Một số ý kiến về việc giải quyết các vụ án tranh chấp có đối tượng là bất động sản theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

Hiện nay, các tranh chấp về dân sự liên quan đến bất động sản (BĐS) diễn ra thường xuyên trong cuộc sống, mang tính phức tạp cao và đa dạng về hình thức. Tuy nhiên, các quy định theo BLTTDS đối với các tranh chấp liên quan đến BĐS thì vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể. Dẫn tới khi áp dụng vào thực tiễn thụ lý, Tòa án gặp nhiều lúng túng để xác định thẩm quyền, đùn đẩy hồ sơ qua lại.

1. Quy định của pháp luật về bất động sản và thẩm quyền của Tòa án đối với tranh chấp có đối tượng là bất động sản

Pháp luật dân sự hiện hành không đưa ra định nghĩa về BĐS mà chỉ liệt kê các tài sản là BĐS. Theo khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015, BĐS bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015 thì Tòa án nơi có BĐS là Tòa án có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về BĐS. Bên cạnh đó theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 BLTTDS năm 2015 thì TAND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (được gọi chung là TAND cấp huyện) là Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình theo quy định của pháp luật dân sự.

Như vậy, có thể thấy Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến BĐS là Tòa án nơi có BĐS. Theo đó, trong tranh chấp liên quan đến BĐS thì thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức được xác định là Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến BĐS theo thủ tục sơ thẩm để thuận tiện cho việc giải quyết tranh chấp liên quan đến BĐS bởi tính chất đặc thù của BĐS là vật luôn cố định tại một vị trí địa lý nhất định.

Bên cạnh đó, theo điểm i khoản 1 Điều 40 BLTTDS năm 2015 quy định: “Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết”. Đây là một trong những quy định, thể hiện quyền lựa chọn Tòa án để giải quyết của nguyên đơn đối với tranh chấp về dân sự liên quan đến BĐS.

Trước đây, vấn đề này được quy định trong các văn bản hướng dẫn thi hành BLTTDS nhưng đến nay đều đã hết hiệu lực và trong các Hội nghị giải đáp trực tuyến của Tòa án nhân dân tối cao, việc giải đáp (không chính thức, theo quan điểm của cá nhân người giải đáp) về việc việc xác định một vụ tranh chấp cụ thể có phải là tranh chấp có đối tượng là BĐS hay không đã không còn phù hợp với nội dung hướng dẫn của các nghị quyết trước đây1.  

Đến thời điểm hiện tại, vấn đề xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với tranh chấp có đối tượng là BĐS chưa được hướng dẫn đầy đủ, toàn diện, khoa học, có tiêu chí cụ thể bằng văn bản quy phạm pháp luật mà chỉ được hướng dẫn thông qua giải đáp nghiệp vụ của Tòa án nhân dân tối cao cho một trường hợp cụ thể là chia tài sản là BĐS sau khi ly hôn mà nơi cư trú của bị đơn và nơi có BĐS khác nhau, cụ thể tại Điều 7 Mục III Công văn số 212/TANDTC-PC ngày 13/9/2019 của TANDTC về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử như sau:

“7. Trường hợp vụ án tranh chấp chia tài sản là bất động sản sau khi ly hôn mà nơi cư trú của bị đơn và nơi có bất động sản tranh chấp khác nhau thì Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết?...

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì: “Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này”.

Trường hợp này, quan hệ hôn nhân chấm dứt do vợ chồng đã ly hôn, nhưng tranh chấp tài sản sau ly hôn vẫn là tranh chấp hôn nhân và gia đình theo quy định tại Điều 28 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, nên căn cứ các quy định nêu trên thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết”.

2. Thực tiễn áp dụng pháp luật

Tác giả xin nêu nội dung vụ án như sau:

Căn nhà số X đường Y, thành phố H thuộc sở hữu của vợ chồng cụ Đỗ Văn G và vợ là cụ Lê Thị H theo bằng khoán điền thổ từ năm 1975. Cụ G và cụ H có 6 con chung. Năm 1990 cụ G chết. Thời điểm năm 2008, cụ H và cụ G có 5 người con của cụ đang cư trú ở nước ngoài. Ngày 05/12/2008, cụ H đã xác nhận có nội dung: “Tài sản nhà đất số X đường Y… là tài sản thuộc sở hữu chung của tôi và các đồng thừa kế của ông Đỗ Văn G… Việc tôi đứng tên chủ sở hữu là đứng tên giùm cho các con, khi nào nhà nước có chính sách nhà đất mới hoặc các con yêu cầu chia giá trị tài sản tôi sẽ thực hiện việc trả lại tài sản này”. Trước khi có xác nhận này, các con của cụ H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà số X với diện tích 573m2. Ngày 20/7/2012, cụ H ký hợp đồng tặng cho bà L một phần nhà X với diện tích 203m2. Ngày 03/12/2012, Bà L đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với phần nhà được cụ H tặng cho, phần nhà này được cấp số mới là XA. Ngày 08/10/2015, bà L ký hợp đồng bán một phần nhà XA cho ông K với diện tích 124m2. Ngày 11/3/2016, ông K được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phần nhà mua của bà L, phần nhà này được cấp số mới là XB. Ngày 25/1/2016, cụ H chết. Ngày 19/2/2016, bà T (em bà L) khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà giữa cụ H và bà L và hợp đồng mua bán nhà giữa bà L và ông K vô hiệu.

Tòa án cấp sơ thẩm đã không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T với căn cứ: Xác nhận ngày 05/12/2008 chỉ có cụ H ký nên không có giá trị và công nhận việc các con tặng cho cụ H phần thừa kế của họ là hợp pháp.

Sau khi có bản án sơ thẩm, bà T kháng cáo toàn bộ bản án. Kết quả giải quyết vụ án của Tòa án cấp phúc thẩm ngược lại với kết quả giải quyết vụ án của Tòa án cấp sơ thẩm. Theo đó, Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà T với căn cứ hợp đồng tặng cho nhà giữa các con cụ H và cụ H là giả tạo, căn nhà X di sản thừa kế thuộc sở hữu chung của cụ H và các đồng thừa kế, một mình cụ H định đoạt tặng cho bà L là đã vi phạm quyền định đoạt tài sản chung nên hợp đồng tặng cho nhà ở giữa cụ H và bà L vô hiệu.

Sau khi có kết quả giải quyết của Tòa án cấp phúc thẩm, Ông K có đơn khiếu nại giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã ban hành kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm. Tại phiên họp ngày 22/5/2019, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy Bản án phúc thẩm, giao cho TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm lại với nội dung lập luận sau: Giao dịch tặng cho phần thừa kế ngôi nhà X cho cụ H của các con cụ H và cụ H giả tạo nên vô hiệu. Mặc dù đứng tên giùm nhưng thực tế cụ H vẫn là chủ sở hữu đối với một nửa tài sản chung với cụ G và một kỷ phần thừa kế của cụ G. Do đó, Cụ H cho bà L phần nhà XA (diện tích 203m2/573m2) là không vượt quá phần quyền sở hữu của cụ trong sở hữu chung. Hợp đồng tặng cho nhà giữa cụ H và bà L này không có dấu hiệu có những vi phạm khác và đã được đăng ký (cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu) nên đã có hiệu lực. Đối với hợp đồng mua bán nhà giữa ông K và bà L: Bà L đã có quyền sở hữu nhà XA (được cụ H cho) thì việc bán một phần nhà này cho ông K là hợp pháp.

3. Một số vấn đề pháp lý cần trao đổi, phân tích và bình luận

3.1. Bình luận quan điểm của Hội đồng xét xử

Việc đánh giá chứng cứ đối với xác nhận ngày 05/12/2008 và cách giải quyết chuyển loại sở hữu từ sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng sang sở hữu chung theo phần của Hội đồng Thẩm phán TANDTC. Trước tiên chúng ta bàn về vấn đề đánh giá chứng cứ đối với nội dung xác nhận ngày 05/12/2008. Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định rằng xác nhận ngày 05/12/2008 chỉ có cụ H ký nên không có giá trị pháp lý và công nhận việc các con của cụ H tặng cho cụ H phần thừa kế của họ là hợp pháp. Từ quan điểm đánh giá chứng cứ như trên, Tòa án cấp sơ thẩm đã công nhận hợp đồng tặng cho nhà ở cho giữa cụ H và bà L, hợp đồng mua bán nhà ở giữa bà L và ông K. Theo quan điểm của tác giả, việc đánh giá chứng cứ của Tòa án cấp sơ thẩm không chuẩn xác. Quan điểm đánh giá chứng cứ của Hội đồng Thẩm phán TANDTC không xem xác nhận ngày 05/12/2008 như một hợp đồng có hợp pháp hay không mà xác định đó là một chứng cứ chứng minh hợp đồng tặng cho nhà của các con cụ H và cụ H là giả tạo, tác giả cho rằng hoàn toàn chính xác, phù hợp với thực tế và ý chí đích thực của cụ H và các con của cụ H. Đó là, việc một mình cụ H đứng tên sở hữu nhà trên cơ sở hợp đồng tặng cho của các con cụ H cho cụ H chỉ là đứng tên giùm. Đối với cách xử lý chuyển loại sở hữu chung từ sở hữu chung hợp nhất sang sở hữu chung theo phần và hậu quả pháp lý. Với các tình tiết trong vụ án trên cho thấy: trong vụ án này, do hợp đồng tặng cho nhà giữa các con cụ H và cụ H không hợp pháp, vì vậy căn nhà số X đường Y, thành phố H là tài sản chung thuộc sở hữu chung của cụ H và các con cụ. Một mình cụ H định đoạt một phần tài sản chung bằng hình thức tặng cho. Vậy hợp đồng tặng cho nhà giữa cụ H và bà L có hiệu lực không? Việc cụ H định đoạt một phần tài sản chung có được xem là vi phạm quyền định đoạt tài sản chung không? Chúng ta xem xét cách xử lý vấn đề này của Hội đồng Thẩm phán TANDTC. Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã đưa ra hướng giải quyết như sau: mặc dù hợp đồng tặng cho nhà giữa các con cụ H và cụ H là giả tạo nhưng hợp đồng tặng cho nhà giữa cụ H và bà L vẫn hợp pháp.

Từ cách giải quyết nêu trên cho thấy Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã khẳng định: kể từ thời điểm mở thừa kế sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng đã chuyển sang sở hữu chung theo phần tài sản tặng cho thuộc phần tài sản của cụ H trong khối tài sản chung, do đó cụ H có quyền định đoạt không vượt quá phần sở hữu của mình mà không phải hỏi ý kiến các đồng chủ sở hữu khác. Trong vụ án trên, tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà ở giữa cụ H và bà L dẫn đến hợp đồng mua bán nhà ở giữa bà L và ông K vô hiệu và kết quả là Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tuy nhiên, với hướng giải quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC trong quyết định giám đốc thẩm trên cho thấy đường lối giải quyết vụ án trong trường hợp một đồng thừa kế định đoạt một phần hoặc toàn bộ di sản thừa kế đã mở ra hướng đi mới, tạo được sự thống nhất trong thực tiễn xét xử. Đó là, tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng, từ thời điểm một bên vợ (chồng) chết, phần tài sản chung của vợ (chồng) đã chết chuyển thành di sản thừa kế, thuộc sở hữu chung của các thừa kế. Cũng từ thời điểm này, sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng chấm dứt, chuyển thành sở hữu chung theo phần. Chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt không vượt quá phần sở hữu của mình mà không phải có điều kiện là sự đồng ý các đồng chủ sở hữu khác. Từ đó cho thấy, quan hệ sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng chấm dứt khi một bên vợ (chồng) chết. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định hiệu lực của các giao dịch từ tài sản chung cũng như quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu chung.

3.2. Quan điểm của tác giả

Nghiên cứu BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015, tác giả nhận thấy các BLDS chỉ quy định loại sở hữu chung hợp nhất và sở hữu chung theo phần. Đối với vấn đề chuyển từ sở hữu chung hợp nhất sang sở hữu chung theo phần là vấn đề pháp lý đang bị bỏ ngỏ trong BLDS. Nhưng với cách giải quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC đối với vụ án nêu trên đã bổ sung cho quy định của pháp luật. Từ việc chuyển sở hữu chung hợp nhất sang sở hữu chung theo phần dẫn đến hậu quả pháp lý công nhận hợp đồng tặng cho nhà ở giữa cụ H và bà L, hợp đồng mua bán nhà ở giữa bà L và ông K là hợp pháp. Hướng đi mới này của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, tác giả cho rằng khá mở và hoàn toàn thuyết phục ở các khía cạnh sau:

Thứ nhất, phù hợp với quy định của pháp luật về loại sở hữu chung. BLDS và Luật hôn nhân và gia đình chỉ có quy định về loại sở hữu hợp nhất của vợ chồng (thuội loại sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia) không có quy định loại sở hữu chung hợp nhất của cha, mẹ và con. Do đó, có thể khẳng định theo quy định của pháp luật, sở hữu chung của cha mẹ và con thuộc loại sở hữu chung theo phần. Trong vụ án này, thời điểm cụ G chết, sở hữu chung của vợ chồng chấm dứt. Phần tài sản của cụ chuyển thành di sản thừa kế thuộc sở hữu chung của các thừa kế là cụ H và các con. Căn nhà tranh chấp chuyển thành tài sản thuộc sở hữu chung theo phần của cụ H và các con (sở hữu chung của cha mẹ và con) là phù hợp và thống nhất với quy định của BLDS, Luật Hôn nhân và gia đình về loại sở hữu chung.

Thứ hai, phù hợp với quy định của BLDS về việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung theo phần. Khoản 2 Điều 216 BLDS năm 2005 quy định: “Mỗi chủ sở hữu theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Trong khối tài sản chung của cụ H và các đồng thừa kế, phần tài sản của cụ H là một nửa tài sản chung với cụ G và một kỷ phần thừa kế của cụ G. Do đó, cụ H có quyền định đoạt đối với phần tài sản của mình. Việc cụ tặng cho bà L phần nhà XA (diện tích 203m2/573m2) là không vượt quá phần quyền sở hữu của cụ trong sở hữu chung, không vi phạm quyền định đoạt tài sản chung nên có hiệu lực. Nhìn một cách tổng thể, việc xử lý chuyển loại sở hữu chung hợp nhất sang sở hữu chung theo phần và giải quyết hậu quả pháp lý của Hội đồng Thẩm phán TANDTC là hoàn toàn thuyết phục, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình, cân bằng lợi ích của chủ thể liên quan, tạo sự an toàn pháp lý.

Thứ ba, xác định các hoàn cảnh tương tự khi áp dụng cách giải quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC. Một vấn đề quan trọng cần bàn tiếp theo là làm như thế nào để xác định được các hoàn cảnh tương tự để có thể áp dụng hướng (đường lối) giải quyết của quyết định giám đốc thẩm trên trong thực tiễn xét xử. Đây là vấn đề tương đối khó và phức tạp.

Theo quan điểm của tác giả, cần xác định một số hoàn cảnh tương tự sau:     

Một là, theo tình tiết trong vụ án, thời điểm xảy ra sự kiện cụ G chết và thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho nhà ở giữa cụ H và bà L, hợp đồng mua bán nhà ở giữa bà L và ông K thì BLDS năm 2005 đang có hiệu lực. Nhưng nếu các tình tiết, sự kiện trên xảy ra trước hoặc sau thời điểm BLDS năm 2005 (tức là ở thời điểm BLDS năm 1995 và BLDS năm 2015 có hiệu lực) thì các tình tiết, sự kiện này tương tự hoàn cảnh của vụ án trong quyết định giám đốc thẩm.

Hai là, trong vụ án chỉ có mình cụ G chết. Vậy trường hợp, xảy ra sự kiện cả hai vợ chồng (cụ G và cụ H) đều chết mà một đồng thừa kế định đoạt một phần tài sản chung và đối với trường hợp người được tặng cho, người mua, nhận chuyển nhượng không phải là đồng thừa kế như bà L trong vụ án trên thì cần được xác định là tương tự với hoàn cảnh của vụ án trong quyết định giám đốc thẩm để từ đó áp dụng cách giải quyết của quyết định giám đốc thẩm.

Ba là, trong vụ án trên cụ H tặng cho bà L một phần nhà ở (là hợp đồng không có đền bù). Vậy trường hợp một trong các đồng thừa kế bán, chuyển nhượng, trao đổi phần tài sản thuộc phần quyền sở hữu của mình trong khối tài sản chung (hợp đồng có đền bù) thì có áp dụng được cách giải quyết của quyết định giám đốc thẩm không. Tác giả cho rằng, trường hợp này cũng được xem là tương tự với hoàn cảnh của vụ án trong quyết định giám đốc thẩm. Tuy nhiên, đối với trường hợp này chúng ta cần xem xét thêm vấn đề quyền ưu tiên mua của chủ sở hữu chung mà tác giả sẽ đề cập dưới đây.

Bốn là, trong vụ án trên, cụ H định đoạt trong phạm vi phần quyền sở hữu của cụ còn trường hợp một chủ sở hữu chung định đoạt toàn bộ tài sản chung thì có áp dụng được cách giải quyết của quyết định giám đốc thẩm không. Trường hợp này, cần lưu ý cách giải quyết có điểm khác do hoàn cảnh trên vừa có sự tương tự vừa có điểm khác so với hoàn cảnh trong vụ án của quyết định giám đốc thẩm. Do đó, chỉ có thể công nhận hiệu lực của phần giao dịch đối với phần tài sản thuộc sở hữu của chủ sở hữu (công nhận hiệu lực một phần hợp đồng). Phần định đoạt vượt quá phần quyền sở hữu của chủ sở hữu vô hiệu.

Năm là, trong vụ án này, bà L đã thực hiện thủ tục đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà XA. Đối với trường hợp hợp đồng tặng cho, mua bán, chuyển nhượng…chỉ mới lập bằng văn bản có hoặc không có công chứng, chứng thực (người được tặng cho, mua, nhận chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản được tặng cho, mua bán, nhận chuyển nhượng) thì có được xem là tương tự với hoàn cảnh của vụ án trong quyết định giám đốc thẩm để công nhận hợp đồng tặng cho mua bán... giữa chủ sở hữu chung và người thứ ba không giống như cách giải quyết của quyết định giám đốc thẩm không. Vấn đề pháp lý đã được khẳng định trong quyết định giám đốc thẩm là do chuyển loại sở hữu chung hợp nhất sang sở hữu chung theo phần từ thời điểm mở thừa kế nên trong các trường hợp nêu trên cá nhân tôi cho rằng cũng được coi là hoàn cảnh tương tự với hoàn cảnh của vụ án trong quyết định giám đốc thẩm. Tuy nhiên cũng cần lưu ý đối với trường hợp hợp đồng tặng cho, mua bán, chuyển nhượng vi phạm điều kiện về hình thức thì áp dụng pháp luật tương ứng với thời điểm xác lập hợp đồng để xác định hiệu lực của hợp đồng.

Trên đây là một số ý kiến của tác giả về việc giải quyết các vụ án tranh chấp có đối tượng là BĐS theo BLTTDS năm 2015, xin đưa ra để góp phần hoàn thiện việc áp dụng pháp luật được thống nhất.

NGUYỄN THỊ HỒNG NGỌC (TAND thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa)

1 Trong một Hội nghị giải đáp trực tuyến của TANDTC ngày 28/3/2022, người chủ trì có giải đáp nội dung tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất thì đối tượng tranh chấp là BĐS nên thuộc thẩm quyền của Tòa án nơi có BĐS. Tuy nhiên, khi Tòa án nhân dân tối cao ban hành Công văn giải đáp số 206/TANDTC-PC ngày 27/12/2022 về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử nêu trên lại không đề cập đến nội dung này.

TAND huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản” - Ảnh: Bão Bình.