Sổ đỏ, sổ hồng có phải là tài sản? Có kiện đòi được không?

1.Giấy chứng nhận có phải là tài sản?

Điều 105 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định về tài sản như sau:
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản;
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.

Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2010 quy định: “8. Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”.

Điều 115 BLDS 2015 quy định về quyền tài sản như sau: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, theo các quy định nêu trên, Giấy chứng nhận không phải là tài sản.

2.Tòa án có thụ lý giải quyết yêu cầu kiện đòi Giấy chứng nhận không?

Tranh chấp yêu cầu đòi lại Giấy chứng nhận chưa được quy định cụ thể là tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Tuy nhiên, có thể thấy việc chiếm giữ các giấy tờ nêu trên là hành vi cản trở chủ sử dụng đất, chủ sở hữu thực hiện quyền dân sự của mình.
Vấn đề đặt ra là trường hợp đương sự khởi kiện đòi lại Giấy chứng nhận bị người khác chiếm giữ thì Tòa án có thụ lý giải quyết không?

Về vấn đề này, hiện nay có các ý kiến khác nhau như sau:

Quan điểm thứ nhất: Tòa án phải thụ lý giải quyết

Những người theo quan điểm này lập luận rằng:
– Khoản 2 Điều 14 BLDS 2015 quy định: “2. Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng; trong trường hợp này, quy định tại Điều 5 và Điều 6 của Bộ luật này được áp dụng”.
Khoản 2 Điều 4 BLTTDS 2015 quy định:
“2. Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng.
Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu Tòa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng.

Việc giải quyết vụ việc dân sự quy định tại khoản này được thực hiện theo các nguyên tắc do Bộ luật Dân sự và Bộ luật này quy định”.

Như vậy, cả BLDS 2015 và BLTTDS 2015 đều quy định Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 14 BLDS 2015 cũng quy định: “Trường hợp quyền dân sự bị xâm phạm hoặc có tranh chấp thì việc bảo vệ quyền được thực hiện theo pháp luật tố tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài”.
Do vậy, nếu chủ sử dụng đất, chủ sở hữu khởi kiện đòi lại Giấy chứng nhận thì Tòa án phải thụ lý, giải quyết.

Quan điểm thứ hai: Tòa án không thụ lý giải quyết

Những người theo quan điểm này lập luận rằng:
– Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, theo quy định tại khoản 1 Điều 105 và Điều 115 BLDS 2015 về tài sản và quyền tài sản và như đã phân tích ở trên thì Giấy chứng nhận không phải là tài sản hay quyền tài sản, nó chỉ là chứng thư pháp lý thể hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Do đó, không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Vì vậy, đương sự không có quyền khởi kiện tại Tòa án. Đồng thời, vấn đề này cũng đã được hướng dẫn tại Mục 3 Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 về việc thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản[1].

Những người theo quan điểm này cũng cho rằng: Người bị chiếm giữ Giấy chứng nhận có thể yêu cầu cơ quan chức năng (cơ quan công an) giải quyết theo thẩm quyền buộc người chiếm giữ bất hợp pháp giấy tờ nêu trên phải trả lại cho mình. Trong trường hợp giấy tờ bị mất thì họ có quyền đề nghị cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp lại giấy tờ bị mất theo quy định của pháp luật.

Do còn có các quan điểm khác nhau như trên nên trong thực tiễn có Tòa án thụ lý giải quyết[2], có Tòa án không thụ lý giải quyết; có Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý giải quyết[3] chấp nhận yêu cầu đòi Giấy chứng nhận nhưng khi bản án bị kháng cáo, Tòa án cấp phúc thẩm ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án[4].

3.Đề xuất, kiến nghị

Chúng tôi nhất trí với quan điểm thứ nhất, nếu chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà, tài sản khởi kiện đòi lại Giấy chứng nhận bị chiếm giữ thì Tòa án phải thụ lý giải quyết. Bởi lẽ, cả BLDS 2015 và BLTTDS 2015 đều có quy định Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng. Sở dĩ trước đây Tòa án không thụ lý yêu cầu đòi Giấy chứng nhận là vì BLDS và BLTTDS trước đây không có quy định này.

Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, dù Tòa án có thụ lý giải quyết hay không thụ lý giải quyết sẽ đều có những vướng mắc nhất định. Trường hợp Tòa án thụ lý, buộc bên chiếm giữ trả lại Giấy chứng nhận mà họ không hợp tác (chối bỏ việc đang chiếm giữ giấy tờ hoặc có thể nói là đã mất) thì có khả năng thi hành án được hay không hay việc giải quyết vẫn chỉ là trên “giấy”?

Trong thực tiễn đời sống dân sự, hầu như việc tranh chấp đòi lại Giấy chứng nhận thường đi liền với các tranh chấp dân sự khác như tranh chấp hợp đồng vay tài sản, hợp đồng thế chấp,… Đây là những hợp đồng song vụ, trong đó, quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Và như vậy, khi chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà, tài sản khác gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ của mình thì thông thường bên giữ Giấy chứng nhận sẽ trả lại giấy tờ cho họ. Tuy nhiên, nếu không thuộc trường hợp trên thì chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà, tài sản khác gắn liền với đất sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc chứng minh một người đang giữ Giấy chứng nhận của mình. Trong trường hợp này, họ cũng có thể đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục xin cấp lại Giấy chứng nhận. Việc làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận sẽ nhanh hơn nhiều so với thủ tục tố tụng kiện đòi Giấy chứng nhận tại Tòa án.

Bên cạnh đó, cũng phải thấy rằng, dù bản án của Tòa án xử buộc bên chiếm giữ Giấy chứng nhận trả lại giấy tờ mà họ không thi hành thì cũng khó thực hiện việc cưỡng chế buộc họ thi hành bản án có hiệu lực pháp luật. Và như đã phân tích ở trên, Giấy chứng nhận không phải là tài sản. Do đó, Giấy chứng nhận không trị giá được thành tiền, dù bên chiếm giữ không thi hành bản án thì cũng không cấu thành tội không thi hành án quy định tại Điều 379 Bộ luật Hình sự 2015[5].

Để bảo đảm việc áp dụng thống nhất pháp luật, tránh tình trạng bản án có hiệu lực mà không thể thi hành, các cơ quan ở Trung ương (Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường) cần ban hành văn bản liên tịch hướng dẫn về vấn đề này.

Theo chúng tôi, cần hướng dẫn theo hướng tách ra làm 2 trường hợp như sau:

(1) Đối với Giấy chứng nhận không có liên quan đến nghĩa vụ dân sự của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà, tài sản khác gắn liền với đất thì được “như” trường hợp mất Giấy chứng nhận và họ có thể đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về cấp lại Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất[6].

(2) Đối với Giấy chứng nhận có liên quan đến nghĩa vụ dân sự của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà, tài sản khác gắn liền với đất thì Tòa án giải quyết buộc các bên thực hiện nghĩa vụ của mình trong đó có nghĩa vụ trả lại Giấy chứng nhận. Trong bản án của Tòa án cần tuyên rõ, khi bản án có hiệu lực pháp luật, chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà, tài sản đã thực hiện nghĩa vụ của mình mà bên giữ Giấy chứng nhận vẫn không trả lại Giấy chứng nhận thì chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà, tài sản khác gắn liền với đất có quyền đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu cấp Giấy chứng nhận mới và hủy bỏ Giấy chứng nhận đang bị chiếm giữ.
Như vậy, nếu văn bản liên tịch hướng dẫn như trên, một mặt sẽ tạo thuận lợi cho người dân, mặt khác, giảm tải công việc, chi phí cho Tòa án, cơ quan thi hành án.

[1] Mục 3 Công văn số 141/TANDTC-VKHXX ngày 21/9/2011 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn:
“3. Trường hợp người khởi kiện chỉ đòi lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do người khác đang chiếm giữ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) thì Tòa án giải quyết như sau:
a) Trường hợp chưa thụ lý vụ án thì Tòa án áp dụng điểm e khoản 1 Điều 168 Bộ luật Tố tụng dân sự trả lại đơn kiện cho người khởi kiện. Trong văn bản trả lại đơn khởi kiện, Tòa án phải ghi rõ lý do trả lại đơn khởi kiện là yêu cầu khởi kiện không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
b) Trường hợp đã thụ lý vụ án thì Tòa án căn cứ vào khoản 2 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, xóa tên vụ án đó trong sổ thụ lý; trả lại đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo cho đương sự; căn cứ khoản 3 Điều 193 Bộ luật Tố tụng dân sự ra quyết định trả lại tiền tạm ứng án phí cho đương sự.
c) Khi trả lại đơn khởi kiện hoặc đình chỉ giải quyết vụ án dân sự nêu trên, Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện có thể yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết theo thẩm quyền buộc người chiếm giữ bất hợp pháp giấy tờ nêu trên phải trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ đó. Trong trường hợp giấy tờ bị mất thì chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ nêu trên có quyền đề nghị cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp lại giấy tờ bị mất theo quy định của pháp luật (ví dụ: yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bị mất theo quy định tại Điều 24 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ “về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”). Bên có lỗi trong việc làm mất giấy tờ phải chịu toàn bộ chi phí, lệ phí trong việc cấp lại giấy tờ mới.”
[2] Bản án số 62/2018/DS-PT ngày 06/4/2018 về tranh chấp hợp đồng vay tài sản và kiện đòi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
[3] Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2017/DS-ST ngày 12/09/2017 của Tòa án nhân dân huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai.
[4] Bản án số 47/2018/DS-PT ngày 12/3/2018 về tranh chấp kiện đòi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
[5] Điều 379 Bộ luật Hình sự năm 2015 quy định về tội không thi hành án như sau:
“Điều 379. Tội không thi hành án
1. Người nào có thẩm quyền mà cố ý không ra quyết định thi hành án hoặc không thi hành quyết định thi hành bản án, quyết định của Tòa án thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử lý kỷ luật về hành vi này mà còn vi phạm;
b) Dẫn đến người bị kết án, người phải chấp hành án bỏ trốn;
c) Dẫn đến hết thời hiệu thi hành án;
d) Dẫn đến người bị kết án, người phải chấp hành án, người có nghĩa vụ thi hành án tẩu tán tài sản và không thi hành được nghĩa vụ thi hành án với số tiền từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng.
2. Phạm tội thuộc một trong những trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
a) Phạm tội 02 lần trở lên;
b) Dẫn đến người bị kết án, người phải chấp hành án tiếp tục thực hiện tội phạm ít nghiêm trọng hoặc tội phạm nghiêm trọng;
c) Dẫn đến người bị kết án, người phải thi hành án, người có nghĩa vụ thi hành án tẩu tán tài sản và không thi hành được nghĩa vụ thi hành án với số tiền từ 200.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng.
3. Phạm tội thuộc một trong những trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 05 năm đến 10 năm:
a) Dẫn đến người bị kết án, người phải chấp hành án tiếp tục thực hiện tội phạm rất nghiêm trọng hoặc tội phạm đặc biệt nghiêm trọng;
b) Dẫn đến người bị kết án, người phải thi hành án, người có nghĩa vụ thi hành án tẩu tán tài sản và không thi hành được nghĩa vụ thi hành án với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên.
4. Người phạm tội còn bị cấm đảm nhiệm chức vụ nhất định từ 01 năm đến 05 năm”.
[6] Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất như sau:
“1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.
Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.
2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.
3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

 

SƠN HẢI – BÍCH PHƯỢNG