Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần điều chỉnh phù hợp với Luật Đất đai năm 2024

Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Đơn cử tại TPHCM, 1 ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, nhưng khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất phi nông nghiệp thì 1 ha đất sản xuất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị lại tạo ra giá trị lên đến 55 tỉ đồng/năm, gấp 100 lần. Điều này được minh chứng bằng việc Quận 7, TPHCM được thành lập năm 1997 (tách ra từ huyện nông nghiệp Nhà Bè). Tại thời điểm đó chỉ thu ngân sách nhà nước 59 tỉ đồng nhưng sau 25 năm, tức vào năm 2022, đã thu ngân sách nhà nước lên đến 5.550 tỉ đồng, gấp 94 lần so với năm 1997.

TS. Trần Minh Sơn, Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm Trọng tài thương mại quốc tế cho biết, hiện nay Bộ Tài chính đã xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định để quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thay thế các Nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất hiện hành, Nghị định này đã được Bộ Tư pháp thẩm định.

Theo đó, dự thảo Nghị định này quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Dự thảo Nghị định quy định tách các trường hợp tính tiền sử dụng đất và các trường hợp tính tiền thuê đất. Dự thảo Nghị định không chỉ hướng dẫn về tính, thu, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà còn hướng dẫn về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Dự thảo Nghị định quy định về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất trên tinh thần quy định tại Điều 121, Điều 156 Luật Đất đai. Cụ thể, khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như sau: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại; nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Cân nhắc kỹ việc quy định áp dụng miễn, giảm

Trong thực tế, tại nhiều địa phương, để thực hiện dự án thì nhà đầu tư phải nhận chuyển nhượng nhiều loại đất khác nhau (đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại, dịch vụ, đất nông nghiệp), sau đó làm thủ tục để được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch sử dụng đất được duyệt nhưng pháp luật hiện hành chưa có quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất trong trường hợp này.

Vì vậy, dự thảo Nghị định đã bổ sung quy định xử lý đối với trường hợp dự án sử dụng đất hỗn hợp để bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà đầu tư, Nhà nước và các chủ thể có liên quan khác, không để ảnh hưởng ngân sách nhà nước.

Về quy định nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất, TS. Trần Minh Sơn đề nghị cân nhắc kỹ việc quy định áp dụng miễn, giảm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nếu người trúng đấu giá thuộc đối tượng được miễn, giảm. Trường hợp đấu giá xong rồi cho miễn giảm tiền sử dụng đất có thể dẫn đến tình trạng trả giá đất bừa bãi gây ra giá đất bị ảo, không đúng thực tế. Tuy nhiên, việc không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy, cần nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng tác động của nội dung này trước khi quyết định ban hành.

 

TS. Trần Minh Sơn - Ảnh: Lê Sơn

Về quy định chuyển tiếp và xử lý một số vấn đề cụ thể. Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 quy định chuyển tiếp đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất.

Khắc phục những hạn chế, vướng mắc bất cập

Điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 giao Chính phủ quy định về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa quyết định giá đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 257 Luật Đất đai năm 2024. Vì vậy, đề nghị rà soát đảm bảo đầy đủ các trường hợp; các quy định về thủ tục hành chính thì quy định theo hướng đơn giản, cách thức tính tiền thì theo nguyên tắc công bằng, hợp lý.

Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có tác động trực tiếp tới người dân, doanh nghiệp. Theo ý kiến phản ánh của một số doanh nghiệp, hiện tiền sử dụng đất đang là gánh nặng đối với họ và cũng là một ẩn số vì mất rất nhiều thời gian vẫn không đóng được tiền sử dụng đất. Cách tính tiền sử dụng đất hiện nay, được doanh nghiệp đánh giá đang gây khó khăn cho doanh nghiệp và tạo ra cơ chế "xin - cho", nhũng nhiễu.

Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện quy định các chính sách này cần đảm bảo đánh giá tác động toàn diện, đầy đủ. Việc lấy ý kiến của các đối tượng chịu tác động nhất là doanh nghiệp cần được thực hiện một cách rộng rãi, đặc biệt là việc đánh giá các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành; lấy ý kiến về những điểm mới, những điểm sửa đổi, bổ sung nhằm khắc phục những vướng mắc, bất cập hiện hành đang ảnh hưởng đến quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian qua đối với doanh nghiệp để từ đó đưa ra các quy định, chính sách mới khắc phục những hạn chế, vướng mắc bất cập, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan.

NGUYỄN THỊ HOA (Trường CĐ Du lịch Hà Nội)

Một dự án bất động sản ở Bảo Lộc, Lâm Đồng - Ảnh: TL