Hợp đồng vi phạm về hình thức trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực

Nội dung vụ án

Bản án số 12/2021/DS-ST ngày 14/12/2021 của TAND thành phố P, tỉnh G xét xử vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; vụ án có nội dung:

Ngày 17/4/2007, Uỷ ban nhân dân thành phố P, tỉnh G cấp cho vợ chồng bị đơn là ông  Trần Hoài N, bà Vũ Thị H thử đất số A1, tờ bản đồ số B, diện tích 150 m²  tại tổ dân phố B, thành phố P, tỉnh G. Ngày 21/7/2008, giữa nguyên đơn là ông H và bị đơn có một sự thoả thuận, theo đó, bị đơn chuyển nhượng cho ông H 150 m²  đất với giá 150.000.000 đồng và các bên xác lập hợp đồng bằng “giấy sang nhượng đất thổ cư”. Ông H đã trả cho bị đơn 100.000.000 đồng và thoả thuận đến ngày 30/1/2009, ông H sẽ trả đủ. Sau khi xác lập hợp đồng, vì nhiều lý do khác nhau, các bên không thực hiện đúng cam kết và từ đó, phát sinh tranh chấp.

Ngày 14/12/2021, Toà án thành phố P, tỉnh G xét xử vụ án với nhận định, do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc được chứng thực, nên giao dịch về chuyển nhượng thửa đất 150 m²  tại tổ dân phố B, thành phố P, tỉnh G giữa ông H với bị đơn đã vi phạm về hình thức; theo quy định của pháp luật thì giao dịch đó vô hiệu. Toà án thành phố P, tỉnh G buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn 726.500.000 đồng, buộc nguyên đơn phải trả lại cho bị đơn thửa đất. Nguyên đơn, bị đơn đều kháng cáo.

Nguyên đơn kháng cáo đề nghị Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bị đơn kháng cáo đề nghị xét xử lại vụ án để đảm bảo quyền lợi hợp pháp vì họ không có lỗi. Ngày 16/5/2022, TAND tỉnh G xét xử phúc thẩm, công nhận hợp đồng với lý do tuy hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực, nhưng ý chí của các bên đều mong muốn đạt được mục đích của hợp đồng, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất đã thanh toán tiền cho bên chuyển quyền sử dụng đất; cụ thể, ông H đã thực hiện 2 phần ba nghĩa vụ trong giao dịch và nhận đất, bị đơn đã giao đất và nhận tiền.

Bình luận

Trong trường hợp này các bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “văn bản” nhưng không “công chứng, chứng thực” theo quy định tại Điều 289 của BLDS năm 2005.

Khoản 1 Điều 156 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định “Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm có hiệu lực. Văn bản quy pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó”.

Quy định này được hiểu một cách chung nhất là, hành vi xảy ra tại thời điểm nào thì áp dụng văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực tại thời điểm đó. Khi văn bản quy phạm pháp luật cụ thể có quy định khác, như quy định “hồi tố” (có hiệu lực trở về trước) thì mới được áp dụng khác với quy định chung nhất; khi văn bản quy phạm pháp luật không có quy định chuyển tiếp thì phải hiểu là đương nhiên theo quy định chung nhất nêu trên; chỉ quy định chuyển tiếp đối với một số giao dịch thì phải hiểu các giao dịch khác không được quy định sẽ phải được áp dụng quy định chung nhất nêu trên.

Trong khi, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật là luật chung, là “luật chuyên ngành” cho toàn bộ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật; khi “luật chuyên ngành” không quy định thì phải áp dụng luật chung.

Điểm a khoản 1 Điều 688 của BLDS năm 2015 quy định: “Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau:

a) Giao dịch dân sự chưa được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy định của Bộ luật này thì chủ thể giao dịch tiếp tục thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11, trừ trường hợp các bên của giao dịch dân sự có thỏa thuận về việc sửa đổi, bổ sung nội dung, hình thức của giao dịch để phù hợp với Bộ luật này và để áp dụng quy định của Bộ luật này.

Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11”.

Quy định này là quy định cho trường hợp giao dịch có “nội dung, hình thức”  khác với quy định của BLDS năm 2015; đây là quy định cho các chủ thể giao dịch, tức là những người tham gia giao dịch, chứ không phải quy định áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp.

Điểm b khoản 1 Điều 688 của BLDS năm 2015 quy định: “Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau:… b) Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”.

Điểm b này không nêu rõ quy định dành cho các chủ thể của giao dịch như điểm a, nhưng có vị trí tiếp theo điểm a, quy định cùng về vấn đề giao dịch xác lập trước khi BLDS năm 2015 có hiệu lực, “chưa thực hiện” hoặc “đang thực hiện”, chỉ khác là tường hợp có “nội dung, hình thức” giao dịch phù hợp với quy định của BLDS năm 2015 thì cần phải hiểu đây cũng là quy định cho chủ thể cả giao dịch, chứ không phải quy định áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp.

Điểm c khoản 1 Điều 688 của BLDS năm 2015 quy định: “Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau:… c) Giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà có tranh chấp thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 để giải quyết…”.

Quy định tại điểm c này là áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản so với quy định tại điểm a và điểm b nói trên. Nhưng quy định “để giải quyết” này mới chỉ là quy định cho trường hợp giao dịch dân sự “được thực hiện xong” trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực.

Do đó, trường hợp giao dịch dân sự “chưa được thực hiện” hoặc “đang được thực hiện” thì Điều 688 của BLDS năm 2015 không quy định áp dụng pháp luật nào để giải quyết tranh chấp, nên phải “trở lại” áp dụng luật chung là khoản 1 Điều 156 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 đều quy định rằng, nếu giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu. Tuy nhiên, Điều 134 của BLDS năm 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu” và khoản 1 Điều 129 của BLDS năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: 1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.

Khoản 1 Điều 502 của BLDS năm 2015 quy định về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật liên quan”.

Theo nội dung vụ án thì ngày 21/7/2008, giữa nguyên đơn là ông H và bị đơn có một sự thoả thuận, theo đó, bị đơn chuyển nhượng cho ông H 150 m²  đất với giá 150.000.000 đồng và các bên xác lập hợp đồng bằng “giấy sang nhượng đất thổ cư”. Như vậy, giữa ông H và bị đơn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức. Theo quy định tại khoản 1 Điều 688 của BLDS năm 2015 đã viện dẫn thì không thể cho rằng hợp đồng đó có “nội dung, hình thức” phù hợp với quy định của BLDS năm 2015.

Rõ ràng, trong trường hợp này, ông H và bị đơn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức. Do đó, Toà án phải áp dụng luật chung là khoản 1 Điều 156 của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, để giải quyết.

Theo tôi, trường hợp giao dịch dân sự xác lập trước khi BLDS năm 2015 có hiệu lực mà “chưa được thực hiện” hoặc “đang được thực hiện” thì phải áp dụng pháp luật ở thời điểm xác lập, cụ thể là áp dụng quy định của BLDS năm 2005 để giải quyết tranh chấp.

TAND TP Đà Nẵng xét xử phúc thẩm vụ án "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường hợp đồng" - Ảnh: Trang Trần

PHAN TIẾN DŨNG (Thẩm phán trung cấp Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai)