Tổng Bí thư Tô Lâm: “Nhà nước phải bảo đảm quyền sử dụng đất công bằng, hiệu quả cho mọi người dân”

Nhà nước vừa là chủ thể cung, vừa là cơ quan điều tiết

Để hiểu hơn về tình hình thị trường đất đai hiện tại, cần phân tích sâu từ góc độ sở hữu. Trong nền kinh tế thị trường điển hình, giá đất hình thành từ cạnh tranh giữa vô số chủ sở hữu khác nhau. Cung đa dạng, cầu đa dạng, nên giá được xác lập trên nền tảng cạnh tranh thực chất. Nhưng ở Việt Nam, Nhà nước chính là chủ thể cung duy nhất ở thị trường sơ cấp. Mọi nhu cầu tiếp cận đất đều phải thông qua các quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng của Nhà nước. Nói cách khác, thị trường đất đai Việt Nam là thị trường đặc thù, nơi Nhà nước vừa là chủ thể cung, vừa là cơ quan điều tiết.

 Tổng Bí thư Tô Lâm nhấn mạnh quan điểm Nhà nước phải bảo đảm với quyền sử dụng đất công bằng, hiệu quả cho toàn dân. Nguồn ảnh: TTXVN.

Trong bối cảnh ấy, nếu Nhà nước lại "khoán trắng" cho địa phương xác định giá đất theo thị trường, thì thực chất là phó mặc cho những biến động do đầu cơ, môi giới và nhóm lợi ích dễ dàng thao túng. Khi đó, giá đất không còn phản ánh giá trị thực tế sử dụng, mà bị bóp méo bởi kỳ vọng đầu cơ. Đó chính là nguyên nhân của những nghịch lý: nhiều vùng đất bỏ hoang vẫn có giá cao ngất ngưởng, doanh nghiệp sản xuất khó tiếp cận đất, còn giới đầu cơ thì giàu lên nhờ chênh lệch giá.

Rủi ro khi áp đặt cơ chế định giá "theo thị trường"

Trước tiên, nguy cơ bất ổn vĩ mô. Bong bóng đất đai kéo theo rủi ro cho hệ thống ngân hàng, vì phần lớn tài sản thế chấp là bất động sản. Đồng thời, khoảng cách giàu nghèo gia tăng khi một thiểu số giàu nhanh nhờ đầu cơ đất, còn đa số bị gạt ra ngoài khả năng tiếp cận đất đai để an cư, lập nghiệp.

Bên cạnh đó, việc tăng giá nhà đất dẫn đến méo mó trong phân bổ nguồn lực. Khi giá đất ảo trở thành kênh làm giàu nhanh, dòng vốn xã hội bị hút vào đầu cơ bất động sản thay vì sản xuất, công nghệ, đổi mới sáng tạo. Nhiều người bỏ sản xuất để lao vào "lướt sóng" đất, tạo ra một nền kinh tế ngắn hạn, thiếu bền vững, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro.

Ngoài ra, giá đất tăng tác động xã hội tiêu cực, kéo theo giá nhà, giá thuê mặt bằng, chi phí sinh hoạt, chi phí sản xuất – tất cả đều đổ lên vai người dân và doanh nghiệp. Người thu nhập trung bình ngày càng xa vời với giấc mơ an cư; doanh nghiệp bị mất lợi thế cạnh tranh do chi phí đất đai quá cao; thị trường nhà ở xã hội bị bóp nghẹt.

Cuối cùng, giá đất bị thổi phồng phi lý. Chỉ một thông tin chưa được kiểm chứng về quy hoạch hay hạ tầng cũng có thể tạo ra "cơn sốt đất". Giới "cò đất" và đầu cơ dễ dàng dựng giá ảo, đẩy giá tăng gấp nhiều lần giá trị thực, khiến khái niệm "giá thị trường" trở thành trò chơi của những kẻ thao túng.

Nhà nước định giá đất là yêu cầu tất yếu

Trong chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước không thể thoái thác trách nhiệm định giá. Trái lại, Nhà nước có nghĩa vụ xác lập khung giá đất chuẩn, bởi đó là cách duy nhất bảo vệ lợi ích của toàn dân và tránh thất thoát tài sản công.

 Thị trường đất đai Việt Nam là thị trường đặc thù, nơi Nhà nước vừa là chủ thể cung, vừa là cơ quan điều tiết.

Nếu để thị trường "tự điều chỉnh", thì thực chất là trao quyền định đoạt giá trị tài sản công vào tay một nhóm đầu cơ. Điều này không những sai về nguyên lý quản lý tài sản công, mà còn nguy hiểm về hệ quả xã hội.

Việc Nhà nước định giá đất không đồng nghĩa với phủ nhận vai trò của thị trường. Ngược lại, nó là sự thiết kế một thị trường có kiểm soát, trong đó giá đất Nhà nước ban hành đóng vai trò "mỏ neo chuẩn mực", còn các giao dịch dân sự có thể dao động trong biên độ hợp lý. Đây là mô hình cân bằng giữa tính linh hoạt của thị trường và sự ổn định cần thiết của quản lý Nhà nước.

Bên cạnh đó, Tổng Bí thư Tô Lâm đưa ra một định hướng chiến lược để sửa đổi căn cơ chính sách đất đai. Trong chế độ sở hữu toàn dân, không có "giá thị trường" nào đúng đắn nếu Nhà nước không đứng ra định giá. Chỉ có giá chuẩn do Nhà nước xác lập mới bảo đảm lợi ích công, ngăn chặn đầu cơ, và đưa thị trường đất đai trở lại quỹ đạo phát triển bền vững.

Cơ chế định giá khoa học, khả thi và minh bạch

Thứ nhất, xác lập khung giá đất chuẩn quốc gia. Một Hội đồng định giá đất quốc gia độc lập cần ban hành khung giá đất dựa trên dữ liệu lớn, tham vấn chuyên gia, và giám sát chặt chẽ. Không thể để từng địa phương tự định giá, dễ rơi vào "vùng tối" của lợi ích nhóm.

Thứ hai, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất. Đây sẽ là "hệ thần kinh trung ương" của quản lý đất, ghi nhận mọi giao dịch, thông tin thuế, tín dụng theo thời gian thực, qua đó phản ánh đúng cung cầu khách quan và loại bỏ các giao dịch ảo.

Thứ ba, áp dụng thuế chống đầu cơ. Đánh thuế lũy tiến với đất bỏ hoang hoặc bị mua bán trong thời gian ngắn nhằm triệt tiêu động cơ đầu cơ, để đất đai trở về đúng chức năng sản xuất, sinh hoạt.

Thứ tư, thực hiện cơ chế thu hồi chênh lệch địa tô. Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị đất, phần giá trị tăng thêm phải được Nhà nước thu về thông qua thuế, phí hoặc đấu giá. Đây là nguyên tắc công bằng: giá trị ấy thuộc về toàn dân, không thể để một nhóm cá nhân hưởng trọn.

Thứ năm, bảo đảm công khai và giám sát. Quá trình định giá đất phải minh bạch, có sự giám sát của Quốc hội, Mặt trận Tổ quốc, báo chí và người dân. Chỉ có minh bạch mới ngăn được lợi ích nhóm và củng cố niềm tin xã hội.

Thứ sáu, cho phép biên độ dao động hợp lý. Giá giao dịch dân sự có thể chênh so với giá Nhà nước trong một khoảng nhất định, nhưng không thể vượt trần, nhằm giữ được sự linh hoạt mà vẫn ổn định.

Những cơ chế này nếu được thiết kế và vận hành nghiêm túc sẽ tạo nên một thị trường đất đai công bằng, minh bạch, và bền vững – đúng như định hướng mà Tổng Bí thư đã khẳng định.

THÁI NGUYỄN (THEO BÁO CHÍNH PHỦ)