Thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

1.Quy định của pháp luật

Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật không cho phép. Thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật.[1]

Theo pháp luật về công chứng và chứng thực thì không có quy định về việc bắt buộc phải công chứng, chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. [2]

Theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực thì không có quy định đối với văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Cụ thể như sau:

-Tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;…”.

Theo quy định này, đối với văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực khi thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.  

Sự khác nhau giữa những giao dịch phải công chứng, chứng thực theo Luật Đất đai 2013 và thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực như sau:

(i)Các giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai 2013 là những giao dịch thực hiện giữa một bên là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và một bên không phải là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Do đó, các giao dịch này cần được công chứng, chứng thực để phòng ngừa rủi ro trong giao dịch chuyển quyền; để xác định một bên có quyền hợp pháp với tài sản và một bên có quyền nhận chuyển quyền hợp pháp với tài sản đó.

(ii)Đối với giao dịch thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy đinh của Luật Đất đai 2013), đây là giao dịch giữa hai bên cùng là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đang cùng có quyền hợp pháp đối với tài sản chung được pháp luật công nhận và bảo vệ. Vì vậy, họ có quyền tự thỏa thuận với nhau phân chia quyền lợi của mình trong khối tài sản sản chung đó mà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. 

(iii)Ngoài ra, trong thành phần hồ sơ để thực hiện thủ tục thành chính đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ và chồng tại Điều 84 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và tại khoản 5 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT cũng không có quy định bắt buộc văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải công chứng, chứng thực.

Như vậy, từ những căn cứ pháp lý trên có thể nhận định rằng, thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

2. Thực tiễn áp dụng pháp luật

Qua những nghiên cứu của cá nhân tác giả, trong thực tiễn áp hoạt động tại các Văn phòng công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai tại một số tỉnh, thành phố hầu như đa số đều cho rằng việc thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực đối với các giao dịch thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Theo quan điểm cá nhân của tác giả, vấn đề này cần được làm rõ để tránh áp dụng pháp luật cứng nhắc trên thực tế và chưa đảm bảo đúng tinh thần của pháp luật. Pháp luật hiện hành không bắt buộc phải công chứng, chứng thực đối với giao dịch thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, giao dịch này có thể được công chứng, chứng thực nếu người sử dụng đất, và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu công chứng, chứng thực.

Việc xác định rõ, pháp luật không bắt buộc văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực; và Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền yêu cầu công chứng, chứng thực hoặc không yêu cầu công chứng, chứng thực đối với giao dịch này có ý nghĩa quan trọng trên thực tế như:

(i)Đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hạn chế việc tốn kém thời gian, chi phí khi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không muốn yêu cầu công chứng, chức thực giao dịch;

(ii)Áp dụng đúng quy định pháp luật vào thực tiễn;

(iii)Hạn chế sách nhiễu, phiền hà trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính và lợi ích cá nhân trong khi thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. 

3. Một số ý kiến đóng góp hoàn thiện pháp luật

Theo quan điểm của tác giả, mặc dù theo quy định của pháp luật hiện hành có thể hiểu một cách rõ ràng là thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, nhưng trên thực tế việc áp dụng pháp luật vẫn chưa thực hiện thống nhất, có nhiều cách áp dụng khác nhau làm ảnh hưởng đền quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, tác giả đề xuất một số ý kiến đóng góp hoàn hiện pháp luật để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

-Thứ nhất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành pháp luật có thể quy định một cách rõ ràng hơn bằng cách hiện thực hóa quy định thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trong văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, cách thức này cần rất nhiều nguồn lực để thực hiện nên sẽ cần một thời gian dài trước khi có thể áp dụng vào thực tiễn.

-Thứ hai, một giải pháp ít tốn kém thời gian và chi phí hơn là Tổng cục Quản lý đất đai có thể ban hành một văn bản hướng dẫn các Văn phòng đăng ký đất đai địa phương khi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong trường thực hiện giao dịch thỏa thuân phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền yêu cầu hoặc không yêu cầu công chứng, chứng thực đối với giao dịch này.

Giải pháp này thuận tiện để thực hiện hơn trên thực tế. Bởi vì, việc công chứng, chứng thực giao dịch thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đa phần nhằm mục đích thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai. Do đó, nếu Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu văn bản thỏa thuân phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải công chứng hoặc chứng thực thì trên thực tế các chủ thể sẽ áp dụng theo cách hiểu tương tự như vậy.

-Thứ ba, trong quá trình xét xử, Tòa án cũng cần có một quan điểm áp dụng pháp luật thống nhất xác định văn bản thỏa thuân phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Đó là căn cứ để các chủ thể áp dụng pháp luật trên thực tế và có niềm tin sẽ được pháp luật bảo vệ nếu tranh chấp xảy ra khi giao dịch đó không công chứng hoặc chứng thực.

Ls NGUYỄN BỈNH HIẾU (Đoàn luật sư tỉnh Bắc Ninh)