Bất cập trong quy định xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tại các tổ chức tín dụng trong thực tiễn áp dụng pháp luật và đề xuất, kiến nghị

Việc thế chấp tài sản để bảo đảm nợ vay tại ngân hàng là sự kiện pháp lý xảy ra khá phổ biến hiện nay. Quy định của pháp luật để điều chỉnh vấn đề này cơ bản đầy đủ và hoàn thiện. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy, vẫn còn những bất cập, chồng chéo giữa các quy định của pháp luật về công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm trong quy định của luật tố tụng dân sự và luật thi hành án dân sự liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong các vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng tín dụng và yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo” tại các tổ chức tín dụng. Bài viết này, tác giả tập trung phân tích, đánh giá, chỉ rõ những tồn tại, hạn chế này; đồng thời nêu đề xuất, kiến nghị hoàn thiện.

1. Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và thực tiễn áp dụng

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo quy định tại Điều 317 BLDS năm 2015 thì:

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.

Từ đó, có thể hiểu, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp, mà không chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bên nhận thế chấp. Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là những tài sản đặc biệt[1], do đó, khi thực hiện quyền thế chấp tài sản, pháp luật cũng có những quy định đặc thù riêng đối với loại tài sản này về công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm. Cụ thể:  

- Luật Đất đai năm 2024

Tại khoản 3 Điều 27 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

…

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”.

- Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 22/11/2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm:

Tại Điều 25 quy định trường hợp đăng ký thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai như sau:

“1. Các trường hợp phải đăng ký:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Thế chấp nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận;

...”.

- Bộ luật Dân sự năm 2015

Điều 298 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm như sau:

“1. Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.

2. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

3. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.”.

Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất chính là sự thỏa thuận giữa các bên và cần tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai quy định; theo đó, bên có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở dùng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Một trong những điều kiện mà pháp luật quy định khi thế chấp tài sản này là yêu cầu về đăng ký, công chứng, chứng thực theo quy định của luật. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng quy định này vẫn còn gặp một số khó khăn, vướng mắc nhất định. Chúng tôi xin nêu một tình huống cụ thể để minh họa như sau:

Vợ chồng ông A, bà B thế chấp tài sản của mình là căn nhà và đất thuộc sở hữu của mình (đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do UBND thành phố P cấp) có địa chỉ tại số 59 Nguyễn Trường Tộ, thành phố P, tỉnh G để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ 3 tỷ đồng cho Công ty C vay tại Chi nhánh Ngân hàng BIDV tỉnh G theo hợp đồng tín dụng giữa Công ty với Ngân hàng. Hợp đồng thế chấp giữa 3 bên: vợ chồng ông A, bà B, Công ty C và Ngân hàng được công chứng và được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai thành phố P. Do Công ty C vi phạm nghĩa vụ trả nợ, Ngân hàng khởi kiện yêu cầu TAND thành phố P giải quyết buộc Công ty trả nợ và yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là nhà và đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. TAND thành phố P đã xử: chấp nhận đơn khởi kiện của Ngân hàng, trong đó tuyên Ngân hàng có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án dân sự xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Quá trình giải quyết thi hành án, Cơ quan thi hành án tiến hành kê biên tài sản thế chấp thì con của ông A bà B là anh H cho rằng mình là người xây căn nhà trên đất. Cơ quan thi hành án dân sự đã hướng dẫn anh H khởi kiện ra Tòa để xác định phần quyền sở hữu tài sản của mình trong tài sản thế chấp. TAND thành phố P thụ lý vụ án do anh H khởi kiện và đã xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh H, anh H kháng cáo. TAND tỉnh G thụ lý vụ án để xét xử theo thủ tục phúc thẩm, sau đó đã ra quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm vì lý do người kháng cáo được triệu tập hợp lệ 2 lần không đến Tòa án mà không có lý do chính đáng. Sau khi bản án có hiệu lực, Cơ quan thi hành án tiếp tục giải quyết việc thi hành án thì tiếp tục xuất hiện bà D, ông E là em ruột của ông A tranh chấp tài sản thế chấp trên, cho rằng đất trong tài sản thế chấp là di sản của cha mẹ chưa chia, Cơ quan thi hành án lại thông báo cho bà D và ông E khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp, sau khi Tòa án thụ lý giải quyết yêu cầu khởi kiện chia thừa kế của ông D, bà E, Cơ quan thi hành án lại tiếp tục quyết định hoãn thi hành án. Khi Tòa án giải quyết các vụ án phát sinh trong quá trình giải quyết thi hành án, ngân hàng và vợ chồng ông A, bà B, tiếp tục tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, hoặc ông A, bà B tham gia với tư cách bị đơn trong vụ án “Tranh chấp thừa kế”.

Đây là một trường hợp xảy ra khá nhiều trong thực tế và khi giải quyết các cơ quan tiến hành tố tụng còn gặp những khó khăn, vướng mắc, chưa bảo đảm tính thống nhất trong áp dụng pháp luật.

2. Bình luận

Theo các quy định của pháp luật có liên quan và tình huống cụ thể nêu trên, thì: khi thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, người vay và (hoặc) người thứ 3 (dùng tài sản là quyền sử dụng đất của mình để thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của người vay) và ngân hàng đã buộc phải tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Đây là bước để đảm bảo tính hợp pháp, công khai và minh bạch của giao dịch bảo đảm.

Khi tranh chấp phát sinh, khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, người thế chấp không đồng ý bàn giao tài sản thế chấp cho ngân hàng xử lý thu hồi nợ theo hợp đồng thế chấp, thì để thu hồi nợ cho vay, Ngân hàng khởi kiện ra Tòa đòi nợ và yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Đối với Tòa án, khi giải quyết các vụ án loại này, để quyết định có công nhận cho ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp hay không thì ngoài việc xem xét: về hình thức hợp đồng thế chấp tài sản có tuân thủ các quy định về công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hay không; về nội dung, ngoài việc xác định bên thế chấp đúng là người đứng tên trên giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản khi giao kết hợp đồng thế chấp, thì Tòa án sẽ còn phải xác định xem: còn có người nào có liên quan đến tài sản thế chấp nữa hay không, như: người đang trực tiếp sử dụng tài sản thế chấp, người đầu tư vào tài sản thế chấp, người có tranh chấp về quyền sử dụng, sở hữu tài sản thế chấp... nếu quá trình thu thập chứng cứ để giải quyết vụ án của Tòa án mà phát hiện có những người này hoặc có đương sự nào yêu cầu thì theo quy định tại khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án phải đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án để giải quyết, quyết định những vấn đề liên quan đến quyền và nghĩa vụ của họ đối với tài sản thế chấp. Trong vụ án cụ thể trên thì khi giải quyết, Tòa án không thể phát hiện được anh H, ông D, bà E là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vì họ không có yêu cầu tham gia tố tụng và không có đương sự nào yêu cầu đưa họ vào tham gia tố tụng.

Nếu kết quả giải quyết bằng bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án xác định tại thời điểm giải quyết vụ án, không phát hiện có ai tranh chấp tài sản thế chấp, hoặc có tranh chấp nhưng không có chứng cứ để chứng minh, thì sẽ xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngân hàng, Tòa án sẽ tuyên cho ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Với bản án này và với tình huống như đã nêu, thì rõ ràng trên thực tế có rất nhiều trường hợp không đồng nghĩa với việc ngân hàng có thể được thu hồi nợ ngay bằng việc xử lý tài sản đã nhận thế chấp. Vì theo quy định, quá trình giải quyết việc thi hành án - khi tiến hành kê biên, xử lý tài sản thế chấp - nếu xuất hiện người có tranh chấp về tài sản thế chấp thì cơ quan thi hành án dân sự sẽ áp dụng quy định tại các điều 48, 74 Luật Thi hành án dân sự như sau:

Điều 48. Hoãn thi hành án

1. Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định hoãn thi hành án trong trường hợp sau đây:

...

d) Tài sản để thi hành án đã được Tòa án thụ lý để giải quyết theo quy định tại Điều 74 và Điều 75 của Luật này; ...

Điều 75. Giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án

1. Trường hợp tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế để thi hành án mà có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Như vậy, trường hợp này sẽ thông báo cho người có tranh chấp khởi kiện để giải quyết tranh chấp tài sản tại Tòa án và ra quyết định hoãn thi hành án, chờ Tòa án giải quyết tranh chấp.

Sau khi bản án giải quyết tranh chấp nêu trên có hiệu lực, việc thi hành án lại được tiếp tục. Nhưng cũng chưa dừng lại ở đó, nếu khi tiếp tục thi hành án mà lại có người tranh chấp nữa thì cơ quan thi hành án lại thông báo cho người tranh chấp mới tiếp tục khởi kiện. Và khi Tòa án thụ lý vụ án mới thì các đương sự, gồm cả ngân hàng lại tiếp tục vòng tố tụng mới.

Như vậy, tuy pháp luật đã có quy định từ khi các bên giao kết hợp đồng thế chấp, phải có nghĩa vụ thực hiện công chứng và đăng ký thế chấp (bao gồm cả việc chịu các chi phí: lệ phí công chứng, phí đăng ký giao dịch bảo đảm khi thực hiện quy định này) và sẽ được coi là bằng chứng rõ ràng về giao dịch hợp pháp giữa các bên lại trở nên không có giá trị ràng buộc trong thực tiễn xử lý tài sản thế chấp, tình huống nêu trên là một ví dụ minh họa. Do vậy, khi giải quyết vụ án, ở giai đoạn thi hành án lại phải quay về bước “xác định lại” tình trạng tranh chấp, dẫn đến vòng lặp pháp lý có nguy cơ không hồi kết; chẳng hạn như tình huống nêu trên đây, nếu sau khi giải quyết xong vụ án “Tranh chấp về chia thừa kế” do ông D, bà E khởi kiện, mà giả định rằng khi tiếp tục thi hành án, lại có ai đó tranh chấp về việc mua bán căn nhà là tài sản thế chấp, vì lý do trước khi thế chấp ông A, bà B đã ký hợp đồng bán cho họ, thì ngân hàng và các bên có liên quan lại phải tiếp tục tham gia một vụ án dân sự nữa.

Thực tế kể trên không chỉ gây phiền hà và kéo dài thời gian thu hồi nợ của ngân hàng, mà còn khiến các bên phải gánh chịu những tổn thất về thời gian, chi phí tố tụng, hiệu quả giải quyết tranh chấp lại không được nâng cao. Ảnh hưởng xấu đến hiệu quả kinh doanh của tổ chức tín dụng, vì việc chờ đợi giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp có nhiều vụ kéo dài nhiều năm, chẳng hạn như tình huống đã nêu, đến khi chấm dứt tranh chấp thì số tiền lãi vay phát sinh rất lớn làm giá trị tài sản thế chấp sẽ không còn đủ để trả nợ, gây thiệt hại cho cả tổ chức tín dụng và người vay cũng như người có tài sản bảo đảm.

3. Đề xuất giải pháp

Từ các quy định pháp luật hiện hành và thực tế giải quyết án, chúng tôi thấy cần có sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật - từ quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng, Luật Thi hành án dân sự, pháp luật về giao dịch bảo đảm, đến hướng dẫn của các cơ quan có liên quan. Do đó, chúng tôi kiến nghị, cần sớm có Thông tư liên tịch của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp quy định cụ thể về vấn đề này. Chúng tôi đề xuất nội dung hướng dẫn cần theo hướng: khi giao dịch thế chấp đã được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp và không xác định thêm được có ai tham gia tranh chấp (ngoài những người mà đương sự yêu cầu đưa họ vào tham gia tố tụng hoặc do Tòa án chủ động đưa họ vào tham gia tố tụng) tại thời điểm giải quyết vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng và yêu cầu xử lý tài sản thế chấp” do ngân hàng khởi kiện, thì việc xử lý tài sản đó theo bản án, quyết định của Tòa án phải được thực hiện ngay, quá trình giải quyết thi hành án không cần thêm một vụ kiện nào khác để xác lập tình trạng “không tranh chấp” nữa. Còn đối với những trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp trong quá trình thi hành án thì khởi kiện bằng vụ án dân sự riêng, ai có lỗi thì phải chịu nghĩa vụ dân sự và bồi thường thiệt hại với người có quyền.

Chỉ khi gỡ bỏ được những “nút thắt” pháp lý bất hợp lý này, quy định rõ thời điểm “khóa sổ tranh chấp” đối với tài sản bảo đảm để đảm bảo tính ổn định và an toàn pháp lý cho các chủ thể giao dịch, việc xử lý tài sản thế chấp mới thực sự trở thành công cụ hữu hiệu bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức tín dụng, các bên liên quan.

LÊ KHẢ THẾ (Chánh án TAND khu vực 7 - Gia Lai) - LÊ THỊ NGA (Thẩm phán TAND khu vực 7 - Gia Lai)

[1] Xem thêm Điều 105, Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ảnh minh hoạ - Nguồn: Internet.