Đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho khách hàng mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023

1. Khái quát về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1.1. Khái niệm

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2023 thì “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Giải thích này tương đồng với cách hiểu phổ biến trên thế giới. Theo chuyên gia tư vấn bất động sản (BĐS) cao cấp quốc tế Frank Michael B (Đức), thuật ngữ “bất động sản hình thành trong tương lai” dùng để chỉ tài sản được mua bán trước khi nó được xây dựng hoàn tất nhưng đã có kế hoạch (dự án) cho việc xây dựng[1]. Quan điểm này tương đồng với giải thích “bất động sản hình thành trong tương lai” của Từ điển Đại học Cambridge[2].

Kinh doanh bất động sản, theo khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS 2023,  là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án BĐS; kinh doanh dịch vụ BĐS. Giải thích này tương tự nhưng chi tiết quy định của Luật KDBĐS 2014. Điểm chung của hai Luật KDBĐS này khi định nghĩa về KDBĐS đều xác định đối tương của hoạt động kinh doanh là hàng hóa bất động sản (đất đai, công trình xây dựng) và dịch vụ BĐS. Trong đó, việc kinh doanh hàng hóa BĐS bao gồm nhiều giai đoạn, từ đầu tư tạo lập đến giao dịch BĐS trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi. Bài viết này chỉ phân tích điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng (CTXD) ở hình thức mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.

Hình thức mua bán nhà, CTXD hình thành trong tương lai (BĐS hình thành trong tương lai) đã được thực hiện tại nhiều quốc gia trên thế giới như Anh, Úc, Tây Ban Nha,[3]... Ở Việt Nam, giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai được ghi nhận từ Luật Nhà ở 2005 nhưng Luật này không có định nghĩa về nhà ở hình thành trong tương lai[4]. Sau đó, Luật KDBĐS 2006 quy định: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể”[5]. Như vậy, Luật KDBĐS 2006 là văn bản pháp luật đầu tiên chính thức giải thích nhà, CTXD hình thành trong tương lai thông qua việc lồng ghép với giải thích thuật ngữ “mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”. Hình thức kinh doanh này tiếp tục được quy định trong Luật KDBĐS 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật KDBĐS 2023, Luật Nhà ở 2023 với những thay đổi theo hướng bảo vệ lợi ích chính đáng của khách hàng.

1.2. Loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh

Theo Điều 22 Luật KDBĐS 2023, nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm:

- Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.

- Các loại CTXD hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 và phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật KDBĐS 2023. Đó là CTXD có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp và phần diện tích sàn xây dựng thuộc các công trình này.

Như vậy, so với quy định trước đây, Luật KDBĐS 2023 có điểm mới là đã quy định cụ thể, chi tiết rất đa dạng các CTXD có thể đưa vào kinh doanh (theo hình thức có sẵn và hình thành trong tương lai). Bên cạnh “phần diện tích sàn xây dựng”, nhiều loại CTXD được phép kinh doanh cũng được chỉ ra, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho hoạt động động kinh doanh hàng hóa BĐS.  

2. Điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh

2.1. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Nội dung này được quy định tại Điều 23 Luật KDBĐS 2023. Đây là các yêu cầu chung khi các chủ đầu tư thực hiện hoạt động kinh doanh nhà ở, CTXD. Về cơ bản, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện đối với trường hợp kinh doanh nhà ở, CTXD có sẵn (quy định từ Điều 12 đến Điều 21 Luật KDBĐS 2023). Bên cạnh đó, Luật KDBĐS 2023 còn đặt ra các yêu cầu mang tính nguyên tắc sau:

- Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD.

- Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền;

- Cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật KDBĐS 2023 cho sàn giao dịch BĐS trong trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản;

- Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD hình thành trong tương lai.

- Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, CTXD đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật KDBĐS 2023. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD.

Trong số các nguyên tắc trên, quy định về điều kiện nhận đặt cọc, mức tiền đặt cọc và việc ghi rõ giá bán, thuê mua sản phẩm trong hợp đồng đặt cọc là điểm mới tiến bộ, giúp bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của khách hàng. Tuy nhiên, việc giới hạn số tiền nhận đặt cọc ở mức 5% giá bán, cho thuê mua trong khi việc nhận đặt cọc chỉ được phép thực hiện khi nhà ở, CTXD đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh là không phù hợp. Đặt cọc là giao dịch bảo đảm được quy định trong Bộ luật Dân sự (Điều 328) và Bộ Luật này không quy định mức đặt cọc. Vì vậy, ngoài các điều kiện khác, theo tác giả, Luật KDBĐS không nên giới hạn số tiền đặt cọc mà chỉ cần ràng buộc thời điểm được nhận tiền đặt cọc như quy định của Luật KDBĐS 2023. Khách hàng có khả năng (và phải) tự nhận thức rủi ro nếu đặt cọc với số tiền quá lớn cho chủ đầu tư. Nếu không tự bảo vệ được quyền lợi của mình thì khách hàng có thể sử dụng các dịch vụ pháp lý để được hỗ trợ.  

2.2. Điều kiện của dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Thứ nhất, điều kiện đối với nhà ở, CTXD.

Theo Điều 24 Luật KDBĐS 2023, nhà ở, CTXD muốn được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện:

- Đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

+ Quyết định giao đất;

+ Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Có các loại giấy tờ liên quan đến việc xây dựng:

+ Giấy phép xây dựng nhà ở, CTXD và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án BĐS đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

- Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1 Luật KDBĐS 2023 (điều chung để giao dịch, trừ điều kiện về giấy chứng nhận quyền sở hữu), điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật KDBĐS 2023 (yêu cầu đối với dự án BĐS và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai).

- Đã được công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật KDBĐS 2023.

Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 24 Luật KDBĐS 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này (các điều kiện chung của nhà ở, CTXD có sẵn và điều kiện riêng đối với diện tích sàn xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh).

Nhìn chung, so với Luật KDBĐS 2014, quy định của Luật KDBĐS 2023 về vấn đề này chi tiết, cụ thể hơn, dễ áp dụng và đảm bảo minh bạch, an toàn hơn cho khách hàng mua nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai. Đặc biệt là quy định về công khai thông tin đối với dự án nhà ở, CTXD theo Điều 6 của Luật KDBĐS 2023 rất chi tiết, đầy đủ mà nếu như được thực hiện một cách nghiêm túc thì sẽ giúp khách hàng nhận biết được một dự án có đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh.

Thứ hai, điều kiện về thủ tục.

Cũng giống như quy định của Luật KDBĐS 2014, Điều 24 Luật KDBĐS 2023 cũng yêu cầu trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Việc thực hiện nội dung này được giao cho Chính phủ quy định chi tiết mà không quy định trong Luật (hồ sơ, văn bản thông báo, thủ tục thực hiện như thế nào). Đây là một điểm tiến bộ vì cho đến thời điểm hiện tại, các văn bản quy định thi hành Luật KDBĐS 2014 cũng chưa quy định về thủ tục này trong khi Luật này sắp hết hiệu lực thi hành.

Thứ ba, điều kiện giải chấp đối với dự án nhà ở mà chủ đầu tư có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Trong khi đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023, trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 (tức là trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai).

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.

Như vậy, khác với quy định của Luật Nhà ở 2014, đối với trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, nếu chủ đầu tư đã thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư bị bắt buộc phải làm thủ tục giải chấp phần nhà ở muốn bán, cho thuê mua mà không có lựa chọn khác. Quy định này nhằm mục đích bảo vệ tốt hơn quyền lợi của khách hàng nhưng hơi có vẻ hơi cứng nhắc. Nó sẽ gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu rơi vào trường hợp này trong khi khách hàng mua, thuê mua nhà ở và tổ chức tín dụng nhận thế chấp sẵn sàng đồng ý giao dịch trên cơ sở đánh giá rủi ro ở mức độ an toàn.

Thứ tư, điều kiện về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 26 Luật KDBĐS 2023, yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng tiếp tục được quy định và cũng chỉ áp dụng đối với nhà ở. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (gọi chung là ngân hàng bảo lãnh).

Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với bên mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

Trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung nói trên. Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Căn cứ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua do chủ đầu tư cung cấp, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng và gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 26 Luật KDBĐS 2023 và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án BĐS. Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.

Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều này và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện.

Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 26 Luật KDBĐS 2023 nêu trên không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.

Có thể nói, quy định về bảo lãnh trong Luật KDBĐS 2023 khá rõ ràng, chi tiết rất dễ áp dụng so với quy định của Luật KDBĐS trước đó. Tuy nhiên, điểm khác biệt là nó không còn bắt buộc như quy định của Luật KDBĐS 2014. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 26 Luật KDBĐS 2023 thì khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì quyền lợi hợp pháp của họ sẽ không được đảm bảo bởi bên thứ ba trong trường hợp có rủi ro xảy ra nếu như pháp luật không quy định thêm biện pháp bảo vệ khác, dù xét ở góc độ kinh tế thì bên mua, thuê mua có thể có lợi hơn do không phải “gánh” thêm chi phí bảo lãnh mà chủ đầu tư chắc chắn sẽ tính vào giá nhà ở. Quy định này cũng tạo “cơ hội” cho nhiều chủ đầu tư không muốn thực hiện thủ tục bảo lãnh cho khách hàng. Thực tiễn cho thấy, trong thời gian Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực, mặc dù bảo lãnh là thủ tục bắt buộc khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng không ít chủ đầu tư “phớt lờ”[6].   

2.3. Yêu cầu đối với việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Theo Điều 25 Luật KDBĐS 2023, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật KDBĐS 2023 thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Với quy định mức thanh toán lần đầu tối đa 30% bao gồm cả tiền đặt cọc và có sự phân biệt trong việc nhận thanh toán của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư), Luật KDBĐS 2023 kỳ vọng loại bỏ tình trạng “lách luật” sử dụng hợp đồng đặt cọc (thay cho hợp đồng mua bán) để huy động vốn một cách tùy tiện[7].

Luật KDBĐS 2023 lần đầu tiên quy định cụ thể về việc thanh toán tiền thuê mua trong hợp đồng thuê mua BĐS. Theo đó, việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Quy định về hình thức thanh toán trong hợp đồng KDBĐS cũng là một điểm tiến bộ. Theo khoản 2 Điều 48 Luật KDBĐS 2023 thì chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp KDBĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng KDBĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Việc loại bỏ hình thức nhận thanh toán bằng tiền mặt sẽ giúp nâng cao sự an toàn cho các bên trong giao dịch KDBĐS và thực hiện có hiệu quả quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền trong giao dịch BĐS.

2.4. Điều kiện đối với việc bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Quy định về bàn giao nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai là điểm mới của Luật KDBĐS 2023. Theo Điều 27 của Luật này thì việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Theo khoản 4 Điều 37 Luật Nhà ở 2023 thì việc bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở được đầu tư xây dựng theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình này theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt trước khi bàn giao nhà ở. Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó.

Đối với dự án BĐS khác, chủ đầu tư bàn giao CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc:

- CTXD đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Việc bàn giao CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD được lập thành văn bản;

- Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bên mua, thuê mua CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD trực tiếp nhận bàn giao CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD.

Quy định mới này giúp cho thủ tục mua bán, thuê mua nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai chặt chẽ hơn, hạn chế tình trạng một số chủ đầu tư cố tình bàn giao sản phẩm cho khách hàng khi chưa đủ điều kiện nhằm mục đích không bị phạt hợp đồng do bàn giao trễ hạn. Trên thực tế, một số chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho khách hàng khi nhiều hạn mục công trình quan trọng (như phòng cháy, chữa cháy) chưa được nghiệm thu, không đảm bảo đủ tiện nghi, an toàn cho việc sử dụng[8].

2.5. Vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Theo khoản 1 Điều 49 Luật KDBĐS 2023, các loại hợp đồng KDBĐS được phép chuyển nhượng bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Khoản 2 Điều 49 Luật KDBĐS 2023 xác định việc chuyển nhượng hợp đồng KDBĐS của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. Quy định nhằm mục đích đảm bảo cho nhà ở xã hội được phục vụ đúng đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, Luật KDBĐS 2023 tiếp tục không cho phép chuyển nhượng các loại hợp đồng KDBĐS khác ngoài 3 loại trên, chẳng hạn như: hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng thương mại, dịch vụ hình thành trong tương lai (như condotel, officetel,..). Sự “phân biệt đối xử” không rõ mục đích này sẽ dẫn đến “thiệt thòi” cho những nhà đầu tư cá nhân mua BĐS hình thành trong tương lai không phải là nhà ở. Không chỉ vậy, theo quan điểm của tác giả, việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chắc chắn kích thích hành vi đầu cơ nhà ở ngay từ giai đoạn nhà chưa hình thành, làm tăng giá nhà ở và gây ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận nhà ở của người lao động[9].

3. Kết luận

Kinh doanh nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai đã chứng minh được những ưu điểm của nó trong thực tiễn và đó là lý do mà nhiều nước phát triển trên thế giới cho phép thực hiện hình thức kinh doanh này. Để hạn chế những mặt tiêu cực và đảm bảo an toàn cho khách hàng, Luật KDBĐS 2023 và Luật Nhà ở 2023 đã có nhiều quy định kiểm soát hoạt động mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, như: vấn đề đặt cọc, bảo lãnh, thanh toán hay yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp (nếu có thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai) trước khi giao dịch kinh doanh với khách hàng hoặc trước khi huy động vốn…

Tuy nhiên, một số quy định vẫn còn gây băn khoăn về việc đảm bảo an toàn cho khách hàng, như: vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trở thành điều kiện tự nguyện chứ không phải bắt buộc như trước đây mà chưa có giải pháp thay thế. Quy định bảo lãnh cũng chỉ đặt ra đối với nhà ở mà không áp dụng đối với CTXD khác cũng là vấn đề cần xem xét. Hoặc quy định bắt chủ đầu tư dự án phải giải chấp phần dự án, nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp mới được kinh doanh chứ không được thỏa thuận như trước đây cũng có thể làm ảnh hưởng đến môi trường tự do kinh doanh. Để có một chính sách tốt về vấn đề này, Việt Nam nên tham khảo kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong việc ban hành quy định pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai[10].

Bên cạnh đó, liên quan đến vấn đề chuyển nhượng hợp đồng, pháp luật KDBĐS nên được sửa đổi theo hướng hạn chế việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để bình ổn giá nhà ở. Ngược lại, pháp luật cần có quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS thương mại, dịch vụ hình thành trong tương lai vì đây không phải là tài sản thiết yếu và cũng để thúc đẩy lĩnh vực KDBĐS này[11].

PGS.TS. LƯU QUỐC THÁI (Khoa Luật Thương Mại, Trường ĐH Luật TP.HCM)

Tài liệu tham khảo

1. Luật Nhà ở năm 2005.

2. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

3. Luật Nhà ở năm 2014.

4. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

5. Luật Nhà ở năm 2023.

6. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

7. ANZ, Buying off the plan: pros and cons and how to pay your deposit, https://www.anz.com.au/personal/home-loans/tips-and-guides/buying-off-the-plan-pros-and-cons/#:~:text=off%20the%20plan.-,What%20is%20buying%20off%20the%20plan%3F,rather%20than%20the%20finished%20product.

8. Ban Mai (2024), Thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng “chạm đáy”, https://vneconomy.vn/thanh-khoan-bat-dong-san-nghi-duong-cham-day.htm.

9. Cambridge Dictionary, off-plan property, https://dictionary.cambridge.org/dictionary/english/off-plan.

10. Frank Michael B (2023), What is an off-plan property?, https://www.linkedin.com/pulse/what-off-plan-property-advantages-disadvantages-frank-michael-b/. 

11. Hồ Hương (2023), Quản lý chặt chẽ việc huy động vốn thông qua hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, https://quochoi.vn/UserControls/Publishing/News/BinhLuan/pFormPrint.aspx?UrlListProcess=/content/tintuc/Lists/News&ItemID=74862.

12. H.Thảo, Xử phạt một doanh nghiệp bàn giao nhà khi chưa được nghiệm thu, https://tapchixaydung.vn/tphcm-xu-phat-mot-doanh-nghiep-ban-giao-nha-khi-chua-duoc-nghiem-thu-20201224000013572.html.

13. Lưu Quốc Thái, Các biện pháp đảm bảo an toàn cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 12(484), tháng 6/2023.