Bà A không vi phạm hợp đồng đặt cọc

Thứ nhất, việc bà A bị xử phạt vi phạm hành chính theo Quyết định số 1434/QĐ- XPVPHC ngày 29/9/2017 của Thanh tra Sở Xây dựng do bà A tự ý sửa chữa, cơi nới nhà sai giấy phép (cụ thể là bà A xây dựng thêm mái hiên xe ô tô) nhưng bà A chưa chấp hành quyết định này có phải là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền không làm thủ tục đăng bộ, sang tên cho ông B như ý kiến của ông B hay không?

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đối chiếu với quy định trên, trường hợp bà A bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng bà A chưa chấp hành quyết định này thì không phải là căn cứ để bà A không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B. Điều này có thể chứng minh bằng việc bà A đã thông qua Công ty Bất động sản bán nhà đất cho ông C với giá 46 tỷ đồng; ngày 18/7/2019 đã cập nhật sang tên ông C. Mặc khác, theo quy định nếu bà A không tự nguyện thi hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 1434/QĐ- XPVPHC ngày 29/9/2017 của Thanh tra Sở Xây dựng thì bà A sẽ bị cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 88 Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012, sửa đổi bổ sung năm 2020 nên không liên quan gì và không cản trở gì đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà của bà A cho ông B.

Thứ hai, ai là người vi phạm nghĩa vụ trước?

Theo thoả thuận giữa bà A và ông B thì chậm nhất là ngày 22/4/2019, ông B phải đặt cọc lần thứ hai cho bà A số tiền 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, do không hiểu đúng quy định của pháp luật vì cho rằng bà A chưa thi hành Quyết định xử phạt hành chính nếu hai bên thực hiện việc chuyển nhượng thì không thể làm thủ tục đăng bộ, sang tên cho ông B được nên ông B đã không thực hiện nghĩa vụ đặt cọc lần thứ hai cho bà A số tiền 1,5 tỷ đồng.

Vấn đề bà A có hứa sẽ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng xác nhận căn nhà đủ điều kiện chuyển nhượng trong vòng ba ngày kể từ ngày 23/4/2019, nếu không được, bà A sẽ hoàn cọc cho ông B nhưng bà A không thực hiện đúng lời hứa thì cũng không ảnh hưởng gì đến việc công chứng hợp đồng như thoả thuận ban đầu nếu ông B thực hiện đúng thoả thuận đặt cọc thêm cho bà A 1,5 tỷ đồng. Như vậy, ông B đã có lỗi trước là không thực hiện đặt cọc lần 2 với số tiền là 1,5 tỷ đồng. Do đó, ngày 16/5/2019 bà A không đến Phòng Công chứng X để hoàn tất thủ tục công chứng theo yêu cầu của ông B là đúng, hoàn toàn không vi phạm hợp đồng đã được hai bên ký kết.

Tóm lại, theo nội dung vụ án như đã phân tích thì bà A không vi phạm hợp đồng đặt cọc. Trên đây là một số ý kiến trao đổi với tác giả và bạn đọc.

Dãy nhà xưa ở Cần Thơ - Ảnh minh họa: Thái Vũ

DƯƠNG TẤN THANH (Phó Chánh án TAND Tx Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh)