Không gian trên đất - nhìn từ thực tiễn xét xử tranh chấp đất đai

Đặt vấn đề

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, không gian sử dụng đất ngày càng thu hẹp, tranh chấp không gian giữa các chủ thể sử dụng đất liền kề xuất hiện với tần suất cao. Hành vi xây dựng hoặc lắp đặt các cấu kiện vượt qua ranh giới đất - như mái tôn, ban công, lan can, dàn nóng điều hòa, ống nước, khung sắt - gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu tài sản và quyền về môi trường sống. Dù các hành vi này phổ biến, song hệ thống pháp luật hiện hành chưa có quy định thống nhất để điều chỉnh, khiến cho việc xét xử phải dựa chủ yếu vào lập luận suy diễn từ các quy phạm mang tính nguyên tắc của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Điều này đặt ra yêu cầu phải nghiên cứu toàn diện về bản chất pháp lý của “không gian trên đất”, xác định giới hạn quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong không gian theo chiều thẳng đứng, nhằm hướng tới xây dựng pháp luật đất đai - dân sự theo hướng hiện đại và đồng bộ.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh hiện hành

Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có điều khoản nào định nghĩa khái niệm “không gian trên đất”. Tuy nhiên, có thể rút ra nền tảng pháp lý từ các đạo luật liên quan. Trước hết, Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định người sử dụng đất phải “tôn trọng, không xâm phạm ranh giới, kể cả không gian và lòng đất” của bất động sản liền kề. Quy định này gián tiếp thừa nhận quyền sử dụng đất có yếu tố không gian, tức là quyền kiểm soát phần không khí, khoảng trống nằm trong giới hạn thẳng đứng của thửa đất. Điều 12 và Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có quyền khai thác, hưởng dụng trong phạm vi ranh giới được giao, không được lấn chiếm đất liền kề. Dù không nêu rõ yếu tố không gian, nhưng căn cứ theo cách hiểu hệ thống, quyền sử dụng đất bao hàm quyền kiểm soát cả phần không gian phía trên. Luật Xây dựng năm 2014, Điều 103, quy định công trình phải bảo đảm không ảnh hưởng đến công trình liền kề, tuân thủ chỉ giới xây dựng và khoảng lùi, cho thấy Nhà nước đã thừa nhận giới hạn sử dụng không gian theo chiều thẳng đứng. Án lệ số 38/2020/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao có ghi nhận quan trọng: khi ranh giới chưa được xác định rõ ràng, việc sử dụng đất phải căn cứ vào giấy tờ, hiện trạng sử dụng và nguyên tắc không xâm phạm không gian, lòng đất của người khác. Ngoài ra, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai đã quy định chế tài đối với hành vi lấn, chiếm đất, tuy nhiên chưa có chế tài cụ thể cho hành vi lấn chiếm không gian. So với các quốc gia phát triển như Nhật Bản, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền sở hữu không gian theo chiều thẳng đứng đến giới hạn hợp lý (theo Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Điều 207). Đức cũng quy định trong Bộ luật Dân sự (BGB, §905) rằng chủ sở hữu đất có quyền chiếm hữu không gian phía trên và lòng đất trong giới hạn lợi ích hợp pháp. Điều này cho thấy xu hướng lập pháp quốc tế đã thừa nhận quyền không gian là bộ phận không thể tách rời của quyền sử dụng đất - một hướng tham khảo quan trọng cho việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam.

2. Thực tiễn xét xử các tranh chấp về không gian trên đất

Qua tổng hợp hàng chục bản án dân sự công bố trên Cổng thông tin điện tử TAND tối cao giai đoạn 2018 - 2024, có thể thấy xu hướng xét xử ngày càng thống nhất trong việc xác định hành vi xâm phạm không gian trên đất là một dạng xâm phạm quyền sử dụng đất. Các Tòa án thường áp dụng Điều 175 Bộ luật Dân sự, kết hợp với quy định của Luật Xây dựng và Luật Đất đai, để buộc bên vi phạm tháo dỡ phần công trình lấn chiếm không gian, khôi phục hiện trạng ban đầu. Hội đồng xét xử các cấp đều khẳng định rằng quyền sử dụng đất bao gồm quyền sử dụng không gian phía trên, và quyền này được bảo vệ tương đương với quyền đối với diện tích đất thực tế. Các dạng tranh chấp phổ biến gồm: (1) cơi nới mái tôn, mái che vượt qua ranh giới; (2) xây ban công hoặc lan can chồng lấn sang phần không gian liền kề; (3) lắp đặt dàn nóng, ống thoát nước, hàng rào, khung sắt vi phạm không gian chiếu thẳng của thửa đất khác. Trong quá trình giải quyết, Tòa án dựa nhiều vào bản trích đo địa chính, bản vẽ thiết kế, biên bản xác minh của cơ quan tài nguyên, cùng lời khai của cơ quan cấp phép xây dựng để xác định mức độ vi phạm. Dù phần lấn chiếm chỉ nhỏ (từ 2-5 cm), các Tòa án vẫn buộc tháo dỡ, thể hiện nguyên tắc bảo vệ tuyệt đối ranh giới quyền sử dụng đất. Một số bản án còn ghi nhận trường hợp đặc biệt: khi công trình đã tồn tại ổn định lâu năm và việc tháo dỡ gây thiệt hại lớn, Tòa án xem xét yếu tố lỗi và khả năng khắc phục bằng thỏa thuận dân sự, thể hiện sự linh hoạt của tư pháp. Tổng thể, thực tiễn xét xử cho thấy sự chuyển biến tích cực: Tòa án không chỉ bảo vệ quyền tài sản hữu hình mà còn bảo vệ quyền không gian - yếu tố vô hình nhưng có giá trị sử dụng thực tế, đặc biệt trong đô thị hóa.

3. Những vấn đề pháp lý đặt ra

Từ thực tiễn trên, có thể rút ra bốn nhóm vấn đề pháp lý như sau:

 Một là, thiếu định nghĩa pháp lý chính thức về “không gian trên đất”, khiến việc xác định phạm vi quyền của người sử dụng đất và phạm vi quyền xây dựng bị nhập nhằng. Hai là, hệ thống bản đồ địa chính hiện nay chủ yếu phản ánh không gian hai chiều, chưa thể hiện mối quan hệ theo chiều cao, gây khó khăn cho đo đạc và chứng minh khi xét xử. Ba là, sự chồng chéo trong quản lý giữa cơ quan tài nguyên - môi trường và cơ quan xây dựng: nơi cấp giấy chứng nhận đất, nơi cấp phép xây dựng, nhưng không có cơ chế phối hợp để kiểm tra giới hạn không gian. Bốn là, hành vi lấn chiếm không gian chưa được quy định rõ trong pháp luật hành chính, dẫn đến việc xử phạt chủ yếu dựa trên các quy định về lấn chiếm đất, gây thiếu thống nhất trong áp dụng.

4. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Thứ nhất, bổ sung khái niệm “không gian trên đất” vào Bộ luật Dân sự với định nghĩa cụ thể. Tác giả đề xuất nội dung này có thể được thể hiện như sau: “Không gian trên đất là phần không gian theo chiều thẳng đứng tính từ mặt đất đến giới hạn được xác định bởi pháp luật, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người có quyền sử dụng đất”.

Thứ hai, sửa đổi Luật Đất đai để ghi nhận quyền sử dụng không gian như một nội dung cụ thể của quyền sử dụng đất, đồng thời hướng dẫn cơ quan đo đạc, đăng ký đất đai thể hiện giới hạn không gian trong hồ sơ địa chính, tiến tới mô hình quản lý “cadastre 3D”[1].

Thứ ba, ban hành chế tài riêng đối với hành vi lấn chiếm không gian, phân biệt với hành vi lấn chiếm đất, nhằm tăng tính răn đe và minh bạch trong xử lý vi phạm.

Thứ tư, xây dựng cơ chế phối hợp bắt buộc giữa cơ quan tài nguyên và cơ quan xây dựng khi cấp phép xây dựng, đảm bảo kiểm tra đối chiếu bản đồ địa chính trước khi cấp phép, tránh chồng lấn không gian.

Thứ năm, nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế như Nhật Bản, Đức, Trung Quốc để ban hành quy chuẩn kỹ thuật xác định giới hạn không gian trong đô thị, có thể dựa theo tiêu chuẩn an toàn, phòng cháy hoặc quy hoạch tổng thể.

Thứ sáu, phát triển án lệ chuyên biệt về “tranh chấp không gian trên đất”, từ đó tạo cơ sở thống nhất cho Tòa án các cấp áp dụng.

Thứ bảy, khuyến khích các địa phương triển khai thí điểm quản lý ranh giới không gian theo công nghệ đo đạc 3D và dữ liệu số hóa GIS, phục vụ xét xử, quy hoạch và cấp phép xây dựng.

Kết luận

“Không gian trên đất” không chỉ là khái niệm kỹ thuật mà là phạm trù pháp lý có giá trị thực tiễn sâu sắc, phản ánh sự phát triển của hệ thống pháp luật đất đai hiện đại. Thực tiễn xét xử ở Việt Nam cho thấy, dù pháp luật chưa có quy định cụ thể, Tòa án đã vận dụng linh hoạt để bảo vệ quyền không gian của người sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu không sớm hoàn thiện khung pháp lý, tình trạng áp dụng thiếu nhất quán sẽ còn kéo dài, ảnh hưởng đến tính dự báo và ổn định của pháp luật. Việc thừa nhận và cụ thể hóa quyền không gian trên đất trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn không chỉ góp phần giải quyết tranh chấp hiệu quả, mà còn giúp hệ thống pháp luật Việt Nam tiến gần hơn với chuẩn mực quốc tế trong quản trị không gian ba chiều.

LÊ THIẾT HÙNG (Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị)

Danh mục tài liệu tham khảo

1. Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Luật Đất đai năm 2013.

3. Luật Xây dựng năm 2014.

4. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

5. Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

6. Án lệ số 38/2020/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao.

7. Bộ luật Dân sự Nhật Bản (Civil Code of Japan, Article 207).

8. Bộ luật Dân sự Đức (BGB §905).

9. FDVN Law Firm (2023), Tổng hợp các bản án dân sự về tranh chấp không gian liền kề.

10. Cổng công bố bản án, quyết định của TAND tối cao: https://congbobanan.toaan.gov.vn.

11. Bản án về tranh chấp quyền sử dụng không gian số 266/2025/DS-PT ngày 04/4/2025 của TAND cấp cao tại Thành phố H.

12. Tổng hợp 12 bản án giải quyết các tranh chấp không gian trên đất, https://fdvn.vn/wp-content/uploads/2025/10/luu-ban-nhap-tu-dong-1-2.pdf.