Điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Đặt vấn đề

Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai (Luật ĐĐ) năm 2024 quy định: “chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

Trong quy định này, chúng ta có 05 căn cứ để xác định việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác và 04 trong 05 căn cứ này là hợp đồng (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn) và 01 căn cứ còn lại không là hợp đồng (thừa kế, có thể là thừa kế theo pháp luật và thừa kế theo di chúc; khi là thừa kế theo di chúc, đó là một dạng giao dịch dân sự đơn phương, không là hợp đồng nên cũng không theo các nguyên lý của hợp đồng).

Trong bài này, tác giả tập trung vào những điểm mới của Luật ĐĐ năm 2024 liên quan đến các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nêu trên.

1. Mở rộng khả năng xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Việc mở rộng khả năng xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của Luật ĐĐ năm 2024 thể hiện ở các quy định về quyền sử dụng đất của cộng đồng dân cư; quy định về đất nông nghiệp (trong chuyển đổi) và quy định đối với người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

1.1. Đối với quyền sử dụng đất của cộng đồng dân cư 

Từ cấm sang cho phép. Theo khoản 2 Điều 181 Luật ĐĐ năm 2013, “cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Với quy định này, các loại hình hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của cộng đồng dân cư đều bị Luật ĐĐ năm 2013 cấm.

Liên quan đến vấn đề này, Luật ĐĐ năm 2024 có nội dung mới so với Luật ĐĐ năm 2013. Cụ thể, theo khoản 2 Điều 39 Luật ĐĐ năm 2024: “Cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân có hình thức sử dụng đất tương ứng, trừ quyền để thừa kế. Trường hợp cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Theo điều khoản này, cộng đồng dân cư bị cấm chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với đất có nguồn gốc tạo lập do được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, hoặc được công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đối với quyền sử dụng đất tạo lập bằng hình thức khác, cộng đồng dân cư sẽ có quyền như cá nhân sử dụng đất. Quy định nêu trên cho phép cộng đồng dân cư xác lập các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở khoản 1 Điều 37 Luật ĐĐ năm 2024. Theo đó, nếu đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì cộng đồng dân cư có quyền chuyển đổi (điểm b), chuyển nhượng (điểm c), tặng cho (điểm e), góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm h).

Như vậy, theo Luật ĐĐ năm 2024, cộng đồng dân cư có quyền xác lập cả 04 loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Tuy vậy, cộng đồng dân cư không thể xác lập các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nêu trên cho bất kỳ chủ thể nào, mà chỉ được xác lập hợp đồng với các chủ thể được liệt kê tại các điều khoản tương ứng đối với mỗi loại hợp đồng, được quy định tại các điểm b, c, e, h khoản 1 Điều 37 của Luật này.

Nhìn từ góc độ hình thức tạo lập quyền sử dụng đất, Luật ĐĐ năm 2024 không mở rộng hình thức tạo lập quyền sử dụng đất đối với cộng đồng dân cư. Theo các điểm c, d, g, i, l khoản 1 Điều 169 Luật ĐĐ năm 2013, các điểm e, g, h, l, n khoản 1 Điều 28 Luật ĐĐ năm 2024 thì các hình thức tạo lập quyền sử dụng đất của cộng đồng dân cư đều được tạo lập thông qua một trong các hình thức: (i) nhận tặng cho, (ii) nhận thừa kế, (iii) nhận giao đất từ Nhà nước, (iv) được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng ổn định, (v) nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành. Nội dung vừa nêu cho thấy, Luật ĐĐ năm 2013 và Luật ĐĐ năm 2024 đều giống nhau trong việc cho phép cộng đồng dân cư được tạo lập quyền sử dụng đất thông qua 05 hình thức nêu trên. Chính vì vậy, việc cho phép cộng đồng dân cư được xác lập một trong bốn loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nêu trên trong Luật ĐĐ năm 2024 không xuất phát từ nguồn gốc đất, hình thức tạo lập quyền sử dụng đất của chủ thể này. Lý giải về lý do cho phép cộng đồng dân cư được xác lập các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng, mục đích của việc này là “nhằm bảo đảm quỹ đất để sinh hoạt chung cho các cộng đồng dân cư”[1].

Cơ chế xác lập hợp đồng. Một vấn đề đặt ra là, khi cộng đồng dân cư xác lập các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, cơ chế xác lập như thế nào? Nói cách khác, việc giao kết hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ do người đại diện thực hiện hay theo cơ chế khác?

Luật ĐĐ năm 2024 có hai điều khoản đề cập đến tư cách đại diện cho cộng đồng dân cư trong quan hệ đất đai, đó là: Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra (khoản 3 Điều 6); Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý (khoản 4 Điều 7). Với các quy định này, chúng ta vẫn chưa thực sự thấy rõ người đại diện cho cộng đồng dân cư trong xác lập các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của cộng đồng dân cư.

Theo khoản 2 Điều 15 Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở năm 2022, “việc thu, chi, quản lý các khoản kinh phí, tài sản do cộng đồng dân cư được giao quản lý hoặc được tiếp nhận từ các nguồn thu, tài trợ, ủng hộ hợp pháp khác” là một trong “những nội dung Nhân dân bàn và quyết định”, có nghĩa là, người đại diện của cộng đồng dân cư, cũng như các cấp chính quyền không được quyết định. Điều 21 của Luật này quy định “Quyết định của cộng đồng dân cư về nội dung quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 15 của Luật này được thông qua khi có từ hai phần ba tổng số đại diện hộ gia đình trở lên trong thôn, tổ dân phố tán thành”. Quy định nêu trên không thực sự minh thị về cơ chế xác lập các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của cộng đồng dân cư vì hai lý do sau đây. Thứ nhất, khoản 2 Điều 15 Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở năm 2022 quy định về việc quyết định việc “thu, chi, quản lý tài sản” của thôn, làng, ấp, bản, buôn, bon, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố, khóm, tiểu khu,… nên không rõ có bao gồm việc quyết định chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay không. Thứ hai, nội hàm khái niệm cộng đồng dân cư theo Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở năm 2022 và Luật ĐĐ năm 2024 là khác nhau. Theo đó, cộng đồng dân cư với tư cách là người sử dụng đất, theo Luật ĐĐ năm 2024 có hai dạng, đó là nhóm người cùng phong tục, tập quán và nhóm người có chung dòng họ (khoản 13 Điều 3), còn theo Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở năm 2022 thì cộng đồng dân cư chỉ bao gồm dạng thứ nhất (khoản 3 Điều 2).

Điều 211 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng”. Như vậy, theo Bộ luật Dân sự năm 2015, sở hữu của cộng đồng dân cư hay dòng họ là sở hữu chung của cộng đồng. Nói cách khác, “cộng đồng” là một hình thức sở hữu chung, chứ không phải là chủ thể của quyền sở hữu, nghĩa là, chủ sở hữu tài sản là các thành viên của cộng đồng. Chính vì vậy, khoản 2 Điều 211 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục quy định: “các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán”. Nếu tiếp cận theo quy định này thì để xác định người có quyền xác lập các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của cộng đồng dân cư, phải xem xét nội dung thỏa thuận của các thành viên của cộng đồng dân cư, hoặc theo tập quán. Trong trường hợp không có sự thỏa thuận hay không có tập quán thì về nguyên tắc, hợp đồng phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong cộng đồng.

1.2. Đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp 

Mở rộng phạm vi chuyển đổi. Theo điểm b khoản 1 Điều 179 Luật ĐĐ năm 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Như vậy, các thửa đất là đối tượng của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải thuộc một đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.

Điều 47 Luật ĐĐ năm 2024 quy định: “Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác”. Với quy định này, các thửa đất nông nghiệp là đối tượng của hợp đồng chuyển đổi không còn bị giới hạn trong phạm vi cùng một đơn vị hành chính cấp xã, mà được mở rộng hơn theo hướng cho phép chuyển đổi trong phạm vi đơn vị hành chính cấp tỉnh và theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, việc mở rộng phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm “tạo thuận lợi cho người dân trong quá trình canh tác, tháo gỡ khó khăn đối với trường hợp sản xuất nông nghiệp ở hai xã, huyện giáp ranh”[2].

Quy định trên của Điều 47 Luật ĐĐ năm 2024 chỉ đề cập đến việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, không đề cập tới quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình. Điều này xuất phát từ việc, điều khoản quy định về “người sử dụng đất” (Điều 4) của Luật ĐĐ năm 2024 chỉ quy định cá nhân, mà không còn quy định hộ gia đình là “người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” như khoản 2 Điều 5 Luật ĐĐ năm 2013 trước đây.

Do Luật ĐĐ năm 2024 không còn quy định hộ gia đình là người sử dụng đất, nên Điều 47 là điều khoản thuộc chương “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” đã không đề cập đến quyền, nghĩa vụ của hộ gia đình. Như vậy, việc Điều 47 Luật ĐĐ năm 2024 không đề cập đến quyền chuyển đổi của hộ gia đình là nhằm thống nhất với Điều 4 của Luật này.

Với Luật ĐĐ năm 2024, hộ gia đình (đã xác lập trước ngày Luật ĐĐ năm 2024 có hiệu lực) trở thành một vấn đề pháp lý cần được điều chỉnh, chứ không phải với tư cách là người sử dụng đất. Chính vì vậy, “vấn đề hộ gia đình” (đã xác lập trước ngày Luật ĐĐ năm 2024 có hiệu lực), được Luật này điều chỉnh tại quy định về “xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình có trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” (Điều 259). Theo đó, khoản 1 Điều này quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 27 của Luật này. Hộ gia đình sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Với quy định nêu trên thì, hộ gia đình đã xác lập trước ngày Luật ĐĐ năm 2024 có hiệu lực, sẽ “hóa thân” thành “nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất” kể từ ngày Luật này có hiệu lực. Đồng thời, xác định các quyền của “nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất” theo quyền của cá nhân sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Tóm lại, Điều 47 Luật ĐĐ năm 2024 không đề cập đến quyền chuyển đổi của hộ gia đình do hộ gia đình không còn được xác định với tư cách là người sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định này cùng với khoản 1 Điều 259, khoản 2 Điều 27 Luật ĐĐ năm 2024 cho phép chúng ta xác định rằng, hộ gia đình (theo cách gọi của Luật ĐĐ năm 2013) hay “nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất” (theo cách gọi của Luật ĐĐ năm 2024) vẫn có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Loại đất được phép chuyển đổi. So với điểm b khoản 1 Điều 179 Luật ĐĐ năm 2013, Điều 47 Luật ĐĐ năm 2024 có điểm mới ở chỗ, đã ghi nhận các nguồn gốc đất nông nghiệp được phép chuyển đổi ít hơn. Cụ thể, điểm b khoản 1 Điều 179 Luật ĐĐ năm 2013 cho phép quyền sử dụng đất nông nghiệp được phép chuyển đổi nếu thuộc các nguồn gốc tạo lập sau: (i) được Nhà nước giao trong hạn mức; (ii) được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, (iii) đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, (iv) đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; (vi) đất nhận chuyển đổi, (vii) đất nhận chuyển nhượng, (viii) đất nhận tặng cho, (ix) đất nhận thừa kế.

Theo Luật ĐĐ năm 2024, đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (loại iii) và đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (loại iv) không còn được liệt kê tại Điều 47. Với vai trò là điều luật quy định về “điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp”, khi Điều 47 Luật ĐĐ năm 2024 không liệt kê hai hình thức tạo lập đất trên, đồng nghĩa với việc nếu đất nông nghiệp được tạo lập bởi hai hình thức nêu trên thì không đủ điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất. Trong hồ sơ dự án Luật ĐĐ năm 2024, chúng tôi không thấy cơ quan soạn thảo, cơ quan trình dự án, các cơ quan liên quan giải trình về lý do của sự thay đổi này.

Việc loại bỏ đất nông nghiệp được tạo lập bởi hai hình thức nêu trên ra khỏi các trường hợp được chuyển đổi quyền sử dụng đất, có sự xung đột với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 37 Luật ĐĐ năm 2024. Cụ thể, điểm b khoản 1 Điều 37 khẳng định cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất được tạo lập theo hình thức mà điều khoản này liệt kê, trong đó có trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Điều 47 Luật ĐĐ năm 2024 quy định về “điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp” lại không quy định hai trường hợp trên, dẫn đến hệ quả là hai trường hợp này không đủ điều kiện chuyển đổi. Sự xung đột, mâu thuẫn nêu trên dự báo những vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.

Một vấn tiếp theo đặt ra, đó là trường hợp quyền sử dụng đất của cá nhân có nguồn gốc do được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và đã chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế cho một cá nhân khác theo Luật ĐĐ năm 2013 và từ ngày Luật ĐĐ năm 2024 có hiệu lực, người nhận quyền sử dụng đất từ hợp đồng/giao dịch này tiếp tục xác lập hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất cho người khác, thì cần xác định nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất trong trường hợp này như thế nào? Ở đây, có thể có hai cách hiểu khác nhau. Thứ nhất, xác định theo nguồn gốc đầu tiên, tức là đất do được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, nên việc xác lập hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện tại Điều 47 Luật ĐĐ năm 2024. Thứ hai, xác định nguồn gốc đất theo sự kiện biến động gần nhất, tức đất này do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế nên đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 Luật ĐĐ năm 2024. Do đó, theo chúng tôi, để áp dụng thống nhất cũng như tránh rủi ro cho người sử dụng đất nông nghiệp, nên có quy định hướng dẫn việc xác định nguồn gốc đất trong trường hợp này.

1.3. Đối với người nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

Cá nhân không trực tiếp sản xuất (trong hạn mức). Đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, khoản 3 Điều 191 Luật ĐĐ năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”. Với quy định này, nếu cá nhân không thuộc khoản 2 Điều 3[3] và hộ gia đình không thuộc khoản 3 Điều 3 [4] của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết thi hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT) thì không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Đối với vấn đề này, điểm b khoản 1 Điều 28 Luật ĐĐ năm 2024 quy định: “cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Bên cạnh đó, khoản 7 Điều 45 Luật ĐĐ năm 2024 quy định: “Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”. Đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp chỉ bị cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa vượt hạn mức quy định tại Điều 176 Luật ĐĐ năm 2024. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa trong phạm vi hạn mức thì được coi là hợp pháp, vì đây là quyền của cá nhân đã được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 28 Luật ĐĐ năm 2024 như đã nêu trên.

Ở đây, nếu cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa trong phạm vi hạn mức giao đất quy định tại Điều 176 Luật ĐĐ năm 2024. Điều đó có nghĩa là sẽ được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không quá 03 ha đất trồng lúa đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 02 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

Cá nhân không trực tiếp sản xuất (có thể vượt hạn mức). Khoản 7 Điều 45 Luật ĐĐ năm 2024 quy định ngoại lệ, đó là “trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”. Ở đây, có thể hiểu, trong trường hợp thuộc ngoại lệ này thì cá nhân mặc dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn được quyền nhận tặng cho đất trồng lúa mà không phụ thuộc vào hạn mức quy định tại Điều 176 Luật ĐĐ năm 2024.

Ngoại lệ trên áp dụng cho trường hợp tặng cho và người được tặng cho có quan hệ mật thiết với người tặng cho. Người được tặng cho chỉ cần “là người thuộc hàng thừa kế” của người tặng cho là được, không nhất thiết phải là hàng thừa kế thứ nhất và có thể ở hàng thừa kế thứ ba (chúng ta chỉ có 03 hàng thừa kế).

Tại Việt Nam, quan hệ giữa vợ và chồng; con cái và cha, mẹ; ông, bà và cháu; anh, chị, em ruột với nhau; cụ và chắt,… là những quan hệ đặc biệt. Những người này có quan hệ gia đình nên thường sống chung hoặc liên quan mật thiết đến nhau, có bổn phận phụng dưỡng, chăm lo đời sống kinh tế lẫn nhau. Chính vì vậy, khi những người này tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa cho nhau, trong chừng mực nào đó là nhằm duy trì, phát triển đời sống kinh tế gia đình và người tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa vẫn có thể được hưởng lợi từ việc người nhận tặng cho duy trì, phát triển đời sống kinh tế đó. Cho phép nhận quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức hướng tới “bồi dưỡng” cho nền tảng gia đình và phù hợp với truyền thống của Việt Nam.

Ở đây cần lưu ý rằng, hạn mức mà người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không bị phụ thuộc khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp là hạn mức giao đất quy định tại Điều 176 Luật ĐĐ năm 2024. Tuy nhiên, chủ thể này vẫn bị hạn chế bởi hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại Điều 177 Luật ĐĐ năm 2024.

2. Làm rõ hơn điều kiện xác lập và có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Luật ĐĐ năm 2024 đã làm rõ hơn điều kiện “đất không có tranh chấp” khi xem xét điều kiện để quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Luật này cũng đã làm rõ hơn vai trò của đăng ký đất đai đối với hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

2.1. Đối với điều kiện “đất không có tranh chấp”

Tranh chấp đã được giải quyết. Theo điểm b khoản 1 Điều 188 Luật ĐĐ năm 2013, một trong những điều kiện đối với quyền sử dụng đất khi xác lập các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đó là “đất không có tranh chấp”.

Liên quan đến vấn đề này, điểm b khoản 1 Điều 45 Luật ĐĐ năm 2024 có bổ sung nội dung làm rõ hơn về điều kiện xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và đó là “đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật”. Như vậy, cả Luật ĐĐ năm 2013 và Luật ĐĐ năm 2024 đều đòi hỏi “đất không có tranh chấp” thì mới có thể trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Theo Luật ĐĐ năm 2024, nếu đất đã từng có tranh chấp, nhưng nếu “tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật” thì được coi như không có tranh chấp. Với quy định mới nêu trên, nếu bản án, quyết định của Tòa án về việc giải quyết tranh chấp đất đai cho dù bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm, nhưng chưa có quyết định giám đốc thẩm thì vẫn được coi là không có tranh chấp nếu bản án, quyết định đã có hiệu lực. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vì thế sẽ được xác định là không vi phạm điều cấm của luật, nên không thể vô hiệu vì lý do này.

Sự diễn giải tường minh của điểm b khoản 1 Điều 45 Luật ĐĐ năm 2024 là điểm mới tích cực, góp phần cải thiện chất lượng giải quyết tranh chấp so với trước đây. Vì trước đây, do không có sự diễn giải tường minh như vậy từ Luật ĐĐ năm 2013, nên thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp mà Tòa án đã giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực, nhưng sau đó bị kháng nghị giám đốc thẩm thì quyền sử dụng đất vẫn bị coi là đang có tranh chấp và không thể trở thành đối tượng của giao dịch nói chung và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng[5].

Trường hợp không áp dụng điều kiện “đất không có tranh chấp”. Để quyền sử dụng đất được phép giao dịch thì phải bảo đảm điều kiện “đất không có tranh chấp”. Điều kiện này đã từng được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 188 Luật ĐĐ năm 2013 và sau này là điểm b khoản 1 Điều 45 Luật ĐĐ năm 2024. Một vấn đề đặt ra là, liệu có phải trong mọi trường hợp, việc chuyển quyền sử dụng đất đều phải đáp ứng điều kiện “đất không có tranh chấp” hay không?

Ở đây, điểm b khoản 1 Điều 188 Luật ĐĐ năm 2013 (thuộc mục 5  về “điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất” thuộc chương XI về “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”), cũng như điểm b khoản 1 Điều 45 Luật ĐĐ năm 2024 (thuộc mục 5 “điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất”  thuộc chương III về “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”), vì vậy, điều kiện “đất không có tranh chấp” quy định tại các điều khoản trên sẽ được viện dẫn và áp dụng cho trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất do người sử dụng đất xác lập. Vậy nếu trường hợp người xác lập giao dịch về quyền sử dụng đất không phải là người sử dụng đất mà bởi một chủ thể khác thì có áp dụng điều kiện trên hay không?

Theo khoản 2 Điều 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014), “người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành thì bị cưỡng chế thi hành án”. Do đó, khi người phải thi hành án có điều kiện để thi hành án nhưng không tự nguyện thi hành án thì cơ quan thi hành án sẽ cưỡng chế tài sản để đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Khi đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thì Chấp hành viên là người tham gia vào quan hệ đấu giá với tư cách là người có tài sản đấu giá. Trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, Chấp hành viên đóng vai trò là bên bán. Đối với hợp đồng này, người xác lập giao dịch đối với quyền sử dụng đất không là người sử dụng đất mà là người có thẩm quyền cưỡng chế người phải thi hành án thực hiện nghĩa vụ nhất định và hình thức cưỡng chế ở đây là chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba thông qua đấu giá. Trong trường hợp này, cho dù thực tế quyền sử dụng đất bị kê biên đấu giá thi hành án có tranh chấp nhưng nếu viện dẫn điểm b khoản 1 Điều 188 Luật ĐĐ năm 2013, điểm b khoản 1 Điều 45 Luật ĐĐ năm 2024 để xác định quyền sử dụng đất không đủ điều kiện giao dịch là không thực sự thuyết phục.

Trong quá trình áp dụng Luật ĐĐ năm 2013, Tòa án cũng từng có quan điểm theo hướng không áp dụng điểm b khoản 1 Điều 188 Luật ĐĐ năm 2013 đối với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự. Chẳng hạn, theo một vụ việc: Bà Ph là người mua trúng đấu giá quyền sử dụng đất ngày 08/4/2021 đã được Văn phòng Công chứng thành phố M công chứng. Ngày 11/01/2022, bà Ph liên hệ bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND thành phố Thuận A đề nghị cấp giấy chứng nhận. Ngày 23/3/2022, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thuận A ban hành Công văn số 408/CNTA-ĐK&CGCN với nội dung: không thể tiếp nhận hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo đề nghị của bà Võ Thị Kim Ph, với lý do: Ngày 23/12/2021, Chi nhánh nhận được Thông báo thụ lý vụ án số 130/TB-TLVA ngày 02/6/2021 của Tòa án thành phố Thuận A về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng theo đơn khởi kiện của bà Lê Thị D nên xác định “đất đang có tranh chấp”. Bà Ph khởi kiện Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh BD yêu cầu Tòa án: hủy Văn bản số 408/CNTA-ĐK-&CGCN ngày 23/3/2022 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thuận A; buộc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh BD tiếp nhận hồ sơ và bồi thường thiệt hại số tiền 1.221.590.000 đồng (sau đó rút yêu cầu bồi thường).

Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố H đã xét rằng: “Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thuận A đã ban hành Công văn số 408/CNTA-ĐK&CGCN ngày 23/3/2022, căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 188 Luật ĐĐ năm 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) ...b) Đất không có tranh chấp. Quy định trên được áp dụng đối với việc chuyển nhượng đất giữa cá nhân với cá nhân khi có tranh chấp; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thuận A - Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh BD đã ban hành Công văn số 408/CNTA-ĐK&CGCN ngày 23/3/2022, với nội dung “không thể tiếp nhận hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo đề nghị của bà Võ Thị Kim Ph” trong khi bà Ph là người nhận chuyển nhượng đất thông qua hợp đồng mua bán đấu giá của cơ quan nhà nước. (…) Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thuận A đang thực hiện quyền lực Nhà nước là cưỡng chế tài sản và đưa ra bán đấu giá tài sản, để thực hiện quyết định và bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; chứ không phải là thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (...) Bà Ph là người mua trúng đấu giá tài sản của Chi cục Thi hành án dân sự, do đó, bà Ph được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản mua trúng đấu giá”[6].

Như vậy, Tòa án không áp dụng điểm b khoản 1 Điều 188 Luật ĐĐ năm 2013 để xác định điều kiện của quyền sử dụng đất trong đấu giá để thi hành án dân sự. Sắp tới, khi áp dụng điểm b khoản 1 Điều 45 Luật ĐĐ năm 2024, chúng ta cũng không nên áp đặt quy định tại điều khoản này để xác định điều kiện đối với quyền sử dụng đất tham gia giao dịch trong đấu giá để thi hành án dân sự.

2.2. Đối với đăng ký biến động đất đai

Theo khoản 3 Điều 188 Luật ĐĐ năm 2013, “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, (…), tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Việc “đăng ký” quy định ở điều khoản trên của Luật ĐĐ năm 2013 về mặt bản chất là đăng ký biến động đất đai để xác nhận quyền của người nhận chuyển quyền sử dụng đất (và người thuê, người nhận thế chấp nhưng chúng tôi không phân tích các loại hợp đồng này ở đây). Bởi lẽ, quy định này nằm trong khuôn khổ điều luật về "điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (tiêu đề Điều 188), nên việc “đăng ký” phải tồn tại khi xác lập các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Nghĩa là, sau khi nhận quyền sử dụng đất từ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký việc nhận quyền sử dụng đất đó trước khi thực hiện quyền chuyển quyền thông qua một hợp đồng tiếp theo. Nói cách khác, theo điều khoản này, “đăng ký” không phải để hợp đồng chuyển quyền thứ nhất có hiệu lực, mà là điều kiện tiên quyết để người nhận quyền sử dụng đất ở hợp đồng đó xác lập hợp đồng chuyển quyền tiếp theo với người thứ ba. Nếu việc nhận quyền sử dụng đất ở hợp đồng thứ nhất chưa được đăng ký nhưng lại tiếp tục xác lập hợp đồng tiếp theo với người thứ ba, là vi phạm khoản 3 Điều 188 Luật ĐĐ năm 2013.

Trong quá trình áp dụng quy định trên của Luật ĐĐ năm 2013, không ít trường hợp Tòa án áp dụng theo hướng các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, kể cả đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, nhưng nếu chưa được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì chưa có hiệu lực pháp luật. Chẳng hạn, trong một vụ việc tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, Tòa án nhân dân tỉnh HD xét rằng: “Xem xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09/10/2018 giữa anh Tr, chị T và anh T, chị D: Hợp đồng bảo đảm đúng các quy định về hình thức, chủ thể, đối tượng theo Điều 502 Bộ luật Dân sự; Điều 188 Luật ĐĐ và Điều 52 Luật Công chứng. Tuy nhiên, hợp đồng chưa được đăng ký theo quy định nên chưa có hiệu lực pháp luật”[7]. Tương tự, trong một tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, Tòa án nhân dân thành phố ĐN cũng từng xét rằng: “Tại khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”. Như vậy, đối với quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”[8].

Thay đổi trong Luật ĐĐ năm 2024. Trong quá trình lấy ý kiến dự án Luật ĐĐ năm 2024, nhiều ý kiến đề nghị bỏ quy định tương tự khoản 3 Điều 188 Luật ĐĐ năm 2013 ra khỏi Dự thảo Luật (được ghi nhận tại khoản 5 Điều 132 Dự thảo  Luật). Lý do khiến nhiều ý kiến đề xuất bỏ quy định này là nhằm thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất. Một trong những vấn đề mà các ý kiến đề xuất bỏ quy định này, đó là, theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở có hiệu lực tại thời điểm công chứng hoặc chứng thực; các loại hợp đồng khác về nhà ở có hiệu lực tại thời điểm các bên thỏa thuận, nếu các bên không có thỏa thuận thì có hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng. Do đó, nếu vẫn duy trì quy định này dẫn đến hợp đồng có yếu tố chuyển quyền sở hữu nhà ở, đồng thời có yếu tố chuyển quyền sử dụng đất thì tồn tại hai thời điểm có hiệu lực trên cùng một hợp đồng[9]. Với các ý kiến đề xuất này, Chính phủ đã nêu quan điểm trước Ủy ban thường vụ Quốc hội theo hướng: “Bỏ quy định về việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm ghi vào hồ sơ địa chính” để phù hợp với ý kiến góp ý về làm rõ giá trị pháp lý của đăng ký đất đai và thống nhất quy định về hiệu lực hợp đồng, giao dịch theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”[10].

Chính vì vậy, quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật ĐĐ năm 2013 không được tiếp tục duy trì tại điều khoản tương tự (Điều 45) của Luật ĐĐ năm 2024. Nói cách khác, Luật ĐĐ năm 2024 đã bỏ quy định vừa nêu. Như vậy, theo cơ quan trình dự án luật, lý do Luật ĐĐ năm 2024 bỏ quy định nêu trên là để nhằm bảo đảm thời điểm có hiệu lực của các loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó có các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được diễn ra sớm hơn, tức thời điểm được công chứng hoặc chứng thực. Nói cách khác, lý do bỏ quy định này xuất phát từ quan điểm cho rằng, việc đăng ký tại điều khoản này là một yếu tố thuộc hình thức bắt buộc của hợp đồng và là thời điểm để hợp đồng có hiệu lực pháp luật.

Hệ quả đối với các bên của hợp đồng chuyển quyền. Trước đây, chúng ta còn chưa rõ ràng trong việc xác định vai trò của đăng ký: đăng ký để xác lập quyền sử dụng đất hay đăng ký để đối kháng quyền sử dụng đất với người thứ ba. Quy định trong Luật ĐĐ năm 2013 về đăng ký nêu trên đã thường được hiểu đăng ký là để xác lập quyền nên chừng nào chưa có việc đăng ký thì chừng đó người nhận chuyển quyền sử dụng đất chưa có quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với người chuyển quyền sử dụng đất.

Với Luật ĐĐ năm 2024, ý tưởng đăng ký để xác lập quyền cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất không còn được ghi nhận. Vì vậy, không còn cớ để vô hiệu hóa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cũng như việc khẳng định hợp đồng này chưa có hiệu lực khi việc chuyển quyền sử dụng đất chưa được đăng ký. Với hướng trên, các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật giữa các bên mà không lệ thuộc vào việc đăng ký.

Khi hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện nêu tại Điều 45 Luật ĐĐ năm 2024 và đáp ứng điều kiện về hình thức theo khoản 3 Điều 27 Luật ĐĐ năm 2024 [11], hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật dù việc chuyển quyền sử dụng đất chưa được đăng ký.

Hệ quả đối với người thứ ba (vẫn cần đăng ký). Theo khoản 1 Điều 133 Luật ĐĐ năm 2024, khi có việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng đang được nghiên cứu, cần tiến hành “đăng ký biến động”. Ở đây, khoản 3 Điều luật này còn khẳng định “trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền”. Như vậy, việc đăng ký biến động vẫn được duy trì nhưng nó không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như trước đây đã từng tồn tại. Thực tế, việc đăng ký hay không đăng ký chuyển quyền sử dụng đất có ảnh hưởng tới người thứ ba, đặc biệt là đối với người thứ ba muốn xác lập giao dịch với người đã nhận quyền sử dụng đất.

Cụ thể, điểm a khoản 1 Điều 45 Luật ĐĐ năm 2024 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[12], trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này. Như vậy, Luật ĐĐ năm 2024 về cơ bản vẫn tiếp tục duy trì điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” khi người sử dụng đất muốn xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như đã từng tồn tại tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật ĐĐ năm 2013.

Do đó, đối với các trường hợp không thuộc ngoại lệ của điểm a khoản 1 Điều 45 Luật ĐĐ năm 2024, tức trường hợp phải có giấy chứng nhận khi xác lập các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thì cho dù không còn quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật ĐĐ năm 2013 nữa, người nhận quyền sử dụng đất vẫn bắt buộc phải đăng ký biến động mới đủ điều kiện để xác lập hợp đồng chuyển quyền tiếp theo với người thứ ba. Vì nếu không đăng ký biến động, người nhận quyền sử dụng đất ở hợp đồng thứ nhất không được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không được xác nhận thay đổi chủ sử dụng đất nên không được coi là “có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Trường hợp nêu trên đòi hỏi phải có đăng ký mới tiếp tục thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Thực tế, yêu cầu đăng ký cũng vẫn cần thiết cả trong trường hợp người thứ ba muốn thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất mà không phải là các giao dịch nêu trên. Chẳng hạn, A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho B và A đang nợ C một khoản tiền nhưng không trả. Lúc này, C có nhu cầu xử lý quyền sử dụng đất của A (áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi đang tranh chấp với A hay yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự xử lý để thi hành án). Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất chưa được đăng ký, chưa có cơ sở để xác định đã có việc chuyển quyền sử dụng đất sang cho B nên C vẫn có thể yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất. Vì vậy, để đối kháng quyền sử dụng đất đã chuyển sang cho B trong quan hệ với C, việc đăng ký biến động vẫn là cần thiết.

Vai trò của Trọng tài. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có thể làm phát sinh tranh chấp và tranh chấp này thông thường được giải quyết tại Tòa án. Với Luật ĐĐ năm 2024, chúng ta thấy xuất hiện vai trò của Trọng tài.

Thực tế, Trọng tài đã xuất hiện trong nhiều quy định của Luật ĐĐ năm 2024. Cụ thể, Luật ĐĐ mới có quy định, một người được “nhận quyền sử dụng đất” theo “quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam” (điểm m, n khoản 1 Điều 28); quyền sử dụng đất được phép giao dịch khi tranh chấp được giải quyết bởi “quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật” (điểm b khoản 1 Điều 45); đăng ký biến động khi có “thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” theo “quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai” (điểm k khoản 1 Điều 133); Giấy chứng nhận được cấp khi “hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam” (khoản 6 Điều 137); hay khi “tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật” (điểm b khoản 3 Điều 145); hay “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai” trong trường hợp “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại” (khoản 5 Điều 236).

Trước đây, Điều 203 Luật ĐĐ năm 2013 tuy không quy định thẩm quyền của Trọng tài trong giải quyết các “tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai” nhưng về nguyên tắc, thẩm quyền của Trọng tài trong giải quyết các tranh chấp này vẫn được ghi nhận tại Luật Trọng tài thương mại năm 2010. Cụ thể, theo khoản 1, 2 Điều 2 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, Trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại hoặc giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại”. Với quy định trong Luật mới, vai trò của Trọng tài thương mại rõ ràng hơn nhưng cần lưu ý chỉ Trọng tài thương mại Việt Nam mới có thẩm quyền giải quyết các “tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai” (Trọng tài nước ngoài không có thẩm quyền).

Kết luận

Luật ĐĐ năm 2024 đã có một số thay đổi liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Luật mới đã mở rộng khả năng xác lập hợp đồng đối với cộng đồng dân cư, đất nông nghiệp.

Luật mới cũng làm rõ hơn điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như điều kiện về quyền sử dụng đất không có tranh chấp, điều kiện liên quan đến đăng ký biến động. Bên cạnh đó, Luật ĐĐ năm 2024 còn có điểm mới về cơ chế giải quyết một số hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Ở đây, Luật đã làm rõ hơn vai trò của Trọng tài thương mại Việt Nam trong giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.

GS. TS. ĐỖ VĂN ĐẠI (Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP.HCM) - ThS. NCS. THÂN VĂN TÀI (Giảng viên Trường Đại học Luật, Đại học Huế)