Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Quy định của pháp luật

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác trong một thời hạn nhằm để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.  

Trước đây, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC có hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình đã có hướng dẫn thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định của BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính). Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định của BLDS

Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

Trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định của BLDS

Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

 BLDS năm 2015 đã xây dựng các quy định cụ thể điều chỉnh giao dịch đặt cọc nói chung và đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng nhưng trên thực tế các bên thường xuyên vi phạm các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc và quy định của pháp luật về giao dịch đặt cọc. Khi có tranh chấp xảy ra và yêu cầu Toà án giải quyết, thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc xảy ra, các cấp Toà án có nhiều hướng xử lý không thống nhất. Tác giả xin nêu ví dụ tại một vụ án về tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện còn nhiều quan điểm trái chiều.

2. Nội dung vụ án

Ngày 18/4/2017, giữa bà Nguyễn Thị Kim O và ông Đặng Thanh N ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có Công chứng chứng thực tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh L. Theo hợp đồng, bà O nhận cọc của ông N 500.000.000 đồng để chuyển nhượng cho ông N 150m²/tổng số 300m² đất, thuộc một phần thửa số 82, tờ bản đồ số 28, Phường 5, thành phố Đ, tỉnh L, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T285607 do UBND thành phố Đ cấp ngày 17/10/2002, với giá 1.050.000.000 đồng; thời hạn đặt cọc là 12 tháng kể từ ngày 18/4/2017. Trên đất có nhà ở nhưng không có giấy tờ nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được bà O thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh L. Theo hợp đồng đã ký kết, hai bên thỏa thuận nếu đến hạn mà bà O không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N vì bất kỳ lý do gì thì phải trả lại 500 triệu đồng và bồi thường thiệt hại 500 triệu đồng cho ông N, ngược lại nếu ông N không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bất cứ lý do gì thì bị mất 500 triệu đồng tiền cọc. Vì cho rằng ông N vi phạm thỏa thuận đã cam kết nên bà O yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc trên. Ông N đồng ý đồng thời có đơn phản tố yêu cầu bà O trả lại số tiền đã đặt cọc là 579.400.000 đồng và chịu phạt cọc trên số tiền đã nhận, tổng cộng là 1.158.800.000 đồng.

3. Kết quả giải quyết

Tại Bản án dân sự sơ thẩm, Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh L quyết định (tóm tắt):

Buộc bà Nguyễn Thị Kim O hoàn trả cho ông Đặng Thanh N 579.400.000 đồng.

Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Đặng Thanh N. Buộc bà Nguyễn Thị Kim O bồi thường cho ông Đặng Thanh N 500.000.000 đồng.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm, Tòa án nhân dân tỉnh L quyết định (tóm tắt):

Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Kim O, sửa bản án sơ thẩm.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Kim O về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với ông Đặng Thanh N.

Buộc bà Nguyễn Thị Kim O trả cho ông Đặng Thanh N 579.400.000 đồng.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đặng Thanh N về việc yêu cầu bà Nguyễn Thị Kim O phải chịu tiền phạt cọc là 579.400.000 đồng.

Tại Quyết định giám đốc thẩm, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố H đã quyết định: (tóm tắt)

1. Chấp nhận Kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố H.

2. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh L, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh L về vụ án “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Kim O với bị đơn là ông Đặng Văn N.

4. Bình luận án

Thông qua vụ án trên, có quan điểm cho rằng: Tòa án cấp sơ thẩm và giám đốc thẩm chấp nhận yêu cầu của ông N buộc bà O phải chịu phạt cọc là có căn cứ vì những lý do sau:

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngày 18/4/2017, bà O ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng cho ông N quyền sử dụng 150m²/300m² đất; Hai bên thỏa thuận: Số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 12 tháng, sẽ tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu bà O không chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì bất cứ lý do gì thì phải trả gấp đôi tiền cọc, hoặc ngược lại. Hợp đồng đặt cọc có công chứng tại Phòng công chứng số 1 tỉnh L. Thực tế sau khi ký Hợp đồng đặt cọc thì ông N đã giao cho bà O 597.400.000 đồng.

Hết thời hạn 12 tháng bà O không đến Phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng; Đồng thời bà O khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc với lý do trong thời gian đặt cọc, ông N đã đưa thông tin chuyển nhượng lại quyền sử dụng diện tích đất nêu trên là vi phạm hợp đồng. Ông N đồng ý với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, nhưng yêu cầu bà O trả gấp đôi tiền đặt cọc.

Xét thấy, diện tích đất chuyển nhượng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng, Hợp đồng đặt cọc có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật, có công chứng tại Phòng công chứng nên Hợp đồng đặt cọc ngày 18/4/2017 có hiệu lực pháp luật để thi hành.

Thứ hai, khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất. Đồng thời, khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì chưa có quy định cấm việc chuyển nhượng đất không đủ diện tích tách thửa. Tuy nhiên, đối với đất không đủ diện tích tách thửa thì không thể thực hiện thủ tục cấp sổ, sang tên được nên cũng đồng nghĩa với việc không đủ diện tích tách thửa thì không chuyển nhượng một cách hợp pháp được.

Liên hệ với vụ án này, theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh L thì khu vực có lô đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng được quy hoạch biệt lập, việc bà O chuyển nhượng 150m² đất trong tổng số 300m² là không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, khi nhận đặt cọc  bà O biết đất dưới hạn mức được tách thửa nên đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hợp pháp nhưng vẫn nhận đặt cọc để tiến tới ký hợp đồng chuyển nhượng là có lỗi. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và giám đốc thẩm chấp nhận yêu cầu của ông N buộc bà O phải chịu phạt cọc là có căn cứ.

Quan điểm của tác giả: Không phạt cọc trong trường hợp này vì những lý do sau:

Thứ nhất, theo nội dung của Hợp đồng đặt cọc thì các bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 12 tháng kể từ ngày 18/4/2017. Trong quá trình giải quyết vụ án các bên cho rằng sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc sẽ tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các bên không thỏa thuận thời gian cụ thể để ký hợp đồng là thời gian nào. Ông N cho rằng vào ngày 17/4/2018 đã yêu cầu bà O cùng đến Phòng công chứng số 1 tỉnh L để tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng không có căn cứ để chứng minh, lẽ ra ông N phải có thông báo cho bà O biết việc ông yêu cầu bà O lập hợp đồng chuyển nhượng và ấn định thời gian giao kết để buộc hai bên thực hiện, trong trường hợp các bên vi phạm thời gian thỏa thuận thì sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật. Ông N cung cấp cho Tòa án nội dung tin nhắn điện tử để làm căn cứ cho yêu cầu phản tố của mình nhưng chứng cứ trên không được thu thập theo đúng quy định của pháp luật, nội dung tin nhắn không rõ ràng nên không có cơ sở để cho rằng lỗi dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện là hoàn toàn do bà O mà ông N cũng có phần lỗi trong việc để hợp đồng không được thực hiện.

Thứ hai, theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh L ban hành quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh L thì khu vực có lô đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng được quy hoạch biệt lập, việc bà O chuyển nhượng 150m² đất trong tổng số 300m² là không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giữa các bên cũng không có thỏa thuận đứng tên đồng sử dụng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, trong giao dịch này giữa bên mua và bên bán đều biết đất dưới hạn mức được tách thửa, khi ký kết hợp đồng cả hai bên đều biết đất không đủ điều kiện tách thửa nhưng vẫn tiến hành chuyển nhượng là vi phạm Điều 117 và 123 Bộ luật dân sự và cần căn cứ vào khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Thứ ba, thực tế trong quá trình thực hiện thỏa thuận của Hợp đồng đặt cọc, bà O không thỏa thuận chuyển nhượng đất cho ai. Số tiền mà ông N đưa cho bà O là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quá trình thực hiện hợp đồng dù hợp đồng có một số nội dung thể hiện không rõ ràng như thỏa thuận về vị trí diện tích đất chuyển nhượng, thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng trong quá trình giải quyết bà O vẫn có thiện chí muốn tiếp tục chuyển nhượng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc và đồng ý để ông N cùng đứng tên đồng sử dụng nhưng ông N lại không muốn tiếp tục nhận chuyển nhượng nên không có căn cứ cho rằng bà O vi phạm thỏa thuận trong Hợp đồng nói trên. Hơn nữa, tại phiên toà phúc thẩm, Hội đồng xét xử đã tạm dừng phiên tòa cho các bên 30 ngày để thỏa thuận tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng đến ngày 08/10/2019 khi Tòa án đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm lại bị đơn ông Đặng Thanh N không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng. Do đó yêu cầu của ông N buộc bà O phải chịu phạt cọc là không có cơ sở chấp nhận.

Thứ tư, theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS năm 2015 thì trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện thì phải chịu phạt cọc, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc. Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào sự thừa nhận của bà O vào ngày 18/4/2017 đã nhận của ông N số tiền 50.000.000 đồng và Giấy ủy  nhiệm chi ngày 23/11/2017 thể hiện ông N đã chuyển cho bà O số tiền 29.400.000 đồng để buộc bà buộc bà O có trách nhiệm trả cho ông N số tiền 579.400.000 đồng là phù hợp.

 

TAND TP Đà Nẵng đưa vụ án kinh doanh thương mại chưa có tiền lệ về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc môi giới đất nền” -Ảnh: Nhân Công

Luật gia  TRẦN MỘNG BÌNH