“Phá băng” nhà ở xã hội

Thị trường BĐS vẫn đang gặp khó

Theo DKRA Group, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong Quý 3/2022 có sự sụt giảm so với quý trước ở hầu hết các phân khúc chủ chốt, riêng nhà phố/biệt thự ghi nhận tăng nhẹ. Đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận một số tín hiệu lạc quan ở phân khúc condotel. Mặt bằng giá sơ cấp tăng đáng kể so quý trước, tuy nhiên mặt bằng giá thứ cấp có sự điều chỉnh giảm ở một số phân khúc.

Cụ thể, ở phân khúc đất nền trong Quý 3/2022 ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1,057 sản phẩm, giảm 65.6% so với Quý 2/2022. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 77.8% so với quý trước. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, nguồn cung tập trung chủ yếu ở thị trường Bình Dương khi chiếm hơn 59% nguồn cung mới. Riêng tại TP.HCM, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Đối với phân khúc căn hộ trong Quý 3/2022 đón nhận nguồn cung mới khoảng 4,873 căn đến từ 31 dự án mở bán, giảm 63.8% so với Quý 2/2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương 2,531 căn, giảm 77.5% so với quý trước. Thị trường TP.HCM và Bình Dương vẫn duy trì vị trí dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường khi chiếm 91.2% tổng lượng căn hộ mở bán mới trong quý.

Căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Trong khi căn hộ hạng A là phân khúc chủ đạo tại thị trường TP.HCM thì căn hộ hạng C tập trung chủ yếu tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh. Giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5% - 8% so với quý trước, cá biệt một số dự án tại khu Đông ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12% - 16% so với thời điểm cuối năm 2021.

Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 3,081 căn đến từ 30 dự án, tăng 22,4% so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 47%, tương đương 1,449 căn. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An, chiếm 85% tổng nguồn cung toàn thị trường. Giá bán sơ cấp tăng 5% - 8% so với giai đoạn trước đó (mỗi giai đoạn cách nhau 3 - 6 tháng) do áp lực của chi phí nguyên vật liệu, lạm phát, lãi suất tăng, kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản,… Tuy nhiên, song song với việc tăng giá, nhiều chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng bằng các chính sách bán hàng linh hoạt, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết mua, thuê lại…

Giải pháp nào cho nhà ở xã hội!

Theo DKRA Group, nhà ở xã hội (NOXH) là một trong những chương trình nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia. Trong nhiều thập kỷ qua, mô hình NOXH đã được một số nước trên giới quan tâm và phát triển thành công như Mỹ, Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc... Tại Việt Nam, việc triển khai chương trình NOXH đã trải qua khoảng 12 năm. Bên cạnh những kết quả tích cực giúp hàng trăm nghìn hộ gia đình thu nhập thấp và công nhân được cải thiện nhà ở, quá trình triển khai thực hiện các chính sách về NOXH đã bộc lộ một số hạn chế và thách thức:

Trước hết, cơ chế - chính sách phát triển NOXH còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh - bổ sung kịp thời như: quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí 1 thủ tục có thể dài đến 3 năm; các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án NOXH.

Đối với chủ đầu tư, việc tổng hợp chi phí đầu vào khá khó khăn khi thủ tục pháp lý kéo dài. Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án NOXH không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao (nhân công, nguyên vật liệu, quỹ đất,…); Chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển NOXH nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn,... Do đó, hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí/lệ phí cho phần diện tích đất dùng làm NOXH thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm NOXH bị hạn chế trên nhiều phương diện do thông tin về các dự án NOXH hiện nay chưa được công bố rộng rãi, quy trình thẩm định, chọn đối tượng kéo dài và xét duyệt phức tạp trong các gói vay ưu đãi mua NOXH. Song song đó, điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm mới cho phép người mua sang nhượng lại căn hộ là quá dài,… Những thách thức này đã và đang trở thành rào cản phát triển của loại hình NOXH tại Việt Nam trong nhiều năm qua.

Để có thể khắc phục những tồn đọng, bất cập hướng đến mục tiêu từ nay tới năm 2030 sẽ đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho công nhân, người thu nhập thấp, các chuyên gia đề xuất một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển của NOXH. Theo đó, bà Lương Thị Thanh Huyền - Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group cho rằng, trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà. Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.

Về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NOXH độc lập tương tự các nước phát triển. Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua NOXH phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.

QC