2024 (ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực), nội dung liên quan đến vụ án vẫn được giải quyết theo quy định tại Điều 692 BLDS năm 2005, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời, việc viện dẫn, áp dụng Án lệ số 52 cho trường hợp ngoại lệ như: HĐTCQSDĐ được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết. Trường hợp này, phải xác định HĐTCQSDĐ có hiệu lực pháp luật.

Thứ hai, đối với các vụ án dân sự mà các bên tranh chấp sau ngày 01/8/2024 (ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực), nội dung liên quan đến vụ án được giải quyết theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024. Nghĩa là các giao dịch về quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật giữa các bên từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực, mà không còn lệ thuộc vào việc đăng ký vào Sổ địa chính như trước đây. Có thể thấy nội hàm của Án lệ số 52 dường như đã được hướng dẫn tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024. Bởi lẽ, HĐTCQSDĐ được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực là có hiệu lực pháp luật, mà không còn phụ thuộc vào tình huống pháp lý mà Án lệ số 52 đưa ra “bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết”.

3. Kết luận

Án lệ số 52 đã hướng dẫn các Tòa án về hiệu lực của HĐTCQSDĐ khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất. Án lệ này có thể được áp dụng khi có đầy đủ các tình huống sau: Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất; Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết; Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản. Án lệ số 52 kể từ ngày có hiệu lực pháp luật, đã giúp tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho công tác xét xử các vụ án dân sự liên quan đến hiệu lực của HĐTCQSDĐ khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực pháp luật, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Do đó, khi xét xử các vụ án dân sự phát sinh sau ngày 01/8/2024, Tòa án các cấp cần áp dụng linh hoạt pháp luật trước và sau ngày 01/8/2024 để xét xử các vụ án đối với loại tranh chấp này cho phù hợp với quy định của pháp luật.

BÙI AI GIÔN (TAND huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu)