Giấy mua bán nhà đất năm 1982 có hợp pháp hay không?

1.Nội dung vụ án 

Nguyên đơn là bà A trình bày tại Đơn khởi kiện năm 2018 và quá trình giải quyết vụ án như sau: Năm 1982, chồng bà là ông B mua của ông H (là cán bộ của hạt kiểm lâm xã) lô đất có diện tích 5.000 m² với giá 1.000 đồng. Hai bên viết giấy tay bán nhà có xác nhận của UBND xã “nhất trí ông H bán một căn nhà cho ông B”, còn trên thực tế không biết có diện tích bao nhiêu. Sau khi mua nhà, vợ chồng bà không sinh sống trên mảnh đất này đến năm 1983 gia đình bà trồng cây điều trên đất.

Năm 1985 ông B cho ông C ở nhờ trên căn nhà đó, trong thời gian ở nhờ ông C đã sửa nhà và được ông B đồng ý, sau đó ông C đã rời khỏi xã vào thời điểm nào và đã bán nhà cho ông D khi nào thì gia đình bà A không biết. Năm 1987 gia đình bà A gặp ông D để hỏi thì ông D nói mua nhà của ông C, vợ chồng bà A vì nghĩ ông D không có nhà ở nên đồng ý để ông D ở trên ngôi nhà này và có nhờ ông D ở đó thì chăm sóc cây điều trên đất cho vợ chồng bà A.

Năm 1998 khi thấy ông D bán đất cho người khác nên gia đình bà A có đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân xã, lúc đó bà mới biết được đất của gia đình bà đã được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông D vào năm 1993. Việc giải quyết khiếu nại của bà A và ông D sau đó được Ủy ban nhân dân xã đã chuyển đến Tòa án để giải quyết nhưng không đúng thẩm quyền, Tòa án đã chuyển hồ sơ cho Ủy ban nhân dân huyện giải quyết. Ủy ban nhân dân huyện không giải quyết hồ sơ khiếu nại của gia đình bà. Tuy nhiên, bà A không cung cấp được chứng cứ chứng minh việc khiếu nại như trên.

Năm 2002, ông D được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tổng diện tích là 7.192m² vì ông D đã khai hoang thêm khoảng 5.000m². Ông D đã chết năm 2009,  hiện nay bà E (vợ ông D) đang sử dụng toàn bộ diện tích đất 7.192m² mà ông D đã lấn chiếm của vợ chồng bà A. Bà A yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà E phải trả lại cho vợ chồng bà A diện tích 5.000m² đất theo giấy mua bán nhà giữa ông B và ông H.

Bị đơn là bà E trình bày: Năm 1985 ông D mua của ông C (đã chết năm 2010) một ngôi nhà gỗ (ngôi nhà được dựng trên mảnh đất mà hiện nay hai bên đang tranh chấp), không có giấy tờ mua bán. Sau đó ông D lấy bà E và ở trên ngôi nhà này. Khi đó, trên đất có mấy cây điều, còn lại là rừng, ông D đã khai hoang đất xung quanh ngôi nhà và đến năm 1993 được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 2.630m² thuộc thửa đất số 73. Sau đó, ông D khai hoang thêm hơn 05 sào nữa và đến năm 2002 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích là 7.192m² thuộc thửa đất số 172, tại Đơn đăng ký quyền sử dụng đất năm 2002 thể hiện ông D kê khai nguồn gốc đất khai hoang. Gia đình bà A ở cách gia đình bà E 100m nhưng không có ý kiến gì về việc quản lý, sử dụng đất, đến năm 1998 mới tranh chấp. Việc bà A nói nhờ ông D chăm sóc cây điều và xác định thửa đất 172 thuộc quyền sử dụng của gia đình bà A là không đúng.

2.Quan điểm đối với vụ án

Quan điểm thứ nhất cho rằng việc bà A khởi kiện về việc buộc bà E trả lại diện tích đất 5.000m² theo Giấy mua bán nhà năm 1982 là không có cơ sở, bởi lẽ: Giấy bán nhà năm 1982 giữa ông H và ông B không thể hiện vị trí tứ cận của nhà và đất, do đó không đủ cơ sở xác định nhà và đất trong giấy bán nhà này là phần diện tích đất mà bị đơn đang sử dụng và đã được cấp GCNQSDĐ. Ngoài ra, pháp luật thời điểm này nghiêm cấm việc mua bán đất và Ủy ban nhân dân xã cũng chỉ xác nhận việc bán ngôi nhà trên đất.

Thực tế, gia đình bị đơn sinh sống và quản lý thửa đất số 172 từ năm 1985 đến nay. Bà A cũng có lời khai xác định từ năm 1987 biết việc gia đình ông D sử dụng đất và biết việc ông D mua đất từ ông C nhưng không có ý kiến nên việc mua bán giữa ông D và ông C là ngay tình. Đến năm 1988 gia đình bà A mới phát sinh tranh chấp với ông D. Tuy nhiên, bà A không cung cấp được chứng cứ chứng minh có khiếu nại, khiếu kiện từ năm 1998 đến trước thời điểm khởi kiện vụ án là năm 2018. Mặt khác, gia đình ông D sử dụng đất ổn định trên 30 năm, đã đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 và năm 1993, gia đình bà A ở cùng địa phương nhưng không có khiếu nại về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này.

Quan điểm thứ hai cho rằng có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà A. Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật đất dai năm 2013 trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: “Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993”. Như vậy, giấy bán nhà giữa ông H với ông B là hợp pháp. Ông C không có giấy tờ về nhà và đất trên mà chuyển nhượng cho gia đình ông D là không đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, lời khai của bị đơn xác định mua đất của ông C nhưng thực tế đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất của ông D năm 2002 thể hiện đất khai hoang là mâu thuẫn. 

Trên đây là các quan điểm về vụ án, tác giả rất mong nhận được sự trao đổi của bạn đọc.

 

Luật gia CHU THANH TÙNG

Ảnh minh họa