Nghị quyết 254/2025/QH15 tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai

Nghị quyết gồm 13 Điều và chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 12 của Nghị quyết này sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 11 tháng 12 năm 2025.

Nghị quyết này quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 43/2024/QH15, Luật số 47/2024/QH15, Luật số 58/2024/QH15, Luật số 71/2025/QH15, Luật số 84/2025/QH15, Luật số 93/2025/QH15 và Luật số 95/2025/QH15 (sau đây gọi là Luật Đất đai).

Nghị quyết này áp dụng đối với cơ quan nhà nước, người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân có liên quan.

Nghị quyết gồm 09 Điều (từ Điều 3 – Điều 11) quy định các nội dung cụ thể về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất Đai. Các quy định này được đánh giá là khá cụ thể, toàn diện và rõ ràng, bảo đảm việc tháo gỡ được các khó khăn, vướng mắc  trong thi hành Luật Đất đai thời gian vừa qua, bảo đảm các quy định của pháp luật đất đai thực sự đi vào cuộc sống, phát huy hiệu lực, hiệu quả cao.

Nghị quyết quy định các nội dung hết sức quan trọng, đang rất được quan tâm hiện nay, như:

Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán dự án BT

- Căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm:

+ Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;

+ Giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá;

+ Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước;

+ Chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.

- Căn cứ tính tiền cho thuê đất bao gồm:

+ Diện tích đất cho thuê;

+ Thời hạn cho thuê đất, thời hạn gia hạn sử dụng đất;

+ Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá thuê đất là giá trúng đấu giá;

+ Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất của Nhà nước;

+ Chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng.

-  Căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

+ Diện tích đất thu hồi;

+ Thời hạn sử dụng đất;

+ Giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất;

+ Mục đích, hình thức sử dụng đất.

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất không phải ghi giá đất.

- Thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng BT thì Nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình. Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Về nguyên tắc định giá đất, thời điểm thu thập thông tin, phương pháp định giá đất được quy định như sau:

- Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

+ Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

+ Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

+ Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

+ Bảo đảm tính độc lập giữ tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

+ Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

- Thông tin giá đất đầu vào quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 của Luật Đất đai để xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng trở về trước tính từ thời điểm có văn bản giao nhiệm vụ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 3. Các phương pháp định giá đất theo quy định của Chính phủ.

Nghị quyết quy định về bảng giá đất như sau:

- Bảng giá đất là một trong các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển hoặc các trường hợp không áp dụng được bảng giá đất thì thực hiện xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai.

- Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất thì được xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.

- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026; sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết.

- Đối với các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể quy định tại Điều 160 của Luật Đất đai nhưng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành, cơ quan, người có thẩm quyền chưa ban hành quyết định về giá đất cụ thể thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc áp dụng xác định giá đất theo quy định của Nghị quyết này hoặc tiếp tục xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai.

Trường hợp quyết định việc áp dụng xác định giá đất theo quy định của Nghị quyết này thì thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền ban hành đầy đủ căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Nghị quyết này.

- Cơ quan, người có thẩm quyền phải ban hành đầy đủ căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường về đất theo quy định của Nghị quyết này chậm nhất đến ngày 01 tháng 7 năm 2026; trong thời gian chưa đủ các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường về đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 5 của Nghị quyết này thì việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường về đất thực hiện theo quy định của Luật Đất đai.

- Việc xác định giá đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 257 của Luật Đất đai thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai mà không thực hiện theo quy định của Nghị quyết này.

- Đối với các trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 của Luật Đất đai mà phải tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để được miễn, giảm thì giá đất tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

 

NGA PHẠM

Ảnh: nguồn Internet