Cần có hướng dẫn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm

1. Quy định của pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm

Tại Điều 116 BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Như vậy, trong quá trình các bên xác lập giao dịch dân sự có thể làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự. Giao dịch dân sự là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý trong quá trình thực hiện mà vi phạm điều cấm của pháp luật thì dẫn đến giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu khi không có một trong các điều kiện sau đây: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Tại Điều 123 BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu”.

Như vậy, có thể hiểu điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Ví dụ như:
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Theo đó, giao dịch vi phạm quy định này đương nhiên bị coi là vô hiệu không phụ thuộc vào ý chí của các bên tham gia giao dịch. Tài sản giao dịch và lợi tức thu được có thể bị tịch thu, sung quỹ nhà nước. Ví dụ: Giao dịch mua bán và vận chuyển vũ khí vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, cụ thể là phạm tội chế tạo, tàng trữ, vận chuyển, sử dụng, mua bán trái phép hoặc chiếm đoạt vũ khí quân dụng, phương tiện kỹ thuật quân sự được quy định tại Điều 304 BLHS năm 2015.

Tại khoản 1 Điều 124 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”. Ví dụ: Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản; hoặc có trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. Ví dụ: Các bên thỏa thuận giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không làm phát sinh quyền của người được tặng cho (hợp đồng tưởng tượng) nhằm trốn tránh việc trả nợ người cho vay trước đó thì hợp đồng tặng cho QSDĐ giả tạo đó sẽ bị vô hiệu.

Do vậy, trong thực tiễn xét xử những vụ án dân sự đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ việc xác định giao dịch có vô hiệu hay không có ‎ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc thiết lập trật tự kỷ cương xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân và của Nhà nước; cũng như hạn chế các vụ án dân sự bị hủy, sửa do lỗi chủ quan của Tòa án.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp việc vô hiệu giao dịch dân sự là không cần thiết. Bởi vì, thực tế cho thấy giao dịch có thể thiếu điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 nhưng vẫn không vô hiệu như: Quy định tại điểm a khoản 2 điều 125 BLDS năm 2015 đó là, giao dịch dân sự của người chưa đủ 16 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người đó thì không bị xem là giao dịch dân sự vô hiệu.

2. Thực tiễn nhận thức về điều cấm của pháp luật dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Trong tranh chấp quan hệ hợp đồng, nếu hợp đồng có nội dung, mục đích và hình thức hoặc vi phạm điều cấm của luật thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu. Một trong những trường hợp được xác định là vi phạm điều cấm là hợp đồng có sự vi phạm điều luật cần phải làm, hay nói cách khác, nếu pháp luật quy định cá nhân, tổ chức phải làm một hành vi nào đó khi giao kết, thực hiện hợp đồng mà cá nhân, tổ chức đó không tuân thủ điều luật phải làm thì hành vi không tuân thủ này có thể bị coi là vi phạm điều cấm của luật. Tuy nhiên, trong thực tế, có nhiều trường hợp vi phạm điều luật phải làm không bị coi là vi phạm điều cấm của luật và cũng có trường hợp vi phạm điều luật phải làm bị coi là vi phạm điều cấm.

Bởi vì, trong thực tế giải quyết các vụ án tranh chấp tại Tòa án, phần lớn các vụ việc tranh chấp hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật thường tập trung chủ yếu vào các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Bởi lẽ, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thường liên quan đến nhiều quy định pháp luật phức tạp, chồng chéo nhau, cho nên rất dễ xảy ra tình trạng các bên không tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật. Việc không tuân thủ các quy định pháp luật sẽ là một căn cứ cho bên không có thiện chí sử dụng để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu. 

Theo đó, pháp luật quy định việc chuyển nhượng QSDĐ thì giao dịch chuyển nhượng QSCĐ phải đáp ứng điều kiện đó là, phải có Giấy chứng nhận (chuyển nhượng QSDĐ) và hợp đồng phải được công chứng, chứng thực.

Bởi vì, tại Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

…

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực”.

Trong thực tế, có nhiều trường hợp các bên đã đáp ứng được các điều kiện như: đất đã Giấy chuyển nhượng QSDĐ; hợp đồng đã được công chứng, chứng thực thì không bị coi là vi phạm điều cấm của luật. Tuy nhiên, các bên thỏa thuận lại ghi giá trị hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong hợp đồng thấp hơn giá trị chuyển nhượng QSDĐ thực tế thì có được coi là vi phạm điều cấm của luật hay không vấn đề này đang có nhiều cách hiểu khác nhau không thống nhất.

Qua thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà các bên ghi giá trị trong hợp đồng thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế thì hiện nay chưa có hướng dẫn cụ thể. Bởi vì, trong thực tiễn vẫn có nhiều bản án nhận định còn chưa thống nhất về vấn đề này cụ thể:

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 476/2020/DS-PT ngày 05/6/2020 về tranh chấp yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TAND Thành phố H nhận định: “Mặt khác, hai bên xác định giá trị chuyển nhượng thực tế là 1.887.000.000đ nhưng ghi trong hợp đồng 500.000.000 đồng nhằm mục đích là giảm thuế cho ông M bà H. Đây là hành vi vi phạm điều cấm không được pháp luật cho phép vì sẽ dẫn đến việc nhà nước bị thất thu thuế”[1].

Bản án dân sự phúc thẩm số 07/2018/DS-PT ngày 31/01/2018 về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ của TAND tỉnh Đ nhận định: Xét đề nghị của bị đơn thì thấy: “Hợp đồng soạn thảo thiếu Điều 7,8,9 đó không thuộc trách nhiệm của bên mua, giá ghi trong hợp đồng là giả tạo nhằm mục đích trốn thuế, cơ quan thuế có quyền xử lý đối người trốn thuế. Bên mua có thể thực hiện các thủ tục kê khai, nộp thuế thay bên bán. Các yếu tố trên không phải là căn cứ để kết luận hợp đồng CNQSDĐ ký ngày 10/4/2009 vô hiệu toàn bộ”[2].

 Bản án dân sự phúc thẩm số 152/2019/DS-PT ngày 01/07/2019 của TAND tỉnh B nhận định về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “Việc Chi cục Thi hành án dân sự huyện D cho rằng hợp đồng có sự gian dối trốn thuế (thỏa thuận giá 750.000.000 đồng nhưng hợp đồng chỉ có 30.000.000 đồng), đề nghị xem lại tính không đúng pháp lý của hợp đồng, xét việc hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch không phải là điều kiện để hợp đồng bị vô hiệu, khi các đương sự ghi không bằng giá quyền sử dụng đất theo mức giá mà Nhà nước quy định thì cơ quan thuế sẽ buộc người có nghĩa vụ thuế nộp thuế theo giá quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy định”[3].

Qua các bản án nhận định nêu trên, tác giả nêu một vụ án hiện nay đang còn vướng mắc về nhận thức, cụ thể:

Ngày 12/9/2022, ông Lê Trung K thỏa thuận và đặt cọc 100.000.000 đồng với ông Ngô Xuân S để nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với thửa đất số 272, tờ bản đồ số 34, diện tích 1.037m², tọa lạc tại xã B, với giá 660.000.000 đồng (đất đã có Giấy CNQSDĐ). Đến ngày 28/10/2022, ông K thoả thuận đổi chuyển nhượng thửa đất số 272 sang thửa số 262, tờ bản đồ 34, diện tích 2.040,1m² cũng tại địa chỉ trên (đất đã có Giấy chuyển nhượng QSDĐ), với giá 1.400.000.000 đồng, được ông Ngô Xuân S đồng ý và yêu cầu ông K trả thêm tiền phí sang tên.

Ngày 10/11/2022, ông K chuyển khoản thanh toán số tiền 560.000.000 đồng; ngày 28/11/2022, ông K tiếp tục chuyển khoản thanh toán thêm số tiền 430.000.000 đồng. Tổng cộng là 1.090.000.000 đồng; cùng ngày 28/11/2022 các bên đã đến văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, trong hợp đồng các bên chỉ ghi giá chuyển nhượng 50.000.000 đồng. Đến ngày 26/12/2022, ông S yêu cầu ông K trả đủ số tiền còn lại nhưng ông K không thực hiện.

Ngày 20/3/2023, ông K khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 28/11/2022 và trả lại số tiền 1.090.000.000 đồng, bồi thường các khoản thiệt hại là 180.000.000 đồng gồm: chi phí đi lại, thuê dịch vụ pháp lý, lãi suất ngân hàng, mất thu nhập.

Ông Ngô Xuân S có đơn phản tố cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng, chứng thực đúng quy định và yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 28/11/2022 giữa ông Ngô Xuân S với ông Lê Trung K.

Qua vụ án nêu trên hiện nay đang có nhiều quan điểm khác nhau:

Quan điểm thứ nhất cho rằng, xét về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông K với ông S ngày 28/11/2022 đã tuân thủ đúng quy định tại Điều 502 BLDS năm 2015 và  Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 (đã công chứng). Về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đã tuân thủ đúng quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 28/11/2022, giữa ông Lê Trung K với ông Ngô Xuân S đã phát sinh hiệu lực.

Quan điểm thứ hai cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 28/11/2022, giữa ông Lê Trung K với ông Ngô Xuân S ghi giá trị chuyển nhượng QSDĐ trong hợp đồng 50.000.000 đồng nhằm mục đích trốn thuế nên đây là hợp đồng giả tạo, vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó hợp đồng này vô hiệu.

Quan điểm của tác giả đồng ý với quan điểm thứ nhất với lý do sau,

Theo quy định tại Điều 158 và Điều 159  Luật Đất đai năm 2024 thì Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Bảng giá đất, giá đất cụ thể do Nhà nước ban hành được sử dụng để làm căn cứ cho các trường hợp như tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai… Như vậy, theo các quy định này, giá đất khi các bên chuyển nhượng không bắt buộc phải áp giá theo giá đất do Nhà nước ban hành mà giá chuyển nhượng QSDĐ sẽ do các bên thỏa thuận.

Tại điểm b khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất: “b) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính”; Tại điểm d khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 quy định bảng giá đất áp dụng cho các trường hợp sau đây: “Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân”.

Bởi vì, tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 1 Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính quy định về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định: “Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng”.

Ngoài ra, tại Điều 247 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất”.

 Như vậy, trong trường hợp trên cơ quan thuế sẽ xem xét và áp dụng quy định của pháp luật để xác định nghĩa vụ tài chính của các bên. Nếu các bên đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế theo đơn giá quy định của Nhà nước thì không thể tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 28/11/2023 giữa ông Lê Trung K với ông Ngô Xuân S là vô hiệu.

Theo đó, cần phải xem xét tính pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có giả tạo về giá, có sự gian dối để trốn thuế hay không (thỏa thuận giá chuyển nhượng QSDĐ là 1.400.000.000 đồng nhưng trong hợp đồng chỉ ghi 50.000.000 đồng). Theo đó, việc hợp đồng ghi giá chuyển nhượng QSDĐ thấp hơn giá thực tế giao dịch không phải là điều kiện để hợp đồng bị vô hiệu. Bởi vì, khi các đương sự ghi trong hợp đồng không bằng giá trị quyền sử dụng đất theo mức giá mà Nhà nước quy định thì cơ quan thuế sẽ buộc người có nghĩa vụ thuế nộp thuế theo giá trị quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy định. Như vậy, trong trường hợp này, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có sự giả tạo về giá nhưng trong trường hợp các bên thống nhất và có các tài liệu chứng minh về giá chuyển nhượng thật sự, đồng thời giá này được giả tạo trong hợp đồng để trốn thuế nhưng hợp đồng vẫn đủ các điều kiện để có hiệu lực.

Tuy nhiên, khi giải quyết vụ án cần phải làm rõ ý chí của các bên, hình thức của hợp đồng, chủ thể giao dịch, đối tượng giao dịch để làm căn cứ công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định tại Điều 117 và khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015; nhưng cần kiến nghị truy thu thuế theo giá trị thực tế; trường hợp các bên không thống nhất và không có tài liệu khác để chứng minh về giá thật sự chuyển nhượng hoặc hợp đồng không bảo đảm các điều kiện có hiệu lực thì mới xem xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu.

3. Kiến nghị

Hiện nay nước ta đang trong quá trình hội nhập và hợp đồng là phương thức giao dịch phổ biến nhất của nền kinh tế của đất nước, cho nên hợp đồng nhất thiết phải được bảo đảm và tôn trọng theo Hiến pháp và pháp luật và chỉ khi có những vi phạm pháp luật thật sự nghiêm trọng, ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, đạo đức, an toàn xã hội thì hợp đồng đó mới bị xác định là vi phạm điều cấm và bị tuyên vô hiệu. Bởi vì, hợp đồng ra đời là để phục vụ lợi ích chính đáng của cá nhân, tổ chức, cho nên không chỉ vì không tuân thủ một số quy định của pháp luật ở mức độ không quá nghiêm trọng mà hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì thật sự không thuyết phục và ảnh hưởng cho cá nhân, tổ chức hoặc là cơ hội cho những ai không có thiện chí lấy đó là lý do để yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu.

Bởi vì, theo Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC quy định thì nhiều trường hợp, mặc dù có vi phạm về điều kiện có Giấy chuyển nhượng QSDĐ và hợp đồng phải được công chứng, chứng thực, nhưng những vi phạm này không bị coi là vi phạm điều cấm của pháp luật và hợp đồng không bị coi là vô hiệu và Điều 129 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức đó là, giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: “1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy, vấn đề ghi giá trị chuyển nhượng QSDĐ trong hợp đồng thấp hơn giá trị chuyển nhượng QSDĐ thực tế nhằm mục đích để trốn thuế có phải là vi phạm điều cấm hay không để làm căn cứ giải quyết hợp đồng CNQSDĐ thì hiện nay cũng chưa có hướng dẫn như thế nào là vi phạm điều cấm dẫn đến các bản án còn nhận định chưa thống nhất.

Ngoài ra, một số vụ án cụ thể khi các bên tranh chấp mà Tòa án phát hiện giá trị các bên ghi trong hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế chuyển nhượng cũng chưa có văn bản hướng dẫn như: trong trường hợp này bắt buộc Tòa án phải tuyên trong bản án đó là, kiến nghị cơ quan thuế truy thu thuế đối với giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thấp hơn giá trị thực tế chuyển nhượng. Tuy nhiên, vấn đề xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thấp hơn giá trị thực tế hay không thì bắt buộc Tòa phải thẩm định giá thì mới có căn cứ để xác định giá trị ghi trong hợp đồng.

Bởi vì, trong quá trình thụ lý, giải quyết mà các bên đều thừa nhận; theo quy định tại Điều 92 BLTTDS năm 2015 thì đây là tình tiết không phải chứng minh. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp các bên không thừa nhận thì Tòa án phải đi xác minh, thu thập chứng cứ (thẩm định giá) thì mới có căn cứ để xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ các bên ghi có đúng giá trị thực tế hay không; thông thường việc thẩm định giá phải nộp tiền tạm ứng chi phí; nhưng hầu hết những trường hợp này các đương sự không mong muốn nên không bên nào yêu cầu; dẫn đến chi phí tố tụng thẩm định giá ai là người phải nộp; pháp luật về tố tụng dân sự cũng chưa có hướng dẫn về vấn đề này; đây cũng là vấn đề khó khăn, vướng mắc trong quá trình thẩm định giá đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để Tòa án làm căn cứ kiến nghị cơ quan thuế truy thu thuế nếu các bên ghi giá trị hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thấp hơn giá thực tế.

Tóm lại, các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là mối quan hệ biện chứng. Bởi vậy, khi xem xét một giao dịch hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải đặt nó trong tổng thể của mối quan hệ biện chứng này. Do vậy, trong thực tế việc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong hợp đồng ghi giá trị chuyển nhượng QSDĐ thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế; nhằm mục đích để trốn thuế có phải là vi phạm điều cấm hay không thì hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết về vấn đề này.

Từ những vướng mắc nêu trên, tác giả kiến nghị Hội đồng Thẩm phán TANDTC sớm ban hành Nghị quyết hướng dẫn như thế nào là vi phạm điều cấm trong giao dịch dân sự đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; để từ đó thống nhất trong việc giải quyết các trường hợp này; tránh tình trạng nhận thức không thống nhất dẫn đến án bị hủy, sửa làm kéo dài thời gian giải quyết vụ án.

ThS. LÊ VĂN QUANG (Trưởng phòng 9, VKSND tỉnh Bình Phước)