Xác định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Tại Điều 124 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau:

“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.

Giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch được xác lập nhằm che dấu giao dịch có thật khác. Trong giao dịch giả tạo các chủ thể không có ý định xác lập quyền và nghĩa vụ với nhau. Thực chất, khi tham gia giao dịch dân sự bình thường các bên cùng thể hiện ý chí thật sự, còn giao dịch dân sự giả tạo chỉ nhằm che đậy ý chí không thật của các chủ thể. Hay nói cách khác, giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch được xác lập không thật, nhằm che giấu ý chí thật của các chủ thể. Do đó, giao dịch dân sự giả tạo các chủ thể không có ý định thiết lập quyền và nghĩa vụ với nhau, nội dung của giao dịch giả tạo cũng không thể hiện ý chí đích thực của các bên, mà các bên tạo ra giao dịch giả tạo chỉ nhằm che đậy một giao dịch khác.

2. Nhận diện giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thông qua tranh chấp

2.1. Ông H và bà T kết hôn năm 2009. Quá trình chung sống, ông H và bà T tạo lập được diện tích 200 m² thửa đất, đã được Ủy ban nhân dân huyện T, tình B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  năm 2010. Năm 2021, ông H có lập Giấy chuyển nhượng đất thổ cư (không ghi thông tin về ngày tháng) với nội dung: Ông H đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất trên cho ông Đ với giá 570.000.000 đồng; số tiền này, ông H sử dụng một phần để cấn trừ vào số tiền đã vay trước đó của ông Đ là 350.000.000 đồng, còn lại số tiền 220.000.000 đồng ông H đã nhận đủ từ ông Đ. Văn bản này được lập thành một bản chính (bản viết tay), có ghi ý kiến của người nhận đất là ông Đ và được giao cho ông Đ giữ, ông H chỉ chụp lại để làm căn cứ. Thực tế, ông H không nhận được số tiền 220.000.000 đồng từ ông Đ như nội dung ghi trong Giấy chuyển nhượng đất thổ cư.

Nay ông Đ đề nghị ông H, bà T thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên đối với thửa đất kể trên; đề nghị được thanh toán giá trị tài sản các công trình do ông H, bà T xây dựng trên đất gồm 1 nhà xây 3 tầng, diện tích sử dụng khoảng 200m². Trường hợp ông H, bà T không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng thì phải trả cho ông Đ giá trị tiền đất là 4.000.000.000 đồng.

2.2. Về việc ông Đ yêu cầu ông H, bà T thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận thấy:

Theo khoản 2 Điều 35 Luật HN&GĐ năm 2014 quy định: “2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: a) Bất động sản; b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình”. Theo đó, những tài sản chung là tài sản mà pháp luật quy định việc định đoạt phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng là: (i) Bất động sản như nhà và đất; (ii) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu như ô tô, mô tô; Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình như tài sản đang đầu tư kinh doanh đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của gia đình. Như vậy, việc ông H tự mình ký giấy chuyển nhượng tài sản chung là quyền sử dụng đất nêu trên không có sự thỏa thuận của bà T, vì bà T không ký tên trên Giấy chuyển nhượng đất thổ cư nêu trên; đặt giả thiết bà T hoàn toàn không được biết về giao dịch này, nên hợp đồng giữa ông Đ với ông H vô hiệu về nội dung. Đồng thời, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Tuy nhiên, Giấy chuyển nhượng đất thổ cư nêu trên không được công chứng, chứng thực theo quy định, nên vô hiệu về hình thức.

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 408 BLDS năm 2015 về hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được quy định: “Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”. Thực tế, ngôi nhà 3 tầng, diện tích sử dụng khoảng 200m² trên thửa đất trên được vợ chồng bà T ông H xây dựng trước khi ông  lập giấy chuyển nhượng đất. Do vậy, tại thời điểm xác lập giao dịch đã có ngôi nhà tồn tại trên đất; Ngôi nhà và thửa đất là một khối thống nhất, không thể di chuyển, không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán. Tuy nhiên, trong giao dịch này, các bên chỉ thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đề cập đến ngôi nhà, hay nói cách khác ngôi nhà không được mua bán và vẫn thuộc sở hữu của ông H và bà T. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông Đ có đối tượng không thể thực hiện được nên vô hiệu.

Từ phân tích trên nhận thấy, việc chuyển nhượng đất giữa ông H và ông Đ là hợp đồng vô hiệu cả nội dung và hình thức. Vì vậy, không thể chấp nhận yêu cầu của ông Đ đề nghị ông H, bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng và được thanh toán giá trị tài sản các công trình do ông H, bà T xây dựng trên đất.

2.3. Về ông Đ yêu cầu ông H, bà T không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng thì phải trả cho ông Đ giá trị tiền đất là 4.000.000.000 đồng, nhận thấy: Theo nội dung Giấy chuyển nhượng đất thổ cư thì ông H đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất tại diện tích 200 m² cho ông Đ với giá 570.000.000 đồng; số tiền này, ông H sử dụng một phần để cấn trừ vào số tiền đã vay trước đó của ông Đ là 350.000.000 đồng, còn lại số tiền 220.000.000 đồng ông H ghi đã nhận đủ từ ông Đ, nhưng ông Đ không xuất trình được giấy biên nhận ông H đã nhận số tiền này.

Như phân tích ở trên, việc chuyển nhượng đất là vô hiệu, tại Điều 131 BLDS năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”. Thực tế, ông H không nhận được số tiền 220.000.000 đồng từ ông Đ như nội dung ghi trong Giấy chuyển nhượng đất thổ cư. Do đó, ông H chỉ còn nợ ông Đ là 350.000.000 đồng. Từ phân tích trên, ông Đ yêu cầu ông H, bà T phải trả cho ông Đ giá trị tiền đất là 4.000.000.000 đồng là không có cơ sở; mà chỉ có căn cứ xem xét việc ông H trả nợ cho ông Đ là 350.000.000 đồng.

3. Các ý kiến khác về giải quyết vụ án

3.1. Ông Đ chứng minh được ông H chuyển nhượng đất cho ông Đ, bà T biết mà không phản đối thì ông Đ đề nghị áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để giải quyết.

Khái quát nội dung của Án lệ số 04/2016/AL như sau: “Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất”. Như vậy, nội dung tranh chấp nêu trên không có giải pháp pháp lý giống Án lệ 04/2016/AL vì ông Ngọc chưa nhận đất để quản lý, sử dụng.

3.2. Ông Đ yêu cầu Tòa án xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, tính giá trị đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm để đòi ông H, bà T phải bồi thường giá trị đất là 4.000.000.000 đồng.

Thực tế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ với ông H chưa được thực hiện, ông Đ chưa nhận đất để quản lý, sử dụng, còn ông H, bà T chưa nhận tiền của ông Đ nên từ đó cũng chưa có thiệt hại xảy ra để ông Đ yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại. Do đó, ông H, bà T đồng ý trả nợ số tiền là 350.000.000 đồng và số tiền chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo Điều 357 BLDS năm 2015; do hai bên không có thỏa thuận lãi đối với khoản tiền vay nên áp dụng khoản 2 Điều 468 BLDS năm 2015 buộc ông H, bà T trả tiền gốc và tiền lãi chậm thực hiện nghĩa vụ là 10%/năm từ khi vay đến khi xét xử sơ thẩm.

Từ vụ án trên nhận thấy việc chuyển nhượng đất thổ cư giữa ông H với ông Đ là giai dịch dân sự giả tạo, nhằm che giấu giao dịch vay nợ giữa ông H với ông Đ; tuy giao dịch chuyển nhượng đất giả tạo nên vô hiệu, nhưng giao dịch vay nợ bị che giấu vẫn có hiệu lực, nên ông H phải trả nợ số tiền 350.000.000 đồng cho ông Đ.

 

Nhà đất đô thị - Ảnh minh họa của Thái Vũ

Luật gia NGUYỄN THANH GIANG