Tranh chấp giữa bà A và ông B là tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Bài viết “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc hay tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Luật gia Chu Thanh Tùng tapchitoaan.vn/tranh-chap-hop-dong-dat-coc-hay-tranh-chap%C2%A0hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat11970.html.  Dựa trên nội dung vụ án và ý kiến trao đổi trong bài. Tôi đồng ý với quan điểm thứ nhất cho rằng đây là tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, tôi có quan điểm giải quyết cụ thể sau đây:

Hợp đồng đã được giao kết giữa bà A và ông B là hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng có nội dung: “Bên A cam kết mua đất của bên B, thửa đất số 18 tờ bản đồ số 46 theo sổ cũ (Giấy chứng nhận số BL113080) và thửa đất số 19 tờ bản đồ số 46 theo sổ cũ (giấy chứng nhận BL113081), tổng diện tích là 19.500m² với giá bán là 3.310.0000.000 đồng.

Điều 1: Tài sản đặt cọc và thanh toán:

Đợt 1: Bên A chuyển khoản đặt cọc cho bên B với số tiền là 660.000.000 đồng.

Đợt 2: Sau 15 ngày kể từ ngày Bên B nhận cọc đợt 1, Bên A chuyển khoản thanh toán cho Bên B số tiền là 1.000.000.000 đồng.

Đợt 3: Ngay sau khi công chứng, trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận cọc, Bên A chuyển khoản thanh toán cho bên B số tiền là 1.600.000.000 đồng.

Đợt 4: Bên A chuyển khoản thanh toán ngay sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số tiền là 500.000.000 đồng.

Điều 2: Thời hạn đặt cọc là 30 ngày kể từ ngày 16 tháng 10 năm 2020 (bao gồm ngày nghỉ và ngày lễ quốc gia).

Điều 3:

1. … Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất mà bên B giao bán cho bên A tại lô đất trên...

2. Trong thời gian đặt cọc, bên B cam kết sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A…”.

Do ông B không thực hiện nội dung đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc nên ngày 19/01/2021, bà A có đơn khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông B, bà C tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất số 30, 34, 43. Sau đó, bà A thay đổi yêu cầu khởi kiện: Đề nghị Tòa án tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 16/10/2020, yêu cầu ông B trả số tiền đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc ngày 16/10/2020 là 1.660.000.000 đồng và yêu cầu phạt cọc là 1.660.000.000 đồng (tổng cộng 3.320.000.000.000 đồng).

Theo nội dung vụ án mà Luật gia Chu Thanh Tùng đã nêu cho thấy, lỗi làm cho hợp đồng không được thực hiện thuộc về ông B. Bởi vì, ông B không thực hiện thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc rằng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày đặt cọc (tức là ngày 16/11/2020) 2 bên sẽ làm thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng. Pháp luật về đất đai không có quy định cấm giao kết hợp đồng đặt cọc khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên tôi cho rằng đây không phải là căn cứ để hợp đồng đặt cọc giữa bà A và ông B vô hiệu. Mặt khác, có ý kiến cho rằng hợp đồng đặt cọc này không có chữ ký của bà C (vợ ông B) nên vô hiệu. Tôi cho rằng, về vấn đề này, chúng ta nên đánh giá như sau: nếu bà C biết việc ông B nhận đặt cọc mà không có ý kiến gì thì hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực; nếu bà C đưa ra chứng cứ cho rằng mình không biết thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Trong nội dung vụ án không đề cập đến việc bà C có ý kiến phản đối việc ông B ký kết hợp đồng đặt cọc, hay có yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bà không được biết việc đặt cọc này, nên tôi giả thiết rằng bà C đồng ý với việc ông B giao kết hợp đồng đặt cọc với bà A. Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa bà A và ông B có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, ông B phải trả lại số tiền cọc và phải chịu phạt cọc. Theo đó, ông B phải trả lại số tiền 660.000.000 đồng đặt cọc và tiền phạt cọc đối với số tiền 660.000.000 đồng bà A đã đặt cọc.

Còn đối với số tiền 1.000.000.000 đồng bà A đã thanh toán cho ông B, căn cứ nội dung hợp đồng đặt cọc ở trên cho thấy, đây là tiền thanh toán mua đất mà không phải là tiền đặt cọc, tuy nhiên bà A thực hiện việc thanh toán số tiền 1.000.000.000 đồng này là theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc. Do đó, khi Tòa án giải quyết vụ án này vẫn có quyền giải quyết đối với số tiền 1.000.000.000 đồng mà bà A đã thanh toán cho ông B theo hợp đồng đặt cọc. Vì hợp đồng chuyển nhượng chưa được giao kết và đây cũng không phải là tiền đặt cọc nên ông B hoàn trả cho bà A số tiền 1.000.000.000 đồng mà ông B đã nhận.

Trên đây là quan điểm giải quyết vụ án, mong nhận được sự trao đổi của bạn đọc.

Ảnh: minh họa

 

BÍCH PHƯỢNG