Không tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu khi đương sự không có yêu cầu

1. Tình huống pháp lý

Vào ngày 30/7/2024, bà Lê Thị Thu V và ông Nguyễn Văn H có ký kết Hợp đồng tín dụng với Ngân hàng TMCP L vay 700.000.000 đồng. Để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ vay, bà V và ông H đã thế chấp quyền sử dụng đất thửa số 1323, tờ bản đồ số 53, tại thôn A, xã Đ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 535251, do Ủy ban nhân dân thành phố K, tỉnh T cấp ngày 28/10/2016 mang tên bà Lê Thị Thu V.

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng tín dụng, do bà V và ông H vi phạm nghĩa vụ thanh toán nợ nên Ngân hàng khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà V, ông H phải trả tiền nợ vốn và nợ lãi là 798.967.414 đồng và tiếp tục chịu lãi từ ngày 25/10/2025 cho đến khi thanh toán hết nợ. Trường hợp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng yêu cầu phát mãi các tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Quá trình Tòa án giải quyết vụ án, ông H và bà V là bị đơn không còn cư trú tại địa phương, vắng mặt suốt quá trình tố tụng, không cung cấp ý kiến, không có yêu cầu phản tố.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là vợ chồng bà T2 xác định đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà của ông H, bà V vào năm 2020 (theo hợp đồng chuyển nhượng thì phần đất nhận chuyển nhượng là thửa 1322, giáp ranh thửa 1323 đã thế chấp cho Ngân hàng). Ông T3 là người được ông H, bà V uỷ quyền ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng bà T2 theo đúng quy định của pháp luật. Trước khi nhận chuyển nhượng, ông bà có trực tiếp đến phần đất, ông T3 chỉ đất và căn nhà cấp 4 trên đất chuyển nhượng. Sau đó, ông T3 với ông bà T2 đã xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông bà đã nhận nhà đất và được Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số CE 535252. Ông bà có sửa chữa nhà, cổng và sân nhà. Ngân hàng không có đến để xem xét, thẩm định phần đất và căn nhà này nên ông, bà không đồng ý giao nhà và đất theo yêu cầu của Ngân hàng; ông, bà T2 không có yêu cầu độc lập.

Có hai quan điểm giải quyết đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên:

 Quan điểm thứ nhất cho rằng: cần xác định hợp đồng thế chấp là vô hiệu. Bởi lẽ, đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 1323, tờ bản đồ số 53, tại Thôn A, xã Đ, thành phố K, tỉnh T thấy rằng, trước khi ký hợp đồng tín dụng, các bên đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản thế chấp đối với thửa đất này nhưng quá trình giải quyết vụ án thì bị đơn vắng mặt, nguyên đơn xác định ranh giới, vị trí thửa đất mà các bên đã thẩm định trước khi ký hợp đồng thế chấp là một thửa đất khác không có tài sản trên đất (không có nhà) nhưng khi Tòa án tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ thì kết quả xem xét, thẩm định tại vị trí thửa đất thể hiện thửa đất do nguyên đơn xác định không đúng với vị trí thửa đất theo Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSD) đất mà bà V, ông H đã thế chấp cho Ngân hàng. Hiện trạng thửa đất được cấp Giấy CNQSD đất mà bà V và ông H thế chấp cho Ngân hàng có 01 căn nhà cấp 4 hiện tại do vợ chồng bà T2 đang quản lý, sử dụng.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, bà T2 và ông K mua đất và nhà của bà V là hợp pháp vào năm 2020. Tuy nhiên, khi làm thủ tục sang tên thì thửa đất được chuyển nhượng là thửa đất bên cạnh (thửa đất 1322) giáp ranh với thửa đất mà vợ chồng bà T2 chuyển nhượng (thửa đất số 1323). Sau đó, bà V và ông H thế chấp thửa đất số 1323 để vay Ngân hàng. Khi các bên tiến hành xem xét thẩm định tài sản trước khi thế chấp đã không thực hiện đúng trình tự quy định của pháp luật về xác định đúng vị trí thửa đất theo GCNQSD đất, dẫn đến không phát hiện sự sai sót về vị trí thửa đất, không phát hiện có tranh chấp khi thế chấp. Vì vậy, việc ký kết hợp đồng thế chấp đối với thửa đất này được xác định là vô hiệu.

- Quan điểm thứ hai cho rằng: Hợp đồng thế chấp không vô hiệu theo quy định tại Điều 133 BLDS về bảo vệ người thứ ba ngay tình. Cụ thể: trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này. Do đó, chấp nhận yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 1323, tờ bản đồ số 53, tại thôn A, xã Đ, thành phố K thu hồi nợ. Trường hợp này, Ngân hàng đã tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ, có hồ sơ xem xét trước khi thế chấp, đồng thời quy định pháp luật cũng không quy định rõ việc Ngân hàng có bắt buộc xem xét trực tiếp và phải có cơ quan chuyên môn quản lý đất đai để đi cùng xác định vị trí hay không và cũng chưa có quy định nào quy định rõ Ngân hàng phải xem xét thẩm định tài sản thế chấp như thế nào để đảm bảo đúng quy trình. Do vậy, trước khi ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng đã thực hiện việc xem xét thẩm định đúng theo quy định của Ngân hàng, do đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực, nếu giữa bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện vụ án khác.

Tác giả chưa thống nhất với cả hai quan điểm nêu trên. Theo tác giả, Tòa án chỉ không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngân hàng đối với yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, không tuyên hợp đồng thế chấp là vô hiệu.

2. Căn cứ pháp lý

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định từ Điều 317 đến 327 Bộ luật Dân sự (BLDS) và Điều 167 Luật Đất đai. Trình tự, thủ tục nhận thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị định số 21/2021/NĐ -CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2021 về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Trong tình huống pháp lý nêu trên, trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập đúng quy định của pháp luật. Vấn đề đặt ra khi xem xét tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp là Ngân hàng có vi phạm quy định về việc xem xét, thẩm định tài sản thế chấp khi nhận thế chấp tài sản hay không.

Theo quy định tại Điều 322 BLDS thì bên nhận thế chấp chỉ có nghĩa vụ trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp và thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật. Không quy định nghĩa vụ “xem xét, thẩm định tài sản thế chấp” đối với bên nhận thế chấp mà nghĩa vụ cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp được xác định là của bên thế chấp theo khoản 5 Điều 320 BLDS. Pháp luật dân sự và pháp luật đất đai không quy định Ngân hàng phải có nghĩa vụ xem xét, thẩm định tài sản bảo đảm khi nhận thế chấp.

Căn cứ quy định của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024 (Luật CTCTD), cụ thể tại Điều 7 thì ngân hàng có quyền tự chủ trong hoạt động kinh doanh và tự chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động kinh doanh của mình. Có quyền từ chối yêu cầu cấp tín dụng nếu thấy không đủ điều kiện; Điều 101 quy định về nội bộ thì Ngân hàng phải ban hành quy định nội bộ về cấp tín dụng, quản lý khoản cấp tín dụng; Đồng thời, tại điểm d Điều 22 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của Ngân hàng thì Ngân hàng ban hành quy định nội bộ về cho vay, bao gồm quy định việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay, việc quản lý, giám sát, theo dõi tài sản bảo đảm tiền vay phù hợp với biện pháp bảo đảm tiền vay, đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay và khách hàng”.

Do đó, việc thẩm định tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định của Ngân hàng nhằm đảm bảo hiệu quả kinh doanh mà không phải là nghĩa vụ bắt buộc khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nên việc Ngân hàng không thẩm định tài sản thế chấp không phải là căn cứ tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu, trừ trường hợp vi phạm các quy định về điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS). Nếu có căn cứ xác định Ngân hàng nhận thế chấp không đảm bảo quy định thì Ngân hàng tự gánh chịu hậu quả pháp lý theo quy định của BLDS.

Trong tình huống nêu trên, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được đảm bảo về mặt hình thức nhưng nội dung hợp đồng không được đảm bảo. Tình huống đã xác định, Ngân hàng có sự nhầm lẫn đối với tài sản thế chấp là thửa đất không có căn nhà gắn liền với đất, chính Ngân hàng đã thừa nhận nên đây là tình tiết không phải chứng minh theo Điều 92 BLTTDS. Sự nhầm lẫn của Ngân hàng là căn cứ xác định Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng với ông H, bà V không đảm bảo về mặt nội dung nên không có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 BLDS. Giả sử, Ngân hàng xác định đúng thửa đất đã thế chấp quyền sử dụng cho Ngân hàng thì việc không thế chấp căn nhà gắn liền với đất không làm vô hiệu hợp đồng thế chấp theo Điều 325 BLDS và khoản 1 Điều 10 Nghị định số 21/2021/NĐ -CP ngày 19/3/2021.

Tuy nhiên, trong tình huống này không thể tuyên Hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng với ông H, bà V là vô hiệu do quy định của BLTTDS. Ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo thu hồi nợ theo hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng với ông H, bà V. Ông H, bà V không có yêu cầu phản tố và vợ chồng bà T2 không có yêu cầu độc lập về việc tuyên bố “hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng với ông H, bà V là vô hiệu”.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 5 của BLTTDS năm 2015 thì “Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó”. Tại khoản 1 Điều 244 của BLTTDS năm 2015 cũng quy định “Hội đồng xét xử chấp nhận việc thay đổi, bổ sung yêu cầu của đương sự nếu việc thay đổi, bổ sung yêu cầu của họ không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập ban đầu”.

Đương sự trong vụ án trên không có yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu nên Tòa án không tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu theo quy định của BLTTDS. Tòa án chỉ tuyên không chấp nhận yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp của Ngân hàng do vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo điểm b khoản 1 Điều 217 BLDS “Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện” do Ngân hàng bị nhầm lẫn tài sản thế chấp, không đảm bảo điều kiện ý chí tự nguyện tham gia giao dịch của Ngân hàng khi nhận thế chấp là thửa đất số 1323. Tuy nhiên, Ngân hàng không có yêu cầu công nhận hợp đồng thế chấp, ông H và bà V, vợ chồng bà T2 không có yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu nên nếu Tòa án nhân dân tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu là vượt quá yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bên cạnh đó, khi tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu, Tòa án cần phải xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo hướng dẫn tại Công văn số 01/GĐ-TANDTC ngày 7/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao. Tòa án phải giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên hợp đồng vô hiệu để các đương sự xác định có yêu cầu xử lý hậu quả pháp lý khi tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu hay không.

Từ những phân tích trên, tác giả cho rằng, Tòa án chỉ không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng về việc xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo thu hồi nợ mà không tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là vô hiệu.

NGÔ THÚY NGUYÊN - NGÔ THỦY ANH (Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau)

Tài liệu tham khảo

1. Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

2. Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024.

4. Nghị định số 21/2021/NĐ -CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

5. Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2021 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.

6. Công văn số 01/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ.

7. Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Ảnh minh họa - Nguồn: Internet.