Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng dịch vụ vô hiệu, yêu cầu công nhận quyền sở hữu tầng hầm có thể trở thành án lệ

Khái niệm án lệ theo hệ thống thông luật: “Án lệ là bản án do tòa án cao nhất ban hành, trong đó chứa đựng những quy định mới, những nguyên tắc luật pháp để giải quyết vụ án và những quy định, những nguyên tắc này bắt buộc các tòa án cấp dưới phải tuân theo khi giải quyết các vụ án tương tự xảy ra”; còn án lệ trong hệ thống dân luật: “Án lệ là bản án do tòa án cao nhất ban hành, trong đó thể hiện quan điểm pháp lý khi giải thích và áp dụng pháp luật để giải quyết vụ án; là nguồn luật thực tế mà các tòa án cấp dưới vận dụng khi giải quyết những vụ án tương tự xảy ra”[1]. Như vậy, khái niệm án lệ trong hệ thống thông luật và hệ thống dân luật được hiểu khác nhau, nhưng án lệ trong cả thông luật và dân luật đều do Tòa án cao nhất có thẩm quyền thông qua án lệ. Có quan điểm cho rằng: “Khái niệm án lệ là các bản án, quyết định của tòa án có tính chuẩn mực được tòa án áp dụng để giải quyết cho các vụ việc tương tự về sau”[2]; với khái niệm này, án lệ được coi như án mẫu.

Theo Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC thì Án lệ là những lập luận, phán quyết trong bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án về một vụ việc cụ thể được Hội đồng Thẩm phán TANDTC lựa chọn và được Chánh án TANDTC công bố là án lệ để các Tòa án nghiên cứu, áp dụng trong xét xử[3]. Đồng thời,  Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP nêu trên cũng chỉ ra tiêu chí lựa chọn án lệ là: “Án lệ được lựa chọn phải đáp ứng các tiêu chí sau đây:

1. Có giá trị làm rõ quy định của pháp luật còn có cách hiểu khác nhau, phân tích, giải thích các vấn đề, sự kiện pháp lý và chỉ ra nguyên tắc, đường lối xử lý, quy phạm pháp luật cần áp dụng trong một vụ việc cụ thể hoặc thể hiện lẽ công bằng đối với những vấn đề chưa có điều luật quy định cụ thể;

2. Có tính chuẩn mực;

3. Có giá trị hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật trong xét xử”[4].

Theo đó, án lệ là bản án, quyết định của Tòa án giải quyết các vụ việc có chứa đựng những giải pháp pháp lý mới làm khuôn mẫu để áp dụng cho các vụ việc tương tự về sau khi chưa có điều luật để áp dụng.

Trong quá trình xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật theo thủ tục giám đốc thẩm, chúng tôi xin đề xuất Bản án dân sự phúc thẩm số 82/2020/DS- PT ngày 06+23/3/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã có hiệu lực pháp luật có chứa đựng lập luận, phán quyết đáp ứng các tiêu chí hướng dẫn tại Điều 2 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP cho TANDTC để xem xét, phát triển thành án lệ.

1. Nội dung tranh chấp  

Theo đơn khởi kiện và các lời khai khác trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Công ty Cổ phần đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (gọi tắt là Công ty Sông Đà) được cấp phép làm chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông, tại địa chỉ số 131 Trần Phú, phường Văn Quán, quận Hà Đông. Theo hồ sơ pháp lý dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Tòa nhà gồm 34 tầng nổi (chưa bao gồm tầng kỹ thuật và tầng mái) và 02 tầng hầm. Trong đó, khu thương mại dịch vụ, văn phòng từ tầng 1 đến tầng 8 do Công ty Sông Đà trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh. Tòa nhà được khởi công xây dựng từ cuối năm 2008 đến cuối năm 2010 thì hoàn thành; Khu vực 02 tầng hầm và các tầng thương mại dịch vụ của Tòa nhà thuộc quyền sở hữu riêng của Công ty, được đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao theo quy định; Chi phí xây dựng khu tầng hầm và khu dịch vụ thương mại được tính riêng không phân bổ vào giá bán khu căn hộ của Tòa nhà. Từ tháng 11/2008, Công ty bán căn hộ và cuối năm 2010 Tòa nhà chính thức đi vào sử dụng.

Sau khi đi vào hoạt động, Công ty Sông Đà đã thuê một đơn vị chuyên nghiệp quản lý, vận hành Tòa nhà, sau đó giao cho Ban quản lý dự án nhà ở Sông Đà - Hà Đông một đơn vị trực thuộc của Công ty Sông Đà thực hiện. Từ tháng 8/2016, Ban quản lý dự án nhà ở Sông Đà - Hà Đông đã chuyển thành Công ty TNHH MTV quản lý và kinh doanh dịch vụ SDU theo đúng quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.   

Ngày 26/9/2016, Công ty Sông Đà và các chủ sở hữu tại Tòa nhà đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị Tòa nhà và ban hành quy chế hoạt động của Ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông. Theo đó, thành viên Ban quản trị Tòa nhà có 05 người gồm 03 người đại diện cho khối cư dân, 01 người đại diện cho khối thương mại, văn phòng và 01 người đại diện cho phía Chủ đầu tư. Ban quản trị Tòa nhà được tổ chức hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của Hợp tác xã. Ban quản trị Tòa nhà được UBND quận Hà Đông công nhận theo Quyết định số 10974/QĐ- UBND ngày 15/11/2016.

Sau khi Ban quản trị Tòa nhà được thành lập, Công ty TNHH MTV quản lý và kinh doanh dịch vụ SDU vẫn tiếp tục  thực hiện quản lý, vận hành Tòa nhà. Tuy nhiên đến ngày 24/8/2017, Ban Quản trị tòa nhà đại diện là ông Đỗ Thái Sảng - Trưởng Ban quản trị đã ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01/2017/HĐDV với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới là Công ty cổ phần Gia Lộc An nhưng không tuân theo quy định của pháp luật, đó là: Ban Quản trị Tòa nhà chưa tổ chức họp và lập biên bản để đạt được sự nhất trí, đồng thuận của ít nhất 75% thành viên Ban quản trị Tòa nhà về việc để xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Điều 25 Thông tư số 02/2016/TT-BXD; Ban quản trị Tòa nhà chưa tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư để đạt được sự đồng thuận của ít nhất trên 50% đại diện chủ sở hữu của Tòa nhà về việc đồng ý thay đổi đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

Nội dung hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành ký giữa ông Đỗ Thái Sảng - Trưởng Ban quản trị Tòa nhà và Công ty cổ phần Gia Lộc An ngày 24/8/2017 có điều khoản xâm phạm đến quyền sở hữu của Chủ đầu tư, cụ thể: Ban quản trị Tòa nhà đã tự định đoạt phần tài sản thuộc quyền sở hữu riêng của Công ty Sông Đà khi chưa được sự đồng ý của Công ty: tại điểm n khoản 1 Điều 3 của Hợp đồng dịch vụ giữa Ban quản trị và Công ty cổ phần Gia Lộc An, hai bên đã tự thỏa thuận dịch vụ trông giữ xe tại 02 tầng hầm cùa Tòa nhà, nơi thuộc quyền sở hữu riêng của Công ty Sông Đà.

Trong Hợp đồng mua bán căn hộ cũng như trong toàn bộ tài liệu hồ sơ liên quan, không có điều khoản nào ghi nhận hay thể hiện nội dung tầng hầm trông giữ xe ô tô, xe máy và các tầng từ tầng 1 đến tầng 8 là thuộc sở hữu chung của Tòa nhà, tuy nhiên Ban quản trị Tòa nhà đã tự ý thuê Công ty Gia Lộc An và Công ty Yên Bình chiếm giữ và thu tiền trông giữ xe tại 02 tầng hầm từ tháng 9/2017 đến nay. Ban quản trị Tòa nhà cho người xây bịt cửa kho siêu thị tầng 1 phía sau Tòa nhà nên đã làm cản trở hoạt động kinh doanh và lối thoát nạn của siêu thị Mediamart Thanh Xuân suốt từ tháng 10/2017 đến nay. 

Công ty Sông Đà đề nghị Tòa án công nhận phần diện tích trông giữ xe theo hồ sơ hoàn công tại tầng hầm 1 với diện tích là 2.330m², tầng hầm 2 với diện tích là 2.050m² thuộc quyền sở hữu của Chủ đầu tư; Buộc Ban quản trị tòa nhà và Công ty cổ phần Gia Lộc An trả lại phần diện tích này cho Công ty Sông Đà; Tuyên hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01/2017/HĐĐV ký ngày 24/8/2017 giữa Ban quản trị Tòa nhà với Công ty cổ phần Gia Lộc An và Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 02/2019/HĐDV/BQT-YB ký ngày 01/2/2019 giữa Ban Quản trị Tòa nhà với Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Yên Bình vô hiệu; Buộc Ban quản trị tòa nhà và Công ty cổ phần Gia Lộc An khôi phục lại nguyên trạng cửa phía sau của tầng 1 siêu thị Mediamart Thanh Xuân và bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm trái phép, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty Sông Đà.  

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà sơ thẩm, nguyên đơn rút yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm trái phép đối với diện tích trông giữ xe tại 02 tầng hầm làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty Sông Đà bảo lưu quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại này bằng một vụ án khác.

Bị đơn: Ban quản trị tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông

Ông Đỗ Thái Sảng - Trưởng ban quản trị trình bày: 

Ban quản trị tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông được thành lập hợp pháp và được công nhận theo Quyết định số 10974 ngày 15/11/2016 của UBND quận Hà Đông. Theo quyết định này, thành viên Ban quản trị gồm: ông Đỗ Thái Sảng, ông Trần Văn Thanh, ông Nguyễn Vũ Giang, ông Trịnh Xuân Thụy, ông Nguyễn Khánh Thắng… Đến ngày 15/11/2016 khi Ban quản trị Tòa nhà được thành lập đã thuê Công ty Gia Lộc An thực hiện việc vận hành quản lý Tòa nhà này. Quá trình thực hiện hợp đồng dịch vụ do Công ty Gia Lộc An thực hiện không đúng hợp đồng nên Ban quản trị đã thanh lý hợp đồng với Công ty Gia Lộc An vào ngày 23/3/2019. Ngay sau đó, Ban quản trị tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ vận hành quản lý tòa nhà với Công ty TNHH quản lý Vận hành nhà chung cư Yên Bình.

Đối với việc nguyên đơn có yêu cầu tuyên Hợp đồng quản lý vận hành vô hiệu thì bị đơn không đồng ý vì nguyên đơn không có thẩm quyền yêu cầu giải quyết việc này, lý do cuối năm 2010 tòa nhà mới được đưa vào sử dụng. Theo quy định Thông tư số 02 của Bộ Xây dựng thì sau khi sử dụng 01 năm, chủ đầu tư có trách nhiệm bầu ra Ban quản trị tòa nhà. Tuy nhiên quá thời hạn trên, chủ đầu tư đã không thành lập Ban quản trị theo quy định pháp luật. Ban quản trị tòa nhà chỉ được thành lập sau 6 năm, cụ thể là vào ngày 26/9/2016. Ngày 24/8/2017, Ban quản trị ký hợp đồng dịch vụ với Công ty Gia Lộc An. Quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty Gia Lộc An đã thực hiện đầy đủ và đúng theo các quy định của pháp luật, không xảy ra vi phạm gì. Mặt khác, đến thời điểm này, Ban quản trị cũng đã thành lý hợp đồng đối với Công ty Gia Lộc An. Hơn nữa, diện tích của chủ đầu tư không còn ở Tòa nhà này nữa nên không có quyền được yêu cầu tuyên hủy hợp đồng dịch vụ với Công ty Gia Lộc An.

Đối với yêu cầu xác định diện tích trông giữ xe tại tầng hầm thuộc chủ đầu tư. Căn cứ vào nội dung của hợp đồng thì không có bất cứ điều khoản nào quy định tầng hầm này thuộc quyền quản lý, sử dụng của chủ đầu tư, như vậy diện tích 2 tầng hầm này là diện tích sở hữu chung. Theo báo cáo tài chính từ năm 2010 đến 2016 của Công ty đều không nhắc đến diện tích để xe của 2 tầng bầm. Từ năm 2016 đến nay, Công ty lại đưa thêm diện tích này vào báo cáo. Đề nghị chủ đầu tư xuất trình phương án tài chính được Sở Tài chính phê duyệt gồm: hồ sơ xây dựng tòa nhà được Sở Xây dựng phê duyệt và hồ sơ hoàn công kiểm toán nhà nước phê duyệt và văn bản của Sở Tài chính. Nếu như 3 đơn vị này xác định chủ đầu tư có bỏ vốn xây dựng 2 tầng hầm, theo Luật nhà ở năm 2015, phần để xe của Tòa nhà là nơi để xe cho dân cư nên phải xác định đó là sở hữu chung. Do vậy sẽ không trả lại cho chủ đầu tư diện tích trông giữ xe tại 2 tầng hầm này mà tính giá - trị để trả cho chủ đầu tư.

Đối với yêu cầu khôi phục lại nguyên trạng cửa kho phía sau của siêu thị tầng 1 và yêu cầu Ban quản trị bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm, chiếm dụng trái phép tài sản của Công ty theo quy định của pháp luật, Ban quản trị không liên quan và không thực hiện những việc này nên không có trách nhiệm phải bồi thương hay khôi phục hiện trạng.

Ông Trịnh Xuân Thụy và ông Trần Văn Thanh thành viên Ban quản trị trình bày: Ông Thụy và ông Thanh có cùng quan điểm với Công ty Sông Đà. Đề nghị Tòa án tuyên Hợp đồng địch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01/2017/HĐDV ký ngày 24/8/2017 giữa Ban quản trị Tòa nhà với Công ty cồ phần Gia Lộc An và Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 02/2019/HĐDV/BQT-YB ký ngày 01/2/2019 giữa Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Yên Bình với Ban Quản trị tòa nhà là vô hiệu; Công nhận phần diện tích trông giữ xe tại tầng hầm 1 với diện tích là 2.330m2, tầng hầm 2 với diện tích ỉà 2.050m2 thuộc quyền sở hữu của Chủ đầu tư; Buộc Ban quản trị tòa nhà và Công ty cổ phần Gia Lộc An trả lại phần diện tích này cho Công ty Sông Đà; Buộc Ban quản trị tòa nhà và Công ty cổ phần Gia Lộc An khôi phục lại nguyên trạng cửa phía sau của siêu thị tầng 1 và bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm trái phép làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty. 

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Công ty Cổ phần Gia Lộc An trình bày: Công ty Gia Lộc An có đăng ký kinh doanh về lĩnh vực quản lý vận hành nhà chung cư. Ngày 24/8/2017, Công ty có ký Hợp đồng dịch vụ với Ban quản trị tòa nhà hỗn hợp Sông Đà, đại điện là ông Đỗ Thái Sảng để cung cấp dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư số 131 Trần Phú, phường Văn Quán. Đến ngày 15/01/2019 Công ty được biết Ban quản trị đã ký hợp đồng dịch vụ vận hành tòa nhà với Công ty khác, Ban quản trị tự ý đưa Công ty khác vào vận hành tòa nhà, đơn phương chấm dứt hợp đồng với Công ty Gia Lộc An mà không có sự trao đổi, đến nay cũng chưa có văn bản nào về việc thanh lý họp đồng. Thực tế từ ngày 20/01/2019, Công ty Gia Lộc An đã không hoạt động quản lý vận hành tại tòa nhà này. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Công ty hiện tại không còn thực hiện việc quản lý vận hành tòa nhà này nên không có ý kiến gì, những vấn đề phát sinh giữa Công ty với Ban quản trị tòa nhà, sẽ yêu cầu giải quyết trong vụ án khác.

Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Yên Bình trình bày:

Hiện tại công ty Yên Bình đang ký kết và thực hiện Hợp đồng cung cấp dịch vụ cho Tòa nhà hỗn hợp Sông Đà từ ngày 01/3/2019. Công ty có ký kết hợp đồng với Ban quản trị. Công ty đã ký kết và thực hiện hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Công ty Yên Bình đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Công ty cổ phần Media Mart Việt Nam trình bày: 

Tháng 9/2010, Công ty Media Mart có ký hợp đồng thuê mặt bằng với Công ty Sông Đà tại tòa nhà SDU, địa chỉ 131 Trần Phú. Ban đầu hai bên ký hợp đồng thuê tầng hầm và các tầng từ tầng 1 đến tầng 5 của tòa nhà, đến khoảng năm 2014, Công ty chỉ thuê tầng 1,2,3 của tòa nhà để kinh doanh và làm văn phòng, Quá trình thực hiện hợp đồng không xẳv ra vấn đề gì, đến năm 2017, sau khi Ban quản trị tòa nhà được thành lập, Ban quản trị đã liên tục gây khó khăn và gây thiệt hại cho việc kinh doanh của Công ty. Nay Công ty Sông Đà khởi kiện, Công ty Media Mart đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Công ty Sông Đà, đề nghị Ban quản trị chấm dứt hành động cản trở hoạt động kinh doanh của Công ty Media Mart và phá bỏ bức tường bao phía sau tầng 1.

2. Quá trình giải quyết tại Toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 40/2019/DSST ngày 31/10/2019, TAND quận Hà Đông, Hà Nội đã tách phần diện tích để xe máy là thuộc quyền sử dụng của các chủ căn hộ theo quy định của pháp luật và tiểu chuẩn xây dựng gắn liền với mỗi căn hộ, còn đối với phần để xe ô tô là của chủ đầu tư bỏ tiền xây dựng, không bán cho cư dân nên thuộc quyền kinh doanh của chủ đầu tư, xét xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty Sông Đà.  

Xác định và công nhận diện tích trông giữ ô tô tại tầng hầm 1 là 942,5 m² và diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 2 là 1.882,5m² thuộc quyền sở hữu của Công ty Sông Đà. (phần diện tích còn lại là diện tích để xe máy thuộc quyền sử dụng chung của các căn hộ - TTV)

Tuyên bố hợp đồng dịch, vụ quản lý vận hành tòa nhà số 01 ngày 24/8/2017 giữa ông Đỗ Thái Sảng - Trưởng Ban quản trị Tòa nhà và Công ty CP Gia Lộc An và Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 02/2019/HDDV/BQT-YB ngày 01/2/2019 giữa Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Yên Bình với Trưởng ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông vô hiệu.

Công ty Sông Đà có quyền tháo dỡ, khôi phục nguyên trạng cửa phía sau tầng 1 của Tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông như ban đầu theo đúng hồ sơ thiết kế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đình chỉ yêu cầu buộc Công ty Gia Lộc An và ông Đỗ Thái Sảng bồi thường thiệt hại của Công ty Sông Đà.

Ngoài ra bản án còn tuyên về phần án phí, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các bên đương sự. 

Không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm, ngày 02/12/2019, ông Đỗ Thái Sảng kháng cáo với tư cách là đại diện cho bị đơn.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 82/2020/DSPT ngày 06 + 23/3/2020, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định:

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 40/2019/DSST ngày 31/10/2019 cùa TAND quận Hà Đông, thành phố Hà Nội (sửa về cách tuyên và cách xác định diện tích để xe ô tô và diện tích để xe máy).

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty cồ phần đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà đối với Ban Quản trị tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông về việc công nhận diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 của Tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông có địa chỉ tại 131 Trần Phú, phường Văn Quán, quận Hà Đông, thảnh phố Hà Nội, thuộc quyền sở hữu của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà.

Xác định và công nhận diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 là 600m²; diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 2 là 1.700m² thuộc quyền sở hữu của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà.

Căn cứ vào bản vẽ chi tiết (kèm theo bản án), xác định vị trí chỗ để xe ô tô và chỗ để xe máy cụ thể như sau:

Diện tích sàn để xe tầng hầm 1 là 2.330m²:   

Trong đó 600m² (bao gồm cả đường lưu thông) được chia làm 24 chỗ để xe ô tô. Vị trí nơi để xe ô tô được xác định từ chiều dài cùa trục E đến trục F, từ trục E đến trục C, từ trục 1 đến trục 6 kéo dài (đánh số thứ tự từ 1 đến 11 và từ 14 đến 26 trong bản vẽ chỉ tiết, trừ diện tích lõi thang máy).

Phần diện tích để xe máy là 1.387,5m² (bao gồm cả đường lưu thông) được chia làm 555 chỗ để xe máy. Vị trí để xe máy được xác định từ ½ chiều dài của trục F đến trục E, từ trục F đến trục G kéo đài; từ trục D đến trục A kéo dài và từ trục 1 đến trục 6 kéo dài (trừ diện tích các khu chức năng).

Vị trí để máy phát điện là 42m2, từ trục A đến trục B_, phía ngoài cùng từ trục 1 kéo dài.

Phần diện tích còn lại của tầng hầm 1 được xác định là: 2.330m² - 600m² -1.387,5m² - 42m² = 300,5m², đây là diện tích lưu không của chủ đầu tư tạo sự thông thoáng trong tầng hầm 1.

Diện tích sàn để xe tầng hầm 2 là 2.050m²:

Trong đó 1.700m² là diện tích để xe ô tô (bao gồm cả đường lưu thông) được chia làm 68 chỗ để xe ôtô. Vị trí nơi để xe ô tô được xác định từ ¾ chiều dài của trục F đến trục G, từ trục F đến trục A kéo dài và trong phạm vi từ trục 1 đến trục 6 kéo dài (trừ diện tích lõi thang máy và diện tích các khu chức năng).

Phần diện tích để xe máy là 167,5m² (bao gồm cả đường lưu thông) được chia làm 67 chỗ để xe máy. Vị trí để xe máy được xác định từ 1/4 chiều dài của trục G kéo đài đến trục F cộng trục G kéo dài, trong phạm vi từ trục 2 đến trục 5 và trong phạm vì từ 1/4 chiều dài trục 1 đến trục 2 và trục G đến trục D (trừ diện tích các khu chức năng).

Phần diện tích còn lại tại tầng hầm 2 được xác định: 2,050m² - 1.700m² - 167,5m² = 182,5m², đây là diện tích lưu không của chủ đầu tư tạo sự thông thoáng trong tầng hầm 2.

Tuyên bố hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà số 01/2017/HĐĐV ký ngày 24/8/2017 giữa ông Đỗ Thái Sảng - Trưởng Ban quản trị Tòa nhà và Công ty CP Gia Lộc An và Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 02/2019/HDDV/BQT-YB ngày 01/2/2019 giữa Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Yên Bình với Trưởng ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông là vô hiệu.

Trong trường hợp các đương sự không tự thoả thuận được với nhau về việc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì có quyền khởi kiện bằng vụ án dân sự khác theo quy định của pháp luật.

Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà có quyền tháo dỡ, khôi phục nguyên trạng cửa phía sau tầng 1 của Tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông như ban đầu theo đúng hồ sơ thiết kế của cơ quan nhà nước có thầm quyền phê duyệt.

Đình chỉ một phần yêu cầu của Công ty cồ phần đầu tư Xây dựng và Phát trỉển đô thị Sông Đà đối với yêu cầu buộc Công ty Gia Lộc An và ông Đỗ Thái Sảng phải bồi thường thiệt hại.

 3. Vấn đề pháp lý đặt ra

Bản chất của vụ án này liên quan đến việc đánh giá chứng cứ, xem xét các quy định pháp luật và hợp đồng mua bán căn hộ giữa các bên để xác định quyền sở hữu 02 tầng hầm được thiết kế để xe là của Chủ đầu tư (Công ty Sông Đà) hay là của các cư dân mua căn hộ (thông qua đại diện là Ban quản trị Tòa nhà). Theo hồ sơ pháp lý dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Nguồn gốc quyền sử dụng đất để xây dựng Tòa nhà là của Công ty Sông Đà được Nhà nước cấp phép làm chủ đầu tư dự án “Tòa nhà hỗn hợp Sông Đà – Hà Đông” gồm 34 tầng nổi và 02 tầng hầm. Trong đó, khu dịch vụ thương mại, văn phòng từ tầng 1 đến tầng 8 là thuộc quyền sở hữu của Công ty Sông Đà trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh. 02 tầng hầm được thiết kế với công năng là nơi để xe và các hạ tầng kỹ thuật khác phục vụ vận hành tòa nhà. Như vậy, theo phê duyệt pháp lý thì đây là tòa nhà có chức năng hỗn hợp gồm căn hộ để bán, 08 tầng của chủ đầu tư để kinh doanh dịch vụ thương mại. Tòa nhà có sở hữu hỗn hợp giữa chủ đầu tư và các chủ thể mua căn hộ để ở. Do đặc điểm này nên việc đánh giá tài sản nào của ai là rất cần phải có căn cứ rõ ràng.

Tòa nhà được xây dựng từ cuối năm 2008 đến cuối năm 2010 thì hoàn thành; từ tháng 11/2008 công ty mở bán căn hộ và có hợp đồng mua bán căn hộ. Do đó, pháp luật áp dụng để giải quyết tranh chấp là Luật Nhà ở năm 2005, các văn bản hướng dẫn thi hành luật và các luật khác có hiệu lực tại thời điểm diễn ra giao dịch. Theo Luật Nhà ở năm 2014 thì vấn đề chỗ để xe thiết kế tại tầng hầm là rất rõ ràng, nên việc giải quyết tranh chấp không có vấn đề. Luật Nhà ở 2014 đã xác định rất rõ quyền sở hữu tầng hầm để xe: nếu là xe gắn máy hai bánh thì đương nhiên thuộc quyền sở hữu của các chủ sử dụng căn hộ, gắn với quyền để xe của mỗi căn hộ (theo văn bản hướng dẫn thi hành chủ đầu tư phải bố trí tối thiểu đủ 02 chỗ để máy cho cư dân); đối với chỗ để xe ô tô thì các bên phải thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì đương nhiên thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư (chủ đầu tư không được tính chi phí xây dựng phần để xe ô tô vào giá bán căn hộ)[5]. Tuy nhiên, vấn đề tranh chấp ở đây là Luật Nhà ở 2005 không quy định cụ thể rõ ràng như Luật Nhà ở 2014. Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 quy định khác[6]. Để xem xét phần sở hữu tầng hầm là của ai cần xem xét các yếu tố sau đây: Hồ sơ pháp lý dự án, chi phí xây dựng phần tầng hầm này có tính vào giá bán nhà hay không và hợp đồng mua bán căn hộ các bên thỏa thuận như thế nào.

- Theo hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và các cá nhân mua nhà thì hợp đồng chỉ thể hiện: số căn hộ, tầng và diện tích sàn căn hộ và giá tiền tính trên đơn vị mét vuông và có thỏa thuận tại Điều 3: “Đơn giá trên chỉ bao gồm thuế VAT, chi phí xây dựng hoàn chỉnh tòa nhà và hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung theo thiết kế kỹ thuật được cấp có thẩm quyền phê duyệt; chi phí chuyển mục đích sử dụng đất và thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng” và tại Điều 5 các bên thỏa thuận quyền nghĩa vụ bên mua nhà: “… được phép sử dụng dịch vụ tầng hầm để phục vụ chung như các hộ dân cư và các đơn vị khác của Tòa nhà, có trách nhiệm thanh toán đầy đủ các loại phí dịch vụ theo quy định chung của Ban quản lý tòa nhà”. Như vậy, tại hợp đồng mua bán các bên không có thỏa thuận về diện tích sử dụng tầng hầm là của ai nhưng có thỏa thuận những người mua căn hộ được sử dụng dịch vụ tầng hầm để phục vụ chung cho cư dân và các đơn vị khác của Tòa nhà.

- Để giải quyết vấn đề chưa rõ ràng này, công văn số 279/BXD-QLN ngày 18/10/2017 của Bộ Xây dựng về việc “Thực hiện quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư”[7] đã đưa ra hướng dẫn về nguyên tắc xác định các loại tài sản chung, riêng đối với dự án xây dựng nhà chung cư nói chung. Nguyên tắc này không chỉ áp dụng riêng đối với phần tầng hầm để xe mà còn áp dụng đối với cả 08 tầng dịch vụ của Tòa án và nguyên tắc này phù hợp với pháp luật về nhà chung cư hiện nay (phù hợp Luật Nhà ở 2014).

Theo hồ sơ pháp lý về dự án đầu tư: Tại Quyết định số 12/QĐ-CT-HĐQT ngày 25/4/2008 của Hội đồng quản trị Công ty Sông Đà về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng tòa nhà hỗn hợp đã xác định: “Tuy đầu tư xây dựng tầng hầm không có hiệu quả nhưng được bù lại bởi hiệu quả đầu tư của khu thương mại và khu căn hộ nên về tổng thể dự án vẫn có hiệu quả. Chi phí xây dựng khu tầng hầm và khu dịch vụ thương mại được tính riêng không phân bổ vào giá bán khu căn hộ của Tòa nhà. Giá trị khu tầng hầm và khu dịch vụ thương mại được đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao theo quy định”. Như vậy, về kế hoạch và chủ trương ngay từ khi phê duyệt dự án, Công ty Sông Đà đã xác định các tầng hầm và các tầng thương mại không phân bổ vào giá bán của căn hộ mà để lại để kinh doanh. Thực tế, cho đến nay Công ty Sông Đà vẫn đang cho thuê kinh doanh đối với các tầng thương mại ở khối đế tòa nhà. Từ khi tòa nhà đi vào hoạt động năm 2010 đến năm 2017, Công ty Sông Đà vẫn kinh doanh, thu phí dịch vụ đối với chỗ để xe tầng hầm (Từ năm 2017, khi có Ban quản trị Tòa nhà được thành lập do cư dân bầu, được UBND quận Hà Đông phê duyệt thì Ban quản trị thu phí và có tranh chấp cho đến nay).

Theo Công văn số 2.0014/18/CVAC ngày 22/01/2018 và Công văn số 2.005/18/CVAC ngày 06/11/2017 của Công ty TNHH Kiểm toán và tư vấn A&C thể hiện nội dung: Giá trị 2 tầng hầm vẫn được Công ty hạch toán vào tài sản cố định của công ty, doanh thu từ 2 tầng hầm này vẫn được hạch toán và kê khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm; xác nhận này phù hợp phù hợp với báo cáo tài chính kết thúc năm đã được soát xét bởi Chi nhánh công ty kiểm toán A&C và đã được cơ quan thuế kiểm tra.

Trên cơ sở các chứng cứ nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định: đối với chỗ để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ 02 bánh là thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bắt buộc phải có theo quy định của pháp luật nên thuộc sở hữu chung của các chủ thể mua căn hộ; Đối với chỗ để xe ô tô (pháp luật và tiêu chuẩn xây dựng không bắt buộc phải có khi bán kèm theo căn hộ) do chủ đầu tư không phân bổ vào giá bán căn hộ, hợp đồng không thỏa thuận thuộc căn hộ nên xác định là thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Căn cứ hồ sơ thiết kế được phê duyệt và căn cứ vào Quyết định số 26/2004 ngày 02/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về ban hành tiêu chuẩn xác định: chổ để mô tô, xe máy tính 2 xe/căn hộ với diện tích 2,5m²/xe nhân với tổng số căn hộ; cách tính xe đạp 1xe/0,9m² nhân với tổng số căn hộ để quyết định:

Diện tích tầng hầm 1 tổng là 2.330m² là trong đó có 600m² là chỗ để ô tô, 1.387m² là chỗ để xe máy, phần còn lại là giao thông lưu không tầng hầm. Như vậy, phần thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư là 600m²/2.330m². Diện tích tầng hầm 2 tổng là 2.050m²: diện tích để oto 1.700m²/2.050m², phần còn lại là chỗ để xe máy và giao thông lưu không.

4. Trường hợp có thể áp dụng cho các vụ việc tương tự về sau

Thời điểm Công ty được duyệt dự án đầu tư xây dựng tòa nhà hỗn hợp Sông Đà- Hà Đông cũng như thời điểm Công ty thực hiện dự án và ký Hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng được thực hiện từ cuối năm 2008 - 2010. Căn cứ Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, tại điểm b, khoản 1, Điều 49[8] và Điểm c, khoản 2, khoản 3, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP[9] quy  định phần sở hữu chung nhà chung cư  và Công văn số 279 ngày 18/10/2017 của Bộ xây dựng gửi Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng và phát triển Đô thị Sông Đà[10] cũng như  Công văn số 2.0018/19/CV/KTTV ngày 23/10/2019 của Chi nhánh Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn A&C tại Hà Nội gửi TAND quận Hà Đông[11] xác định, phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư là nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh). Riêng đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hầm do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì nơi để xe ô tô trong tầng hầm không được phân bổ vào giá bán căn hộ nên xác định là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty Sông Đà về việc công nhận quyền sở hữu phần diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 của Tòa nhà hỗn hợp  Sông Đà – Hà Đông có địa chỉ tại 131 Trần Phú, phường Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội thuộc quyền sở hữu riêng của Chủ đầu tư là có căn cứ.

Do đây là vấn đề xác định phần quyền sở hữu chung, riêng khi áp dung Luật Nhà ở năm 2005 còn chưa rõ ràng, cụ thể nên tiềm ẩn tranh chấp phức tạp cũng như liên quan đến các chung cư khác và có liên quan đến chính sách quản lý nhà chung cư và được dư luận xã hội quan tâm. Quyết định của bản án phúc thẩm trên về công nhận quyền sở hữu tầng hầm có giá trị làm rõ quy định của pháp luật còn có cách hiểu khác nhau, phân tích, giải thích các vấn đề, sự kiện pháp lý và chỉ ra nguyên tắc, đường lối xử lý, quy phạm pháp luật cần áp dụng trong một vụ việc cụ thể hoặc thể hiện lẽ công bằng đối với những vấn đề chưa có điều luật quy định cụ thể, nếu được lựa chọn làm án lệ sẽ có giá trị hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật trong xét xử.

TS. NGUYỄN HẢI AN ( Vụ Giám đốc, kiểm tra về dân sự, kinh doanh và thương mại TANDTC)