Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại tranh chấp phát sinh phổ biến trên thực tế. Ngoài những quy định về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng nói chung thì với giá trị, tầm quan trọng và nhu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật đất đai cũng quy định về những điều kiện có hiệu lực riêng đối với những giao dịch chuyển QSDĐ.

1.Phân biệt hợp đồng có hiệu lực và hợp đồng không có hiệu lực

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng có hiệu lực phải đáp ứng những điều kiện về năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của các chủ thể tham gia xác lập giao dịch, tính tự nguyện, cùng với nội dung, mục đích không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và phải đảm bảo điều kiện về hình thức trong trường hợp pháp luật quy định. Kể từ khi hợp đồng có hiệu lực thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên theo cam kết, chỉ có thể sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ theo sự thỏa thuận của các bên hoặc pháp luật có quy định[1]. Ví dụ: Các bên tự thỏa thuận thay đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng hoặc những quy định của pháp luật mới ban hành có giá trị hồi tố hoặc pháp luật quy định khi điều kiện, hoàn cảnh thay đổi sẽ buộc các bên phải thực hiện việc sửa đổi, chấm dứt hợp đồng.

Đối ngược về giá trị pháp lý của hợp đồng có hiệu lực là hợp đồng không có hiệu lực (vô hiệu), không thể tồn tại một giá trị pháp lý nào khác ngoài tính có hiệu lực hoặc không có hiệu lực. Trong nhiều nội dung thỏa thuận của một hợp đồng có thể tồn tại điều khoản có hiệu lực và điều khoản vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Điểm khác nhau căn bản giữa hợp đồng có hiệu lực và hợp đồng vô hiệu đó là giá trị pháp lý về việc làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia. Có nghĩa là đối với hợp đồng có hiệu lực các bên buộc phải thực hiện cam kết, nếu vi phạm có thể phải chịu hậu quả kèm theo khi vi phạm nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại do thỏa thuận và bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm) [2]. Còn đối với hợp đồng vô hiệu, thì ngoài phần nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường phần gây thiệt hại nếu có lỗi dẫn đến vô hiệu mà pháp luật quy định thì những thỏa thuận khác về quyền và nghĩa vụ, những thỏa thuận về trách nhiệm vật chất khác không có giá trị pháp lý.

Trên thực tiễn, chính vì hiểu không đúng bản chất của hợp đồng có hiệu lực và hợp đồng vô hiệu nên việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp và áp dụng pháp luật để giải quyết, đó là nhầm lẫn giữa yêu cầu hủy hợp đồng và yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, ví dụ như yêu cầu hủy hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ thanh toán nhưng lại tuyên vô hiệu hợp đồng vì lý do vi phạm điều kiện về hình thức[3].

2.Phân biệt hợp đồng có hiệu lực với hợp đồng hoàn thành

Hợp đồng đã được hoàn thành là một giai đoạn tiếp theo sau thời điểm giao kết hợp đồng, các bên hoàn thành nghĩa vụ đã thỏa thuận hoặc hoàn thành một phần nghĩa vụ và có thỏa thuận miễn thực hiện những nghĩa vụ còn lại. Có thể khẳng định hợp đồng đã được hoàn thành là việc đã thực hiện xong hợp đồng có hiệu lực và giữa các bên đã chấm dứt các quyền và nghĩa vụ phải thực hiện đối với nhau.

Việc phân biệt và xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực và hợp đồng đã hoàn thành có ý nghĩa rất lớn trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, đăng ký. Bởi lẽ, kể từ khi hợp đồng có hiệu lực cho đến khi hợp đồng hoàn thành vẫn còn nhiều vấn đề pháp lý phát sinh như thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời điểm thanh toán giá trị còn lại của hợp đồng… Ví dụ: Khi giao dịch chuyển QSDĐ đã vào sổ đăng ký thì việc chuyển quyền đã có hiệu lực, QSDĐ thuộc về bên nhận chuyển nhượng, không thể áp dụng biện pháp phong tỏa, kê biên tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người chuyển nhượng hoặc làm căn cứ để xem xét yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng…

Có quan điểm cho rằng hợp đồng chuyển QSDĐ có hiệu lực tại thời điểm đăng ký, quan điểm khác cho rằng hợp đồng chuyển QSDĐ đã hoàn thành kể từ khi đăng ký [4]. Theo quan điểm của tác giả thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm được công chứng, chứng thực; thời điểm vào sổ đăng ký được xác định là thời điểm việc chuyển QSDĐ có hiệu lực, được cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận việc đăng ký hoàn tất việc chuyển quyền, việc chỉnh lý cấp giấy chứng nhận QSDĐ sang tên cho người nhận chuyển quyền chỉ còn là thủ tục hành chính mà cơ quan quản lý Nhà nước phải thực hiện; thời điểm hoàn thành phải là thời điểm các bên hoàn thành xong tất cả các nghĩa vụ phải thực hiện đối với nhau[5].

3.Về thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Một vấn đề tố tụng đặt ra là trong quá trình giải quyết, những người tiến hành tố tụng có nghĩa vụ phải hỏi ý kiến của đương sự về việc áp dụng thời hiệu hay không. Theo chúng tôi, BLTTDS chỉ buộc Thẩm phán phải giải thích quyền và nghĩa vụ cho đương sự theo các điều 70, 71, 72, 73 BLTTDS, việc yêu cầu áp dụng thời hiệu không phải là một quyền, nghĩa vụ mà Thẩm phán phải bắt buộc phải thông báo, giải thích. Đồng thời, việc Thẩm phán hỏi ý kiến của đương sự về việc áp dụng thời hiệu sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kết quả giải quyết của Tòa án (sẽ đình chỉ khi hết thời hiệu). Việc áp dụng thời hiệu hay không phụ thuộc vào yêu cầu của đương sự, Tòa án không có trách nhiệm phải thông báo hoặc hỏi ý kiến mà đây được xem là sự tự nguyện, thành thật, lương tâm, thực hiện nghĩa vụ theo quy phạm đạo đức. Điều này cũng phù hợp với việc một người đã thực hiện nghĩa vụ thì không thể quay lại yêu cầu hoàn trả phần nghĩa vụ đã thực hiện vì lý do hết thời hiệu.

BLDS 2005 và 2015 đều quy định về thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ về hình thức, thời hiệu là 02 năm kể từ ngày xác lập hợp đồng. Điểm khác của BLDS 2015 đó là việc khẳng định rõ “Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực”. Có quan điểm cho rằng BLDS 2005 không quy định nên không thể mặc nhiên xác định giao dịch xác lập tại thời điểm BLDS 2005 có hiệu lực khi hết thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu do vi phạm công chứng, chứng thực. Theo tác giả thì tại một thời điểm, một thỏa thuận không thể nằm ngoài hai thuộc tính là có hiệu lực hoặc không có hiệu lực (vô hiệu).

Cần phân biệt rõ thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu khác với tranh chấp về QSDĐ (không tính thời hiệu). Vì tranh chấp về QSDĐ là tranh chấp xác định ai là người có QSDĐ, còn yêu cầu tuyên bố vô hiệu không phải là tranh chấp xác định chủ thể có QSDĐ mà việc xác định giá trị pháp lý của giao dịch là có hiệu lực hay vô hiệu.

Đồng thời, cần xác định rõ thời điểm để tính thời hiệu, tại Điều 136 của BLDS 2005 và Điều 132 của BLDS 2015 đã xác định rõ thời điểm để tính thời hiệu là 02 năm kể từ ngày xác lập giao dịch, không phải là ngày biết được quyền và lợi ích bị xâm phạm. Tuy nhiên, thực tiễn vẫn có Tòa án xác định thời điểm để tính thời hiệu là ngày các bên thỏa thuận gia hạn nghĩa vụ trả nợ [6].

Thực tiễn xét xử, có rất nhiều bản án xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được công chứng, chứng thực bị vô hiệu mà không xem xét đến thời hiệu yêu cầu[7]. Thời điểm áp dụng BLDS 2005, thông thường Tòa án sẽ yêu cầu các bên phải thực hiện hình thức của hợp đồng, trong trường hợp không thực hiện thì sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 137 BLDS 2005. Theo chúng tôi, chỉ trong trường hợp các bên có yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức và phải trong thời hạn 02 năm kể từ ngày xác lập (không phải là ngày vi phạm) thì Tòa án mới buộc các bên phải thực hiện hoàn thiện về hình thức (và điều này là khó khả thi trên thực tiễn khi đã phát sinh tranh chấp do đó BLDS 2015 đã bỏ quy định này).

Trường hợp đã hết thời hiệu theo BLTTDS 2004 hoặc hết thời hiệu và có yêu cầu áp dụng thời hiệu theo BLTTDS 2015 thì giao dịch phải có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận. Tóm lại, theo tác giả thì khi giải quyết yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do không tuân thủ quy định về công chứng, chứng thực thì trước hết phải xem xét đến thời hiệu yêu cầu; nếu đã hết thời hiệu (có yêu cầu áp dụng thời hiệu) thì phải xác định giao dịch đó có hiệu lực, bên nhận chuyển nhượng được quyền thực hiện thủ tục hoàn tất thủ tục đăng ký QSDĐ (nếu không thuộc những trường hợp vô hiệu khác, ví dụ như không thể thực hiện được do đối kháng với người thứ ba mà giao dịch với người thứ ba có giá trị pháp lý đảm bảo hơn như đã đăng ký thế chấp hoặc đã đăng ký vào sổ địa chính, thực hiện xong việc chuyển quyền…); trường hợp còn thời hiệu thì tùy trường hợp để xác định hợp đồng vô hiệu hoặc không vô hiệu theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hoặc Điều 129 BLDS 2015.

Một vấn đề vướng mắc trong thực tiễn giải quyết đó là trong trường hợp tranh chấp về tài sản là QSDĐ bị cưỡng chế thi hành án dân sự, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng không có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng (việc chuyển quyền chưa có hiệu lực), chỉ có người thứ ba là người được thi hành án khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do vi phạm điều kiện về công chứng, chứng thực mà thời hiệu yêu cầu đã hết và có yêu cầu áp dụng thời hiệu. Nếu theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 BLTTDS thì sẽ đình chỉ giải quyết vụ án, khi đó trong quyết định đình chỉ không xác định được giá trị pháp lý của việc chuyển nhượng, tài sản đang bị cưỡng chế thuộc về người nào để làm cơ sở cho Cơ quan THA dân sự tổ chức thi hành. Theo chúng tôi, trong trường hợp này, mặc dù chỉ có yêu cầu khởi kiện của người được thi hành án nhưng khi giải quyết, Tòa án phải giải quyết vấn đề chính đó là xác định tài sản bị cưỡng chế thi hành án thuộc về bên nào nên phải xem xét, đánh giá tính hợp pháp của giao dịch, không riêng gì vấn đề vi phạm điều kiện công chứng, chứng thực nên vụ án không được đình chỉ giải quyết vì lý do hết thời hiệu mà phải giải quyết bằng một bản án trong đó đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu sẽ được đình chỉ giải quyết và phải xác định tài sản thuộc về chủ thể nào.

4.Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ quy định về hình thức

Theo quy định tại Điều 689 BLDS 2005 và Điều 502 BLDS 2015, Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng, chứng thực.

Theo quy định của Điều 692 BLDS 2005 và Điều 503 BLDS 2015, Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Việc xác định thời điểm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực trong thực tiễn áp dụng pháp luật còn có nhiều quan điểm khác nhau, đó là sự khác nhau giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm việc chuyển nhượng có hiệu lực. Đây là vấn đề rất quan trọng trong việc xác định hợp đồng vô hiệu hoặc có hiệu lực, đặc biệt là những giao dịch xảy ra trước thời điểm BLDS 2015 có hiệu lực.

Quan điểm 1: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm điều kiện về hình thức, không được công chứng, chứng thực thì vô hiệu (trừ trường hợp đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ và được áp dụng quy định tại Điều 129 của BLDS 2015). Trước khi BLDS 2015 có hiệu lực thì không có quy định hết thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức thì giao dịch có hiệu lực. Đây là một đường lối giải quyết tương đối nhiều trong thực tiễn.

Quan điểm 2: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ có hiệu lực kể từ khi được đăng ký vào sổ địa chính.

Quan điểm 3: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không có công chứng, chứng thực mà đã hết thời hiệu yêu cầu tuyến bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức thì sẽ có hiệu lực.

Tại Điều 129 BLDS 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về hình thức “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện xong hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”. Quy định này chỉ đề cập đến trường hợp giao dịch không được công chứng, chứng thực sẽ phát sinh hiệu lực mà không đề cập đến yếu tố “đăng ký”. Do đó, theo tác giả, có thể hiểu ý chí lập pháp ở đây là xác định tại thời điểm hợp đồng có công chứng, chứng thực là đã có hiệu lực, không phải từ thời điểm đăng ký. Việc xác định hợp đồng có hiệu lực không đồng nghĩa với việc việc chuyển quyền đã có hiệu lực. Tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực (được công chứng, chứng thực) thì giữa các bên mới phát sinh quyền và nghĩa vụ với nhau, trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ hoàn tất việc chuyển nhượng. Đồng thời, Tòa án chỉ xác định hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về công chứng, chứng thực khi có yêu cầu của đương sự và trong trường hợp đã hết thời hiệu (có yêu cầu áp dụng thời hiệu) yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì hợp đồng phải có hiệu lực.

Điều này sẽ dẫn đến việc có ý kiến cho rằng sẽ mâu thuẫn với những trường hợp chuyển quyền khác, ví dụ như giao dịch về thế chấp QSDĐ. Theo quy định của pháp luật thì điều kiện có hiệu lực và thời điểm việc thế chấp có hiệu lực cũng tương tự như giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Đồng thời, thực tiễn áp dụng pháp luật cũng tương đối đồng nhất về việc xác định hiệu lực của việc thế chấp, đó lại tại thời điểm đăng ký, khi giao dịch thế chấp có công chứng, chứng thực nhưng chưa được đăng ký mà phát sinh tranh chấp thì Tòa án sẽ xác định thỏa thuận về quyền ưu tiên xử lý tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ không có giá trị pháp lý.

Việc xác định thỏa thuận thế chấp tài sản không có giá trị pháp lý khi chưa đăng ký sẽ cho chúng ta cảm giác thấy mâu thuẫn với quan điểm cho rằng hiệu lực của hợp đồng phát sinh tại thời điểm công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo tác giả thì hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực, phát sinh quyền và nghĩa vụ. Khi xảy ra tranh chấp, đây là trường hợp tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của giao dịch có hiệu lực, các bên có quyền yêu cầu bên kia thực hiện các nghĩa vụ để thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm, quyền yêu cầu hủy bỏ các giao dịch khác liên quan đến tài sản thế chấp và những tranh chấp khác liên quan đến hợp đồng thế chấp (chưa đề cập đến việc có được chấp nhận hay không)… Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp, việc Tòa án xác định thỏa thuận về quyền ưu tiên xử lý tài sản không có giá trị pháp lý trong trường hợp không có đăng ký giao dịch bảo đảm xuất phát từ tính chất pháp lý của việc đăng ký này là để đảm bảo quyền xử lý tài sản và chỉ khi hoàn tất thủ tục đăng ký, có nghĩa là được cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận hoàn tất việc chuyển quyền, thì việc thế chấp mới có hiệu lực và tại thời điểm giải quyết tranh chấp, giữa các bên không có thiện chí để thực hiện việc đăng ký giao dịch đảm bảo nên không thể thực hiện.

Một vấn đề thực tiễn đặt ra nữa đó là, khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không có công chứng, chứng thực hoặc đã được công chứng, chứng thực (theo tác giả là đã có hiệu lực) nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký lại phát sinh yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản từ người thứ ba hoặc bị Cơ quan thi hành án dân sự kê biên để cưỡng chế thi hành án thì việc giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng này như thế nào. Có quan điểm xác định giao dịch chuyển nhượng vô hiệu do vi phạm điều cấm hoặc vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được[8] hoặc vô hiệu do trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba hoặc công nhận hợp đồng, xác định QSDĐ đã được chuyển nhượng và quyền đăng ký quyền sử dụng của người nhận chuyển nhượng[9]. Theo tác giả thì việc phát sinh biện pháp phong tỏa, hoặc kê biên sau khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch vẫn đảm bảo điều kiện để phát sinh hiệu lực, bởi lẽ tại thời điểm xác lập giao dịch không có quy định của pháp luật nào ngăn cấm chủ thể thực hiện quyền của người sử dụng đất (nếu thửa đất đảm bảo điều kiện chuyển nhượng). Chỉ trong trường hợp có căn cứ rõ ràng để xác định giao dịch này nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba mới dẫn đến vô hiệu.

Liên quan đến vấn đề này, tác giả không đồng nhất với quy định tại Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Điều 75 của Luật THA về việc giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản THA thì “Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải THA chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để THA và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ THA thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để THA, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Bởi lẽ, quy định này lại mâu thuẫn với những quy định của pháp luật về quyền, điều kiện chuyển giao quyền sở hữu tài sản, QSDĐ [10], theo đó thì pháp luật không cấm, hạn chế người phải THA thực hiện giao dịch chuyển quyền đối với tài sản và người nhận chuyển quyền được quyền xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng, chỉ trừ trường hợp giao dịch đó vô hiệu do giả tạo, nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba [11]. Đồng thời, điều này sẽ gây khó khăn, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người tham gia giao dịch chuyển quyền có căn cứ pháp luật, rất khó để họ đảm bảo yếu tố ngay tình khi ngoài việc tìm hiểu tài sản đó có đủ điều kiện giao dịch, thì còn phải xác định chủ sở hữu tài sản có phải đang thi hành nghĩa vụ dân sự của bản án, quyết định nào của Tòa án hay không. Mặt khác, đó là chúng ta chưa tính đến yếu tố giá trị tài sản chuyển quyền lớn hơn nhiều so với nghĩa vụ phải THA hoặc người chủ sở hữu tài sản đã sử dụng khoản tiền thu được để thực hiện những nghĩa vụ cho những người khác. Mặc dù quy định này đảm bảo hiệu lực thi hành bản án, quyết định của Tòa án, tuy nhiên trong trường hợp này việc bảo vệ quyền lợi của chủ thể này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ thể khác. Theo tác giả việc người chuyển nhượng không sử dụng tiền nhận chuyển nhượng để thực hiện nghĩa vụ theo bản án, quyết định có hiệu lực có thể được xem xét xử lý nếu có đủ căn cứ về hành vi vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của người khác “Dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản của người khác”[12] hoặc về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản với tình tiết “có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả” [13].

Kim Bôi, Hòa Bình – Ảnh: Thái Vũ

 

[1] Tham khảo các điều 117, 385, 401 BLDS 2015

[2] Tham khảo thêm http://tapchitoaan.vn/bài-viet/phap-luat, Chu Xuân Minh (2019), Phân biệt thời điểm có hiệu lực của hợp đồng với thời điểm chuyển quyền sở hữu

[3] Bản án số 12/2019/DS-PT ngày 17/4/2019 của TAND tỉnh Bình Thuận

[4] http://tapchitoaan.vn/bài-viet/phap-luat, Huỳnh Xuân Tình (2019), Những vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở

 http://tapchitoaan.vn/bài-viet/phap-luat, Đỗ Mai Bích Phượng (2019), Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà đất mà quy định phải có công chứng, chứng thực

[5] Tham khảo thêm https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu, Chu Xuân Minh (2020), Phan biet hop dong co hieu luc voi hop dong da hoan thanh

[6]  Bản án số 27/2015/DS-ST ngày 31/12/2015 của TAND huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai và Bản án số 39/2016/DS-PT ngày 30/6/2016, của TAND tỉnh Gia Lai

[7] Bản án số 12/2019/DS-PT ngày 17/4/2019 của TAND tỉnh Bình Thuận, Bản án số 106/2019/DS-PT ngày 10/5/2019 của TAND tỉnh Đồng Tháp…

[8] Bản án số 01/2020/DS-ST ngày 03/01/2020 của TAND huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai

[9] Bản án số 20/2018/DS-ST ngày 23/5/2018 của TAND thành phố T, tỉnh Long An

[10] Tham khảo các điều 129, 161 BLDS 2015, Điều 188 Luật đất đai 2014; Điều 122 Luật nhà ở 2014; các điều 5, 7 Luật công chứng 2014 

[11] Điều 124 BLDS 2015

[12] Điều 15 Nghị định 167/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013

[13] Điểm b khoản 1 Điều 175 BLHS 2015, sửa đổi, bổ sung 2017.

NGUYỄN VĂN HUY (TAND huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai)