Một số góp ý về dự thảo Án lệ số 07/2024 về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc

1. Quy định chung về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc

Theo BLDS năm 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đâya gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”2. Như vậy, ở khía cạnh pháp luật, việc đặt cọc có sự độc lập so với hợp đồng mà các bên dự định giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đồng thời, về bản chất, thỏa thuận đặt cọc cũng là một dạng của giao dịch dân sự. Chính vì vậy, vẫn tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Trong hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia, trong đó có Việt Nam giao dịch dân sự đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ giữa các bên. Để một giao dịch dân sự được coi là có hiệu lực, phải tuân theo một số điều kiện cụ thể. Những điều kiện này không chỉ bảo đảm tính công bằng cho các bên mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự ổn định và tin cậy trong hệ thống pháp luật.

Theo BLDS, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: (i) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; (ii) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; (iii) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Đồng thời, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định3.

Như vậy, điều kiện cơ bản nhất để một giao dịch dân sự nói chung, thỏa thuận đặt cọc nói riêng có hiệu lực là sự đồng ý của tất cả các bên liên quan. Sự đồng ý này phải được thể hiện một cách tự nguyện, không bị ép buộc hoặc lừa dối. Sự đồng ý này có thể được thể hiện bằng cách ký vào một hợp đồng hoặc thông qua hành động cụ thể có ý nghĩa pháp lý. Đồng thời, các bên trong giao dịch phải có đủ năng lực pháp lý để tham gia vào giao dịch đó. Ngoài ra, giao dịch dân sự cần phải có một mức độ chắc chắn và xác định các quyền và nghĩa vụ của các bên. Bên cạnh đó, giao dịch phải có một mục đích hợp lý và không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Một số nội dung góp ý

Thứ nhất, tình huống 1 của dự thảo Án lệ nêu “Các bên ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên. Bên đặt cọc biết đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc”. Đối với tình huống này, giải pháp pháp lý đặt ra đó là “Trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập và có hiệu lực”.

Tình huống này trên thực tế phát sinh tương đối đa dạng, đặc biệt là bên có quyền sở hữu đối với tài sản không muốn tài sản bị phát mại thông qua quy trình đấu giá tài sản vì sẽ làm giảm giá trị của tài sản, thay vào đó, chủ sở hữu tài sản có xu hướng tự tìm kiếm bên nhận chuyển nhượng tài sản để bảo đảm giá trị tài sản không bị giảm sút do tài sản đang ở trong tình trạng bảo đảm nghĩa vụ tại ngân hàng. Khi chủ sở hữu tìm kiếm được bên nhận chuyển nhượng, lẽ tất nhiên, thỏa thuận chuyển nhượng sẽ được đặt ra và để bảo đảm sự chắc chắn trong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng các bên sẽ lập thỏa thuận đặt cọc. Như vậy, xét về mặt ý chí các bên có sự tự nguyện vì bên đặt cọc hoàn toàn biết được tài sản đang ở trong tình trạng thế chấp nhưng vẫn ký kết hợp đồng đặt cọc. Hơn nữa, việc ký hợp đồng đặt cọc vẫn không ảnh hưởng đến các quyền đối với tài sản thế chấp của ngân hàng, cho dù hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu hay có hiệu lực thì không ảnh hưởng đến quyền, nghĩa vụ trong giao dịch thế chấp vì thỏa thuận đặt cọc có tính độc lập và nếu như bảo đảm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật, ràng buộc quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan đến giao dịch đặt cọc.

Do đó, lý do đề xuất án lệ được nêu ra là “việc ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trong thời gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng. Trong vụ án nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên hợp đồng đặc cọc là vô hiệu và hủy hợp đồng này. Tuy nhiên, Tòa án cấp giám đốc thẩm đã nhận định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập có hiệu lực, việc tài sản thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc” theo tác giả là hợp lý. Tuy nhiên, hiện nay, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đang dự thảo Nghị quyết (dự thảo 2.1) hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc có đề cập đến nội dung này, theo đó, tại ví dụ 2 của khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị quyết nêu “A có quyền sử dụng mảnh đất X đang được thế chấp tại ngân hàng, A nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất X cho B và cam kết sẽ giải chấp để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cam kết. Hết thời hạn thỏa thuận, hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất giữa A và B vô hiệu do A không thực hiện được việc giải chấp và Ngân hàng không đồng ý việc chuyển nhượng. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc giữa A và B vẫn có hiệu lực”4.

Về nguyên tắc chung khi áp dụng pháp luật, chỉ khi văn bản quy phạm pháp luật không có quy định cụ thể thì án lệ sẽ được áp dụng. Chính vì vậy, nếu dự thảo Nghị quyết hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc được thông qua có điều chỉnh về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc thì không cần thiết phải ban hành án lệ.

Thứ hai, tình huống 2 của dự thảo Án lệ đề cập “Bên nhận đặt cọc không có quyền sở hữu đối với tài sản chuyển nhượng, không có quyền thực hiện chuyển nhượng tài sản, nhưng được chủ sở hữu tài sản ủy quyền ký kết hợp đồng đặt cọc. Bên đặt cọc biết nhưng không phản đối”, theo đó, giải pháp pháp lý được đặt ra đó là “Trường hợp này, Tòa án phải xác định bên nhận đặt cọc có quyền ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng đặt cọc có hiệu lực”.

Trong dân sự nói chung “Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”, “Cá nhân, pháp nhân có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Cá nhân không được để người khác đại diện cho mình nếu pháp luật quy định họ phải tự mình xác lập, thực hiện giao dịch đó”5. Đồng thời, căn cứ xác lập quyền đại diện bao gồm đại diện theo pháp luật và đại diện theo ủy quyền, ngoài ra, pháp luật cũng đặt ra vấn đề hậu quả pháp lý của hành vi đại diện “Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện”, “Trường hợp người đại diện biết hoặc phải biết việc xác lập hành vi đại diện là do bị nhầm lẫn, bị lừa dối, bị đe dọa, cưỡng ép mà vẫn xác lập, thực hiện hành vi thì không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người được đại diện biết hoặc phải biết về việc này mà không phản đối”6.

Theo lý do đề xuất trong dự thảo Án lệ nêu “về chủ thể ký kết hợp đồng đặt cọc. Có quan điểm cho rằng việc ký kết hợp đồng đặt cọc phải do chủ sở hữu tài sản hoặc người có quyền chuyển nhượng  tài  sản  ký  kết  để  đảm  bảo  việc  thực  hiện  giao  kết  hợp  đồng  chuyển nhượng. Trong trường hợp này, ông Đ không phải là chủ sở hữu tài sản, không phải là người có quyền chuyển nhượng tài sản nhưng được các con ủy quyền ký kết hợp đồng đặt cọc, ông Đ chưa được các con ủy quyền giao kết ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Bà N biết nhưng không phản đối. Trường hợp này, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm cho rằng ông Đ đủ tư cách chủ thể để ký kết hợp đồng đặt cọc là đúng. Do đó, để áp dụng thống nhất pháp luật trong các vụ án có tình huống pháp lý tương tự thì việc phát triển án lệ về vấn đề này là cần thiết”.

Theo tác giả, lý do được nêu ra tương đối hợp lý, xác định được quan điểm về việc người đại diện được nhân danh và vì lợi ích của người được đại diện xác lập giao dịch đặt cọc. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật về đại diện. Như vậy, về cơ bản pháp luật về dân sự đã quy định tương đối rõ ràng về việc đại diện cũng như hậu quả pháp lý của hành vi đại diện trong giao dịch dân sự nói chung và áp dụng đối với cả giao dịch đặt cọc. Chính vì vậy, việc ban hành án lệ đối với nội dung này cũng cần tiếp tục cân nhắc.

TS. NGUYỄN THANH HẢI (Phó Trưởng khoa phụ trách Khoa đào tạo Thẩm tra viên, Thư ký Tòa án - Học viện Tòa án)