Những vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Nếu là giao dịch về nhà ở thì áp dụng pháp luật về nhà ở; ngược lại, nếu là giao dịch về quyền sử dụng đất thì áp dụng pháp luật về đất đai. Đây là vấn đề phức tạp nhưng lại có tính thời sự, thực tiễn cấp bách mà không phải ai cũng nhận biết rõ và áp dụng đúng trên thực tế. Vì vậy, trong phạm vi bài viết này, tác giả nêu lên một số vấn đề cơ bản còn vướng mắc và chưa được áp dụng thống nhất trong thực tiễn xét xử.

Thứ nhất, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong bài viết nhận diện giao dịch về nhà ở [1], tác giả Chu Xuân Minh có nêu Ví dụ: Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà ở, theo quy định của khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở là “thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai là “thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Như vậy, một giao dịch về bất động sản đã có công chứng nhưng chưa được đăng ký ở cơ quan đăng ký đất đai, nếu xác định là hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng này đã có hiệu lực, nhưng nếu xác định là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng này chưa có hiệu lực (vô hiệu).

Ngược lại, có quan điểm cho rằng: “Như vậy, với quy định tại khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai nêu trên, cần phải hiểu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tức là việc chuyển đổi, chuyển nhượng… quyền sử dụng đất đã hoàn thành chứ không thể hiểu là hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại… có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.”[2]

Như vậy, chúng ta thấy, cùng một vấn đề nhưng hiện tại vẫn tồn tại nhiều cách hiểu khác nhau. Dẫn đến việc áp dụng pháp luật trên thực tế không thống nhất, không đảm bảo được quyền lợi chính đáng của các bên đương sự.

Theo quan điểm của tác giả, pháp luật có quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”; Tại Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai” và tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Do đó, chúng ta phải hiểu đúng quy định trên, cụ thể, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Còn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quan điểm cho rằng thời điểm đăng ký vào sổ địa chính là thời điểm hợp đồng hoàn thành là mang tính chủ quan, hoàn toàn không phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, do sự áp dụng không thống nhất trên thực tế nên rất mong có văn bản hướng dẫn hoặc giải đáp vướng mắc của Tòa án nhân dân tối cao.

Thứ hai, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mà đối tượng là quyền sử dụng đất và nhà ở (trường hợp nhà không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà).

Đây là trường hợp rất hay gặp khi giải quyết các vụ án dân sự ở vùng nông thôn – nơi nhận thức của người dân chưa phát triển để làm thủ tục và được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; hoặc là nhà ở thành thị nhưng không làm thủ tục hoàn công do xây dựng không phù hợp với quy hoạch tại địa phương.

Ví dụ: A và B thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên phần đất tranh chấp có 01 căn nhà tường cấp 4. Tuy nhiên, phần nhà này chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Quá trình giải quyết, xác định được các bên thỏa thuận mua bán với giá chuyển nhượng là bao gồm cả giá trị nhà và quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không thể hiện có căn nhà trên đất, lý do là phần nhà này chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên cơ quan công chứng không thể công chứng việc mua bán nhà trong hợp đồng nên trên. Vấn đề đặt ra là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này đã được công chứng đúng theo quy định, tuy nhiên, chưa được đăng ký vào địa chính. Vậy trong trường hợp A khởi kiện B yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (loại đất ở) và nhà giữa A và B vô hiệu, thì hợp đồng chuyển nhượng này đã có hiệu lực chưa? Nói cách khác, Tòa án có tuyên hợp đồng này vô hiệu hay không?

Trong vụ án này, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng nêu trên thì chúng ta cần xác định đây là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở; hay là tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Bởi lẽ, nếu chúng ta xác định đây là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thì áp dụng pháp luật về nhà ở, hợp đồng sẽ có hiệu lực vì đã được công chứng đúng theo quy định[3]. Ngược lại, nếu xác định là tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì áp dụng pháp luật về đất đai, hợp đồng này chưa có hiệu lực do chưa được đăng ký vào sổ địa chính.

Trên thực tế, có nhiều quan điểm khác nhau. Cụ thể:

Quan điểm thứ nhất: Đây là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. Bởi vì, các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đều biết rõ trên đất có nhà ở. Với giá chuyển nhượng phù hợp của cả nhà và quyền sử dụng đất. Theo tập quán địa phương, khi mua đất thì phải bao gồm cả nhà trên phần đất đó, nếu không có nhà thì bên mua sẽ không bao giờ mua theo giá đã thỏa thuận trong hợp đồng. Hơn nữa, việc mua bán nhà và đất nhưng không thể hiện nhà trong hợp đồng là do chưa có Giấy chứng nhận theo quy định, đây là lý do khách quan. Vì vậy, hợp đồng giữa A và B phải xác định là hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó, áp dụng các quy định của pháp luật về nhà ở để giải quyết. Trong trường hợp này, do hợp đồng đã được công chứng đúng theo quy định nên có hiệu lực pháp luật theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.

Quan điểm thứ hai: Đây là tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Do trong hợp đồng không thể hiện các bên có mua bán căn nhà trên đất. Hơn nữa, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau: “1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;….”. Trong trường hợp này, nhà ở không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật nên không đủ điều kiện để mua bán. Do đó, chỉ xác định là tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Từ đó, áp dụng các quy định của pháp luật về đất đai để giải quyết. Vì vậy, trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên chưa được đăng ký vào sổ địa chỉnh nên chưa có hiệu lực pháp luật theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai. Do đó, Tòa án có quyền tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

Theo quan điểm của tác giả: Việc giải quyết vụ án theo quan điểm thứ hai đảm bảo đúng quy định của pháp luật nhưng lại không phản ánh đúng thực tế và không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự. Trong khi đó, nếu giải quyết như quan điểm thứ nhất thì lại không có căn cứ cụ thể, dễ dẫn đến tình trạng án hủy, sửa do lỗi chủ quan. Điều này dễ dẫn đến việc áp dụng không thống nhất trên thực tế. Do đó, để việc giải quyết vừa có tình vừa có lý, tác giả thiết nghĩ đối với nhà ở vùng nông thôn thì áp dụng pháp luật tương tự như đối với nhà ở đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tức là áp dụng pháp luật về Nhà ở để giải quyết tranh chấp; riêng đối với nhà ở tại thành thị mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nguyên nhân do không xây dựng phù hợp với quy định, tức là không thực hiện đúng chủ trương của Nhà nước thì vẫn phải áp dụng đúng quy định của pháp luật, cụ thể là áp dụng pháp luật về đất đai để giải quyết.

Trên thực tế, nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật cũng còn nhiều. Do đó, việc xác định giao dịch nào là giao dịch về nhà ở, giao dịch nào là giao dịch về quyền sử dụng đất để áp dụng đúng pháp luật là điều không dễ dàng. Tuy nhiên, đây lại là vấn đề bắt buộc phải thực hiện khi Tòa án giải quyết tranh chấp về nhà gắn liền với đất. Vì vậy, tác giả đưa ra vấn đề này để trao đổi và rất mong nhận được các ý kiến đóng góp và đề xuất hướng xử lý của các đồng nghiệp và bạn đọc để giải quyết vướng mắc đang tồn tại.

Thị xã Cửa Lò, Nghệ An – Ảnh: Thái Vũ

1. https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/nhan-dien-giao-dich-dan-su-ve-nha-o
2 https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/tu-cac-quy-dinh-neu-tren-hien-nay-dang-co-cac-cach-hieu-khac-nhau-ve-thoi-diem-co-hieu-luc-cua-hop-dong-lien-quan-den-nha-dat-la-loai-hop-dong-ma-phap-luat-co-yeu-cau-cong-chung-chung-thuc
3. Giả sử hợp đồng này đã đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự và chưa thực hiện đủ hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch theo Điều 129 Bộ luật dân sự.

Ths. HUỲNH XUÂN TÌNH (Thẩm phán TAND Tp Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang)