Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản và những vướng mắc khi xảy ra tranh chấp

Trong thực tiễn, hợp đồng tín dụng ngân hàng có nhiều vấn đề phức tạp và chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro. Thực tế này đòi hỏi những văn bản pháp luật quy định rõ ràng và triệt để mới phần nào hạn chế và thúc đẩy quá trình giải quyết tranh chấp kịp thời, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên. Đồng thời, đưa hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển đúng hướng, lành mạnh, an toàn, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các chủ thể tham gia.

Trong thời gian gần đây việc các tổ chức tín dụng thực hiện biện pháp xử lý tài sản bảo đảm đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để thu hồi vốn như: Bán đấu giá tài sản; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm ngày càng nhiều mục đích thu hồi vốn của tổ chức tín dụng, ngân hàng. Đây là vấn đề trăn trở và quan tâm nhất của tổ chức tín dụng, đồng thời cũng để giải quyết những tồn tại vướng mắc này Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017, về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khi áp dụng các phương thức xử lý tài sản theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và Nghị quyết số 42/2017 cũng không thể giải quyết dứt điểm và thuận lợi trong việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng được vì còn nhiều điểm bất cập trong quy định của pháp luật và thực tiễn thi hành.

1.Tóm tắt nội dung từ vụ án cụ thể

 Năm 2016, vợ chồng bà N, ông V có ký Hợp đồng tín dụng số 02/2016/HĐ ngày 27/02/2016, vay Ngân hàng TMCP Gia Lai (gọi tắt là Ngân hàng) với số tiền là: 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng chẵn).

– Thời hạn vay: 9 tháng (Từ ngày 27/2/2016 đến ngày 27/11/2016).

– Lãi suất áp dụng đối với số tiền vay tại thời điểm ký Hợp đồng tín dụng là:

+ Lãi suất cho vay trong hạn: Lãi suất cho vay là 11%/năm ;

+ Lãi suất nợ quá hạn: là 120% lãi suất trong hạn (lãi suất vay đã được điều chỉnh nếu có) tại thời điểm chuyển nợ quá hạn.

Để bảo đảm cho số tiền vay tiền Ngân hàng, bà N, ông V có ký thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01/2016/HĐ lập ngày  27/02/2016; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 02/2016/HĐ lập ngày 7/3/2016 để đảm bảo cho Hợp đồng tín dụng số 02/2016/HĐ ngày 27/02/2016..

Trong Hợp đồng tín dụng có thỏa thuận trường hợp ông V, bà N  không thanh toán dứt điểm ngay toàn bộ số nợ gốc và lãi vay khi đến hạn trả nợ, Ngân hàng có quyền xử lý toàn bộ đất, tài sản trên đất theo các Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã ký kết để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

Trong 2 Hợp đồng thế chấp có ghi nội dung tại điều khoản về xử lý tài sản: Nếu bà N, ông V vi phạm nghĩa vụ  trả nợ thì  bên Bên Ngân hàng có quyền tự bán tài sản đã thế chấp để thu hồi nợ. Không có đề cập, thỏa thuận về việc định giá tài sản khi bán như thế nào.

Đến hạn trả nợ ngày 27/11/2016, ông V, bà N không trả được nợ vay cả gốc và lãi, Ngân hàng  chuyển sang lãi quá hạn và nhiều lần gởi văn bản đôn đốc nhưng ông V, bà N cũng không trả. Ngày 30/5/2018, cán bộ tín dụng Ngân hàng đến địa chỉ nhà ông V, bà N thì thấy nhà đóng cửa, tìm hiểu chính quyền địa phương được biết gia đình ông V, bà N đã không có mặt ở địa phương từ cuối tháng 12/2017, đi đâu không rõ. Nhận thấy số cây cà phê đang mùa nắng bị thiếu nước tưới, nguy cơ vườn cây chết sẽ giảm giá trị bảo đảm nên Ngân hàng tổ chức thu hồi tài sản để bán cho người khác.

Ngày 4/6/2018, Ngân hàng Gửi văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã và cơ quan Công an nơi có tài sản bảo đảm của ông V, bà N; Gửi thông báo cho ông V, bà N qua đường bưu điện; đăng tải thông báo trên trang điện tử của Ngân hàng với nội dung thông báo như sau: “Ngày 15/6/2018, Ngân hàng tiến hành thu giữ tài sản thế chấp là 2 thửa đất, trên đất có 800 cây cà phê và căn nhà cấp 4 của ông V, bà N, đồng thời tiến hành định giá tài sản trên. Đề nghị ông V, bà N phải có mặt tại địa điểm tài sản nêu trên, nếu không có mặt thì Ngân hàng vẫn tiến hành thực hiện”.

Sau khi thu giữ tài sản, ngày 16/6/2018, Ngân hàng mời công ty định giá Miền Nam  định giá tài sản 2 thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã thu giữ trên, kết quả định giá là 620.000.000 đồng. Ngày 18/6/2018, giám đốc Chi nhánh Ngân hàng TMCP G.L ký hợp đồng sang nhượng các tài sản thu giữ của ông V, bà N cho ông Nguyễn Văn B với giá 620.000.000 đồng. Sau khi trừ đi tiền nợ vay gốc và nợ lãi và các chi phí khác còn thừa lại gởi vào tài khoản ngân hàng.

Ngày 15/3/2019, ông V, bà N khởi kiện Chi nhánh Ngân hàng TMCP G.L về việc tự thu giữ tài sản và bán tài sản của ông, bà cho  ông Nguyễn Văn B là không đúng pháp luật gây thiệt hại cho ông bà, yêu cầu Ngân hàng phải trả lại tài sản và ông V, bà N sẽ trả hết số tiền vay nợ cả gốc và lãi cho Ngân hàng.

Ông Nguyễn Văn B có yêu cầu độc lập buộc Ngân hàng phải thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 02 tài sản ông đã mua cho ông, vì sau khi khi hợp đồng sang nhượng với Ngân hàng ông không thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông được.

2.Nhiều quan điểm khác nhau

 Trong quá trình Tòa án thụ lý giải quyết có nhiều quan điểm và những vướng mắc vụ án nói trên như sau:

2.1.Việc thu giữ tài sản bảo đảm của Ngân hàng

–Quan điểm thứ 1: Việc thu giữ tài sản bảo đảm của ngân hàng đúng quy định vì : Mặc dù trong hợp đồng thế chấp không có thỏa thuận nội dung về thu giữ tài sản nhưng việc ngân hàng thu giữ tài sản bảo đảm của khách hàng khi vi phạm điều kiện thanh toán của hợp đồng tín dụng là đương nhiên theo quy định của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Điều 63, Nghị định 163 quy định, bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản theo thông báo của người này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản thì người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý hoặc yêu cầu Toà án giải quyết” và Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng có quy định từ ngày 15/8/2017 trở đi, riêng các tổ chức tín dụng được quyền thu giữ tài sản bảo đảm đối với các khoản nợ phát sinh trước ngày 15/8/2017, cụ thể  tại: “Khoản 1, Điều 7, Nghị quyết số 42 quy định, bên bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm kèm theo đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý của tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng để xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc trong văn bản khác và quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Trường hợp bên bảo đảm, bên giữ tài sản không giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng để xử lý thì tổ chức tín dụng được thu giữ tài sản bảo đảm”. Khoản nợ này phát sinh trước ngày 1/1/2017 và trước khi BLDS năm 2015 có hiệu lực nên việc Ngân hàng thu giữ tài sản bảo đảm là đúng.

-Quan điểm thứ 2: Việc thu giữ tài sản bảo đảm của ngân hàng không đúng quy định pháp luật vì: Từ ngày 1/1/2017 trở đi, bên nhận bảo đảm nói chung và các tổ chức tín dụng nói riêng không còn quyền thu giữ tài sản bảo đảm, vì kể từ khi BLDS năm 2015 có hiệu lực, thì Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cũng hết hiệu lực. BLDS năm 2015 quy định, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý theo quy định (khoản 5, Điều 323). Nếu như người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Toà án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác (Điều 301).

Đồng thời tại khoản 2, Điều 7 Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng có quy định tổ chức tín dụng phải đáp ứng được đầy đủ 5 điều kiện thì mới có quyền thu giữ tài sản bảo đảm: a) Khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự; b) Tại hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật; c) Giao dịch bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm đã được đăng ký theo quy định của pháp luật; d) Tài sản bảo đảm không phải là tài sản tranh chấp trong vụ án đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền; không đang bị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; không đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật; đ) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu đã hoàn thành nghĩa vụ công khai thông tin theo quy định tại khoản 3 hoặc khoản 4 Điều này.

Khoản nợ này phát sinh trước ngày 1/1/2017 nhưng trong hợp đồng bảo đảm các bên không có thỏa thuận quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật và việc thu giữ thực hiện sau khi Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực nên việc Ngân hàng thu giữ tài sản bảo đảm là không đúng.

2.2 . Việc thông báo xử lý tài sản bảo đảm

Quan điểm thứ 1: Việc Ngân hàng ra thông báo trong thời gian như vậy là đúng, vì:  Theo quy định tại Điều 300 của Bộ luật Dân sự năm 2015: “Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác. Đối với tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm về việc xử lý tài sản đó”. Trong trường hợp để bảo đảm cho cây cà phê không bị chết do thời tiết nắng nóng dẫn đến giảm giá trị tài sản bảo đảm nên Ngân hàng đã thu hồi nhanh chóng và bán tài sản bảo đảm là phù hợp.

Quan điểm thứ 2: Thời gian thu giữ và bán tài sản của ngân hàng là không đúng vì  theo quy định tại Khoản 3 Điều 7 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng trong trường hợp này là: “Chậm nhất là 15 ngày trước ngày tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng thực hiện công khai thông tin về thời gian, địa điểm, lý do thu giữ tài sản bảo đảm”, nhưng trong trường hợp này Ngân hàng công khai thông tin chỉ có 11 ngày (Ngày 04/6/2018, Ngân hàng Gửi văn bản thông báo, Ngày 15/6/2018, Ngân hàng tiến hành thu giữ tài sản thế chấp là 02 thửa đất, trên đất có 800 cây cà phê và căn nhà cấp 4 của ông V, bà N) là không bảo đảm thời gian để ông V, bà N biết tham gia làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông V, bà N. Đồng thời cây cà phê không có cơ sở  xác định là tài sản có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị.

 2.3.Về định giá tài sản bảo đảm

 Quan điểm thứ 1 : Việc tự thuê tổ chức định giá để định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng là đúng vì theo Điều 306 BLDS năm 2015 quy định bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Bên bảo đảm đã vi phạm nghĩa vụ và không hợp tác, trốn tránh nên việc cùng nhau thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm để xử lý là khó có thể thực hiện. Nên Ngân hàng thuê tổ chức định giá tài sản để bán trong trường hợp này là đúng.

Quan điểm thứ 2 : Việc tự thuê tổ chức định giá để định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng không đúng vì BLDS năm 2005 không có quy định về định giá tài sản bảo đảm. Nghị định số 11/2012 quy định “ Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá bán tài sản bảo đảm” ; là quy định về thỏa thuận giá chứ không quy định là không thỏa thuận được thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản và tại khoản 2 Điều 306 BLDS năm 2015 quy định: “Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”. Lúc này tổ chức định giá chắc chắn là do bên nhận bảo đảm thuê, cho nên việc định giá trị của tài sản liệu có khách quan và như thế nào là phù hợp với giá thị trường (cơ sở nào xác định giá thị trường vào thời điểm định giá) nhất là thị trường biến động không ngừng như thị trường bất động sản. Ngoài ra đối với tài sản bảo đảm là cây cà phê thì lại càng khó xác định giá trị thị trường khi không được chăm sóc, tưới nước trong thời gian dài. Vì vậy, việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm để xử lý một cách khách quan, phù hợp với thị trường trong trường hợp này không bảo đảm.

2.4.Thủ tục đối với việc thực hiện quyền chuyển nhượng khi xử lý tài sản bảo đảm của Ngân hàng

Theo quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm cho bên mua được thực hiện ngay cả khi bên bảo đảm không hợp tác. Cụ thể: Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN quy định trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chứng minh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì bên nhận bảo đảm được quyền ký ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu đó nhưng trong hồ sơ chuyển quyền phải bổ sung 01 bản chính hợp đồng bảo đảm đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT hướng dẫn cho Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định này đã hết hiệu lực. Cho nên trong thực tế hiện nay các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong đó chủ yếu là Văn phòng đăng ký đất đai lại có nhiều cách làm khác nhau, có nơi chấp nhận thủ tục theo như Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN nhưng có nơi không thực hiện nếu bên bảo đảm không ký hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp này Chi nhánh văn phòng đất đai của huyện không chấp nhận giải quyết.

Từ những bất cập, thiếu đồng bộ của văn bản pháp luật  nên vướng mắc và có nhận thức khác nhau trong quá trình giải quyết. Vì thế, rất cần hướng dẫn của Hội đồng thẩm phán TANDTC để pháp luật được áp dụng thống nhất.

Ý kiến đề xuất: Theo quan điểm của chúng tôi nên xây dựng văn bản hướng dẫn về giao dịch bảo đảm theo BLDS 2015 thay thế Nghị định số 163/2006, trong đó giữ nguyên quyền thu giữ tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng và quy định trình tự, thủ tục, thời gian thu giữ tài sản cụ thể, rõ ràng.

Trên đây là ý kiến trao đổi của chúng tôi, rất mong nhận được sự tham gia góp ý của bạn đọc và các chuyên gia pháp lý để việc áp dụng pháp luật được thống nhất.

Vay tiền ngân hàng- Ảnh minh họa Internet

NGUYỄN VĂN BẢO (Phó Chánh án TAND huyện Chư Păh, tỉnh Gia Lai)